Theo dõi thị trường bất động sản và các phương pháp tạo quỹ đất

thường. Nếu nhà đầu tư bất động sản mua được CEPAC, thì sẽ được phép xây dựng thêm diện tích sàn. Cơ chế này giúp chính quyền có được tài chính trước khi triển khai dự án. Cơ chế CEPAC chỉ áp dụng trong khuôn khổ Dự án Đô thị có sự phối hợp. Thủ tục này cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch xây dựng. Số lượng CEPAC phát hành, giá trị của các CEPAC và việc quy đổi từ CEPAC sang số m² sàn xây dựng phụ thuộc vào từng khu vực và chức năng sử dụng đất. Ví dụ, 2 CEPAC đổi được 1 m² nhà ở trong khu A và 1 CEPAC đổi được 1m2 nhà ở trong khu B. Giá bán CEPAC được xác định dựa trên tổng chi phí của dự án (nghiên cứu thiết kế, nghiên cứu tác động, chi phí quản lý...). Số lượng CEPAC phát hành được tính toán bằng cách chia tổng chi phí của dự án cho đơn giá của mỗi CEPAC. CEPAC được bán đấu giá thông qua một định chế tài chính. Việc bán CEPAC được thực hiện một cách minh bạch vì không có phương thức thanh toán nào khác được chấp nhận. CEPAC cho phép chính quyền thu được tiền trước khi bắt đầu dự án. Điều này giúp hạn chế vay và hạn chế nợ công. Số tiền thu được từ việc bán CEPAC không được đưa vào ngân sách chung mà chỉ dành cho dự án. Sau khi được phát hành, CEPAC có thể được mua bán, trao đổi và tiếp tục tăng giá trị trên thị trường thứ cấp. Việc áp dụng cơ chế này cần có cơ sở pháp lý và tổ chức thể chế phù hợp. Để cơ chế này phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản phải có tiềm năng trong dài hạn. 3. Chuyển nhượng quyền xây dựng ở Mỹ Một công cụ tương tự như CEPAC cũng có ở Mỹ, Transfer- able Developement Rights (TDR), chuyển nhượng quyền phát triển. Công cụ này cho phép chuyển nhượng quyền xây dựng giữa các chủ sở hữu. TDR và CEPAC quy đổi quyền xây dựng thành tiền. Trong một khu vực xác định, chủ sở hữu nào cũng có quyền xây dựng như nhau dù khu vực đó theo quy hoạch là khu vực đô thị, nông nghiệp hay tự nhiên. Do đó, các chủ sở hữu đất ở những khu vực không được phép xây dựng hoặc bị hạn chế xây dựng có thể bán lại số m2 diện tích sàn xây dựng mà mình không sử dụng cho chủ sở hữu khác để người này có thể xây dựng thêm diện tích sàn so với mức trần theo quy hoạch. Giá phát hành TDR ra thị trường được chính quyền ấn định, nhưng giá chuyển nhượng sau đó giữa các chủ thể thì phụ thuộc vào thị trường bất động sản ở địa phương. Cơ chế này không giúp cho chính quyền thu hồi được giá trị tăng thêm của đất. Giá trị tăng thêm này thuộc về tư nhân, nhưng nó khuyến khích việc tăng diện tích sàn xây dựng ở những nơi được phép theo quy hoạch. Sơ đồ công cụ CEPAC và cảnh quan hai bên đường Faria Lima ở Sao Paulo nơi áp dụng CEPAC. Nguồn: sơ đồ CDURP - Cơ quan phát triển đô thị khu vực cảng Rio de Janeiro / Ảnh: CBRE. tiềm năng xây thêm Tiềm năng ban đầu 2 CEPAC 1 CEPAC là viết tắt của Certicados de Potencial Adicional de Construção (Chứng nhận tiềm năng xây dựng thêm). Đây là chứng khoán được sử dụng để đầu tư cho các dự án đô thị (OUC : Operação Urbana Consorciada). Tiềm năng xây dựng được thể hiện bằng m² diện tích sàn có thể xây dựng được trong một