Xây dựng cơ cấu tổ chức, kế hoạch thực hiện dự

MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Bảng ví dụ Check list 11 Bảng 2.1: Bảng ví dụ Scoring Model 11 Bảng 4.1 : Bảng sàng lọc các phương án địa điểm 24 Bảng 4.2: Bảng xác định trọng số của tiêu chí 25 Bảng 4.1. Số liệu về tình hình tập luyện thể thao trong thành phố 29 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp các mô hình hồi quy 29 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp dự báo về số người tập luyện thể thao trong thành phố 30 Bảng 4.4: Bảng dự báo lượng khách đến khu du lịch T&S 30 Bảng 5.1 : Bảng cơ cấu lương 32 Bảng 5.2 : Bảng hạng mục đầu tư 34 Bảng 5.3 Bảng thống kê cơ cấu mức sống của thành phố 35 Bảng 5.4 Trung bình cơ cấu mức sống 36 Bảng 7.1 : Bảng xác định chi phí kiến thiết cơ bản 42 Bảng 7.2: Bảng tổng vốn đầu tư 43 Bảng 7.3: Bảng phân tích ảnh hưởng của % thị phần 44 Bảng 8.1 Bảng phân công trách nhiệm 48 Bảng 8.2 Bảng mô tả công việc trong dự án 50 Bảng 8.3 Bảng xác định trình tự và thời gian của công việc 53 Bảng 8.4: Bảng phân tích PERT 55 DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ Hình 2.1: Sơ đồ Gantt 20 Hình 6.1: Sơ đồ tổ chức của khu thể thao giải trí T&S 31 Hình 5.2: Biểu đồ cơ cấu mức sống 35 Hình 8.1: Sơ đồ tổ chức quản lý dự án 46 Hình 8.2: Cấu trúc công việc tổng quát của dự án 47 LỜI CẢM ƠN Để hồn tất đồ án nhóm chúng tôi xin chân thành cám ơn: Các thầy các cô đã trang bị cho nhóm chúng tôi những kiến thức ở trường và giúp nhóm chúng tôi hồn thiện tốt báo cáo này. Ban giám đốc công ty du lịch Văn Thánh đã tạo điều kiện cho chúng tôi thực hiện đồ án này. CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU Đặt vấn đề. Việc thiết kế, phát triển và thực hiện những hệ thống mới và phức tạp là một trong những khó khăn hầu như chưa bao giờ được thực hiện một cách trọn vẹn trong các thập kỉ trước. Ngày nay, kinh tế phát triển ngày càng nhanh, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc tạo ra các hệ thống mới và phức tạp với hiệu suất cao trong sự giới hạn về nguồn lực và thời gian là rất cần thiết. Chính điều này đòi hỏi các phương thức mới trong hoạch định, tổ chức và kiểm sốt việc tạo ra các hệ thống như trên, đó là mục đích của quản lý dự án. Mục tiêu. Vận dụng những kiến thức được học về quản lý dự án và một số môn học khác để phát triển một dự án, hoạch định, tổ chức, quản lý cho tình huống thực tế nhằm sử dụng hiệu quả nguồn lực và thời gian dành cho dự án. Nội dung. Tìm kiếm các tư liệu có liên quan đến dự án. Thu thập, phân tích dữ liệu. Xác định tính khả thi về kinh tế. xây dựng tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án. Xây dựng cơ cấu tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án. Kết luận và kiến nghị. Phạm vi và giới hạn. Do thời gian có hạn, nên trong đồ án chỉ thực hiện phân tích khả thi kinh tế, xây dựng cơ cấu tổ chức, quản lý kế hoạch thực hiện dự án. Đề tài: Nghiên cứu xây dựng khu thể thao-giải trí phục vụ cho nhu cầu vui chơi của người dân thành phố Hồ Chí Minh. Tổng quan về cấu trúc đồ án. Đồ án gồm Chương 1: GIỚI THIỆU: giới thiệu về lý do hình thành đề tài, nội dung nghiên cứu, phạm vi và giới hạn của đồ án, tổng quan về cấu trúc của đồ án. Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT: Giới thiệu các cơ sở lý thuyết về quản lý dự án, các phương pháp dự báo, các lý thuyết về thuật tốn điều độ dự án. Chương 3: Giới thiệu về dự án: “Đầu tư phát triển Khu Vui Chơi–Giải Trí–Thể Thao T&S ”, giới thiệu về chủ đầu tư, và cơ sở pháp lý có liên quan. Chương 4: Lựa chọn địa điểm đầu tư. Chương 5: Phân tích thị trường Chương 6: Tổ chức nhân sự, kế hoạch kinh doanh. Chương 7: Phân tích tài chính và rủi ro. Chương 8: Kế hoạch thực hiện dự án. Chương 9: Kết luận và kiến nghị. CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT Kỹ thuật dự báo. Mô hình dự báo hồi quy là phù hợp cho quá trình dự báo qua một thời gian dài sau thời điểm có số liệu thực, nên trong đồ án này, nhóm sử dụng mô hình dự báo hồi quy. Hồi quy tuyến tính Y là biến phụ thuộc x là biến độc lập a,b là hệ số e là sai số ngẫu nhiên. Giả thuyết: Mối tương quan x, Y là đường thẳng e ~ N(0,s2) Hồi quy bội X1,…,Xn là biến đỗc lập B0,…,Bn là hệ số đựơc ước lượng bằng phương pháp bình phương cực tiểu e là sai số ngẫu nhiên Với n = 2 thì các tham số được xác định như sau Hệ số xác định R dùng để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình đối với số liệu có sẵn R2 = R2=1 hồi quy tuyến tính hồn tồn phù hợp với dữ liệu. R2=0 hồi quy tuyến tính không phù hợp với dữ liệu. Hệ số xác định điều chỉnh dùng trong mô hình đa bội (với k là số biến độc lập và n là số dữ liệu) Ra hay R’ được dùng trong mô hình hồi quy đa biến vì việc tăng biến độc lập trong mô hình hồi quy thổi phồng mối tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc. Do đó R sẽ tăng cao hơn so với thực tế. Khi không có đầy đủ số liệu cần thiết, ta vẫn nên tiến hành các phép tính tốn dự báo kết hợp với một số biện pháp bổ sung như lấy ý kiến của nhà quản trị cao cấp, nhà tư vấn của chủ đầu tư … Phương pháp lựa chọn đa mục tiêu Phương pháp liệt kê (Checklist) Một vài kỹ thuật khả thi sẵn sàng hỗ trợ cho quá trình sàng lọc các phương án, kỹ thuật thường được sử dụng là bảng liệt kê xếp loại (rating check lists). Nó thích hợp cho việc loại trừ những kế hoạch đề nghị hay những ý tưởng không thoả đáng. Để xây dựng bảng liệt kê, ta cần xác định rõ ràng các tiêu chuẩn hoặc tập hợp các yêu cầu mà những yếu tố này sẽ được sử dụng trong việc ra quyết định. Bước tiếp theo là cho điểm các tiêu chuẩn đó, xét xem dự án nào bị trội và loại bỏ nó. Dưới đây là ví dụ: Tiêu chuần Có lãi Thời gian đưa ra thị trường Độ rủi ro Sự thành công về thương mại Điểm 3 2 1 3 2 1 3 2 1 3 2 1 Tổng điểm Phương án A X X X X 10 Phương án B X X X 6 Phương án C X X X X 8 Bảng 2.1: Bảng ví dụ Check list Bằng trực quan, ta thấy rằng phương án B bị trội và bị loại đi. Mô hình cho điểm (Scoring Model) Mô hình cho điểm là sự mở rộng của các bảng liệt kê, ta gán cho mỗi tiêu chuẩn một trọng số sao cho tổng các trọng số là 1. Tiêu chuẩn Trọng số tương đối Xuất sắc (30) Tốt (20) Khá (10) Nghèo (0) Điểm hệ số Có thể tiêu thụ được 0.2 x 6 Rủi ro 0.2 x 4 Cạnh tranh 0.15 x 3 Giá trị giá tăng 0.15 x 0 các cơ hội kỹ thuật 0.1 x 3 Tính sẵn sàng vật liệu 0.1 x 1 Bảo