Ôn tập môn thẩm định giá máy móc, thiết bị

ÔN TẬP MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ Trình bày: Ths.Nguyễn Thị Minh Phương Trường ĐH Kinh tế Quốc dânTÀI LIỆU THAM KHẢO ÔN TẬPNỘI DUNG ÔN TẬPKhấu hao máy móc, thiết bị (3)CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA MÁY MÓC, THIẾT BỊCÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ?Trình bày quy trình thẩm định giá máy, thiết bịNỘI DUNG BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊBáo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá. 1. Thông tin chung: 1. Thông tin về khách hàng: 2. Mục đích thẩm định giá: 3. Tên, loại tài sản thẩm định giá: 4. Thời điểm thẩm định giá:2. Căn cứ để thẩm định giá: (Văn bản pháp lý; Giá thị trường; Khảo sát thực tê) 3. Tài sản thẩm định giá: - Đặc điểm về kỹ thuật; - Đặc điểm về pháp lý:(Phương thức tiến hành; Những giả thiết và hạn chế; Kết quả khảo sát thực địa (nếu có)) 4. Cơ sở thẩm định giá: (Giá trị thị trường; Giá trị phi thị trường) 5. Nguyên tắc thẩm định giá: 6. Phương pháp thẩm định giá: (Phân tích tài sản; Phân tích thị trường; Tính toán) 7. Kết quả thẩm định giá: 8. Hạn chế kết quả thẩm định giá9. Ngày tháng năm & Chữ ký thẩm định viên.CÁC DẠNG BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ3 PP tính khấu hao máy móc, thiết bị (3)PHẦN I: KHẤU HAO MÁY THIẾT BỊ 1.1 PHƯƠNG PHÁP KHẤU HAO THEO ĐƯỜNG THẲNG:1.1 PHƯƠNG PHÁP KHẤU HAO THEO ĐƯỜNG THẲNG:1.2 PHƯƠNG PHÁP KHẤU HAO THEO SỐ DƯ GIẢM DẦN:1.3 PHƯƠNG PHÁP KHẤU HAO THEO SỐ LƯỢNG, KHỐI LƯỢNG SẢN PHẨM: LỜI GIẢI GỢI ÝPHẦN II: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNHA. LÝ THUYẾT1 Một số khái niệm có liên quan: + Phương pháp so sánh là: Phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. + Tài sản tương tự: Tài sản so sánh; Các yếu tố so sánh; Đơn vị so sánh chuẩn; Giao dịch thành công trên thị trường: 2 Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế & Nguyên tắc đóng góp.3 Các trường hợp áp dụng: các tài sản cần TĐG có giao dịch phổ biến trên TT.4 Các bước tiến hành: Gồm 5 bước + Bước 1: Nghiên cứu thị trường và tìm tài sản so sánh. + Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh+ Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích+ Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt và thực hiện điều chỉnh.+ Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn và xác định giá T.Sản.PHẦN II: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH (tiếp) SSTĐSSSSBÀI GIẢI GỢI ÝPHẦN III: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ A. LÝ THUYẾT1 Một số khái niệm có liên quan: + Chi phí: là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản. + Phương pháp chi phí: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. + Chi phí tái tạo; Chi phí thay thế + Hao mòn hữu hình; Hao mòn vô hình; Hao mòn lũy kế của tài sản2 Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế & Nguyên tắc đóng góp3. Các trường hợp áp dụng: + Tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh. + Phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường + Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác. PHẦN III: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ (tiếp)4. Các bước tiến hành: Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy móc, thiết bịBước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, vô hình và giá trị hao mòn lũy kế Bước 4: Ước tính giá trị của máy móc, thiết bị. 6 Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo tài sản: - Căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu (NVL), nhân công; giá NVL, nhân công trên thị trường; các quy định của Nhà nước về hạch toán chi phí sản xuất.7 Hạn chế và điều kiện áp dụng: * Hạn chế: - Việc ước tính chi phế tạo và giá trị hao mòn lũy kế khó thực hiện và tùy thuộc người thực hiện. * Điều kiện yêu cầu: Người thực hiện phải: - Hiểu biết đầu đủ về kỹ thuật và có kinh nghiệm... - Nắm được các vấn đề tuổi đời kinh tế, kỹ thuật, hao mòn... - Am hiểu về nguyên lý hoạt động, cấu tạo, cách thức chế tạo MMTBMột số khái niệm cơ bản: Các loại tuổi đời của MMTB: Tuổi đời kinh tế của MMTB là số năm dự tính sử dụng MMTB vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản.Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của MMTB phát huy được hiệu quả. Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo MMTB mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.Tuổi đời hiệu quả là số năm mà MMTB được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. PHẦN III: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ (tiếp) PHẦN III: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ (tiếp)BÀI GIẢI GỢI ÝBÀI GIẢI GỢI ÝGỢI Ý BÀI TẬP SỐ 8GỢI Ý BÀI TẬP SỐ 8PHẦN IV: PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1 Một số khái niệm có liên quan: + Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp: + Phương pháp vốn hóa trực tiếp: : Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. (Sử dụng tỷ suất vốn hóa: chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản). + Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. (Sử dụng tỷ suất chiết khấu: chuyển đổi dòng thu nhập dự tính tương lai thành giá trị hiện tại).2 Nguyên tắc áp dụng: + Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất+ Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.3 Các trường hợp áp dụng: Thẩm định giá tài sản đầu tư mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.b. Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn * Thu nhập không bằng nhau (dòng tiền không đều):* Thu nhập bằng nhau (dòng tiền đều):V=nCFt+Vn∑(1+r)t(1+r)nt-iV=n1 CF ∑ +Vn(1+r)t(1+r)nt-iTrong đó: V: Giá trị thị trường của tài sảnCFt : Thu nhập năm thứ tVn: Giá trị thu hồi của tài sản năm nn : Thời gian năm giữ tài sản.r: tỷ suất chiết khấu PHẦN IV: PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (tiếp)4. Các bước tiến hành:Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳBước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.5. Ước tính thu nhập do tài sản mang lại: Thu nhập hoạt động ròng (NOI)=Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)-Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa-Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)CÔNG THỨC TÍNH CHI PHÍ VỐN BÌNH QUÂN GIA QUYỀN (WWAC):Công thức tính chi phí vốn bình quân gia quyền (WWAC) :  K = Ke [ E/V ] + Kd(1-tc) [ D/V ] Với Ke = rf + β( rm – rf ) Trong đó: K: chi phí sử dụng vốn Ke: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của cổ đông (chi phí vốn cổ phần ) Kd: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người cho vay tc: tỷ suất thuế của công ty E: giá trị thị trường vốn cổ phần của công ty D: giá trị thị trường của nợ V = E + D = tổng giá trị thị trường của công ty rf : là tỷ suất lợi nhuận các khoản đầu tư không rủi ro thông thường (= lãi suất trái phiếu Chính phủ dài hạn 5 - 10 năm) rm: lợi nhuận trên danh mục của các loại chứng khoán trên thị trường. β: hệ số rủi ro liên quan của chứng khoán vốn (toàn bộ rủi ro của thị trường được lấy là 1) β( rm – rf ) : được gọi là phụ phí rủi ro.VÍ DỤ: TÍNH CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐNBài 2 (37): Tính chi phí sử dụng vốn trong trường hợp DN sử dụng 100% vốn chủ sử hữu để mua máy móc thiết bị. Biết: - Lãi suất TPCP kỳ hạn 5 năm là 8,5% - Lãi suất thị trường chứng khoán là 14,5 % - Hệ số rủi ro là 1,5Bài 3 (38): Tính chi phí sử dụng vốn trong trường hợp doanh nghiệp sử dụng 60% vốn chủ sử hữu để mua máy móc thiết bị. Biết: - Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm là 8,5% - Phụ phí rủi ro là 5,5% - Lãi suất vay là 12% - Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%GIÁ TRỊ HIỆN TẠI RÒNG NPVTỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)a. Khái niệm: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR đo lường tỷ lệ sinh lời của 1 phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư .b.Công thức:- Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1 >0 - Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2 r và lớn nhất.  