Quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng ( với dự án chỉ định nhà đầu tư )

1./MỤC ĐÍCH: Nhằm kiểm soát quá trình thiết lập và triển khai một dự án khi bắt đầu đến khi kết thúc để đạt yêu cầu của khách hàng nhằm làm cho dự án được hoàn thành đúng thời hạn, trong khuôn khổ những chi phí cho phép và đạt một tiêu chuẩn cần thiết. 2/ PHẠM VI ÁP DỤNG: Các dự án do Công ty ........................ làm chủ đầu tư. 3/ TÀI LIỆU THAM KHẢO: - Luật xây dựng số: 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật Đấu thầu số: 61/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005. - Luật Đầu tư số: 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005. - Luật Kinh doanh Bất động sản số: 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. - Luật Đất đai số: 13/2003-QH11 ngày 21 tháng 10 năm 2003. - Luật nhà ở số: 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005. - Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về Quản lý dự án đầu tư XDCT. - Nghị định số: 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về Quản lý dự án đầu tư XDCT - Nghị định số: 209/2004/NĐ-CPngày 16/12/2004 về Quản lý chất lượng CTXD. - Nghị định số: 08/2005/NĐ-CPngày 24/04/2005 về Quy hoạch xây dựng. - Nghị định số: Số: 58/2008/ND-CP ngày 05 tháng 5 năm 2008. - Và các thông tư, văn bản hướng dẫn, qui định hiện hành của bộ ngành và Nhà nước hướng dẫn thực hiện dự án đầu tư. 4/ ĐỊNH NGHĨA: Dự án đầu tư được đề cập trong quá trình này được hiểu là những dự án đầu tư mới ( kinh doanh bất động sản, nhà ở, hạ tầng kĩ thuật, ...) liên quan đến sản xuất kinh doanh do Công ty làm Chủ đầu tư. 5/ NỘI DUNG: GIẢI THÍCH TỪ NGỮ THEO LUẬT XÂY DỰNG VÀ NĐ16/2005/NĐ-CP : * Sự thay đổi của Luật XD, NĐ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP NĐ 52/CP LUẬT XÂY DỰNG ÁP DỤNG Dự án tiền khả thi Báo cáo đầu tư Dự án nhóm A do Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép Đầu tư; Chính phủ quyết định đầu tư Dự án khả thi Dự án đầu tư. Các dự án phải lập (A, B, C) Báo cáo đầu tư Báo cáo kinh tế kỹ thuật. Các dự án nhóm C, quy mô nhỏ, đơn giản. Các công trình hạ tầng KT, xã hội ở vùng sâu, vùng xa Chủ đầu tư: Là người sở hữu vốn Là người được giao quản lý vốn và sử dụng vốn Ø Vốn Nhà nước: Chủ ĐT là người được giao quản lý và sử dụng vốn Ø Dự án sử dụng vốn tín dụng: Chủ ĐT là người vay vốn Ø Dự án sử dụng vốn khác: - Chủ ĐT sở hữu vốn - Đại diện Ø Dự án sử dụng vốn hỗn hợp: Cử ra người đại diện (hoặc người có tỉ lệ vốn góp lớn nhất) Các hình thức quản lý dự án • Chủ đầu tư trực tiếp QLDA: - Thành lập BQLDA có đủ điều kiện, năng lực - BQLDA có thể quản lý nhiều dự án, không thành lập BQLDA trực thuộc. • Thuê tổ chức tư vấn QLDA - Người QĐĐT quyết định hình thức lựa chọn và ký hợp đồng thuê tư vấn. - Ký hợp đồng thanh toán. - Tạo điều kiện thuận lợi cho tư vấn. - Bồi thường thiệt hại khi không kiểm tra, thông đồng với tư vấn. Các bước thiết kế xây dựng công trình: 1. Thiết kế một bước Thiết kế bản vẽ thi công Công trình quy định chỉ phải lập báo cáo KT-KT. Sử dụng cho mục đích tôn giáo Quy mô nhỏ 2. Thiết kế hai bước: Ø Thiết kế cơ sở Ø Thiết kế bản vẽ thi công Lập dự án 3. Thiết kế ba bước: Ø Thiết kế cơ sở. Ø Thiết kế kỹ thuật. Ø Thiết kế bản vẽ thi công Quy mô lớn (cấp I và cấp đặc biệt), phức tạp Lập dự án Dự án đầu tư xây dựng: • Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư, xem xét đánh giá hiệu quả KT-XH Bao gồm hai phần: Phần thuyết minh dự án. Phần thiết kế cơ sở. • Các dự án quy mô nhỏ, các dự án khác: Lập BCKTKT • Các công trình là nhà ở của dân: Giấy phép xây dựng Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình. • Người trình: chủ đầu tư trình người quyết định đầu tư • Hồ sơ gồm có: - Tờ trình phê duyệt dự án đầu tư (theo mẫu của NĐ 16/2005/NĐ-CP) - Tài liệu dự án (gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở) - Văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền . Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng (Có một trong các điều kiện sau đây): • Thiên tai, địch hoạ hoặc các yếu tố bất khả kháng. • Do người Quyết định đầu tư hoặc Chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện các yếu tố đem lại hiệu quả cao hơn. • Thay đổi quy hoạch được duyệt có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án. • Thay đổi đột biến về vật liệu, tỉ giá đồng ngoại tệ, chính sách của Nhà nước. Điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng. Tiêu chí xác định năng lực: • Năng lực hành nghề cá nhân - Trình độ chuyên môn: Bằng cấp đào tạo. - Kinh nghiệm nghề nghiệp. - Đạo đức nghề nghiệp. • Năng lực hoạt động của tổ chức hành nghề - Lực lượng chuyên môn nghiệp vụ. - Kinh nghiệm của tổ chức. - Năng lực tài chính. - Năng lực về trang thiết bị. - Năng lực quản lý: Thành tích, tiêu chuẩn quản lý. • Năng lực hành nghề xây dựng - Năng lực hoạt động xây dựng - Năng lực hành nghề xây dựng: Các cá nhân hoạt động các công tác: + Thiết kế quy hoạch xây dựng. + Khảo sát xây dựng. + Thiết kế xây dựng. + Giám sát thi công xây dựng. Khi hoạt động độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp do Bộ xây dựng. • Năng lực hoạt động xây dựng: +Tổ chức tư vấn lập dự án. +Tổ chức tư vấn quản lý dự án. +Tổ chức thi công xây dựng. +Tổ chức tư vấn thiết kế xây dựng. +Tổ chức tư vấn khảo sát xây dựng. Các chức danh quy định theo Nghị định: • Lập dự án: Chủ nhiệm lập dự án. • Ban quản lý dự án: Giám đốc QLDA hoặc Trưởng ban QLDA. • Tư  vấn quản lý dự án: Giám đốc tư vấn QLDA. • Khảo sát xây dựng: Chủ nhiệm khảo sát xây dựng. • Thiết kế xây dựng: Chủ nhiệm thiết kế Chủ trì thiết kế • Thi công xây dựng: Chỉ huy trưởng công trường 6/ LƯU ĐỒ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA CÔNG TY: 6.1. GIẢI THÍCH TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (1). Chủ đầu tư (sau đây gọi là: CĐT) tiếp nhận thông tin về địa điểm dự án đầu tư xây dựng (qua thông tin báo chí, bạn hàng truyền thống,...) - Tham gia đấu thầu theo Thông báo mời thầu của tổ chức cơ quan Nhà nước được giao nhiệm vụ tổ chức đấu thầu. - Theo quy hoạch đô thị của quận huyện, thành phố,... - Liên doanh, liên kết với các đơn vị khác,... - Và các nguồn thông tin khác,... (2).CĐT tiến hành các công việc sau: - Phân tích thông tin về dự án như: Địa điểm, tính khả thi thực hiện của Dự án. - Phân tích năng lực của CĐT xem có phù hợp với dự án đầu tư xây dựng. Sau đó, chuẩn bị các hồ sơ, văn bản, giấy tờ, các phương án kinh doanh,.....để chuẩn bị làm tờ trình phân tích tính khả thi, hiệu quả kinh tế của dự án trình Lãnh đạo để quyết định tham gia dự án. ( 3 ). Hợp tác kinh doanh với đơn vị khác: Nếu dự án đầu tư có hiệu quả kinh tế nhưng năng lực của CĐT không phù hợp, xét thấy cần thiết thì CĐT có thể hợp tác kinh doanh với các đơn vị bạn để tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng. - Trước khi ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh , CĐT phải tiến hành kiểm tra năng lực về tài chính, nhân sự, công nghệ và thiết bị máy móc của đơn vị mà CĐT sẽ hợp tác. (4). CĐT ra quyết định: Thành lập Ban quản lý Dự án thuộc CĐTtheo quy định về Tổ chức, phân công, phân cấp và chế độ làm việc của CĐT để làm đầu mối chuẩn bị các hồ sơ,tài liệu cho dự án do CĐT. * Nhiệm vụ của Ban quản lý dự án (BQL): - Tổ chức thực hiện bước từ lập dự án đầu tư, thiết kế cơ sở, thoả thuận phương án kiến trúc sơ bộ, quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, chứng nhận đầu tư, thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng. - Kiểm tra các bước thiết kế, dự toán công trình xây dựng sau khi dự án được các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt. - Lập các kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu thầu đối với các gói thầu không sử dụng vốn NSNN để trình lãnh đạo CĐT phê duyệt. - Chuẩn bị hồ sơ tài liệu để CĐT ký hợp đồng với các nhà thầu. - Thực hiện kiểm tra các bước thiết kế, dự toán công trình xây dựng. - Phối hợp với Đơn vị thi công xây dựng theo dõi việc thực