vệ quyền sách chế 0.05 x 0 Sản phẩm hiện tại 0.05 x 1 Tổng cộng 1 18 Bảng 2.1: Bảng ví dụ Scoring Model Việc đánh trọng số tương đối được cho bởi nhiều phương pháp và điển hình là phương pháp trọng số tổng hạng (Rank sum weights): Trong đó: Ri là vị trí xếp hạng tiêu chuẩn i (hạng cao nhất là 1) N là tổng số tiêu chuẩn Kinh tế kỹ thuật. Sự cần thiết của phân tích tài chính. Mục đích: Xác định xem tính tài chính của dự án có như mong muốn hay không. Các tiêu chuẩn chính thường được dùng để đánh khía cạnh kinh tế của dự án là: PW (giá trị hiện tại), Rate of Return (suất thu lợi của dự án), và thời gian hồn vốn. Suất chiết khấu Suất chiết khấu (r) là một trong những yếu tố quan trọng được dùng trong phân tích ngân lưu của dự án, vì nó phản ánh khả năng sinh lợi của một đơn vị tiền tệ theo đơn vị thời gian của dự án. Có thể sử dụng suất chiết khấu (r) tính tốn theo thời gian (t) thông qua hệ số gọi là hệ số chiết khấu: Dự án là của tư nhân, cá thể thì đầu tư này của riêng một doanh nghiệp có thể chọn suất chiết khấu phân tích bằng trung bình chi phí sử dụng các nguồn vốn (riêng) của chủ đầu tư được bỏ ra. Dự án công (tức nhiều bên tham gia góp vốn) thì suất khấu của dự án phải được phân tích trên quan điểm mà nó phản ánh được khả năng sinh lợi của từng nguồn vốn góp đó, được xác định trên giá trị trung bình có trọng số của các nguồn vốn góp (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Các quan điểm khác nhau trong phân tích tài chánh Phân tích tài chính dự án thường được xây dựng theo những quan điểm khác nhau của các tổ chức , cá nhân có liên quan đến dự án. Nó cho phép việc đánh giá thẩm định dự án có tính hấp dẫn đối với các nhà tài trợ và nhà đầu tư tham gia trực tiếp thực hiện dự án hay không. Việc phân tích dự án theo các quan điểm khác nhau rất cần thiết và quan trọng bởi vì thường các quan điểm ít có sự đồng nhất về lợi ích và chi phí. Quan điểm ngân hàng (quan điểm chủ đầu tư) Theo quan điểm này thì mối quan tâm trong quá trình xem xét và thẩm định dự án nói chung là dựa trên sức mạnh tổng thể của dự án, nhằm đánh giá hiệu quả chung tồn bộ của dự án để thấy được mức độ an tồn của số vốn mà dự án bỏ vào đầu tư. Quan điểm này cũng chính là quan điểm xem xét của các "ngân hàng" thường vận dụng. CFA = Lợi nhuận sau thuế của dòng tiền Quan điểm chủ đầu tư Trong quan điểm này chủ đầu tư xem xét đến ảnh hưởng của vốn vay, tiền lãi và khả năng trả nợ gốc của họ. CF(chủ đầu tư) = CFA + Vay -Trả nợ vay và trả lãi vay. Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C Tỷ số lợi ích – chi phí được tính bằng cách đem chia hiện giá của các lợi ích cho hiện giá của các chi phí. Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C hay B / C Là tỷ số Chi Phi /Lợi Nhuận B Lợi nhuận hàng năm O Chi phí hoạt động hàng năm M Chi phí bảo dưỡng hàng năm CR Khấu hao hàng năm của chi phí đầu tư Một dự án được xem là đáng đầu tư đối với các nhà đầu tư khi lợi ích lớn hơn các chi phí liên quan, theo công thức: B / C > 1: chấp nhận đầu tư. B / C < 1: không nên đầu tư. Suất thu lợi nội tại (IRR) Lãi suất nội tại (IRR) i* của một dòng tiền tệ (Cash Flows) là lãi suất mà tại đo,ù