Tổng hợp các câu hỏi nhận định môn giao dịch dân sự về nhà ở

Tổng hợp các câu hỏi nhận định môn giao dịch dân sự về nhà ở Các nhận định sau đây đúng hay sai? Giải thích tại sao? 1. Người mua nhà phải đóng số tiền là 5% trị giá HĐ để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. 2. HĐ mua bán nhà không đúng hình thức và chưa hoàn tất thủ tục mà bị các bên tranh chấp thì không có giá trị pháp lý. 3. Chỉ có công dân Vn và người VN định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp luật định mới có quyền tham gia giao dịch nhà ở tại VN. 4. Việc bán nhà phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu. 5. Giao dịch về nhà ở không được làm đúng hình thức luật định thì không đương nhiên vô hiệu. 6. Nhà của tư nhân không thuộc diện bị nhà nước quản lý, nhưng thực tế đã bị NN ra quyết định cải tạo sai, thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu NN phải trả lại cho mình đúng căn nhà đó. 7. Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực. 8. HĐ tăng cho nhà ở thuộc quyền sở hữu của cá nhân có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở. 9. Nếu không có thỏa thuận khác thì bên bán phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất trong HĐMB nhà ở, trị giá 5% giá trị HĐ. 10. HĐMB nhà ở không đương nhiên vô hiệu nếu vi phạm qui định về hình thức HĐ. 11. Nhà của những người thuộc diện 2/IV thì kể từ 1/7/1991 đều thuộc quyền dở hữu của Nhà nước. 12. Người được ủy quyền bán nhà không phải là được ủy quyền định đoạt căn nhà đó. 13. HĐ mua bán nhà ở không tuân thủ hình thức, thủ tục luật định thì đương nhiên vô hiệu kể từ thời điểm giao kết. 14. Mọi cá nhân khó khăn về nhà ở và có nhu cầu thì đều được nhà nước xét cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở XH. 15. Cá nhân, tổ chức nước ngoài không được tham gia vào các giao dịch dân sự về nhà ở tại VN, trừ người VN định cư ở nước ngoài. 16. Mọi giao dịch về nhà ở đều phải được lập bằng văn bản có chứng nhận hoặc chứng thực. 17. Cá nhân muốn trực tiếp tham gia giao dịch dân sự về nhà ở thì phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. 18. Nghị quyết 58 ngày 24/08/1998 của UBTVQH được áp dụng để giải quyết tranh chấp về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 19. Bên thuê nhà luôn được ưu tiên mua nhà đang thuê khi nhà đang cho thuê đem bán. 20. Giao dịch dân sự về nhà ở vô hiệu kể từ thời điểm bản án, quyết định của tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu có hiệu lực pháp luật. 21. Hợp đồng đặt cọc không đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu? 22. Nhà thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép mà không có ít nhất là một trong những đối tượng là cha mẹ, vợ, chồng, con đang cùng chung sống hợp pháp trong nhà đó ở lại thì từ 01/07/1991 nhà đó thuộc quyền sở hữu của nhà nước. 23. Khi di sản thừa kế là nhà ở thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là 10 năm. 24. Người nước ngoài không thuộc diện đầu tư - kinh doanh nhà ở được cơ quan NN có thẩm quyền cấp phép thì không có quyền sở hữu nhà ở, đất ở ở VN. 25. Hợp đồng không tuân thủ về hình thức thì không có hiệu lực pháp lý. 1.Mọi giao dịch về nhà ở đều phải được thiết lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực Sai. Vì theo quy định tại khoản 3 điều 93 Luật nhà ở thì có 4 trường hợp không cần phải có chứng nhận hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn đó là: Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng; Bên bán , bên cho thuê nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; Thuê mua nhà ở xã hội: Bên tăng cho nhà ở là tổ chức 2.Cá nhân muốn trực tiếp tham gia giao dịch dân sự về nhà ở thì có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Sai. Vì theo quy định điều 93 Luật nhà ở thì cá nhân tham gia vào giao dịch dân sự về nhà ở thì phải có năng lực hành vi dân sự. Theo quy định tại điều 19 BLDS 2005 thì người thành niên là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp người đó mất năng lực hành vi dân sự theo điều 22 BLDS và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (điều 23 BLDS). Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 điều 20 BLDS thì trong trường hợp người từ đủ 15 tuổi chưa đến 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hơn nữa điều kiện “phải có năng lực dân sự” chỉ là điều kiện cần mà chưa phải là điều kiện đủ, cá nhân muốn trực tiếp tham gia giao dịch dân sự về nhà ở ngoài điều kiện phải có năng lực hành vi dân sự thì phải có thêm 1 số điều kiện khác là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (điều 92 Luật nhà ở) 3.Nhà ở thuộc diện bị nhà nước quản lý trước ngày 1/7/1991 thì không được xem xét để trả lại cho chủ cũ có yêu cầu Sai.Vì đối với nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuộc diện bị nhà nước quản lý nhưng đến ngày NQ 755/2005/NQ-UBTVQH có hiệu lực thi hành mà cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó thì nhà nước không thực hiện việc quản lý theo quy định của các chính sách trước đây. Việc công nhậng quyền sở hữu nhà và QSDĐ được thực hiện theo quy định của pháp luật (điều 4 NĐ 755/2005/NQ-UBTVQH 11 ngày 2/4/2005 quy định về việc giải quyết đối với 1 số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1/7/1991) 4.Hợp đồng mua bán nhà không đúng hình thức chưa hoàn tất thủ tục mà bị các bên tranh chấp thì không có giá trị pháp lý Sai. Vì theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 5 NQ 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/8/1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 thì trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, hình thức của hợp đồng không phù hợp tại thời điểm giao kết hợp đồng thì hợp đồng chỉ huỷ bỏ nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trong trường hợp các bên đã trả đủ 1 phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc 1 phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu 5.Bên thuê nhà thì có quyền ưu tiên mua nhà khi chủ sở hữu nhà cho thuê quyết định bán nhà cho thuê đó Sai. Vì theo quy định tại điều 496 BLDS 2005 về quyền của bên thuê nhà ở thì không có bất kỳ điều khoản nào quy định bên thuê nhà có quyền ưu tiên mua nhà khi chủ sở hữu nhà cho thuê quyết định bán nhà cho thuê đó. Quyền ưu tiên mua bán nhà khi chủ sở hữu nhà cho thuê quyết định bán nhà cho thuê chỉ áp dụng đối với trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định của NĐ 61-CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc theo quy định tại điều 105 Luật nhà ở về thủ tục thuê mua nhà ở xã hội 6.Hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ hình thức, thủ tục luật định thì đương nhiên vô hiệu kể từ thời điểm giao kết Sai.Vì đối với hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991 mà không tuân thủ hình thức, thủ tục luật định thì tuỳ theo từng trường hợp cụ thể sẽ không đương nhiên vô hiệu kể từ thời điểm giao kết theo quy định tại NQ 58/1998/NQ- UBTVQH10 ngày 24/8/1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 7.Quyền sở hữu nhà ở của người mua phát sinh sau khi hợp đồng mua bán nhà ở được phòng công chứng chứng nhận Sai.Vì sau khi có thể là ngày sau đó, cũng có thể là ngày hôm sau do đó, theo quy định tại khoản 5 điều 93 Luật nhà ở và khoản 1 điều 63 NĐ 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đối với hợp đồng mua bán nhà ở tính kể từ thời điểm có nghĩa là từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực chứ không phải là phát sinh sau khi hợp đồng mua bán nhà ở được phòng công chứng chứng nhận. 8.Một căn nhà có thể thế chấp cho nhiều khoản vay khác nhau, miễn là tổng các khoản vay không vượt quá giá trị căn nhà Sai. Vì theo quy định tại điều 60 NĐ 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì việc thế chấp nhà phải thực hiện thông qua hợp đồng, ngay sau khi ký hợp đồng bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo đến cơ quan quản lý nàh có thẩm quyền vì vậy trong trường hợp chủ sở hữu dùng nhà ở để thế chấp tại 1 tổ chức tín dụng khác thì bên nhận thế chấp 1 căn nhà đối với nhiều khoản vay là không thể xảy ra 9.Hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được chứng nhận, chứng thực Sai.Vì theo quy định tại khoản 3 điều 93 Luật nhà ở thì đối với trường hợp bên bán là cá