Tờ trình của chính phủ về dự án luật đăng ký bất động sản

TỜ TRÌNH CỦA CHÍNH PHỦ VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Kính gửi: Ủy ban Thường vụ Quốc hội Thực hiện Nghị quyết số 11/2007/QH12 ngày 21/11/2007 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XII (2007-2011) và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản. Chính phủ kính trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản như sau: I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản xuất phát từ sự cần thiết phải thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nêu trong Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X: “Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin về bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản” và Nghị quyết số 21/NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa: “Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch… tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản”. Đồng thời, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là giải pháp tối ưu để thực hiện Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008: “Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc”. Ngoài ra, thông qua Luật Đăng ký bất động sản cụ thể hóa các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 167 và Điều 173), Luật Đất đai (khoản 19 Điều 4, Điều 46, khoản 2 Điều 107), Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (Điều 26 về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước), đồng thời tạo cơ sở pháp lý trong trường hợp pháp luật có quy định phải đăng ký, nhưng chưa có quy định về thủ tục, nên cá nhân, tổ chức không thể đăng ký được trong thực tế. 2. Xét về bản chất, đăng ký bất động sản là đăng ký các quyền về bất động sản bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký các biến động, trong đó đăng ký lần đầu được thực hiện đối với những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, còn đăng ký biến động được thực hiện khi cá nhân, tổ chức xác lập các giao dịch về bất động sản (ví dụ: mua bán, tặng cho, thừa kế…) hoặc khi có biến động về hiện trạng bất động sản. Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, hoạt động đăng ký bất động sản gồm có đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác đã và đang được thực hiện với những kết quả quan trọng như sau: - Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%; - Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong số 46 tỉnh có báo cáo chính thức thì có 33/46 tỉnh đã triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; 13/46 tỉnh chưa cấp Giấy chứng nhận là: Bắc Giang, Hà Giang, Hà Nam, Hà Tĩnh, Hưng Yên, Lai Châu, Lào Cai, Nghệ An, Quảng Trị, Sơn La, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Yên Bái. Theo đó, hiện nay, các công trình xây dựng như: công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình xây dựng khác được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu; - Hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện, cụ thể là đã thành lập được 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thành lập 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; - Một số địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa” trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (ví dụ: Văn phòng đăng ký đất và nhà Thành phố Hà Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký nhà đất Thành phố Đà Nẵng). Mô hình tổ chức này đã thực sự tạo thuận lợi cho người dân trong việc đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, do vậy, cần được đúc kết thành mô hình tổ chức trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả nêu trên, trong lĩnh vực đăng ký bất động sản vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục, đó là: Thứ nhất, các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhìn chung, các văn bản pháp luật nêu trên đều có quy định về thủ tục đăng ký riêng biệt, tách rời giữa thửa đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi chúng là một thể thống nhất và trong thực tế hầu hết người dân đều chuyển dịch đồng thời thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại nhiều đầu mối đăng ký, nhiều giấy chứng nhận, nhiều thủ tục gây phiền hà cho dân. Ngoài ra, còn có một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với chủ trương cải cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sở hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức. Do đó, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản với phạm vi điều chỉnh tập trung, thống nhất, đồng bộ về đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ khắc phục được các hạn chế nêu trên, như hiện nay nước ta đang có mô hình tiêu biểu về giải pháp này trong Luật Nhà ở đó là: một luật quy định đăng ký đồng thời quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một cơ quan. Mô hình này cần được nhân rộng và nâng tầm trong Luật Đăng ký bất động sản để đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản sản gắn liền với đất. Thứ hai, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không tách bạch giữa quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa phương tồn tại nhiều cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý về từng loại đăng ký bất động sản. Ngoài ra, việc đăng ký bất động sản đang được thực hiện tại nhiều cơ quan như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan xây dựng. Các cơ quan này được thành lập theo cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký khác nhau căn cứ vào loại bất động sản và chủ thể tham gia giao dịch (Điều 52, Điều 64 Luật Đất đai năm 2003, Điều 14, Điều 16 Luật Nhà ở). Như vậy, thực tế cho thấy không chỉ tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mà còn tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản, trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, nên đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này và gây khó khăn, phiền hà cho người dân do phải qua “nhiều cửa” để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản. Do đó, cần tập trung, thống nhất trong việc quản lý và đăng ký bất động sản, thiết lập mô hình “một cửa, một giấy” để khắc phục các hạn chế nêu trên. Thứ ba, pháp luật còn có sự lẫn lộn trong việc điều chỉnh quan hệ hành chính với quan hệ dân sự, kinh tế, ví dụ: theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật Dân sự và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thì việc chuyển quyền sử dụng đất và các hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, trong khi đó, thực chất quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được xác lập kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Mặt khác, pháp luật không tách bạch các hoạt động quản lý nhà nước và thủ tục hành chính về bất động sản với hoạt động đăng ký bất động sản, trong khi đăng ký bất động sản được xác định là dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực hiện các quyền dân sự của mình đối với bất động sản. Hạn chế nêu trên dẫn đến quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên đã được khẳng định tại Điều 4 của Bộ luật Dân sự bị hạn chế và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như bản án, quyết định của Tòa án công nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu bất động sản bị giảm hiệu lực pháp lý. Từ đó, đặt ra nhu cầu pháp luật cần điều chỉnh quan hệ hành chính tách bạch với quan hệ dân sự để có giải pháp phù hợp và hiệu quả. Thứ tư, nhìn chung hoạt động đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính. Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký và tuân theo nhiều quy trình đăng ký khác nhau, đồng thời phải nộp nhiều loại lệ phí. Đồng thời, trong thực tế tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Ngoài ra, nhiều hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản vẫn mang tính chất thủ công, chưa được vi tính hóa, nối mạng, làm cho thông tin về bất động sản không được cập nhật kịp thời và khó khăn trong việc tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản. Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho họ không hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản, trong đó riêng khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 70%, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản không có đủ chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 3. Việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản nhằm phát huy hơn nữa tác dụng tích cực của hoạt động đăng ký bất động sản trong thực tiễn, cụ thể như sau: Đối với người dân và doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong việc thực hiện quyền của mình; giảm được chi phí khi tham gia giao dịch; tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp; đối với Nhà nước thì giảm được chi phí từ ngân sách nhà nước do hệ thống đăng ký sẽ được tổ chức tập trung, thống nhất; theo dõi đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận; bổ sung nguồn chứng cứ để giải quyết các khiếu kiện; đối với thị trường bất động sản thì sẽ có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản để nhà đầu tư xem xét trước khi quyết định đầu tư thông qua hệ thống thông tin, dữ liệu về bất động sản tập trung, đầy đủ, thống nhất, minh bạch, từ đó thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản. Ngoài ra, Luật Đăng ký bất động sản còn cần thiết cho việc thực thi các văn bản quy phạm pháp luật khác như: Luật Công chứng, Pháp lệnh Thi hành án dân sự, Luật Phá sản, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Phòng chống tham nhũng, Luật Giải quyết khiếu nại, tố cáo và các luật thuế thu nhập, tài sản v.v…Thực tế hiện nay cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên bắt nguồn từ việc thiếu thông tin để xác định chính xác ai là người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản hợp pháp, cũng như các dịch chuyển quyền về bất động sản. Tuy nhiên, khó khăn nêu trên sẽ được khắc phục thông qua các giải pháp được đề cập trong Dự án Luật Đăng ký bất động sản. 4. Kinh nghiệm của nhiều nước, trong đó có Pháp, Nhật Bản, Hàn quốc, các nước theo hệ thống Torrens như Úc, Canada và Liên bang Nga…cho thấy, việc ban hành một đạo luật quy định thống nhất về đăng ký bất động sản là tất yếu để có một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, công khai. Các nước đó đều xây dựng mô hình quản lý đăng ký bất động sản và tổ chức đăng ký bất động sản tập trung, đồng thời ứng dụng mạnh mẽ các thành tựu của công nghệ thông tin trong quá trình vận hành hệ thống đăng ký bất động sản. Việc tham khảo và vận dụng sáng tạo kinh nghiệm của các nước trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu hội nhập đời sống kinh tế thế giới. Từ những lý do nêu trên, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là cần thiết. II. QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT Để xây dựng Dự án Luật, trong thời gian qua, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan thành lập Ban soạn thảo gồm đại diện của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Ngoại giao, Văn phòng Chính phủ và một số chuyên gia, nhà khoa học về lĩnh vực đăng ký bất động sản. Ban soạn thảo đã tiến hành xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản theo đúng các quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có các hoạt động chủ yếu sau đây: - Rà soát các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản; tổ chức nghiên cứu khoa học, tham khảo kinh nghiệm của các nước có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển; - Khảo sát về thực trạng tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và thực thi pháp luật về lĩnh vực này tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2005 và 06 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2007; khảo sát thực tế tại Nhật Bản, Cộng hòa Pháp và một số nước trong khu vực; - Tổ chức tổng kết công tác đăng ký bất động sản và đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản của Tòa án từ năm 2000 đến nay; - Nhiều lần tổ chức lấy ý kiến đóng góp trực tiếp (thông qua các tọa đàm, hội thảo) và bằng văn bản của các Bộ, ngành ở Trung ương, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các chủ thể chủ yếu chịu sự điều chỉnh của Luật. Đồng thời, dự thảo Luật được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam để lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân và các doanh nghiệp. Bộ Tư pháp đã tổ chức thẩm định Dự án Luật, nghiên cứu và tiếp thu các ý kiến của Hội đồng thẩm định; - Tại phiên họp thường kỳ tháng 6 năm 2008, Chính phủ đã nhất trí trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Đăng ký bất động sản; - Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp và cho ý kiến tại phiên họp thứ 11 vào ngày 25/8/2008; - Dự thảo đã được chỉnh lý trên cơ sở nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp nêu trên và ý kiến thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. III. MỤC