giá trị tương đương của các khoảng thu cân bằng giá trị tương đương của các khoảng chi của dòng tiền tệ: PW(i*) = 0 IRR được xem là một trong những tiêu chuẩn để ra quyết định đầu tư: Nếu IRR MARR thì dự án cần được thực hiện. Nếu IRR MARR thì dự án cần được bác bỏ. Với MARR: suất thu lợi nhỏ nhất. Ta chỉ đầu tư khi MARR > lãi suất tiết kiệm (tương ứng đối với từng doanh nghiệp). Giá trị hiện tại NPV Hiện giá thu nhập thuần (hiện giá thuần) của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí trong tồn bộ thời gian thực hiện dự án. Trong đó: NPV Hiện giá thu nhập thuần của dự án. Lợi ích hàng năm của dự án. Chi phí hàng năm của dự án. Hệ số chiết khấu của dự án. NPV > 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính; cần được sửa đổi, bổ sung. Thời gian thu hồi vốn (Payback Period) Định nghiã: Là thời gian cần thiết để hồn lại vốn đầu tư ban đầu từ các khoản thu, chi tạo bởi đầu tư đó. Thời gian hồn vốn không chiết khấu Thời gian hồn vốn có chiết khấu (với Ft là giá trị của dòng tiền tại năm t đã được chuyển về giá trị hiện tại). Thời gian hồn vốn E(TP) E(TP) là thời gian hồn vốn kỳ vọng E(TP) . Được xác định tùy thuộc vào từng quốc gia, từng nghành và tùy thuộc vào kỳ vọng của chủ đầu tư. Quy tắc thời gian hòan vốn đã được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong việc ra quyết định đầu tư, bởi vì nó dễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian hồn vốn nhanh. Cấu trúc tổ chức. Cấu trúc tổ chức. Tổ chức theo các đơn vị chức năng, mỗi đơn vị thực hiện một chức năng riêng biệt. Thuận lợi: Sử dụng phương tiện và kinh nghiệm tập thể hiệu quả Bộ khung có tổ chức cho hoạch định và kiểm sốt Tất cả công việc nhận đựơc lợi ích từ công nghệ cao Phân bổ nguồn lực để dự trữ cho tương lai doanh nghiệp Sử dụng hiệu quả các yếu tố sản xuất Tính liên tục trong nghề nghiệp và phát triển cá nhân Phù hợp với sản xuất hàng loạt Không thuận lợi Không có bộ phận trung tâm có quyền hạn về một dự án Không có hoạch định báo cáo về dự án Giao tiếp với khách hàng yếu Thông tin theo hàng ngang giữa các chức năng kém Khó khăn khi tích hợp các hoạt động đa ngành Xu hướng các quyết định nghiêng về hướng nhóm chức năng Tổ chức dạng dự án. Dự a vào sự phân công dự án cho từng đơn vị tổ chức thành viên. Thuận lợi Quyền kiểm sốt hiệu quả các dự án đơn Thời gian phản ứng nhanh Khuyến khích tính hiệu quả, điều độ và chi phí Trade-off Nhân viên trung thành trong từng dự án Giao tiếp với bên ngồi tốt Bất lợi Không hiệu quả khi tận dụng tài nguyên Không phát triển công nghệ với mục tiêu hướng về tương lai Không chuẩn bị được tương lai doanh nghiệp Cơ hội trao đổi về mặt kĩ thuật giữa các dự án thấp Tính liên tục trong nghề nghiệp nhân sự trong dự án thấp Tổ chức dạng ma trận Cơ cấu tổ chức này là sự lai hợp giữa hai cấu trúc tổ chức trên để tận dụng các thuận lợi của 2 cấu trúc đó. Lợi ích quan trọng Tận dụng các nguồn tài nguyên tốt hơn Tích lũy các kiến thức về công nghệ ở mức chức năng và có thể chuyển giao tri thức này cho các dự án khác trong cùng tổ chức Thích nghi thay đổi môi trường( cạnh tranh, kết thúc dự án, tổ chức lại nhà cung cấp) Khó khăn Thẩm quyền