nhân, nếu hợp đồng mua bán nhà không được chứng nhận bởi phòng Công chứng mà chỉ được chứng nhận bởi 1 cơ quan nào đó thì sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm chứng nhận 10.Hợp đồng đặt cọc không đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Đúng. Vì hợp đồng đặt cọc chỉ vô hiệu khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do yếu tố khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng theo quy định tại điều 411 BLDS 2005 11.Nhà của những người thuộc diện 2/IV thì từ 1/7/1991 đều thuộc quyền sở hữu của nhà nước Sai. Vì theo quy định tại điều 1 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 về việc giải quyết 1 số vấn đề về nhà ở tuỳ thuộc diện cải toạ nhưng tính đến ngày 1/7/1991 nhà nước không tiến hành các thủ tục quản lý và thực tế nhà nước không quản lý hoặc không bố trí sử dụng thì nhà nước công nhận quyền sở hữu của chủ nhà 12.Hợp đồng mua bán nhà không đương nhiên vô hiệu nếu vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng Đúng vì theo quy định tại điều 134 BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân thủ thì theo yêu cầu của 1 trong các bên. Toà án, cơ quan có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong 1 thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu 13.Người mua nhà phải đóng số tiền mua nhà là 5% trị giá hợp đồng để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu Sai vì người mua nhà sau khi hoàn tất hồ sơ để đến nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận, huyện nơi có bất động sản để kê khai ra chủ quyền thì người mua nhà còn phải đóng một khoản phí trước bạ nhà , đất bằng 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng (nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất của UBND cấp tỉnh đó quy định thì tính trên giá đất của UBND)- khoản 1 điều 6 NĐ 80/2008/NĐ-CP 14.Người VN định cư tại nước ngoài được đảm bảo quyền thừa kế nhà ở và trở thành chủ sở hữu nhà ở tại VN Sai vì theo quy định tại điểm b , điểm c khoản 1 điều 68 NĐ 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hội đồng thi hành 1 số điều của Luật nhà ở thì đối với người VN định cư ở nước ngoài được phép về VN cư trú có thời hạn dưới 6 tháng: người VN định cư ở nước ngoài thì không được sở hữu mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó 15. Khi bán nhà đang cho thuê thì người thuê đương nhiên được ưu tiên mua Sai. thì bên thuê đc ưu tiên mua trong trường hợp ko có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên cho thuê và trừ trường hợp nhà thuộc sh cá nhân và sh chung (điều 96,97 luật nhà ở) 16.Người nước ngoài kết hôn với VN được mua nhà ở tại VN? Sai, phải đang sinh sống tại VN K1 Đ3 NQ19/2008 17.Cá nhân nước ngoài được phép cư trú tại VN từ 1 năm trở lên được mua nhà ở tại VN? Sai, phải thuộc diện được mua và sở hữu nhà ở tại VN Đ2 NQ19/2008 18.Mọi trường hợp mua bán nhà ở đều phải có giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở theo qui định của pháp luật? Sai, Mua bán nhà ở trong quá trình hình thành trong tương lai Đ51 NĐ90 19.Mọi tổ chức mua bán nhà ở đều có chức năng kinh doanh nhà ? Sai, phát triển nhà ở xã hội không mang tính kinh doanh mà mang tính chất dịch vụ an sinh xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội đã và đang chiếm số đông (căn cứ vào mục 4 chương III Phát triển nhà ở xã hội của luật nhà ở ) 20.Người đang thuê nhà được quyền ưu tiên mua nhà nếu chủ sở hữu muốn bán? Sai, Đ97 LNO được quyền ưu tiên mua nhà nếu ko có nhà ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán 21.Mọi trường hợp phát triển nhà ở đều phát triển nhà ở theo dự án của pháp luật? Sai, nếu không thuộc K2 Đ29 LNO thì ko fải thuộc phát triển nhà ở theo dự án 22.UBND là chủ thể duy nhất có quyền thẩm duyệt dự án do mình quản lý? Sai, trừ DỰ ÁN nhà ở công vụ theo yêu cầu đặc biệt Điều 8 NĐ90 23.Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận SH nhà ở cho khách hàng? Sai, trừ các bên thỏa thuận khác K4Đ16 NĐ90 24.DN kinh doanh nhà ở có nhiệm vụ làm thủ tục để nhà nước cấp giấy chứng nhận SH nhà ở cho khách hàng của mình? Sai, tại K4 Đ16 LKDBĐS nếu không thỏa thuận thì DN KD nhà ở có nghĩa vụ phải làm giấy CNQSHĐ cho khách hàng. 25.Người mua nhà ở thuộc dự án nhà ở của DN có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong thời gian sử dụng dự án? Sai, Đ4 NQ19 được ghi trên giấy CN QSH nhà ở. 26.