khu vực xác định. Luật cho phép tăng diện tích sàn xây dựng tùy theo khu vực. Việc sử dụng diện tích xây dựng thêm chỉ có thể được thực hiện sau khi mua CEPAC. Số tiền thu được từ việc bán CEPAC góp phần đầu tư cho cơ sở hạ tầng và dịch vụ công trong các dự án đô thị, điều này góp phần giảm đầu tư công và tiết kiệm kinh phí từ ngân sách. 3 36 P hầ n 3 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Trao đổi với học viên Hành động đối với phần ngầm Ông Eric Peigné: Địa vị pháp lý của phần ngầm được quy định như thế nào ở Việt Nam? Ông Võ Công Lực: Quyền sử dụng đất không đề cập đến phần ngầm. Bà Fanny Quertamp: Việc phân chia thành khối tích là một hướng có thể được nghiên cứu trong khuôn khổ các dự án tàu điện ngầm ở TP.HCM. Cơ chế phân chia thành khối tích sẽ giúp xác định chủ thể nào được khai thác phần nào và nhờ đó, phân chia được trách nhiệm của mỗi chủ thể. Ông Võ Công Lực: Việt Nam chưa có khái niệm pháp lý tương tự như khái niệm chia thành khối tích. Đối với trường hợp bồi thường cho các căn hộ, nếu chung cư có 3 tầng, thì 70% tiền bồi thường cho các chủ sở hữu ở tầng trệt và 30% cho các chủ sở hữu ở các tầng trên. Học viên: Khi tính tiền bồi thường trong dự án tàu điện ngầm, đặc điểm địa chất của khu đất có được chú ý đến không? Ông Eric Peigné: Luôn luôn có khảo sát địa chất và nếu đất bị ô nhiễm, thì tiền bồi thường sẽ giảm. Ở Pháp, có khung giá bồi thường (khung giá Lasalle) đối với phần trong lòng đất tính từ mặt đất xuống đến -30m. Cứ sâu xuống thêm 3m, thì mức bồi thường giảm dần. Học viên: Khi xây dựng tàu điện ngầm, có quy định độ sâu tối thiểu không? Vấn đề tiếng ồn và độ rung có được đặt ra không? Ông Eric Peigné: Có, những vấn đề kỹ thuật đều được đặt ra và được xử lý19. Ông Jean-Jacques Mathias: Luôn luôn khảo sát tình trạng tòa nhà trước khi thi công tuyến tàu điện ngầm để tính mức bồi thường trong trường hợp việc thi công gây hư hại cho tòa nhà. Học viên: Dựa trên cơ sở nào để tính mức bồi thường cho phần ngầm khi xây dựng tuyến tàu điện ngầm? Ông Jean-Jacques Mathias: Mức bồi thường là 90% giá trị đất nếu ở độ sâu -1m và bằng 0 nếu ở độ sâu -30 m. Cách tính này dựa trên án lệ khi xây dựng tàu điện ngầm ở Paris. Ông Charles Simon: Trong khuôn khổ dự án mở rộng mạng lưới tàu điện ngầm ở Paris, 160 km đường ray sẽ được xây dựng ngầm. Chính quyền đã quyết định bồi thường theo giá đất đối với phần ngầm từ mặt đất đến -3,5m. Từ độ sâu này trở xuống, giá bồi thường sẽ giảm dần. Một số yếu tố khác cũng được ghi nhận ví dụ mực nước ngầm khi tính tiền bồi thường. Mức bồi thường sẽ cao hơn nếu tuyến tàu điện ngầm chặn dòng chảy của nước ngầm. Nhìn chung, hai bên sẽ thương lượng về số tiền bồi thường, nhưng chính quyền có thể trưng mua một phần hay toàn bộ phần ngầm nếu chủ sở hữu không đồng ý thương lượng, đặc biệt là trong trường hợp có nguy cơ sụt lún. Thu hồi giá trị tăng thêm của đất Ông Eric Peigné: TP.HCM có áp dụng thuế đối với công trình xây dựng không? Nếu có, thì đối tượng đóng thuế này là ai và loại công trình xây dựng nào phải chịu thuế này? Học viên: Người bán đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, người