Tri thức kĩ thuật Thông tin Mục đích Biểu đồ trách nhiệm(Linear Responsibility Chart – LRC) Đây là công cụ quan trọng để thiết kế và thực thi của tổ chức theo hướng dự án. LRC tóm tắt mối quan hệ giữa các bên tham gia dự án và trách nhiệm của họ trong từng phần công việc của dự án. LRC có cấu trúc dạng ma trận với các hàng biểu diễn các phần công việc của dự án, còn các cột thể hiện các đơn vị hay cá nhân có trách nhiệm trong tổ chức. Các kí hiệu được dùng trong LRC A: Phê duyệt công việc P: Trách nhiệm chính R: Xem xét lại các phần công việc N: Báo cáo kết quả của các phần công việc. O: Nhận kết quả đầu ra và tích hợp với các công việc đã hồn thành. I: Cung cấp đầu vào cho gói công việc. B: Khởi tạo công việc Lý thuyết về điều độ dự án Điều độ dự án là một bước rất quan trọng trong quản lý dự án, nó giúp cho nhà quản lý quản lý dự án hiệu quả hơn và làm giảm thời gian dự án trễ hạn. Điều độ dự án sẽ xác giúp ta hoạch định thời bắt đầu hoặc kết thúc một các công việc trong dự án kèm theo các nguồn lực, tài nguyên dành cho dự án. Key Milestones Key Milestone là các cột mốc quan trọng, một sự kiện quan trọng trong vòng đời của một dự án, nó giúp cho nhà quản lý biết mình đã hồn thành được bao nhiêu lượng công việc trong dự án. Các cột mốc này nên được xác định cho tất cả các giai đoạn chính trong dự án trước khi bắt đầu. Điều cần lưu ý là chọn mốc sao cho phù hợp, nếu mốc được chọn quá dài thì các vấn đề nảy sinh ở giữa hai cột mốc sẽ khó kiểm sốt. Mặc khác, quá nhiều cột mốc cũng sẽ làm cho nhà quản lý bối rối và có thể làm gia tăng chi phí cho những công việc không thật sự cần thiết. Kỹ thuật mạng (Network Technique) Đây là một kỹ thuật quan trọng trong điều độ để phác họa mối quan hệ giữa các công việc và các mốc sự liện trong một dự án. Hai phương pháp quan trọng trong kỹ thuật này là: PERT(Project Evaluation ang Review Technique) Phương pháp đừơng tới hạn CPM(Critical Path Method) PERT/CPM đều dựa trên một sơ đồ biểu diễn cho tồn bộ dự án như là một mạng lưới các mũi tên và nút. Có hai các để biểu diễn phổ biến nhất là: AOA (Activity On Arrow/Arc): đặt các công việc trên mũi tên còn các sự kiện, cột mốc trên các nút. AON (Activity on Node): các công việc được đặt trên nút còn các mũi tên dùng để biểu diễn quan hệ trước sau của các công việc. Biểu đồ Gantt Đây là một công cụ quản lý quan trọng cho điều độ và kiểm sốt dự án được xây dựng bởi Henry L.Gantt. Biểu đồ Gantt biểu diễn các công việc trên trục tung và thời gian hồn tất tương ứng của công việc đó trên trục hồnh. Trong hình ví dụ phía dưới, các công việc được biểu diễn thành các thanh ngang và vị trí của thanh ứng với trục thời gian giúp ta biết thời gian hồn thành công việc đó. Ở ví dụ dưới, ta cần phải hồn tất công việc A, B trước khi là C và C, D trước khi là E. Trong hình (a), các công việc được hồn tất càng sớm càng tốt, còn trong hình B các công việc được dịch về bên phải nếu có thể miễn là không làm chậm thời hạn hồn thành tồn bộ công việc. Độ lệch giữa công việc B và D ở hai hình được gọi là Slack. Một công việc không có slack gọi là công việc tới hạn (Critical) và một chuổi các công việc tới hạn gọi