Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

• nhận tình trạng thiếu nhà cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đang gặp khó khăn, nhiều cơ quan có trách nhiệm không xác nhận với lý do không biết rõ. Với những ách tắc này, Bộ Xây dựng đã có những hướng dẫn chi tiết: (a) mức thu nhập thấp là mức thu nhập dưới mức chịu thuế thu nhập; (b) cơ quan sử dụng lao động có trách nhiệm xác nhận thu nhập; và (c) diện tích nhà ở hiện tại được xác định chỉ tại nơi đang đăng ký hộ khẩu chính thức. Trong hoàn cảnh hiện nay khi chưa có công cụ quản lý thu nhập của người lao động tại một đất nước tiêu tiền mặt là chủ yếu và hồ sơ địa chính về 355 nhà đất đang được quản lý chia cắt theo địa bàn huyện, chắc cũng không có giải pháp khá hơn so với giải pháp đưa ra của Bộ Xây dựng, mặc dù ai cũng biết rằng các giải pháp đang hướng dẫn chưa có độ chính xác cao. Sự thực, xác định đúng được đối tượng được hưởng ưu đãi tín dụng theo thứ tự ưu tiên là một việc bất khả thi ở nước ta hiện nay. Việc bắt người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng • minh khả năng trả nợ tại các ngân hàng thương mại đang có biểu hiện thiếu khả thi. Đã là người có thu nhập thấp thì khó có thể chứng minh được thu nhập của mình có khả năng để ra một phần thu nhập cho nhà ở. Tất nhiên, việc đòi hỏi của các ngân hàng thương mại là chính đáng vì không thể để khoản tín dụng này lại rơi vào nợ xấu. Đây là những lý do chính làm cho việc giải ngân đối với 70% gói 30 nghìn tỷ đồng trợ giúp tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà ở. Theo phương thức hiện nay - phương thức cho người nghèo vay tiền giống như cho người giầu vay tiền (phải có tài sản thế chấp và chứng minh được khả năng trả nợ), việc trợ giúp chỉ chỉ có thể đến với nhóm thu nhập tầng trên của những người có thu nhập thấp. Bộ Xây dựng cũng đã có thống nhất với các ngân hàng thương mại về việc kết hợp cho người mua nhà vay tiền với các dự án thuộc diện được vay tín dụng ưu đãi. Đây cũng là sáng kiến giúp cho việc đẩy tiến độ giải ngân nhanh hơn và chắc hơn. Tất nhiên, những sáng kiến này chưa giải quyết tận gốc bài toán cho người nghèo vay tiền. Ở các nước khác, người ta sử dụng cộng đồng những người có thu nhập thấp tại một địa phương hoặc tại một nhóm cơ quan là cơ chế trợ giúp cho việc xác nhận thu nhập, tình trạng nhà ở và khả năng trả nợ tiền vay. Bên cạnh cộng đồng này là một tổ chức xã hội hoặc doanh nghiệp xã hội tình nguyện trợ giúp cho họ. Cách trợ giúp là tìn cơ hội tăng thu nhập, tìm nhiều nguồn trợ giúp xã hội khác và bảo đảm trả nợ từ khoản vay cho cả cộng đồng. Ở một số nước, người ta đã áp dụng cơ 356 chế cộng đồng vay tiền để xây dựng nhà ở cho mình dưới sự bảo trợ của một tổ chức xã hội, họ là người thuê nhà thầu xây dựng và họ đứng ra quản lý quá trình xây dựng. Ngân hàng Grameen ở Bangladesh cùng với người sáng lập là Gs. Muhammad Yunus đã được nhận Giải thưởng Nobel vì hòa bình năm 2006 do sáng kiến về cơ chế cho người nghèo vay tiền dựa vào cộng đồng mà không cần các cơ chế vay tiền ngân hàng như thông lệ. Vào năm 1998, Ngân hàng này cũng đã được nhận Giải thưởng Môi trường sống Thế giới do vận hành hiệu quả Chương trình nhà ở giá thấp. Trên thực tế, cơ chế cấp tín dụng ưu đãi cũng như việc rà soát cho chuyển đổi dự án mới chỉ được thực hiện nhằm tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, mới chỉ tác động được tới một số dự án nhà ở giá trung bình có khả năng chuyển sang nhà ở giá thấp hoặc nhà ở xã hội, chưa động tới bản chất của khu vực nhà ở giá cao, giá trung bình đang tồn tại và tồn đọng. Đến nay, việc tăng cung cho khu vực giá rẻ là nhìn thấy khá rõ tính khả thi trên thực tế, nhưng việc giải quyết kho BĐS tồn đọng vẫn chưa thấy rõ những hoạt động cụ thể. Việc chuyển đổi dự án cũng chủ yếu tập trung vào các dự án còn trên giấy hoặc mới bắt đầu. 6.2. Giải pháp cho khu vực BĐS tồn đọng Giải quyết các BĐS giá cao, giá trung bình đang tồn đọng hiện vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị giải pháp cụ thể. Các tổ chức, thể chế mua bán nợ xấu vẫn chưa được thảo luận ở mức độ chi tiết, và càng chưa có chương trình cụ thể về việc thành lập