hiện tiến độ hợp đồng, tham gia nghiệm thu công trình. - Phối hợp với Phòng Kế Toán- Tài chính thực hiện thanh quyết toán với các đơn vị nhà thầu thi công xây dựng theo tiến độ của Hợp đồng hoặc theo Biên bản nghiệm thu. * Nhiệm vụ của Ban quản lý dự án: - Thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công trình. - Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để CĐT tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định. - Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu ( trong trường hợp phải mở thầu theo quy định của pháp luật). - Đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của CĐT. - Thực hiện nhiệm vụ kiểm tra năng lực của Tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình theo quy định về năng lực hành nghề theo quy định của Luật xây dựng. - Tham gia việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết. - Tham gia các công tác quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của công trình xây dựng. - Tham gia việc nghiệm thu, bàn giao công trình. - Lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng. TT Trỏch nhiệm NỘI DUNG Ghi Chỳ 1 - UBND xã (phường). - UBND Quận, (huyện). xin thoả thuận địa điểm để lập dự án Đầu tư XD 2 UBND Thành phố Hà Nội xin chấp thuận về nguyên tắc cho Công ty được làm chủ đầu tư 3 Viện Quy hoạch xây dựng HN (sở QHKT) UBND Thành phố sau khi xem xét hồ sơ quyết định chấp thuận là chủ đầu tư 4 UBND Thành phố Hà Nội. Xin cấp chỉ giới đường đỏ và số liệu kỹ thuật 5 Sở Điện lực Thành phố, công ty nước sạch, cty thoát nước, CA Thành phố, PCCC, bưu điện TP, cáp truyền hình, Internet, ADSL, Sở Quy hoạch- KT Thỏa thuận với các cơ quan có thẩm quyền về QHTMB 1/500 và đấu nối. 6 Chủ đầu tư Tiến hành Lập dự án đầu tư và Thiết kế cơ sở 7 Sở KH và đầu tư, Sở Xây dựng, CĐT Thẩm định và cấp chứng nhận đầu tư phê duyệt DAĐT 8 Chủ đầu tư, ban GPMB Giải phóng mặt bằng 9 UBND Thành phố, Sở TN-MT& NĐ, sở tài chính, cục thuế. UBND Thành phố ra QĐ giao đất 10 Sở xây dựng, UBND Quận (huyện). Xin giấy phép xây dựng 11 Chủ đầu tư Lựa chọn các nhà thầu Thchiếu hdẫn + Biểu mẫu 12 Chủ đầu tư Khởi công công trình 13 Chủ đầu tư Thi công xây dựng Thchiếu hdẫn + Biểu mẫu 14 Chủ đầu tư Quyết toán vốn đầu tư xây dựng. 7. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN: - Hàng tháng, BQL tiến hành họp để xem xét và đánh giá tình hình thực hiện dự án và viết báo cáo gửi CĐT. Bản báo cáo phải bao gồm tối thiếu những nội dung sau: + Tình hình thực hiện dự án: . Về khối lượng công việc. . Về tiến độ các hạng mục. . Về chất lượng. . Những vấn đề phát sinh. + Những biện pháp hành động khắc phục và phòng ngừa cần thiết được đưa ra. Đánh giá qúa trình quản lí dự án. - Đánh giá trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, bàn giao dự án đầu tư, đánh giá về tiến độ, chất lượng hiệu quả đầu tư: từ đó có những biện pháp, bài học kinh nghiệm để thực hiện tốt hơn cho các phần việc tiếp theo của dự án. - Đánh giá về tiến độ thực hiện dự án: Xem xét nguyên nhân gây ảnh hưởng làm chậm tiến độ và tìm biện pháp khắc phục, thực hiện hàng tuần, hàng tháng, hàng quý trong quá trình thực hiện kinh doanh; - Đánh giá chất lượng công trình: đánh giá chất lượng công trình, hạng mục công trình chủ yếu và tìm biện pháp khắc phục, sửa chữa những phần không đạt yêu cầu. - Đánh giá hiệu quả đầu tư, các hợp đồng bán nhà, bán hạ tầng để tìm nguyên nhân làm giảm hiệu quả đầu tư khắc phục nguyên nhân đó, tăng lợi nhuận đầu tư. Tất cả những đánh giá trên phải được BQL tổng kết trong báo cáo tổng kết quá trình đầu tư thực hiện dự án theo quy định hiện hành. 8. LƯU TRỮ: BQL lưu tất cả các văn bản liên quan tới việc đầu tư như: Các văn bản phê duyệt của Chính phủ, Bộ xây dựng: Các quyết định, Tờ trình, công văn của Công ty. Các nghị quyết, chủ trương, quy chế của Công ty. Hồ sơ đấu thấu, xét thầu của Dự án đầu tư. Bản nghiệm thu, bàn giao tổng dự án. Thời gian lưu trữ: Theo quy định hiện hành của nhà nước nhưng tối thiểu là 10 năm.