là đường tới hạn. Trong ví dụ phía dưới thì các thanh tô đậm biểu diễn cho các công việc tới hạn và đừơng tới hạn là A-C-E. Sự giới hạn của sơ đồ Gantt là nó không có khả năng biểu thị tính phụ thuộc của các công việc cụng như sự đánh đỗi giữa thời gian và tài nguyên. Hình 2.1: Sơ đồ Gantt Phương pháp PERT Trong điều độ dự án, chúng ta cũng cần quan tâm đến yếu tố bất định. Thời gian hồn tất một công việc trong dự án là một con số bất định. Vì thế chúng ta dùng PERT để ước lượng thời gian hồn tất một dự án. Ba thông số quan trọng cần biết về thời gian thực hiện một công việc là: a: thời gian khách quan, khi công việc được thực hiện rất tốt m: thời gian thừơng gặp, khi công việc được thực hiện bình thường b: thời gian bi quan, khi công việc có nhiều khó khăn Thủ tục để thực hiện phương pháp PERT là: Với mỗi công việc, ước lượng phân bố xác suất của nó hay giả sử nó là phân bố Beta và thu thập ước lượng các con số a, b, m. Các con số này nên được cung cấp bởi nhà quản lý dự án hay các chuyên gia trong lĩnh vực đang thực hiện. Nếu giả sử là phân bố Beta thì ta sử dụng các con số ước lương a, b , m để tính và (thời gian trung bình và phương sai để hồn tất công việc i) theo công thức sau: Xác định đường tới hạn với thời hạn thực hiện các công việc ứng với . Khi đường tới hạn được xác định thì ta lấy tổng trị trung bình và phương sai của các công việc trên đường tới hạn có trung bình và phương sai của thời gian thực hiện dự án. Dùng công thức sau đây để đánh giá khả năng hồn tất dự án trước một thời gian mong muốn nào đó: Với Z là phân bố normal chuẩn, là thời gian mong muốn hồn tất dự án. CHƯƠNG III. CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN Giới thiệu chủ đầu tư Công ty TNHH T&S Địa chỉ : 55 Aâu cơ P19 Q.TB, Tp.HCM Điện thoại: 08. 8615322 Email: thanhtinh11@Yahoo.com Tổng giám đốc Lâm Thanh Tịnh làm đại diện. Loại hình kinh doanh của công ty chủ yếu là các hoạt động kinh doanh nhà hàng và các dịch vụ du lịch. Cơ sở pháp lý Căn cứ theo: Nghị định số 52/1999/NĐ-CP, nghị định số 12/2000/NĐ- CP, nghị định 7-2003 CP của chính phủ ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và sửa chữa bổ sung. Nghị định 88/1999/NĐ-CP, Nghị định 14/2000/NĐ-CP, Nghị định 66/2003/NĐ-CP của chính phủ về việc ban hành quy chế đấu thầu và sửa chữa bổ sung Quyết định 15/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng. Quyết định 12/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phíø thiết kế công trình xây dựng. Giới thiệu về ngành giải trí – thể thao tại thành phố Tọa lạc trên đất miền Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2091 km2 và dân số hơn 6 triệu người. Thành phố một thời từng được mệnh danh là Hòn Ngọc Viễn Đông, là trung tâm kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch lớn của Việt Nam. Trong thành phố này, chúng ta luôn cảm thấy được sự năng động cũng như không khí lao động, học tập cao. Hiện nay, nhu cầu tập luyện thể thao và giải trí của người dân trong thành phố gia tăng từng ngày. Các phong trào thể thao thừơng xuyên được tổ chức nhiều hơn và thành phố đang cố gắng tạo ra các sân chơi lành mạnh cho người dân. Do đời sống vật