ĐÍCH VÀ QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nhằm các mục đích chủ yếu sau đây: - Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực này và khắc phục tình trạng nhiều đầu mối cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản, nhiều loại giấy chứng nhận về bất động sản; - Tạo thuận lợi tối đa cho cá nhân, tổ chức khi yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện phòng ngừa và chống tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với đất đai; giảm các vụ việc khiếu kiện về bất động sản và có nguồn chứng cứ chính xác để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta và đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế; - Phát huy những lợi ích quan trọng mà hệ thống đăng ký bất động sản mang lại cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước, cũng như cho việc tổ chức thi hành các thiết chế khác trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từ đó góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan; - Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký bất động sản thể hiện đầy đủ quá trình xác lập và biến động về bất động sản. Từng bước xây dựng Hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, trong đó tập trung toàn bộ các thông tin về bất động sản trong phạm vi cả nước, để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu. 2. Việc xây dựng Dự án Luật đã quán triệt các quan điểm chỉ đạo sau đây: - Tiếp tục thể chế hoá mạnh mẽ đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào lĩnh vực đăng ký bất động sản, trong đó đặc biệt là Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 05 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X; Nghị quyết số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008. Từ đó, dự thảo Luật phải đáp ứng các yêu cầu về cải cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi; xây dựng cơ chế liên thông về thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu. - Đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản. Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành đạo luật chung, áp dụng thống nhất về thủ tục đăng ký bất động sản, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về đăng ký bất động sản còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới trên cơ sở tổng kết thực tiễn đăng ký bất động sản ở Việt Nam và tham khảo, vận dụng kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta. - Đảm bảo tính hợp hiến và tính khả thi của Luật; đồng thời đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan sau khi Luật Đăng ký bất động sản được ban hành. IV. BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bố cục của dự thảo Luật Dự thảo gồm 6 chương với 74 điều được bố cục như sau: - Chương I: Những quy định chung (từ Điều 1 đến Điều 13). - Chương II: Cơ quan đăng ký bất động sản và người thực hiện đăng ký bất động sản (từ Điều 14 đến Điều 22). - Chương III: Thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 60). Mục 1. Quy định chung về thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 34); Mục 2. Quy định riêng về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 35 đến Điều 50); Mục 3. Quy định riêng về thủ tục đăng ký hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 51 đến Điều 53); Mục 4. Quy định riêng về thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký (từ Điều 54 đến Điều 60). - Chương IV: Cung cấp thông tin về bất động sản (từ Điều 61 đến Điều 68). - Chương V: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm (từ Điều 69 đến Điều 71). - Chương VI: Điều khoản thi hành (từ Điều 72 đến Điều 74). 2. Nội dung chủ yếu của dự thảo Luật a) Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1) Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc đăng ký bất động sản, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Trong đó, dự thảo quy định từ đăng ký lần đầu cho đến đăng ký biến động về bất động sản, nhằm công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức về bất động sản. Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác, dự thảo pháp điển hóa trên cơ sở kế thừa các quy định phù hợp trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời bổ sung các quy định mới để từ đó xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành Luật chung, áp dụng thống nhất về đăng ký bất động sản, đảm bảo chủ trương “một cửa, một giấy”. Ngoài ra, dự thảo phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký bất động sản với các văn bản pháp luật hiện hành và các Dự án Luật có liên quan. Cụ thể như sau: - Những vấn đề về quản lý đất đai nói chung và thủ tục hành chính như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất nói riêng do Luật Đất đai năm 2003 và dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai quy định; - Những vấn đề về quản lý nhà nước như quy hoạch, cấp phép xây dựng nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quản lý rừng và thủ tục hành chính về việc Nhà nước giao rừng, cho thuê quyền sử dụng rừng do Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định; - Những vấn đề quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản; thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng (trong đó có nhà ở), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh; - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. b) Về đối tượng đăng ký, nguyên tắc đăng ký và cung cấp thông tin (Điều 5, Điều 7) Dự thảo quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký bất động sản và các trường hợp đăng ký theo yêu cầu trên cơ sở kế thừa các quy định pháp luật hiện hành và xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, để thuận tiện cho việc áp dụng (Điều 5). Ngoài ra, thực hiện quy định tại Điều 26 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước năm 2008 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2009) về công khai việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và pháp điển hoá quy định tại Điều 9 Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 của Chính phủ về quản lý tài sản nhà nước, dự thảo Luật quy định “quyền quản lý, sử dụng đất, rừng, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước được Nhà nước giao cho cơ quan, tổ chức quản lý, sử dụng” cũng thuộc đối tượng đăng ký (điểm d khoản 1 Điều 5 dự thảo Luật). Quy định của dự thảo Luật về đối tượng đăng ký thể hiện mục tiêu đẩy mạnh hoạt động đăng ký bất động sản, đồng thời khuyến khích đăng ký bất động sản, để cá nhân, tổ ch