Qui trình thẩm định giá bất động sản

Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính Khái niệm: Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được. Giới thiệu về Quy trình ĐG Giới thiệu … Áp dụng để (mục đích): Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về giá trị thị trường Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu và áp dụng các kỹ thuật ĐG cần thiết Là công cụ để thẩm định viên và khách hàng kiểm tra kết quả định giá. Giới thiệu … Các bước tổng quát sau: 1. Xác định vấn đề 2. Lên kế hoạch định giá 3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS 4. Phân tích thông tin 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá 6. Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư kết quả định giá Bước 1: Xác định vấn đề Bao gồm các công việc: Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả định giá Xác định bất động sản cần định giá Mục đích định giá Xác định loại giá trị cần tìm kiếm Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan 1. Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm định viên về thẩm định giá thông qua hợp đồng thẩm định giá. Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo kết quả thẩm định giá. Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba liên quan. 2. Xác định những đặc trưng của bất động sản cần định giá Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất, pháp lý của BĐS; Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá (quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có thời hạn); Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại kèm theo Những hạn chế về sử dụng đất. 3. Xác định mục đích định giá Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục đích gì (để xác định giá mua bán; xác định khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)? Mục đích định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi rõ trong Hợp đồng. Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý kiến về loại giá trị nào? 4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị đầu tư, giá trị trong sử dụng); Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác định; Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa chọn để định giá phải phù hợp với mục đích định giá. 5. Xác định ngày có hiệu lực của kết luận về giá trị Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể: - Hiện tại - Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét xử) - Tương lai Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá 6. Xác định những điều kiện, giá thiết, hạn chế Những giả thiết bất thường là giả định những thông tin chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó không xảy ra đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của định giá viên. Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục đích của quá trình phân tích. Những giả định chung, những điều kiện hạn chế nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và thông báo cho khách hàng và người sử dụng những hạn chế trong việc sử dụng kết quả định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Xác định phạm vi công việc và những thông tin cần thiết Xác định nguồn cung cấp thông tin - Chủ bất động sản - Các cơ quan nhà nước - Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân - Các công ty địa ốc Xác định nhu cầu về người giúp việc và chuyên gia tư vấn Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi tiến độ Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả bất động sản Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể (về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh) 1. Số liệu chung: Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của BĐS trong khu vực thị trường đã xác định. Thu thập số liệu …. Thông tin chung bao gồm: Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của địa phương Tình hình dân số và việc làm Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế, về phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao thông, v.v. Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây dựng Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín dung trong đầu tư BĐS. Thu thập số liệu…. 2. Số liệu về tài sản cần thẩm định giá - Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất - Lịch sử pháp lý của tài sản - Chi phí xây dựng, khấu hao - Thu nhập và chi phí (thường xuyên) Thu thập số liệu …. 3. Số liệu về các bất động sản so sánh - Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý - Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi phí và thu nhập, tỷ lệ vốn hóa - Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín dụng (lãi suất, điều khoản vay, v.v.) có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản - Số liệu về cung và cầu đối với những tài sản có thể so sánh: + Cung: + Cầu: Bước 4: Phân tích số liệu Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản. Phân tích thị trường Phân tích về khách hàng tiềm năng Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu 1. Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu; Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất; Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh. 2. Phân tích thị trường Là việc nghiên cứu, phân tích những đặc trưng của thị trường và cung cầu về loại bất động sản cần thẩm định giá Phân tích bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường: Phân tích cung cầu về loại BĐS cần định giá Xu hướng cung-cầu trên thị trường Phân tích xu hướng cung cầu Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường. Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá. 3. Phân tích khách hàng tiềm năng Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, tính năng sử dụng và môi trường xung quanh bất động sản. Nhu cầu, sức mua về bất động sản. 4. Phân tích sử dụng tốt nhất và tối ưu Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho bất động sản. Nội dung phân tích: Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất trống) Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi như đất trống) Xác định, lựa chọn những bất động sản có thể so sánh. Đi đến ý kiến về giá trị của đất. Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập từ đất Phân tích công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất Phải đảm bảo những yêu cầu sau: Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị trường. Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực, thị trường hiện tại. Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so sánh Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tốt nhất đối với bất động sản: - Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có - Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng. - Phá bỏ công trình. Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá 1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản - Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc định giá và loại bất động sản cần định giá - Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng - Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá 2. Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất các mức giá chỉ dẫn. Thống nhất các mức giá …. Các tiêu chí cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất động sản cần thẩm định bao gồm: - Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận; - Mức độ chính xác của các số liệu;, - Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường. Thống nhất các mức giá Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định: là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của các bất động sản so sánh. Bước 6: Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” 1. Báo cáo thẩm định giá Khái niệm (TCTĐGVN số 04): Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá. Những yêu cầu đối với một báo cáo thẩm định giá: - Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu lầm từ phía người đọc. - Chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiểu nội dung của báo cáo một cách rõ ràng. - Công bố một cách rõ ràng, chính xác bất kỳ một giả thiết mang tính bất khả kháng, một điều kiện mang tính giá thiết hoặc một điều kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá bất động sản cần thẩm định. Nội dung cơ bản của báo cáo TĐG - Khách hàng và bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá - Mục tiêu của việc thẩm định giá. - Mô tả chính xác bất động sản cần định giá. - Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá - Các các căn cứ dùng để thẩm định giá - Số liệu minh hoạ và phân tích. Nội dung cơ bản …. (tiếp) - Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phương pháp này. - Kết quả của thẩm định giá - Thời hiệu của giá trị bất động sản ước tính. - Những giả thiết, điều kiện mang tính giả thiết, những điều kiện hạn chế có ảnh hưởng đến quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết luận về giá trị - Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ chức thẩm định giá. 2. Hồ sơ thẩm định giá Khái niệm: Hồ sơ thẩm định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá. Mục đích của việc lập Hồ sơ thẩm định giá: - Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện thẩm định giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của thẩm định viên về mức giá bất động sản cần thẩm định. - Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá Mục đích …. - Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc thẩm định giá. - Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá. Nội dung hồ sơ thẩm định giá - Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ. - Những thông tin về khách hàng (tên khách hàng, bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá). - Thư mời thẩm định. - Hợp đồng thẩm định ký kết giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng. - Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan. Nội dung hồ sơ thẩm định giá (tiếp) - Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá (nếu có). - Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản và phụ lục kèm theo báo cáo. - Chứng thư thẩm định giá. - Biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giữa doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và khách hàng. Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá. Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong thời hạn 10 năm. Hồ sơ thẩm định giá (tiếp) 3. Chứng thư thẩm định giá Khái niệm: Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá bất động sản. Chứng thư … Một thẩm định viên ký vào bất cứ phần nào của báo cáo thẩm định giá thì cũng phải ký vào chứng thư. Một thẩm định viên ký vào chứng thư có nghĩa là phải chịu đầy đủ trách nhiệm về tất cả những nội dung nêu trong chứng thư, về kết quả thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá và về những nội dung nêu trong báo cáo thẩm định giá. Nội dung chứng thư TĐG - Mục đích thẩm định giá - Thời điểm thẩm định giá - Cơ sở thẩm định giá - Thực trạng đất, nhà, tài sản trên đất - Phương pháp thẩm định giá - Kết quả thẩm định giá (Xem mẫu – Phụ lục số 3) Tóm tắt Xác định vấn đề Lập kế hoạch Thu thập tin Phân tích thông tin Xác định giá trị Lập báo cáo Xác định khách hàng, bất động sản; mục đích, cơ sở giá trị, ngày hiệu lực, giả định Xác định thông tin cần thiết, nguồn thông tin, nhu cầu nhân sự, lập biểu đồ theo dõi tiến độ - Số liệu chung Số liệu về bất động sản cần thẩm định giá Số liệu về bất động sản so sánh - Phân tích thông tin hiện trường, phân tíchthị trường, bất động sản, sử dụng tối ưu Lựa chọn các phương pháp, thống nhất các mức giá để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị Báo cáo thẩm định giá Chứng thư thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá Thảo luận ? Xin cảm ơn !