chất của người dân thành phố đã cải thiện nhiều nên nhu cầu thể thao-giải trí ngày càng đa dạng cả về số lượng lẫn chất lượng. Lý do đầu tư Hiện nay, các trung tâm thể thao-giải trí tại thành phố vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu rèn luyện và vui chơi của người dân. Vì những năm gần đây, nhu cầu cả gia đình cùng tập luyện thể thao và vui chơi có khuynh hướng gia tăng, đây là một đối tượng cần được quan tâm và có tiềm năng lớn. Công viên văn hóa Đầm Sen, câu lạc bộ Lan Anh là hai đơn vị điển hình có thể đáp ứng một phần các nhu cầu nói trên. Nhưng Đầm Sen chủ yếu tập trung vào các hoạt động giải trí, còn câu lạc bộ Lan Anh thì chủ yếu phục cho các đối tượng có thu nhập cao, nên cả hai vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của người dân thành phố. Tóm lại, nhu cầu luyện tập thể thao và giải trí hiện nay là một nhu cầu lớn và là một cơ hội tiềm năng cho các doanh nghiệp có ý định khai thác, phát triển. Do đó, công ty cổ phần T& S quyết định hình thành thành khu liên hợp Thể thao-Giải trí T & S để phục vụ cho đối tượng khách là những người thường xuyên tập luyện thể thao cũng như các cán bộ viên chức hay sinh viên học sinh. Đây là những khách hàng có khả năng thanh tốn ở mức trung bình khá và có nhu cầu rèn luyện thể thao, giải trí sau những giờ học tập và làm việc căng thẳng. CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ Các địa điểm có thể đầu tư Sau khi thực hiện thu thập các số liệu về các khu vực, vị trí có thể đầu tư từ nhiều nguồn thông tin thứ cấp (Internet www.nhadat.com, và các tài liệu có liên quan), nhóm đã xác định một số vị trí có thể thực hiện đầu tư như sau: Địa điểm 1: tại Xã Trung Lập Thượng, thuộc Huyện củ chi, TP Hồ Chí Minh. Với diện tích đất 25.750 m2, đây là đất nông trại, đường dẫn vào khu vực có bề rộng 12 m. Giá bán đất là 50.000 đ/m2 . Địa điểm 2: tại Aáp Thanh Nguyên đường quốc lộ 51, An phước, Quận 1, TP Hồ Chí Minh. Với diện tích đất là 27.660 m2, đây là đất thổ cư vườn (trái cây), đường dẫn vào nhà rộng 30 m gần sân bay quốc tế Long Thành. Giá bán 500.000 đ/m2. Địa điểm 3: Khu du lịch Văn Thánh trực thuộc Công Ty Du Lịch Gia Định, tại 48/10 Điện Biên Phủ, phường 25 quận Bình Thạnh. Với diện tích tự nhiên khoảng 43.000 m2. Với giá trị được ước tính là 7.500.000.000 đ/m2( chưa kể chi phí thuê đất). Địa điểm 4: tại Xã Phước An, Huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh. Với diện tích đất là 10.726 m2, đây là đất đất thuộc khu vực dân cư . Giá Bán 300.000 đ/m2. Chọn lựa địa điểm Để có thể lựa chonï được vị trí đầu tư cho dự án, nhóm sẽ sử dụng phương pháp Checklist để loại ngay những phương án kém nhất. Chỉ tiêu Vị trí thuận lợi Diện tích sử dụng Giá cả Cơ sở hạ tầng Tổng   Điểm : 3 2 1 3 2 1 3 2 1 3 2 1 Địa điểm 1 X X X X 7 Địa điểm 2 X X X X 7 Địa điểm 3 X X X  X 9 Địa điểm 4 X X X X 4 Bảng 4.1 : Bảng sàng lọc các phương án địa điểm Từ kết quả trên ta có thể loại ngay địa điểm thứ 4. Để xác định được địa điểm lựa chọn sau cùng, nhóm sử dụng mô hình cho điểm với trọng số các tiêu chí được xác định bằng trọng số tổng hạng (Rank sum Weights). Tiêu chuẩn hạng Trọng số Vị trí thuận lợi 