mua đóng thuế trước bạ và người có quyền sử dụng đất đóng thuế đất hàng năm. Ông Eric Peigné: Pháp có thuế cơ sở hạ tầng. Thuế này được sử dụng để đầu tư cho cơ sở hạ tầng cần thiết cho việc phát triển đô thị. Việc tính mức thuế này dựa trên diện tích đất, giá trị đất theo m2 và mức thuế suất á́p dụng ở địa phương. Mức thuế suất có thể được tăng lên để hạn chế đô thị hóa trong khu vực chưa có công trình công cộng. Ngược lại, mức thuế suất có thể được hạ xuống để khuyến khích phát triển. Học viên: Việt Nam chưa có cơ chế tương tự. Giá trị quyền sử dụng đất thay đổi tùy theo khu vực địa lý, chứ không theo loại dự án. Giá trị này được tính toán theo diện tích đất, chứ không theo diện tích sàn xây dựng và chỉ á́p dụng đối với đất ở. Trong các trường hợp khác, Nhà nước áp dụng cơ chế cho thuê đất. Ông Eric Peigné: Ở Pháp, các trung tâm phát triển quỹ đất là cơ quan tạo quỹ đất cho chính quyền địa phương. Có một dòng thuế dành riêng cho trung tâm phát triển quỹ đất. Mức thuế tối đa là 20 euro/người dân/năm, tức là chính quyền ở Lyon có thể thu được 28 triệu euro để phục vụ cho việc tạo quỹ đất. Cơ chế có thể áp dụng được ở TP.HCM không? Mỗi người dân ở TP.HCM có thể đóng 1 USD/năm, tương đương với 20.000 VND/năm để cho Thành phố tạo quỹ đất được không? Nếu được, thì Thành phố sẽ có khoảng 9 triệu USD/năm để tạo quỹ đất. Với 9 triệu USD/năm, thì Thành phố có thể tạo được bao nhiêu ha quỹ đất? Ông Võ Công Lực: Thành phố có thể tạo được 16 ha quỹ đất vì khung giá bồi thường hiện nay vào khoảng 50 USD/m². Hiện nay, TP.HCM tạo được khoảng 10 ha quỹ đất mỗi năm. Ông Eric Peigné: Như vậy, có thể tạo thêm 6 ha đất mỗi năm. Ở Pháp, hộ gia đình và doanh nghiệp mỗi nhóm đóng 50% tổng số tiền tạo quỹ đất. Mức đóng thay đổi tùy theo thu nhập. Trung bình, hộ gia đình đóng từ 2 đến 15 euro mỗi năm. Ông Võ Công Lực: Quỹ phát triển đất TP.HCM đã được thành lập vào năm 2013. Nguồn thu của Quỹ là từ tiền sử dụng đất (trích từ 30 đến 50% tiền sử dụng mà Thành phố thu được để chuyển cho Quỹ này). Tuy nhiên, Quỹ chưa đi vào hoạt động. Các cơ chế tạo quỹ đất Học viên: Làm thế nào để xác định phạm vi trong đó Nhà nước có quyền ưu tiên mua bất động sản? Ông Eric Peigné: Quyền ưu tiên mua bất động sản được xác lập ở khu vực đô thị. Từ 40 năm nay, Cộng đồng đô thị 19 Xem thêm tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 49 Thiết kế và xây dựng công trình giao thông ngầm. 37 P hầ n 3 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Lyon có quyền ưu tiên mua bất động sản trên toàn địa bàn của mình. Đối với đất nông nghiệp và tự nhiên, Cộng đồng đô thị Lyon không có quyền ưu tiên mua. Quyền này thuộc về doanh nghiệp nhà nước phi lợi nhuận chuyên phát triển quỹ đất ở nông thôn. Ông Võ Công Lực: Làm thế nào để xác định mức giá bán trong 3 công cụ tạo quỹ đất mà Ông đã trình bày (thương lượng, quyền ưu tiên mua, quyền trưng mua)? Ông Eric Peigné: Dù sử dụng công cụ nào, thì chính quyền địa phương cũng phải lấy ý kiến của Cơ quan thẩm định giá đất của trung ương. Cơ quan này có nhiều nhiệm vụ trong đó có nhiệm vụ thẩm định giá bất động sản mà chính quyền địa phương sẽ mua, bán hoặc cho thuê. Trong trường hợp trưng mua, thẩm phán sẽ ấn định giá bồi thường. Nếu mua bất động sản bằng cách thương lượng, thì hai bên tự do thương lượng và sau khi đàm phán được mức giá với bên bán, chính quyền địa phương sẽ xin ý kiến của Cơ quan thẩm định giá bất động sản về mức giá đó. Khi mua bằng quyền ưu tiên mua, Cộng đồng đô thị Lyon nhận được thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản trong đó có ghi giá bán đã được bên bán và bên dự định mua thống nhất. Nếu chính quyền muốn áp dụng quyền ưu tiên mua, thì chính quyền có thể đưa ra mức giá khác. Khi đó, bên bán có thể chấp nhận giá của chính quyền đưa ra hoặc từ chối và đưa tòa nhờ thẩm phán ấn định giá hoặc không bán bất động sản đó nữa. Sau đó, chủ sở hữu phải chờ 6 tháng nếu muốn bán lại bất động sản đó lần nữa và phải làm lại thủ tục thông báo ý định chuyển nhượng. Ông Võ Công Lực: Chi phí mời thẩm phán ấn định giá là bao nhiêu? Ông Eric Peigné: Bất kỳ ai cũng có thể đưa vấn đề này ra tòa thông qua luật sư và phải trả tiền cho luật sư. Nếu họ thắng, thì bên thua sẽ hoàn lại số tiền này cho họ. Ông Jean-Jacques Mathias: Ở Việt Nam, người mua căn hộ bắt đầu trả tiền vào thời điểm nào? Ông Võ Công Lực: Người mua ký hợp đồng mua căn hộ, thông thường là trước khi căn hộ đó được xây dựng xong và trả một khoản tiền đặt cọc. Việc thanh toán tiền mua diễn ra theo tiến độ thi công. Bên mua có thể thương lượng với chủ đầu tư về thời hạn thanh toán. Quản lý các khu đất bị ô nhiễm Ông Eric Peigné: Ở Việt Nam, việc phân chia trách nhiệm khử ô nhiễm giữa bên bán và bên mua như thế nào? Ông Võ Công Lực: Bên mua có nhiệm vụ phải xử lý ô nhiễm. Do đó, thông thường, chính quyền phải chịu chi phí khử ô nhiễm. Đôi khi, khó tìm lại được đơn vị đã gây ra ô nhiễm vì khu đất bị chuyển nhượng nhiều lần, qua nhiều chủ khác nhau. Học viên: Việc khảo sát ô nhiễm đất do các cơ quan chuyên môn của Lyon hay đơn vị tư vấn tư nhân thực hiện? Ông Eric Peigné: Cộng đồng đô thị Lyon không trực tiếp khảo sát ô nhiễm đất mà ký hợp đồng với đơn vị tư vấn tư nhân thực hiện. Kết quả khảo sát sau đó được các cơ quan chuyên môn của Cộng đồng đô thị Lyon phân tích. Học viên: Đơn vị gây ra ô nhiễm đất có phải chịu chi phí xử lý ô nhiễm không? Ông Eric Peigné: Pháp áp dụng nguyên tắc “người gây ô nhiễm phải trả tiền”. Khi một doanh nghiệp di dời sang địa điểm khác, thì phải có nghĩa vụ khử ô nhiễm tùy theo chức năng sử dụng đất trong tương lai của khu đất mình đã đặt nhà máy. Ông Võ Công Lực: Có thể tách riêng đất và công trình xây dựng trên đất trong trường hợp trên khu đất đó có xây dựng nhà máy mà sau khi mua lại khu đất đó nhà máy không được sử dụng không? Ông Eric Peigné: Ở Pháp, quyền sở hữu đầy đủ bao gồm quyền được hưởng hoa lợi (quyền sử dụng một tài sản và hưởng thu nhập từ tài sản đó nhưng không phải là chủ sở hữu của tài sản đó) và quyền hư hữu (quyền sở hữu tài sản nhưng không có quyền sử dụng hoặc hưởng thu nhập từ tài sản đó). Ta có thể mua lại một trong hai quyền trên. Nhưng đối với đất công nghiệp, người ta thường chuyển nhượng quyền