công ty quản lý tài sản tồn đọng. Việc rà soát để sửa đổi pháp luật mới chỉ đang tập trung vào đề xuất của Bộ Xây dựng về mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng có thời hạn (hoặc hai lần 50 năm hoặc một lần 70 năm). Nội dung sửa đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn nữa, chưa trong tầm tay với để xem xét. 357 1. Giải pháp mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam Ngày 3/6/2008, Quốc hội Khóa 12 đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện được mua nhà ở gồm: (a) cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được thuê giữ chức danh quản lý doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; (b) cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam; (c) cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; (d) cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; (đ) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Các đối tượng này phải được phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Thời hạn được sở hữu nhà ở đối với cá nhân tối đa là 50 năm, khi hết thời hạn sở hữu thì phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó trong thời hạn 12 tháng. Thời hạn được sở hữu nhà ở đối với doanh nghiệp là thời hạn hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Nhà ở được sở hữu thuộc loại nhà chung cư và chỉ được sử dụng vào mục đích để ở. Ngày 18/6/2009, Quốc hội Khóa 12 cũng đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai với nội dung mở rộng diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (a) người có quốc tịch Việt Nam; (b) người gốc Việt Nam về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, là nhà khoa học, nhà văn hoá và người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước; (c) người gốc Việt Nam được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được 358 phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên. Nhà ở được sở hữu gồm cả nhà riêng lẻ gắn với đất và nhà chung cư, có thời hạn sử dụng lâu dài như người Việt Nam trong nước. Trước hết, quy định đối với người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ mang tính thí điểm và chỉ có quyền sử dụng để ở cho mình và gia đình, không có các quyền liên quan tới giao dịch BĐS. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có diện được sở hữu nhà rộng hơn, loại nhà ở và thời hạn sử dụng cũng rộng hơn, tương đương như người Việt Nam trong nước. Trên thực tế, số lượng người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam cũng chưa nhiều. Một phần vì Việt Nam chưa tạo được niềm tin về sự ổn định pháp lý, phần quan trọng hơn vì thủ tục làm giấy chứng nhận chủ quyền còn đang có nhiều vướng mắc trên thực tế. Bộ Xây dựng đã đưa ra kiến nghị sửa đổi pháp luật về nhà ở trên nguyên tắc diện được sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tương đương như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, loại nhà ở cũng tương đương nhưng có thời hạn và cũng có phương án đề xuất mở rộng quyền giao dịch BĐS. Giải pháp này trước hết mới chỉ tính đến mở rộng cầu có khả năng thanh toán đối với cung đang tồn đọng. Vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngoài còn phải xem xét nhiều mặt khác nữa như quy tắc tương đương trong ngoại giao và cơ chế quản lý hoạt động của cư dân nước ngoài tại Việt Nam. Việt Nam chỉ có thể cho quyền công dân nước ngoài tương đương như nhà nước đó cho quyền đối với công dân Việt Nam. Như vậy, việc sở hữu nhà cũng cần xem xét cho từng nhóm nước theo quan hệ ngoại giao đã được thiết lập cũng như pháp luật của nước đó. Việc tiếp theo cần làm là phải bổ sung ngay những quy định về quản lý cư dân, cộng đồng người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam. Thị trường BĐS Việt Nam đang thiếu vốn do nợ xấu liên quan tới các BĐS tồn đọng. Cơ chế giải quyết kho tồn đọng này bằng nguồn vốn nào là điều cần tìm kiếm. Khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp bằng BĐS 359 ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới. Đây chính là hai vấn đề mang tính đối ngẫu về pháp lý, hoặc không thừa nhận cả hai, hoặc cho phép cả hai. Khi cơ chế thế chấp này được pháp áp dụng thì