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở là tòa án? Đúng, vì theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở thì Tranh chấp về nhà ở do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật 27.Chủ đầu tư nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở cho khách hàng của mình? Sai, vì theo quy định tại khoản 1 Điều 53 NĐ90 thì chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng nhưng ở đây chủ đầu tư nhà ở không phải chủ sở hữu nhà ở 29.Thời hạn bảo hành nhà ở thương mại ít nhất là 5 năm? Sai,tùy theo số tầng xây dựng nhà ở thương mại theo Đ74 luật nhà ở 30.Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu cá nhân được xác lập bằng giấy tay thì vẫn có giá trị pháp lý Sai. theo quy định của BLDS và Nhà Ở thì việc mua bán nhà ở phải lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực do đó mua bán bằng giấy tay không có giá trị pháp lý nhưng nêu việc mua bán này xảy ra trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực mà trực tiếp điều chỉnh là pháp lệnh về nhà ở thì giấy tay vẫn có giá trị. Còn nếu theo Luật Đất Đai năm 2003 thì từ ngày 1/7/2004 mọi mua bán nhà, chuyển quyền đất thì đều phải lập văn bản ko thực hiện bằng giấy tay 31. Nếu nhà ở cho thuê không đảm bảo chất lượng thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. SAI, căn cứ vào điều 103 luật nhà ở, nhà ở không đảm bảo chất lượng thì bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà cho sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng; Trường hợp khác - Được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng 32. Nhà ở khi tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai. SAI, vì theo quy định tại K3 ĐIỀU 91 Luật nhà ở Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III –phát triển nhà ở xã hội của LNO 33. Khi vợ hoặc chồng bán nhà thuộc sở hữu chung mà người chồng hoặc người vợ biết nhưng không phản đối thì việc mua bán đó vẫn có giá trị pháp lý. SAI, vì theo quy định tại KHOẢN 1 ĐIỀU 96 Luật nhà ở thì trong trường hợp này phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản 34.Nếu không có thỏa thuận khác thì bên bán phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất trong HĐMB nhà ở, trị giá 5% giá trị HĐ Sai, vì theo quy định tại điểm d điều 5 THÔNG TƯ Số 02/2010/TT-BTC bên bán nhà phải chịu thuế thu nhập cá nhân bằng 2% trên tổng giá bán nhà hoặc 25% trên lợi nhuận có được từ việc mua bán nhà (lấy giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý khác)(thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ 1/1/2009) 35.Người được ủy quyền bán nhà không phải là được ủy quyền định đoạt căn nhà đó. Đúng. Vì theo quy định tại Ðiều 121 Luật nhà ở thì người được uỷ quyền bán nhà nhưng không có quyền sở hữu nhà nên không được quyền định đoạt (được bán nhưng không được tiêu) nếu người được uỷ quyền bán và dùng tiền đó cho mục đích khác thì người uỷ quyền có quyền kiện người được uỷ quyền (khoản 5 điều 584 BLDS 2005), Sai, căn cứ vào điều 198 BLDS 2005 thì người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật 36.Nhà ở chỉ là đối tượng của thế chấp mà không là của cầm cố Sai. Vì theo quy định tại khoản 1 điều 342 BLDS 2005 thì Nhà ở là bất động sản là đối tượng thế chấp mà cũng là đối tượng để bán hoặc ở hoặc cho thuê 37.Khi di sản thừa kế là nhà ở thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là 10 năm Đúng, Theo quy định tại khoản 1 điều 36 Pháp lệnh thừa kế thì “thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản là mười năm kể từ thời điểm mở thừa kế.” Vì thời điểm mở thừa kế trước ngày 1/7/1991 nên căn cứ mục IV quy định việc tính thời hiệu theo khoản 2 điều 17 của Nghị quyết số 58/1998 Thông tư liên tịch số 01/1999/ TTLT- TANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 Hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu toà án chia thừa kế tính đến ngày 10/3/2003.