sở hữu đầy đủ. Hoạt động công nghiệp có tác động đến đất và công trình xây dựng trên đất (kho nguyên liệu, chất lỏng thấm vào đất...). Ông Võ Công Lực: Ở Việt Nam, trước tiên, chúng tôi khảo sát công trình xây dựng trên đất. Nếu công trình xuống cấp nặng, thì chúng tôi không bồi thường giá trị công trình mà chỉ bồi thường tiền đất. Ông Eric Peigné: Ở Pháp, chúng tôi luôn luôn xem xét tổng thể khu đất và công trình xây dựng trên đất so với dự án. Điều này rất quan trọng vì thời gian quản lý khu đất sau khi mua được có thể kéo dài và những nguy cơ có thể xảy ra đối với khu đất bị ô nhiễm. Lợi ích công Ông Eric Peigné: Khái niệm lợi ích công có trong luật ở Việt Nam không? Học viên: Có, khái niệm này được định nghĩa trong luật, nhưng ranh giới giữa lợi ích công và lợi ích tư vẫn còn mong manh. Một dự án vì lợi ích công có thể được một đơn vị tư nhân thực hiện và do đó đơn vị này sẽ được hưởng lợi trong dự án. Ông Eric Peigné: Ở Pháp, một dự án vì lợi ích công có thể được một đơn vị tư nhân thực hiện với điều kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt tài liệu yêu cầu do chính quyền đưa ra. Học viên: Luật Đất đai mới có hiệu lực vào tháng 7 năm 2014 nhấn mạnh đến khái niệm lợi ích công. Tất cả các dự án vì lợi ích công phải được Hội đồng nhân dân thông qua. Nếu không, quy trình thu hồi đất sẽ không triển khai được. Khó khăn thực sự nằm ở việc chứng minh dự án vì lợi ích công. 38 P hầ n 3 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 Ông Eric Peigné: Khi trình cho HĐND một dự án vì lợi ích công, các bạn có trình luôn bảng cân đối tài chính dự kiến trong dự án hay không? Học viên: Thường đây là những dự án theo đề xuất của tư nhân và không có sự tham gia tài chính của nhà nước. Sau khi lập dự án xong, nhà đầu tư tư nhân trình dự án cho Thành phố. Các cơ quan chuyên môn của Thành phố sẽ thẩm định tính vì lợi ích công trong dự án. Nếu dự án được công nhận là vì lợi ích công, thì Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục thu hồi đất. Ông Eric Peigné: Nếu dự án của nhà đầu tư được công nhận là vì lợi ích công, thì Nhà nước sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định cư cho người dân? Nhà nước có lợi ích gì khi thực hiện việc này? Ai chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng? Học viên: Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng do nhà đầu tư chịu. Nhà đầu tư phải trả thêm 2% chi phí quản lý. Lợi ích của tư nhân là tiền bồi thường sẽ được tính theo khung giá của nhà nước chứ không theo giá trị trường. Ông Eric Peigné: Ở Pháp, khi một nhà phát triển bất động sản muốn thực hiện dự án tư nhân bằng cách mua đất của tư nhân, thì họ sẽ tự thương lượng với tư nhân, không nhờ đến chính quyền. Ở Lyon, 80% số nhà ở xây mới được thực hiện từ các dự án của tư nhân. Đàm phán với nhà phát triển bất động sản Học viên: Một nhà phát triển bất động sản cần phải đàm phán với cơ quan nào khi muốn thực hiện dự án? Ông Jean-Jacques Mathias: Nhà phát triển bất động sản sẽ đàm phán với cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Nếu nhà phát triển bất động sản đã lập dự án đầy