chúng ta sẽ khai thông luồng vốn để giải quyết các BĐS tồn đọng bằng cơ chế thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài. Nếu còn gì băn khoăn thì trước mắt, việc thế chấp như vậy cần đặt dưới sự quản lý trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước về đối tượng nhận thế chấp và Bộ Xây dựng về đơn vị BĐS đem ra thế chấp. 2. Giải pháp giải quyết BĐS tồn đọng thông qua cơ chế xử lý tài sản gắn với vốn Việc hình thành một doanh nghiệp quản lý các BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu đã được đưa ra trong Nghị quyết 02 nói trên. Hình thái công ty như thế nào, cơ chế tạo vốn để xử lý và biện pháp xử lý cụ thể vẫn chưa được đặt ra. Trước hết, khi kiểm đếm các BĐS tồn đọng lại cho thấy có tới 2/3 là đất nền mà chỉ có 1/3 là đất và nhà ở gắn liền. Như vậy, thông tin thực tế đã khác với tư duy trước đây là BĐS tồn đọng chủ yếu là nhà ở đã hoàn thành. Những thông tin thực cần biết chính xác để đưa ra quyết định xử lý gồm: (a) số lượng vốn tồn đọng là bao nhiêu, trong đó bao nhiêu là tiền đất và bao nhiêu là nhà ở; (b) cơ cấu vốn tồn đọng như thế nào, bao nhiêu là vốn của chủ đầu tư, bao nhiêu là vốn góp từ dân, bao nhiêu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại qua thế chấp, bao nhiêu là vốn đầu tư trực tiếp từ các ngân hàng thương mại và bao nhiêu là các dạng vốn khác bị tồn đọng. Khi có câu trả lời chính xác cho các câu hỏi trên thì mới có thể đưa ra giải pháp phù hợp. Các giải pháp có thể cần được xem xét bao gồm: (a) nếu chủ yếu là đất nền thì đấu giá đất nền tồn đọng là một cơ chế hiệu quả đối với đất nền ở những khu vực thuận lợi được nhiều người quan tâm; (b) thay đổi mục đích sử dụng đất nền cho phù hợp với những dự án đầu tư khác có tiềm lực về vốn; (c) thế chấp để tạo vốn tại các ngân hàng nước ngoài; (d) giải pháp thành lập các doanh nghiệp quản lý BĐS tồn đọng như trước đây vẫn nghĩ. 360 Các giải pháp chưa thể quyết định khi chưa có số liệu thống kê BĐS tồn đọng chính xác và chi tiết. 6.3. Các giải pháp khác 1. Giải pháp cải cách thực hiện thủ tục hành chính Song song với các giải pháp trọng tâm nêu trên, Hà Nội cũng như nhiều tỉnh, thành khác đang cho đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở thuộc nhiều nhóm khác nhau. Đây là việc làm muộn so với quy định của pháp luật nhưng thế cũng là tốt. Một mặt để thực hiện tốt nhiệm vụ hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận vào cuối năm 2013, nhưng mặt khác có tác động tích cực cho việc tăng niềm tin vào thị trường BĐS. Người bỏ rất nhiều tiền ra mua BĐS được Nhà nước bảo hộ về tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận pháp lý. 2. Các sáng kiến tăng niềm tin đối với thị trường Hiện nay, niềm tin của người dân vào nền kinh tế cũng như niềm tin của những người đang tham gia góp vốn đầu tư BĐS đang chưa được khôi phục. Nhiều người đã góp vốn vào dự án đầu tư nhưng đang rơi vào hoàn cảnh chủ đầu tư không thực hiện dự án, thậm chí dự án chưa có bảo đảm pháp lý. Người góp vốn đang rơi vào tình trạng hoang mang và mất niềm tin thực sự vào thị trường. Việc lấy lại niềm tin vào thị trường phải bắt đầu từ các chủ đầu tư dự án và sau đó là các cơ quan quản lý ở Trung ương và địa phương. Đây là việc khó nhưng có thể làm được, chỉ cần các nhà đầu tư hãy nghĩ đến thương hiệu lâu dài của mình. Trường hợp không thể giữ thì một phương án mua bán bán và sáp nhập cần được xem xét và quyết định. Các cơ quan quản lý cần hướng các chủ đầu tư tới những giải pháp lấy lại niềm tin cho thị trường. Các nhà đầu tư hiện nay tiếp tục lâm vào tình trạng thiếu vốn, muốn làm nhưng không có vốn. Khi người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường thì khó khăn do thiếu vốn được nhân lên nhiều lần. Như vậy, giải pháp vốn là một bài toán khó trong hoàn cảnh khó khai thác nguồn vốn trong dân do mất lòng tin vào lợi ích từ thị trường. Chúng ta lưu ý rằng hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn đang huy động được vốn từ dân, gốc của vấn đề là chữ tín của nhà đầu tư với người tiêu dùng. 361 3. Sửa đổi pháp luật, nâng cao chất lượng quy hoạch và tái cấu trúc thị trường Sự trầm lắng của thị trường BĐS là một