Sự tương quan- Khi tỷ lệ chiết khấu r = IRR thì NPV = 0- Khi tỷ lệ chiết khấu r 0- Khi tỷ lệ chiết khấu r > IRR thì NPV r : chấp nhận phương án- IRR = r : việc chấp nhận hay loại bỏ phương án tùy theo quan điểm của chủ doanh nghiệp- IRR < r : loại bỏ dự án (r là chi phí sử dụng vốn)BÀI TẬP 4 (TRANG 38-39)Công ty Viễn Thông B (gọi tắt là công B) đang có kế hoạch mua sắm một hệ thống tổng đài nhằm mở rộng vùng phủ song. Hiện tại, Công ty B nhận được hai bản chào hàng thiết bị của hai nhà cung cấp X và Y như sau - Nhà cung cấp X chào bán thiết bị với giá 5.000 triệu đồng. Tuổi thọ của thiết bị là 8 năm.- Nhà cung cấp Y chào bán thiết bị với giá 5.750 triệu đồng. Tuổi thọ của thiết bị là 8 năm.Theo tính toán của công ty B: - Nếu mua thiết bị của nhà cung cấp X thì thu nhập ròng mỗi năm Công ty nhận được là 1.070 triệu đồng. Giá trị thanh lý sau 8 năm hoạt động là 50 triệu đồng. - Nếu mua thiết bị của nhà cung cấp X thì thu nhập ròng mỗi năm Công ty nhận được là 1.230 triệu đồng. Giá trị thanh lý sau 8 năm hoạt động là 50 triệu đồng.Biết rằng: Việc mua thiết bị nói trên được thực hiện bằng nguồn vốn đầu tư của Công ty là 80%, số vốn đầu tư còn lại phải vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm- Chi phí sử dụng vốn là 15%/năm; Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 25%- Các khoản thu nhập nhận được tính ở thời điểm cuối mỗi năm Yêu cầu:a./ Theo Anh/Chị công ty B nên mua thiết bị cùa nhà cung cấp nào?b./ Tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR của phương án lựa chọn?GỢI Ý LỜI GIẢI1. Lựa chọn thiết bị mua sắm: Xác định tỷ suất chiết khấu/ tỷ suất thu hồi vốn: K = Ke [ E/V ] + Kd(1-tc) [ D/V ] Với Ke = rg + β(rm – rf)Thay số: K = 15% x 80% + 10% x (1-25%) x 20% = 13.5%Cách 1: Xác định giá trị hiện tại các khoản thu nhập ròng của từng dự án:+ Khi mua thiết bị của nhà cung cấp X: PV = 1.070 x (1-1/1.1358)/ 0.135 + 50 x (1-25%)/ 1.1358 = 5.061,59 triệu+ Khi mua thiết bị của nhà cung cấp Y: PV = 1.230 x (1-1/1.1358)/ 0.135 + 50 x (1-25%)/ 1.1358 = 5.816,43 triệuXác định giá trị hiện tại dòng của 2 phương án: + Khi mua thiết bị của nhà cung cấp X: NPV = - 5.000 + 5.061,59 = + 61.59 triệu + Khi mua thiết bị của nhà cung cấp Y: NPV = - 5.750 + 5.861,43 = + 66.43 triệuSo sánh NPV của 2 phương án cho thấy NPV khi mua thiết bị của nhà cung cấp Y cao hơn X và lớn hơn 0. Do vậy, Công ty B nên chọn thiết bị của nhà cung cấp Y. GỢI Ý LỜI GIẢICách 2: Xác định hiện giá chênh lệch dòng ngân lưu giữa 2 phương án: NPV = -(5.750 – 5.000) + (1.230 – 1.070) x (1-1/1.1358)/ 0.135 + (50 - 50) x (1-25%)/ 1.1358 = + 4.84 triệu đồng.Do NPV = + 4.84, có nghĩa là lợi ích khi sử dụng thiết bị của nhà cung cấp Y cao hơn. Do vậy, công ty B nên mua thiết bị của nhà cung cấp Y. 2. Tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR của phương án lựa chọn: Xác định NPV của phương án khi chọn nhà cung cấp Y với tỷ suất chiết khấu là 14,5%.NPV = - 5.750 + 1.230 x (1-1/1.1458)/ 0.145 + 50 x (1-25%)/ 1.1458 = -125.94 triệu đồng. Xác định IRR:IRR = 13.5% + 66.43x (14.5% - 13.5%)/ (66.43 + 125.94) = 13.85% GỢI Ý BÀI GIẢI SỐ 5r =12%Diễn giải01234Diễn giảiGiá trị đầu tư-700     Lợi nhuận sau thuế 40709050 Khấu hao 100200250150 = 700*SL/7000Giá trị thu hồi cuối năm    7.5 = 10*(1-25%)Dòng tiền 140270340207.5 Hệ số chiết khấu 0.89290.79720.71180.6355 = 1/(1+r)^nDòng tiền thuần-700125215.24242.01131.87 Giá trị NPV114.12     GỢI Ý BÀI GIẢI SỐ 51. Giá trị tối đa để mua thiết bị: Xác định giá trị hiện tại của dòng tiền của dự án: PV = 140 x 0,8929 + 270 x 0,7972 + 340 x 0,7118 + 20,75 x 0,6355 = 714,13 triệu đồng.  2. Tính IRR: Công thức: IRR = r1 + Với r1 = 12% ta có: NPV1 = 714,13 – 700 = 14,13 triệu đồngVới r2 = 13% ta có:NPV2 = - 700 + 140 x 0,8850 + 270 x 0,7832+ 340 x 0,6930 + 207,5 x 0,6133= -1,78 triệu đồng.Vậy IRR = 12% + 14,13 x (13% - 12%) /(14,13 + 1,78) = 12,89%GỢI Ý BÀI GIẢI SỐ 6GỢI Ý BÀI GIẢI SỐ 6GỢI Ý BÀI GIẢI SỐ 7XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN