Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng phương pháp so sánh và tính tỷ lệ vốn hoá

Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn hoá Ví dụ về phương pháp so sánh Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ở tại một khu đô thị mới ở Hà Nội. Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu về BĐS cần định giá và 3 BĐS tương tự ở những vị trí lân cận trong cùng khu đô thị mới đó. Việc điều chỉnh giá tiến hành như sau: Đơn vị tính: nghìn đồng KHOẢN MỤC BĐS CẦN ĐỊNH GIÁ BĐS SO SÁNH 1 Giá bán ? 4.500.000 Yếu tố so sánh MÔ TẢ MÔ TẢ +(–) Mức điều chỉnh Điều kiện thị trường Giá nhà ở hiện tại + 2% Đã bán 2 tháng + 90.000 Vị trí Một mặt tiền Góc đường: 2 mặt tiền (cao hơn 6%) – 270.000 Diện tích đất 75m2 65 m2 + 475.000 Cảnh quan Trung bình Tốt, một phía là vườn hoa (cao hơn 1,5%) – 67.500 Thiết kế kiến trúc 5 tầng /tốt (khung bê tông) 5 tầng /tốt (khung bê tông) 0 Hướng nhà Tây - Nam Tây 0 Chất lượng công trình tốt tốt 0 Tuổi (Hao mòn 1,2% năm) 17 năm 15 năm − 10.800 Tổng diện tích sử dụng 350 m2 325 m2 + 95.000 Tổng mức điều chỉnh +311.700 Mức giá chỉ dẫn 4.811.700 Làm tròn 4.800.000 Tương tự ước tính mức giá chỉ dẫn từ 2 BĐS tương tự khác như sau - BĐS so sánh 2: 4.590.000.000 đ - BĐS so sánh 3: 4.650.000.000 đ ⇒ Ước tính giá trị BĐS cần định giá: Định giá viên nhận định như sau: Với điều kiện của thị trường hiện nay khả năng giao dịch thành công ở mức giá 4.590 triệu đ là 15%, mức giá 4.650 triệu đồng là 60%, ở mức giá 4.790 triệu đồng là 25%. Ước tính giá trị của BĐS cần định giá như sau: P = 4.590 x 0,15 + 4.650 x 0,6 + 4.800 x 0,25 = 4.678,5 triệu đồng Làm tròn 4.680 triệu đồng Kết luận: Giá trị của BĐS cần định giá là 4.680 triệu đồng Ví dụ tính hao mòn bằng pp so sánh Số liệu thu thập về một bất động sản là nhà ở liền kề vừa mới được mua bán thành công tại một khu đô thị mới tại Hà Nội như sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diện tích thửa đất 60 m2; diện tích mặt bằng xây dựng 50 m2; nhà 5 tầng khung bê tông kết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế là 12,5 năm, tuy nhiên, tòa nhà được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên căn cứ vào hiện trạng, tòa nhà được đánh giá có tuổi đời thực hiệu là 11 năm. Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng và vườn cảnh nhỏ) có trị giá 50 triệu. Số liệu điều tra về thị trường như sau: giá đất bình quân 60 triệu đồng/m2; đơn giá xây dựng mới tòa nhà tương tự là 3,6 triệu đồng/m2. Giá bán: 3.800.000.000 Trừ: Giá trị mảnh đất: - 3.000.000.000 Trừ Tường rào, cổng, vườn cảnh: - 50.000.000 Kết quả: Giá trị đóng góp của tòa nhà: 750.000.000 Chi phí xây mới của công trình: 900.000.000 Trừ Giá trị đóng góp của công trình chính : - 750.000.000 Bằng: Giá trị hao mòn toàn bộ : 150.000.000 (hay Tổngổng giá trị ấu hao ÷ Chi phí xây dựng mới = Tỷ lệ hao mòn (%): 150.000.000 ÷ 900.000.000 = 16,7% Tỷ lệ hao mòn ÷ Tuổi đời thực hiệu = Tỷ lệ hao mòn từng năm (%): 16,7% ÷ 11 năm = 1,52% Đồng thời, có thể lấy nghịch đảo của Tỷ lệ hao mòn từng năm (1,52%) để có ước đoán từ thị trường về tổng vòng đời kinh tế: 1.0 ÷ 1.52% = 66 năm Tương tự, định giá viên có thể tính toán tỷ lệ hao mòn của một số toà nhà tương tự khác đã được mua bán trên thị trường. Sau đó, ước tính tỷ lệ hao mòn chung cho loại nhà ở cần định giá. Ví dụ tính tỷ lệ vốn hoá Bất động sản A được bán gần đây với giá 137.000 triệu đồng. Thu nhập trước khi nộp thuế và khấu hao là 15.520 triệu đồng. Giá trị thửa đất ước tính là 30.000 triệu đồng. Các khoản thuế mà cơ quan nhà nước thu trên cơ sở mức đánh giá bằng 50% giá trị thực của bất động sản là 4%. Thời gian kinh tế còn lại của công trình là 25 năm. - Tính tỷ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ vốn hóa từ dữ liệu thị trường. + Giá mua bán (đất đai và xây dựng) = 137.000 triệu đồng + Thu nhập = 15.520 triệu đồng + Giá trị thuế : (50% x 4%) x 137.000 = 0,02 x 137.000 = 2.740 triệu đồng + Giá trị đất = 30.000 triệu đồng * Giá trị xây dựng: 137.000 - 30.000 = 107.000 triệu đồng + Thời gian kinh tế còn lại 25 năm + Thu nhập ròng (sau khi trừ thuế) : 15.520 - 2.740 = 12.780 triệu đồng + Chi phí khấu hao 107.000 x (100 : 25) = 4.280 triệu đồng + Thu nhập ròng sau thuế và hoàn vốn: 12.780 – 4.280 = 8.500 triệu đồng + Tỉ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ vốn hóa: 8.500 :137.000 = 0,062 hay = 6,2% - Phân tích các dữ liệu mua bán trên thị trường. Kết quả phân tích của 5 trường hợp mua bán sau đây cho thấy như sau: Trường hợp mua bán Thu nhập ròng sau thuế và khấu hao (triệu đồng) Tổng giá bán (triệu đồng) Tỉ lệ chiết khấu hay tỉ lệ vốn hóa (%) A 8.500 137.000,00 6,2% B 5.760 97.500,00 5,9% C* 3.900 72.750,00 5,4% D 7.540 123.500,00 6,1% E 9.200 148.550,00 6,2% * Trường hợp này không so sánh như các mua bán khác, do đó không xem xét, còn dải từ 5,9% đến 6,2% thì tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ vốn hóa trung bình là 6,0%.