hệ quả tất yếu của quá trình phát triển đã qua trong ngữ cảnh của nền kinh tế chuyển đổi, trong đó tính chuyên nghiệp còn rất thiếu. Thị trường BĐS đã qua những cơn sốt nhà đất tất yếu khi chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Hệ thống pháp luật của ta chưa có cơ chế điều tiết quỹ đất khi rơi vào “sốt giá” hoặc “đóng băng”. Khi “sốt giá” thì Nhà nước đưa thêm đất vào thị trường thông qua đấu giá, khi “đóng băng” thì Nhà nước chủ động mua BĐS dư thừa từ thị trường. Hệ thống pháp luật hiện nay mới chỉ tính đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất mang tính đặc trưng của cơ chế bao cấp. Công cụ pháp luật đất đai cần được đổi mới sau cho giảm được tham nhũng và khiếu kiện của dân; công cụ pháp luật BĐS phải tập trung vào công cụ tài chính để quản lý rủi ro cho mọi người yên tâm tham gia thị trường. Quy hoạch là một lĩnh vực luôn được coi là yếu kém ở Việt Nam, cụ thể gồm: (a) mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chưa được xác lập trong mối quan hệ hữu cơ; (b) nội dung các loại quy hoạch còn nhiều chồng chéo, gây lãng phí và còn tồn tại quá nhiều loại quy hoạch khác nhau; (c) phương pháp luận về quy hoạch không gian chưa được áp dụng đầy đủ, nhất là quy hoạch sử dụng đất; (d) quy hoạch thường mang tính chủ quan hơn là các giải pháp khả thi trên cơ sở chấp nhận thực tế. Tái cấu trúc thị trường BĐS để có một thị trường hợp lý, tránh tư tưởng thả cho thị trường phát triển tự do không được điều chỉnh và cũng cần tránh tư tưởng áp đặt theo kiểu bao cấp lên thị trường. Các doanh nghiệp BĐS cần được cấu trúc lại để loại bỏ đi kiểu kinh doanh “tay không bắt giặc”. Tiêu chí của doanh nghiệp BĐS cần được xác lập, chỉ số thị trường cần được thống kê thường xuyên. Muốn vậy, thị trường BĐS phải bảo đảm tính minh bạch. 4. Giải pháp từ phía nhà đầu tư BĐS Cổ nhân đã có câu “cùng tắc biến, biến tắc thông”, câu này rất phù hợp với cách hành xử đối thị trường BĐS nước ta hiện nay. Nói như vậy không có nghĩa là nhà đầu tư ngồi chờ để thị trường BĐS “sẽ thông”. 362 Trong quy luật này đã chứa đựng nỗ lực tự giải cứu của người trong cuộc là các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư phải tìm cách cứu mình trước khi tính đến các khả năng trợ giúp của Nhà nước. Tại điểm trầm lắng cùng cực của thị trường BĐS sẽ xuất hiện một thị trường BĐS mới hiệu quả hơn, phát triển vì mục tiêu có nhà ở cho tất cả mọi người và cũng mang lại lợi ích xứng đáng cho các nhà đầu tư. 7. Kết luận Sự phục hồi của thị trường BĐS phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách của Nhà nước, sự nỗ lực của các nhà đầu tư và niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường. Từ phía các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương cũng như địa phương, cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng để thực hiện tốt Nghị quyết 02. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay. Nỗ lực tiếp theo của các cơ quan nhà nước là sớm nhất rà soát hệ thống pháp luật, quy hoạch để tạo cơ hội mới cho thị trường BĐS. Tất cả mọi việc cần tập trung vào nhiệm vụ tái cấu trúc thị trường BĐS, trong đó nhiều việc đã được đưa ra trong Nghị quyết 2 từ việc đổi mới pháp luật, thể chế tới quy hoạch, chuyển đổi dự án, giải pháp huy động vốn, v.v. Các nhà đầu tư cũng cần tính tới việc tái cấu trúc doanh nghiệp mình trên cơ sở nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua một lộ trình dài hạn. Người tiêu dùng với lượng vốn ước tính khoảng 400 tấn vàng còn trữ trong dân sẽ có vai trò rất lớn trong phục hồi thị trường BĐS nếu niềm tin được khôi phục. Bên cạnh đó, cơ chế phù hợp để động viên vàng tham gia vào thị trường BĐS cũng cần tới một sự khôn ngoan về chính sách. Người dân thấy có lợi là tham gia khi vàng đang không có đường lưu thông để trở thành vốn. Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh nở, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất hiện. Nghị quyết 02 như một phương án đỡ đẻ tốt, bà đỡ cụ thể là các cơ quan quản lý nhà nước và các cán bộ quản lý nhà nước. Người đẻ chính là các nhà đầu tư BĐS cần vận dụng cao nhất sự thông minh của người trong cuộc để “vượt cạn” dễ dàng.