đủ, thì có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Lãnh đạo phụ trách quy hoạch đô thị là người ký giấy phép xây dựng, nhưng các cơ quan chuyên môn có thể đưa ra ý kiến đối với dự án, đặc biệt là tính phù hợp với pháp luật của dự án. Việc các cơ quan chuyên môn đưa ra ý kiến của mình đối với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng là rất quan trọng vì công chức ở Pháp phải chịu trách nhiệm hình sự nếu chấp thuận dự án không phù hợp với quy định của pháp luật và có thể bị kiện ra tòa. Học viên: Ở TP.HCM, có trường hợp nhà phát triển bất động sản nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tòa nhà 5 tầng ở khu trung tâm, nhưng sau khi được cấp giấy phép, thì lại yêu cầu điều chỉnh để xây thêm 3 tầng nữa. Ở Pháp có tình huống này không? Ông Eric Peigné: Ở Pháp, mỗi phân khu trong quy hoạch đô thị địa phương có quy chế quản lý gồm 14 điều. Vào thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, nhà phát triển bất động sản biết chính xác mình được xây dựng bao nhiêu tầng dựa trên vị trí của khu đất. Học viên: Trong bối cảnh của TPHCM, theo Ông, TP.HCM nên hướng theo mô hình ở các nước nói tiếng Anh hay mô hình của Pháp? Ông Jean-Jacques Mathias: Các bạn có vẻ gần với mô hình ở các nước nói tiếng Anh hơn vì có đàm phán giữa nhà nước và nhà đầu tư. Những việc đã đàm phán được nên đưa vào hợp đồng và nếu một bên muốn điều chỉnh, thì phải đàm phán lại. Tôi không khuyên các bạn nên theo mô hình của Pháp vì điều này sẽ gây ra một số cản trở. Tuy nhiên, nên hướng đến các hợp đồng có ràng buộc chặt chẽ về nội dung quy hoạch, đầu tư xây dựng và chi tiết về việc thực hiện các dự án (nội dung, kế hoạch, phân kỳ...). Quy hoạch đô thị địa phương nên phù hợp để thực hiện được các dự án đặc biệt. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi phải có cơ chế điều chỉnh quy hoạch đô thị địa phương. Việc điều chỉnh quy hoạch có thể gặp rủi ro vì người dân có thể kiện nội dung điều chỉnh. Ông Eric Peigné: Điều quan trọng là phải công khai rõ ràng các quy định và các bên phải tuân thủ quy định. Các chủ thể tư nhân mong muốn làm việc với chủ thể nhà nước mạnh, đảm bảo tính công bằng trong các quy định, nhưng vẫn có thể đàm phán được khi thực hiện dự án. Ví dụ, ở Lyon, có 250 hồ sơ dự án đòi hỏi cần điều chỉnh quy hoạch đô thị địa phương để có thể thực hiện được. Liên quan đến việc đàm phán, ở Lyon, khi một giao dịch bất động sản được thực hiện giữa các chủ thể tư nhân, đôi khi bên mua sẽ đến gặp chính quyền để biết được mình có thể xây dựng được gì trên khu đất đó cho phù hợp với quy hoạch đô thị địa phương. Học viên: Ở Lyon, chính quyền chuyển nhượng đất đai cho tư nhân được thực hiện như thế nào? Dư địa đàm phán của tư nhân đến đâu? Ông Eric Peigné: Ở Pháp, chính quyền địa phương có thể chỉ định đơn vị nhận chuyển nhượng đất công, nhưng phải lấy ý kiến của Cơ quan thẩm định giá về giá chuyển nhượng. Nhưng đối với những khu đất có thể tăng giá trị, chính quyền sẽ tổ chức đấu thầu cạnh tranh với bộ tài liệu yêu cầu mà các đơn vị tham gia phải tuân thủ. Ví dụ, hiện nay, Cộng đồng đô thị Lyon đang bán đấu giá hai