Tiểu luận Luật đất đai của nước ta và có một số kiến nghị về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Lời nói đầu Ngày nay việc quản lý và sử dụng đất đại đang là một vấn đề khá bức xúc trong thời đại kinh tế mở. Từ xưa việc sở hữu tư nhân về đất đai đã gây ra nhiều tranh chấp phức tạp và gây ra nhiều cuộc tranh chấp. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa địa chủ và nô lệ cũng như chủ nô và nông dân. Chính vì vậy mà sự cấp thiết phải có một bộ luật đất đai để xử lý và giải quyết những tranh chấp từ thời chiếm hữu tư nhân tức là lúc bắt đầu có quyền sở hữu, quyền chiếm dụng cá nhân cũng là khi đất nước xuất hiện bộ luật đã ra đời. Nó ra đời để chủ yếu phục vụ cho giai cấp thống trị nhằm bảo vệ lợi ích của giai cấp thống trị. Qua nhiều lần sửa đổi và bổ sung đến nay thì luật đất đai đã được quy định rõ về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, qua đó nói lên rằng người sử dụng đất ngày nay đã có một số quyền lợi nhất định cũng như có nghĩa vụ nộp thuế thổ trạch cho Nhà nước, để Nhà nước lấy số kinh phí để sửa sang lại cơ sở hạ tầng cho đất nước. Tuy nhiên trong nền kinh tế mở ở tất cả các nước hiện nay thì so với họ nền kinh tế nước ta còn nghèo các đạo luật đưa ra còn lỏng lẻo và chưa có sức thuyết phục, nhiều kẻ hở cho kẻ xấu lợi dụng. Nên qua đây em muốn viết thêm một vài hiểu biết của em về luật đất đai của nước ta và có một số kiến nghị về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. I. Những vấn đề chung của đất đai. * Khái niệm. Là một ngành luật trong hệ thống pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam bao gồm toàn bộ những quy định về pháp luật để điều chnhr các quan hệ đất đai được hình thành trong quá trình Nhà nước quản lý chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất đai để đảm bảo lợi ích của toàn dân và lợi ích của người sử dụng đất. * Những đặc điểm của luật đất đai. Là một ngành luật độc lập nhưng tập hợp những quy định pháp luật của các ngành có liên quan. Là một ngành luật bao gồm các quan hệ hành chính dân sự và kinh tế Nhà nước thay mặt toàn dân thực hiện chức năng quản lý đất đai trên phạm vi cả nước tất cả các tổ chức doanh nghiệp, trường học, bộ đội, các hộ gia đình và cá nhân. * Đối tượng điều chỉnh của luật đất đai Nhóm 1: Các quan hệ xã hội giữa các cơ quan Nhà nước với hộ gia đình, các tổ chức và cá nhân thông qua quy định về đất đai. Nhóm 2: Mối quan hệ xã hội giữa cơ quan Nhà nước cấp trên với cơ quan Nhà nước cấp dưới thông qua quy định về pháp luật trong việc phân chia các loại đất trong vùng lãnh thổ. Nhóm 3: Mối quan hệ xã hội giữa các tổ chức, các hộ gia đình và cá nhân trong việc chiếm định đoạt quản lý và sử dụng đất đai. * Phương pháp điều chỉnh của luật đất đai: có 2 phương pháp chủ yếu: Phương pháp bình đẳng dùng để điều chỉnh các quan hệ bình đẳng giữa hai bên tham gia vào một quan hệ đất đai nhất định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp hành chính: dùng để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa cơ quan Nhà nước với các cá nhân, tổ chức phải tuân thu hồi đất đăng ký đất, thanh tra, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm luật đất đai, cấp các loại giấy về quyền sử dụng đất. Sử dụng đất gắn với việc bảo vệ đất, bồi bổ đất đặc biệt là bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp và nghiêm cấm mọi hành vi huỷ hoại đất. * Quan hệ pháp luật về đất đai Các bộ phận cấu thành của pháp luật về đất đai. Chủ thể là người được giao quyền sử dụng đất hay được pháp luật giao quyền. Cá nhân (công nhân Việt Nam, hoặc người nước ngoài định cư tại Việt Nam). Hộ gia đình. Các tổ chức trong nước (cơ quan, trường học, bệnh viện, đoàn thể các tổ chức nước ngoài thuê đất tại Việt Nam). Khách thể: Của các quan hệ đất đai là toàn bộ quỹ đất đai của Nhà nước được quản lý bằng chế độ pháp lý nhất định. Nội dung của các quan hệ đất đai: đó là quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia một quan hệ đất đai nhất định. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước, với tư cách thay mặt nhân dân là chủ sở hữu đất đai trong cả nước, có quyền quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước có nghĩa vụ nắm chắc, quy hoạch phân phối đất, kiểm tra giám sát và giao việc sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. * Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đó là được cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, hướng dụng thành quả của đất, được chuyển nhượng, được chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng đất được giao được Nhà nước bảo vệ lợi ích thích hợp. Nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, nộp thuế về đất, thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, thi hành các quyết định của cơ quan Nhà nước. II. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều 73 người sử dụng đất có những quyền sau đây. 1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. Hướng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao 3. Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật 4. Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất đai mang lại. 5. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất 6. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi. 7. Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất. 8. Được quyền khiếu nại, tố cáo, về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Điều 74: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi từ sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao. Điều 75: 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: a. Chuyển đi nơi khác b. Chuyển sang làm nghề khác c. Không có khả năng trực tiếp lao động 2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, người nhận đất phải được sử dụng đúng mục đích. Điều 76: 1. Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi dưỡng thuỷ sản sau khi chết thì quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế. 2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp, trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nước đã giao cho họ. Trường hợp trong hộ gia đình không còn thành viên nào thì Nhà nước thu hồi đất. 3. Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở sau khi chết quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những người thừa kế theo quy định của các luật thừa kế. Điều 77: 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất. 2. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước. Điều 78: Hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do chuyển sang nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê đất với thời hạn không được quá 3 năm. Trường hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê có thể dài hơn do Chính phủ quy định người thuê đất phải sử dụng đúng mục đích. Điều 79: 1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng gianh giới và các yêu cầu khác đã được quy định khi giao đất. 2. Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất. 3. Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trường không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. 4. Nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 5. Nộp quyền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật. 6. Đền bù cho người có đất khi bị thu hồi để giao cho mình. 7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi Xử lý vi phạm Điều 85: Người nào lấn chiếm đất, huỷ hại đất, chuyển quyền sử dụng đất trái phép hoặc có hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai, tuỳ theo mức độ nhẹ hoặc nặng mà bị xử lý bằng biện pháp hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Điều 86: Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vượt quá quyền hạn giao đất, thu hồi đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất trái phép với quy định của pháp luật bao che cho người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, quyết định xử lý trái pháp luật hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai thì tuỳ theo mức độ nhẹ hoặc nặng mà xử lý ký luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Điều 87: Người nào có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho người khác thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại điều 86 và điều 87 của luật này còn phải bị bồi thường cho người bị thiệt hại. III. Chế độ pháp lý đối với việc giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất và một vài bất cập trong việc sử dụng đất. * Giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ những hoạt động sản xuất đó được ubnd xã phường, thị trấn xác nhận sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trong phạm vi mức đất nước Nhà nước giao. Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày 1-1-1999, thì tiếp tục sử dụng diện tích đất vượt hạn mức thời gian bằng một phần hai thời hạn giao đất và phải nộp thuế bổ sung đối với diện tích đất đó theo quy định của pháp luật, sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuế đất. Đối với diện tích đất vượt hạn mức sau ngày 1-1-1999 thì người sử dụng đó phải thuê đất. Tổ chức sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ rừng đặc dụng. Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh. Cơ quan Nhà nước tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội khoa học, kỹ thuật, ngoại giao. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông cầu cống vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ đê đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên vườn hoa khu vui chơi trẻ em, quảng trưởng, sân vận động, sân bay bến cảng và các công trình khác. * Giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở. Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó. Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định. Những trường hợp này phải bảo đảm các điều kiện: * Người sử dụng đất phải có dự án khả thi đã được cơ quan Nhà nước có thêm quyền phê duyệt. + Sử dụng đất theo đúng quy hoạch + Người sử dụng đất phải có điều kiện về vốn và kỹ thuật. * Cho thuê đất Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ các doanh nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao trước ngày 1-1-1999. Nhà nước thu hồi đất đã giao cho doanh nghiệp Nhà nước sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không có hiệu quả hoặc sử dụng không đúng mục đích để giao hoặc cho người khác thuê. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích 5% ở xã phường, thị trấn. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê được miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong các trường hợp: thực hiện các dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, thực hiện dự án trong đó có chính sách nhà ở, đến ở. * Hộ gia đình, cá nhân được nhn cho thuê mà trả tiền thuê hàng năm có quyền: Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tiêu dùng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh. Chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. * Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tiêu dùng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, trao quyền thừa kế quyền sử dụng đất thuế, trong thời hạn thuê. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước. Cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án hoặc theo đơn xin thuê đất và người thuê đất phải sử dụng đúng mục đích. * tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích được giao, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. * Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến dịch vụ. * Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó. Cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đó. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức và cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài. * Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hàng năm có quyền. Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh. Chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê người nhận tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Đối với các doanh nghiệp Nhà nước thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài. * Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê. Người nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền quy định tại khoản này. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuế để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài. Cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đã được đầu tư the dự án và người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích. Những bất cập trong việc chuyển nhượng đất hầu hết đất chuyển nhượng đổi hiện nay ở nước ta đều chuyển nhượng chuyển đổi bằng cách viết tay. Vì thủ tục giấy tờ qua cơ quan cấp trên rất khó khăn thủ tục rườm rà nếu chuyển nhượng chuyển đổi mà thủ tục giấy tờ được các cơ quan giải quyết nhanh gọn thì việc dân đi mua nhà ở sẽ không phải cờ đợi. Những người làm thủ tục giấy thường gây khó khăn cho những người sử dụng đất do vậy người sử dụng đất chuyển nhượng chuyển đổi bằng cách viết tay. Mà theo em biết thì thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi kiểu viết tay thì không hợp lệ với cả người chuyển nhượng và người nhận sự chuyển nhượng. IV. Một số giải pháp và kiến nghị về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai. Chúng ta đã biết qua Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn nói chung. Việc sốt đất đã làm cho các cơ quan quản lý đất đai rất bức xúc. Giá đất đã tăng đột biến từ 1 đến 4 lần. Theo phân tích, đây là một sự hỗn loạn trong thị trường bất động sản - việc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do nhân dân tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư buôn bán trao tay không qua đơn vị phường xã vô tình chung đã tự đẩy giá đất không theo quy luật giá trị. Chúng ta phải thấy rằng chế độ pháp lý và tầm nhận thức của nhân dân về luật đất đai chưa được rõ ràng. Hoặc do lợi nhuận mà một số người dân đã tự làm trái pháp luật, trái những quy định về luật đất đai. Thu hồi đất bỏ hoang của 54 tổ chức tại Hà Nội UBND Hà Nội đã đồng ý kiến nghị của sở Địa chính thu hồi đất hoang của 54 tổ chức tại thành phố. Hơn 90% số đơn vị này là các doanh nghiệp Nhà nước có đất bỏ hoang ít nhất từ 3 năm, nhiều nhất là 19 năm. Đối với một số đơn vị tự ý chia đất làm nhà ở nếu đúng về mặt quy hoạch không có tranh chấp thì được lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các trường hợp cho thuê, liên doanh, liên kết sai mục đích nếu phù hợp với quy hoạch thì đơn vị đang sử dụng đất được hợp thức thì phải thu hồi giao cho UBND phường quản lý. Kiến nghị - Quy định chặt chẽ hơn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đối với đất canh tác nơi nào có thể chuyển đổi thành đất thổ cư thì nếu cho chuyển đổi để vừa có nguồn thu cho ngân sách vừa ổn định cho nhân dân định cư. - Nơi nào đã quy hoạch hoạc có kế hoạch quy hoạch thì nên thông báo công khai cho nhân dân biết để tránh tình trạng buôn bán bất hợp pháp, ngăn chặn lấn chiếm, đền bù. - Nếu đền bù cho nhân dân một cách thoả đáng cho những người thuộc diện giải toả và tái định cư. - Xử lý nghiêm khắc các trường hợp cố ý lấn chiếm đất công và hành vi đầu cơ làm lũng đoạn thị trường nhà đất. Tài liệu tham khảo Những văn bản hướng dẫn quyền sử dụng đất Sách giáo trình luật đất đai Mục lục