Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá bất động sản Nguyễn Duy Thiện - Trưởng phòng CSTH - Cục Quản lý giá _BTC Phần I: 1. Bản chất và đặc trưng của hoạt động thẩm định giá trị tài sản z Bản chất của hoạt động định giá BĐS ? z IVSC: là sự ước tính giá trị BĐS z Là một hoạt động hay quá trình phát triển ý tưởng đi đến giá trị của tài sản (TCTĐG Hoa kỳ) z 05 Đặc trưng của hoạt động TĐG: z 1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình TS/hh nhất định z 2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng z 3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp z 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) trong quá trình đó z 5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường z Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo riêng 5 Đặc trưng z 1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình Tài sản nhất định z 2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng z 3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp z 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) trong quá trình đó z 5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường z Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo riêng II. Quy trình định giá bất động sản z 1. Định nghiã: là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị thị trường của BĐS sản. z Gồm nhiều bước triển khai công việc z Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản đưa cho khách hàng. z Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại tài sản. 2. Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG z Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm định giá? a)Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp (vì sao) b)Nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo cáo thẩm định. c) Nâng cao lòng tin của công chúng. d)Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. 3. Quy trình thẩm định giá BĐS của một số nước ¾ 6 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Hoa Kỳ ¾ 9 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Nhật Bản ¾ Quy trinh thẩm định giá BĐS của Malaixia Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ) Bước 1: xác định vấn đề • Khách hàng •Mục đích định giá BĐS của khách hàng • Định nghĩa giá trị (thị trường-phi thị trường) • Thời điểm thẩm định giá BĐS (quá khứ, hiện tại, tương lai) • Các giả thiết Bước 2: Thu thập dữ liệu tài sản - Thu thập thông tin thị trường - Thu thập thông tin của BĐS cần định giá - Thu thập thông tin của những BĐS chọn để so sánh Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (tiếp) Bước 3: Phân tích số liệu 1. Phân tích thị trường: • Nghiên cứu cung BĐS • Nghiên cứu cầu BĐS 2. Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu • Vì sao phải phân tích: nguồn lực hữu hạn • Thế nào là sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu: 3 tiền đề >>> khả năng sử dụng >>> mang lại giá trị cao nhất cho BĐS • Coi như đất trống • Question: sử dụng đất vào mục đích gì? Xây dựng công trình gì trên đất hiệu quả nhất? Bước 3 (tiếp) Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu ƒ Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS. ƒ Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS. Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu là rất quan trọng. ƒ Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của BĐS trên thị trường. Bước 3 Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưuƒ Phân tích thị trường z Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng BĐS z Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS theo giá thị trường ƒ Phân tích tính khả thi z Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa trên các thông số như thu nhập, lãi, giá trị đất z Tính tóan dòng thu nhập ròng (NOI) trên tổng thu nhập, tìm ra tỷ lệ vốn hóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐS ƒ Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu z Việc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS z Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trường Bước 3 Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu Chuyên gia định giá BĐS phân biệt giữa khả năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu coi như đất trống với khả năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu khi đã có công trình xây dựng trên đất. Bước 3 Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu (coi như đất trống) z Nếu mảnh đất đó trống (hoặc coi như còn trống) thì sử dụng vào mục đích gì là tối ưu, hợp pháp? z Xem xét mọi khả năng và thực trạng đang sử dụng mảnh đất đó vào mục đích gì. z Hai lý do để phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu (coi như đất trống) là: 1. Nhằm ước lượng giá đất riêng rẽ với BĐS 2. Nhằm ước lượng giá đất theo phương pháp so sánh giá bán Sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu đã có công trình xây dựng trên đất z Mục đích sử dụng (tổng thể BĐS) sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS, phù hợp với tỷ lệ hoàn vốn phổ biến trên thị trường. Hai lý do phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu khi có công trình xây dựng trên đất là: 1. Nhằm xác định mục đích sử dụng BĐS (tổng thể) và việc sử dụng đó có thể đem lại tỷ lệ hòan vốn cao nhất cho mỗi đồng vốn đầu tư. 2. Nhằm xác định các BĐS có khả năng so sánh trên thị trường. Bốn tiêu chí phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu 1. Sử dụng Bất động sản hợp pháp vào mục đích gì? z Quy tắc, luật lệ trong xây dựng, bảo vệ môi trường, quy hoạch, phân vùng, bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa, tôn giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào những mục đích nhất định. 2. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là khả thi về mặt tự nhiên? z Diện tích, hình dạng, kích thước, địa hình chất đất, mức độ cấp thóat nước, lối vào, các khả năng xảy ra thảm họa thiên nhiên (lụt lội, động đất…) giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào những mục đích nhất định. Bốn tiêu chí phân tích (tiếp) 3. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là khả thi về mặt tài chính? z Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì có khả năng tạo ra thu nhập đủ để trang trải các chi phí đầu tư, duy tu, bảo dưỡng và có lời. 4. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì mang lại năng suất cao nhất? z Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì tạo ra giá trị thặng dư của đất lớn nhất. Phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu Tập trung vào các vấn đề: z Sử dụng đất hợp pháp vào mục đích gì? z Sử dụng đất hợp lý về mặt tự nhiên vào mục đích gì? z Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên thì tính khả thi về mặt tài chính ra sao và sẽ mang lại khoản thu nhập ròng ổn định là bao nhiêu? z Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên và khả thi về mặt tài chính thì lựa chọn sử dụng đất vào mục đích gì sẽ amng lại thu nhập ròng lớn nhất, và với tỷ lệ vốn hóa hợp lý sẽ mang lại giá trị lớn nhất cho BĐS? z Tóm lại, phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu tập trung vào phân tích tiềm năng/khả năng sử dụng hơn là vào hiện trạng đang sử dụng. Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (tiếp) Bước 4: Áp dụng 3 phương pháp - So sánh – chi phí – Thu nhập Bước 5: Hài hòa các mức giá chỉ dẫn z Mỗi BĐS so sánh (theo phương pháp so sánh) cho ra một mức giá chỉ dẫn: ví dụ z Mỗi phương pháp (chi phí, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư, so sánh) cho ra một mức giá chỉ dẫn z Hài hòa: trung bình số học, bình quân quyền số Bước 6: Báo cáo kết quả thẩm định giá 9 bước Quy trình thẩm định giá BĐS Nhật Bản (9 bước) z - Xác định những nội dung cơ bản thẩm định giá. z - Xây dựng kế hoạch thực hiện. z - Mô tả cơ bản đối tượng thẩm định giá. z - Thu thập và tổ chức số liệu. z - Tái xem xét số liệu, phân tích các nhân tố ảnh hưởng giá trị. z - Đưa ra phương pháp định giá phù hợp. z - Xem xét lần cuối giá trị bất động sản. z - Quyết định về mức giá bất động sản. z - Báo cáo thẩm định giá BĐS Quy trình thẩm định giá Malaysia z Next slide 6 bước Quy trình thẩm định giá của Việt Nam (TC 05 QĐ 77/2005/QĐ-BTC 01-11) z Tính thống nhất trong hệ thống Tiêu chuẩn TĐGVN z Tuân thủ luật ban hành văn bản QPPL (2) z Tính bao quát: - Mọi loại hình tài sản - 5 phương pháp TĐG - Phù hợp thông lệ các nước ASEAN, quốc tế Quyết định số 77/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 ban hành 03 Tiêu chuẩn TĐG VN z Y kiến các đơn vị thuộc Bộ (QLNN, NCCB, thực hành…) II/ Nội dung quy trình thẩm định giá Quá trình thẩm định giá trị tài sản cần phải lập kế hoạch và phân bước dựa trên những hiểu biết thực tế và đánh giá phù hợp. Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng, tài sản thẩm định giá. Bước 2: Xây dựng kế hoạch. Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin Bước 4: phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm định giá. Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng thẩm định giá và loại hình giá trị Làm rõ: a. Khách hàng và Mục đích thẩm định giá của khách hàng: cổ phần hoá, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu… b. Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ c. Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (lưu ý: NSNN là bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định. d. Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. e. Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. f. Những xung đột lợi ích có thể xảy ra. g. Thời điểm thẩm định giá (Bước 1 là bước điều tra sơ bộ khách hàng, trước khi GĐDN và thẩm định viên quyết định có nhận tiến hành TĐG hay từ chối) (a) Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách hàng z Vì sao phải xác định khách hàng là ai? Trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với GĐDN & TĐV khi hành nghề z Sử dụng có chủ đích của khách hàng: cách thức khách hàng sẽ khai thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư thẩm định giá vào mục đích gì? z Tài sản của ai? z Thông tin về giá trị tài sản của ai z Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của TĐV và GĐ DN z Bên thứ 3 liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định giá làm căn cứ z Khách hàng phải thông báo cho DN (qua Hợp đồng DV định giá) về bên thứ ba liên quan (b) Đối tượng thẩm định giá z Tài sản – Đ/n (Tc TĐG số 13) doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ z Quyền tài sản: là gì? + Các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt + Mang lại lợi ich cho người nắm giữ z Đặc điểm: + Là tài sản (có giá trị-mua bán trên thị trường) + Là tài sản vô hình (gắn với quy định về pháp lý) + Khó tách bạch Cơ sở giá trị của giá cả 2 yếu tố quyết định sử dụng giá trị thị trường hay phi thị trườnglàm cơ sở thẩm định giá a. Đặc điểm tự nhiên tài sản TĐG: - T/sản chuyên dùng, đặc biệt, có yếu tố lịch sử, văn hoá phi vật thể: dựa vào giá trị phi thị trường. - T/sản khác: giá trị thị trường. b. Mục đích thẩm định giá: - Thế chấp vay NH: giá trị thị trường - Bảo hiểm cháy nổ: chi phí thay thế khấu hao + Luật bảo hiểm - Xây dựng báo cáo tài chính: + T/sản thông thường: giá trị thị trường; + T/sản chuyên dùng: chi phí thay thế khấu hao. - Giải toả, thu hồi đất: căn cứ Luật thu hồi đất đai 1985 - Thu thuế tài sản : căn cứ Luật Thuế năm 1997 - Mua, bán trao đổi: giá trị thị trường - Góp vốn liên doanh Thời điểm thẩm định giá, thời gian có hiệu lực của báo cáo, chứng thư z Vì sao phải quy định Thời điểm thẩm định giá: z Giá trị, giá cả tài sản chịu tác động yêu tố cung cầu, thay đổi theo thời gian z Thời gian có hiệu lực của báo cáo, chứng thư: z Thái Lan: 6 tháng kể từ ngày ký. z Việt Nam (TC 04: không nêu rõ) Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về: - Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định. - Quyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định - Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định. - Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá - Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng ý (bằng văn bản) của khách hàng. (ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight) Giới thiệu dự thảo TC hợp đồng dịch vụ TĐG Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 (mục đích TĐG của khách hàng, bản chất tài sản) Kế hoạch TĐG phụ thuộc 3 yếu tố: - Phạm vi công việc - Mục địch khách hàng - Loại hình tài sản a. Xác định nguồn dữ liÖu liªn quan, bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy, được kiểm chứng b. Xây dựng tiến độ: - Thu thập số liệu, xác định nguồn - Khảo sát thực địa - Làm việc với các cơ quan liên quan - Nghiên cứu, tính toán, phân tích - Viết báo cáo sơ bộ - Hoàn chỉnh báo cáo c. Dự trù kinh phí (mỗi bước). d. Ph©n c«ng nh©n sù – ph©n chia trách nhiệm cá nh©n cho c¸c b−íc (hình thành nhóm công tác). e. иnh gi¸ rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rñi ro cã thÓ xảy ra. Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin. Trong bước này phải kiểm tra lại những thông số cơ bản liên quan đến đối tượng thẩm định giá như đặc điểm tự nhiên của bất động sản, quyền sở hữu, quyền và các lợi ích liên quan. Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí… 1. Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: tiến hành so sánh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch v.v.. 2. Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản, sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực địa? 3. - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? 4. (Singapo: trong chừng mực quan sát được…) 5. Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan đến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản. 6. Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề Bước 3.1 Khảo sát thực địa z Là một nội dung bắt buộc trong quy trình z Người khảo sat: TĐV, trợ lý z Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về z Vị trí thực tế của bất động sản. So sánh với vị trí trên bản đồ địa chính. z Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: z diện tích đất và công trinh kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… z + Đối với công trinh xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trinh. Đặc điểm pháp lý của bÊt ®éng sản (quyền tài sản) z Tinh pháp lý của BĐS khi tham gia giao dịch dân sự z Tài sản thực Tái sản vật chất z Quyền sử dụng tòan bộ/một phần z Thực tế BĐS của VN Bước 3.2 Thu thập và tổ chức thông tin A. Thu thập: z Nguồn: phỏng vấn, báo chí (nói, hình, viết), số liệu thống kê, mạng internet, ngân hàng dữ liệu, Hiệp hộI BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước (địa chính, thống kê, thuế vụ, công sản, VP kiến trúc sư…) z - Những thông tin tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến cung cầu, giá tài sản trong trước mắt và dài hạn z Thông tin về yếu tố cung tài sản, cầu tài sản trên thị trường z - Thông tin về môi trường pháp lý liên quan đến tài sản z - Thông tin về quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết z - Thông tin về lãi suất, thu nhập… z Các thông tin phải được so sánh, kiểm chứng để có độ tin cậy. B. Tổ chức, phân loại: (3 loại) 1. Thông tin chung là các thông tin thể hiện xu hướng các vấn đề liên quan: kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung và cầu thị trường về tài sản Xu hướng: sự vận động qua thời gian (thu nhập, dân số, m2/người dân…) 2. Thông tin cụ thể liên quan BĐS TĐG (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu nhập…) 3. Thông tin cụ thể liên quan BĐS so sánh (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu nhập…) 1. Phân tích thị trường 2. (tc 05 đã nói rõ) 3. Tác dụng của Phân tích thị trường: 4. Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thông tin về chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao 5. Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh và mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh 6. Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai 2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (Xem TC 05) Bước 4: phân tích thông tin 1. Phân tích thị trường 2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính phổ biến thị trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản) Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn. - TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn Phương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định. 1. Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn z Phương pháp so sánh trực tiếp z Phương pháp chi phí z Phương pháp lợi nhuận z Phương pháp loại trừ (Residual) z Phương pháp thu nhập z Phân tích mức độ phù hợp hay không phù hợp của Phương pháp lựa chọn với + Đặc điểm tài sản + Mục đích TĐG + Nguồn thông tin dữ liệu TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn tìm ra giá trị cuối cùng tài sản z Áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá cho cùng một tài sản z Bình quân quyền số z Khoa học và nghệ thuật z Phương pháp so sánh trực tiếp z 3-5 tài sản tương tự z Xác định các yếu tố so sánh z Lập bảng các yếu tố so sánh z Hệ số điều chỉnh z BQ quyền số Những câu hỏi TĐV phải đặt ra và trả lời khi TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn tìm ra giá trị cuối cùng tài sản z Số mẫu tài sản quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thể hiện tính đại diện chưa? z Tài sản dùng làm vật so sánh có mang tính đại diện hay không? z Những tài sản này có cạnh tranh nhau về giá bán hay không? z Có dấu hiệu nào trên thị trường ủng hộ cho hệ số điều chỉnh được áp dụng? z Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến hay không (đối với PP chi phí) Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá. z 12 nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)