căn hộ không phục vụ gì cho việc thực hiện các chính sách công. Ông Jean-Jacques Mathias: Thời gian hoàn thành dự án có được đảm bảo không? Ông Võ Công Lực: Chưa có cơ chế đảm bảo thời gian hoàn thành dự án. Tuy nhiên, theo luật, các bên phải cam kết với nhau về việc hoàn thành dự án. Trong trường hợp chậm trễ so với tiến độ dự kiến, chủ đầu tư phải bồi thường cho người mua căn hộ. Số tiền bồi thường được tính trên cơ sở lãi suất ngân hàng. Học viên: Cuối tháng 12, một Nghị định mới đã được ban hành để xử phạt chủ đầu tư chậm tiến độ. Tùy theo dự án, số tiền phạt dao động từ 10 triệu đến 1 tỷ đồng. 39 P hầ n 3 Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 NHỮNG ĐIỂM CẦN GHI NHẬN Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm của đất: • Dự tính trước bằng cách tạo quỹ đất • Thuế trên giá trị tăng thêm của đất • Thuế đất hàng năm, khuyến khích bán đất • Bán diện tích sàn xây dựng • Nghĩa vụ của các chủ đầu tư đóng góp vào cơ sở hạ tầng và nhà ở xã hội Các công cụ dự báo: • Bảng phân tích tổng hợp về đất đai • Quy hoạch đô thị địa phương (công cụ quy định) • Khu dự kiến quy hoạch (công cụ thực hiện) Các phương pháp tạo quỹ đất: • Quyền ưu tiên mua • Mua qua thương lượng • Quyền trưng mưa Các điểm cần chú ý: • Làm rõ và giải trình lợi ích công của một dự án • Nêu cụ thể trong hợp đồng với nhà đầu tư những ràng buộc về chương trình, kế hoạch và phân kỳ. • Quản lý nguy cơ ô nhiễm đất trong giai đoạn ký kết hợp đồng • Quản lý tài sản đã mua được (bảo dưỡng, đảm bảo an toàn, phát huy giá trị) • Tổ chức quyền sở hữu ở các khu phức hợp bằng cách phân chia thành khối tích 40 Tổ ng h ợp v à kh uy ến n gh ị Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014 TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ Phần trình bày của Ông Eric Peigné, Jean-Jacques Mathias, Võ Công Lực, Phạm Thái Sơn và các trao đổi sau đó đã giúp hiểu rõ chiến lược đất đai của TP.HCM và các công cụ hiện có; đặc điểm của thị trường bất động sản ở TP.HCM; các công cụ theo dõi thị trường bất động sản ở Lyon, công cụ dự báo, tạo quỹ đất và tài chính mà chính quyền địa phương ở Pháp sử dụng để thực hiện các hành động trong lĩnh vực đất đai. I. TỔNG HỢP TUẦN LÀM VIỆC Mục tiêu của tuần làm việc là hiểu rõ những vướng mắc mà Trung tâm phát triển quỹ đất đang gặp phải trong hoạt động tạo quỹ đất và phát huy giá trị quỹ đất. Vấn đề đất đai được đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản địa phương đang đi xuống. Những kinh nghiệm của Cộng đồng đô thị Lyon và CECIM góp phần hỗ trợ cho các cơ quan chuyên môn của TP.HCM suy nghĩ về việc xây dựng các công cụ có thể được sử dụng khi có hoặc không có quỹ đất công. Trung tâm phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tạo và quản lý quỹ đất trên địa bàn Thành phố. Trung tâm hoạt động trong bối cảnh đất ở TP.HCM ngày càng khan hiếm do tốc độ tăng dân số và đô thị mạnh mẽ. Hoạt động của Trung tâm cũng chịu tác động của sự lên xuống của thị trường bất động sản địa phương. Sau nhiều đợt sốt, hiện nay, thị trường bất động sản đang trầm lắng. Các hành động của Trung tâm phát triển quỹ đất nhằm