1 4 0.4 Giá 2 3 0.3 Diện tích sử dụng 4 1 0.1 Cơ sở hạ tầng 3 2 0.2 Bảng 4.2: Bảng xác định trọng số của tiêu chí Mô hình cho điểm: Phương án địa điểm Tiêu chuẩn Trọng số Địa điểm 1 Địa điểm 2 Địa điểm 3 Vị trí thuận lợi 0.4 1 2 4 Giá 0.3 4 3 1 Diện tích sử dụng 0.1 2 2 4 Cơ sở hạ tầng 0.2 1 1 2 2 2.1 2.7 Thang điểm từ 1-5 Bảng4.3: Bảng lựa chọn địa điểm bằng mô hình cho điểm Kết luận: Từ mô hình cho điểm trên, nhóm xác định địa điểm đầu tư có nhiều ưu thế cho dự án là địa điểm tại khu du lịch Văn Thánh thuộc công ty du lịch Gia Định. Giới thiệu về địa điểm đầu tư. Từ khi được thành lập cho đến năm 1995, Khu Du Lịch Văn Thánh được người dân thành phố và khách du lịch biết đến như là một khu vui chơi giải trí có tiếng của thành phố. Cùng với Đầm Sen, Kỳ Hồ … với các hoạt động vui chơi giải trí, lễ hội, ẩm thực, điện ảnh và thời trang đã thu hút được hàng triệu lượt khách hàng năm. Tuy nhiên, kể từ năm 1995, với việc hình thành và phát triển của khu du lịch Suối Tiên, Saigon Waterpark và một số khu vui chơi khác trong thành phố và đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của Khu du lịch Đầm Sen. Khu du lịch Văn Thánh đã lộ rõ những bất lợi so với các khu vui chơi giải trí khác. Bất lợi đầu tiên là diện tích nhỏ, so với Đầm Sen, Suối Tiên hay một số khu giải trí khác nên không thể phục vụ được lượng khách quá lớn trong các dịp lễ, hội. Bất lợi thứ hai là chưa có nhiều loại hình giải trí đặc sắc để thu hút khách. Bất lợi thứ ba là khu du lịch nằm trong khu vực có mật độ giao thông cao, thường bị kẹt xe khi vào khu du lịch. Do đó, khu du lịch Văn Thánh trong các năm qua dần mất đi vị trí của mình trên thị trường vui chơi, giải trí đại chúng. Tuy nhiên, những chương trình phát triển đô thị của thành phố sẽ tạo ra một số thuận lợi sau đây: Việc cải tạo hệ thống giao thông đã làm cho khu du lịch ngày càng gần trung tâm thành phố. Việc cải tạo môi trường xung quanh khu du lịch cũng phần nào tạo thuận lợi cạnh tranh cho khu du lịch. Cùng với những lợi thế hiện có như vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi sẽ góp phần thu hút những đối tượng khách có nhu cầu giải trí, thư giãn, chơi thể thao, rèn luyện sức khỏe hằng ngày trong môi trường sạch và trong lành. Để phát triển khu du lịch Văn Thánh trong các năm tới, công ty cổ phần T&S sẽ thực hiện việc mua quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh tại khu du lịch Văn Thánh trong 30 năm để xây dựng thành Khu Thể Thao –Giải Trí T&S. Chi phí đầu tư địa điểm Công ty cổ phần T&S sẽ thực hiện mua lại quyền sử dụng và kinh doanh tại khu du lịch Văn Thánh từ công ty du lịch Gia Định, với các chi phí cụ thể như sau. Giá trị tài sản hữu hình của Gia Định tại khu du lịch Văn Thánh được ước tính là 2.500.000.000 đồng. Giá trị thương quyền của Gia định được ước tính là 5.000.000.000 đồng. (Nguồn : Công ty Gia Định) Tổng chi phí mua lại quyền sử dụng từ Gia Định là 7.500.000.000 đồng Chi phí thuê đất hàng năm phải trả là 8.232 đồng/ m2, tăng 15% mỗi 5 năm CHƯƠNG V. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG Một trong những nhân tố tác động mạnh đến tính hiệu quả của một dự án là nhu cầu thị