hỗ trợ cho sự phát triển cơ sở hạ tầng và nhà ở. Để thực hiện được điều này, Trung tâm phát triển quỹ đất phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định cư trên quy mô lớn. Vì kinh phí dành cho giải phóng mặt bằng là rất lớn, nên Trung tâm phải suy nghĩ tim kiếm các giải pháp tạo nguồn thu ngân sách từ đất bằng cách thu hồi giá trị tăng thêm của đất. Hiện nay, đất được sử dụng để đổi lấy cơ sở hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện. Qua phần trình bày về cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm của đất bằng cách tạo hành lang phát triển hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ và những vấn đề gặp phải trong việc chuẩn bị xây dựng đoạn còn lại của tuyến đường vành đai 2, ta thấy việc nâng cao năng lực dự báo về đất đai ở Trung tâm phát triển quỹ đất là cần thiết. Điều này có thể được thực hiện bằng cách xây dựng cơ sở dữ liệu để theo dõi thị trường bất động sản theo mô hình Trung tâm theo dõi bất động sản của Lyon hoặc cơ sở dữ liệu của CECIM. Những công cụ này đã giúp cho các cơ quan chuyên môn của Lyon và các chủ thể trên thị trường bất động sản nắm bắt được thị trường, dự báo và ra quyết định. Việc thu thập và đối chiếu chéo các dữ liệu giúp hiểu rõ thị trường và phát triển các phương pháp định giá bất động sản cần mua để triển khai thực hiện chính sách công ở địa phương. Ngoài các công cụ theo dõi và phân tích thị trường bất động sản, chính quyền ở Lyon còn có các công cụ chuẩn bị quỹ đất cho tương lai (Quy hoạch đô thị địa phương, Khu vực dự kiến quy hoạch, Bảng phân tích tổng hợp đất đai), các công cụ tạo quỹ đất (mua đất qua thương lượng, quyền ưu tiên mua, quyền trưng mua vì lợi ích công). Những công cụ này giúp chính quyền thực hiện được các hành động trong lĩnh vực đất đai khi có hoặc không có quỹ đất và một cách chủ động hoặc bị động. Các ví dụ ở Brasil (CEPAC), ở Anh (nghĩa vụ đóng góp cho cơ sở hạ tầng) giúp suy nghĩ về các cơ chế tạo nguồn thu cho ngân sách từ đất và việc đàm phán với các nhà đầu tư để tạo ra nguồn thu phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ tầng (bán quyền xây dựng thêm, đóng góp thông qua hợp đồng hoặc thuế). II. KHUYẾN NGHỊ Sau quá trình trao đổi giữa các chuyên gia và các bạn tham dự khóa tập huấn, bản khuyến nghị về mặt tổ chức thể chế, quản trị, cơ sở dữ liệu bất động sản, công cụ đất đai và tài chính đã được đề ra. 1. Tổ chức và quản trị Sau khi nghe phần trình bày về đường vành đai 2, các chuyên gia của Lyon và CECIM khuyến khích các cơ quan chuyên môn của TP.HCM tiếp cận theo phương thức dự án và tổng hợp những kinh nghiệm đã có. Ngoài ra, nên suy nghĩ theo hướng hình thành logic tài chính riêng cho từng dự án (tập trung tất cả các yếu tố liên quan đến dự án về một đầu mối). Trong quan hệ giữa nhà nước và nhà đầu tư, cần đảm bảo cân bằng giữa các bên trong đàm phán. Để thực hiện được điều này, cần soạn thảo tài liệu yêu cầu một cách cụ thể đối với dự án và đưa cho nhà đầu tư lúc đàm phán để đảm bảo cho Nhà nước có thể kiểm soát được dự án từ đầu đến cuối: kế hoạch, phân kỳ, khách hàng mục tiêu, xử phạt. Nên hỗ trợ h