Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản của con người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên ấy của bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động sản. Đây là một chế định “dẫn xuất” của chế định về quyền sở hữu, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mới xuất hiện trong pháp luật dân sự nước ta với đặc thù là không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với đất đai. Trong khi Hiến pháp vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện những quyền này phải theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự, một quan hệ pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện pháp lý. Và được xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận hoặc quy đinh của pháp luật. đi vào tìm hiểu sâu, ta còn thấy được các căn cứ làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề còn có những đặc thù riêng biệt. Bài làm của em còn nhiều thiếu xót, rất mong các thầy cô trong tổ bộ môn góp ý thêm. Em xin chân thành cảm ơn ! Cấu trúc bài làm: I/ Các khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề 1. Khái niệm về BĐS 2. Khái niệm về BĐS liền kề 3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề 4. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề 1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề 1.1. Xác lập theo thoả thuận 1.2. Xác lập theo quy định của pháp luật: 1.2.1. Sự chuyển giao BĐS 1.2.2. Việc xác lập theo thời hiệu 1.2.3. Xác lập do sự phân chia BĐS 2. Căn cứ chấm dứt 2.1. Các BĐS liền kề nhập làm một 2.2. Chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề: 2.2.1. Do từ bỏ quyền 2.2.2. Do không tiếp tục sử dụng 2.2.3. Do thoả thuận chấm dứt III/ Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. 1. Vấn đề đặt ra 2. Tình huống về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề I/ Các khái niệm chung về quyền SD hạn chế BĐS liền kề 1. Khái niệm về BĐS Theo điều 174 khoản 1_ BLDS 2005 có khái niệm về BĐS như sau: BĐS là các tài sản bao gồm: a, đất đai; b, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, các tài snả khác do pháp luật quy định. Phân loại tài sản thành BĐS và động sản là cách phân loại tài sản bắt đầu từ luật La Mã cổ đại, được xem là cách phân loại tài sản mang tình truyền thống, và cho đến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới. Chứng tỏ đây là cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn và pháp lý sâu sắc. Tài sản được coi là BĐS trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển hoá từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là BĐS đến việc phân định thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là BĐS và kết hợp với việc liệt kê cùng mô tả tính chất chung của BĐS . 2, Khái niệm BĐS liền kề Một BĐS được phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐS ấy. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐS đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ có các BĐS thuộc bản chất không di rời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm BĐS liền kề. Như vậy BĐS được coi là liền kề với một BĐS khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền với BĐS khi chúng thuộc BĐS không di rời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý. BĐS liền kề là BĐS có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các BĐS. Và hai BĐS liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi chúng có chủ sở hữu khác nhau. Từ việc xác định các BĐS liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu BĐS khác. Sự hạn chế trên một BĐS là một dạng quyền của người khác trên một BĐS không thuộc sở hữu của mình. 3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐS này với BĐS khác, là để xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới là vấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng BĐS. Việc xác định ranh giới có cơ sở chung là diện tích, hình dáng, kích thước của BĐS. Việc này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Việc xác định ranh giới cũng có thể do thoả thuận của các chủ sở hữu với nhau. Điều 265 khoản 1_ BLDS 2005 đã chỉ rõ: “Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp”. Điều 265 và 266 _ BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về quyền sở hữu mốc giới ngăn cách các BĐS và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các BĐS. Như vậy ta có thể hiểu một cách chung nhất BĐS liền kề là BĐS có chung ranh giới. 4, Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Điều 273 _ BLDS 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác”. Theo truyền thống và thông lệ, đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ quy định này mà thực tế các BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra. Mục đích để tạo cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản. Tuy nhiên, đó chỉ là quyền hạn chế và quyền đó gồm: Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc; Quyền cấp thoát nước, Quyền tưới tiêu; … Điều 275, 276, 277, 278 _ BLDS 2005 đã cụ thể hoá của những quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề này. Là một quyền mang yếu tố quan hệ vật quyền (chủ thể thực hiện quyền bằng hành vi, ý chí của mình) nhưng lại có dấu ấn của quan hệ trái quyền (chủ thể thực hiện quyền phải thông qua hành vi của người khác hoặc phụ thuộc ý chí người khác), khi pháp luật quy định, nên quyền này là một quyền dân sự đặc biệt. II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một quyền, tuy là một quyền khách quan nhưng vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Để một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định. Bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ với chủ thể khác, và điều này được thấy rõ ở quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Nếu như một chủ sở hữu bị vây bọc muốn mở một lối đi trên BĐS của chủ sở hữu liền kề, mà điều này là hợp lý, thì chắc chắn chủ sở hữu của BĐS đó phải có nghĩa vụ trong việc thoả mãn quyền này của chủ sở hữu liền kề. Điều 274 _ BLDS 2005 có quy định về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau: 1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó. Theo quy định trên ta thấy rằng: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các BĐS , mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể cùng với những điều kiện nhất định. Và những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của của pháp luật chứ không thể tuỳ tiện. 1.1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận. Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơ bản mang tính bản chất. Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệ tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác...” thì không có nghĩa là bất kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐS xung quanh mình đáp ứng yêu cầu đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho mình. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nghĩa là các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết và thoả thuận nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chẳng hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề mở một lối đi bí mật và thuận lợi để vận chuyển những loại hàng hoá bị pháp luật cấm. Mặc dù thoả thận giữa hai bên có được thoả mãn thì theo pháp luật cũng không có hiệu lực. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác và sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp BĐS bị vây bọc bởi các BĐS khác nhau thuộc các chủ sở hữu khác nhau, thì khi ấy chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể lựa chọn một trong số các chủ sở hữu BĐS liền kề để xác lập thoả thuận. Và còn có thể thoả thuận với các chủ sở hữu BĐS để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nội dung cụ thể tuỳ thuộc vào mục đích của mình sao cho thuận lợi. Ví dụ như có thể nhờ BĐS liền kề phía trước cho mở lối đi, và nhờ BĐS liền kề phía sau cho mắc đường dây điện thoại. Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả. Trong trường hợp các bên không đạt được một thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính đáng của mình. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuối cùng và các bên phải chấp nhận với cách giải quyết của toà án. Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử sụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó, cách thức tạo lập cùng phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề. Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. 1.2. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp luật. Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thì quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định. Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật khi thoả thuận không thành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũng mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn căn cứ để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định. Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm: 1.2.1. Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.” Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử dụng đất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ sở hữu BĐS liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực hiện trước đó, vì họ là người kế quyền của người dã chuyển giao. Tuy nhiên, trong trường hợp này pháp luật không cấm các bên có thoả thuận khác để phù hợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ, bởi vì tự do thoả thuận vẫn là một nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự. Và đi cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế mà chuyển giao BĐS của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu BĐS liền kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao BĐS mà phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở hữu mới biết về tình trạng cụ thể của BĐS, trong đó có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó đang phải chịu.(Đây là quy định về quyền của người thứ ba đối với tài sản được chuyển giao) Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó. Chính vì vậy mà có quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là quan hệ giữa BĐS này với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của các BĐS . Và quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, cũng như BĐS hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trên thế giới. 1.2.2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu. Khoản 1 điều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như sau: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu”. Và cũng “ trừ truờng hợp tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước đã được quy định tại khoản 2 điều 247 bộ luật này”. Như đã biết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được coi là một quyền trên BĐS, nên khi một người sử dụng BĐS liền kề một cách công khai, liên tục, ngay tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu của người khác. Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu thì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, vì suy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐS ở hình thức đặc biệt. Tuy nhiên bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình” nên việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu lại không hề đơn giản. Xem xét kỹ ta sẽ thấy: Trong khi một BĐS thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thưc sự với đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu. Đồng thời lại có một người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai. Như vậy đã có một mâu thuẫn về lý luận, vì không thể cùng tồn tại một thời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sản thuộc sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản đối với tư cách là chủ sở hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại được xem là ngay tình. Cho nên việc sử dụng BĐS của người khác một cách ngay tình, liên tục, công khai mà không có sự phản đối của chủ sở hữu tức là chủ sở hữu đã đồng ý, sự dồng ý này có thể coi là cho phép sử dụng. Nếu có sự phản đối của chủ sở hữu BĐS liền kề, với bất kỳ hình thức phản đối nào đều được coi là chủ sở hữu BĐS liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, và như vậy việc sử dụng của chủ sở hữu đó với BĐS liền kề được xem là không ngay tình. Thực tế cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này để áp dụng tương tự pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 (nghị quyết số 58/ NQ-UBTVQH10) có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Báo cáo số 158/ BC ngày 25/03/1985 của Toà án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở). Theo tinh thần quy định tại điểm c khoản 1 điều 11 nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH10 thì: Đối với trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ trong trường hợp bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản, hoặc đến trước ngày 01/07/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt thì diện tích làm thêm đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ. Với quy định như thế này chúng ta có thể thấy, khi pháp luật công nhận thời hiệu là một trong những căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với BĐS, và nếu BĐS đó bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được mặc nhiên phải công nhận cho chủ sở hữu BĐS đó, nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác định theo thời hiệu. 1.2.3. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do sự phân chia BĐS. Bình thường một BĐS đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đường công cộng. Và nếu không có lối đi nếu BĐS đó bị vây bọc thì họ có quyền yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu BĐS liền kề theo quy tắc xác lập về lối đi được quy định tại khoản 1 điều 275 _BLDS 2005 ( quyền về lối đi qua BĐS ) Bên cạnh đó tại khoản 3 điều 275_BLDS 2005 cũng có quy định: “Trong trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”. Quy định này chỉ nói về lối đi mà không quy định các quyền khác với BĐS bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng BĐS liền kề khác vẫn có thể được thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự. Theo quy định trên, nếu một BĐS bị phân chia thành nhiều phần do các chủ sở hữu khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều BĐS mới được tạo ra sau khi chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo nhu cầu có lối đi sau khi được phân chia để khai thác, sử dụng bình thường thì họ phải: “dành lối đi cần thiết cho người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề khác tạo lối đi trên BĐS của họ. Thực tế cho thấy, khi phân chia tài sản nói chung và một BĐS nói riêng, thì thoả thuận giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản) về việc phân chia tài sản là phương thức tiện lợi nhất, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên và việc thực thi cũng được dễ dàng, nhất là trong các trường hợp chia BĐS thuộc sở hữu chung của nhiều người khi li hôn, chia thừa kế… Trong trường hợp phân chia BĐS thì các chủ sở hữu phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua BĐS của người bên ngoài (áp dụng theo tập quán). Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi. Bên cạnh đó còn một bất cập nữa mà pháp luật chưa nói đến là trong khi có quy định dành lối đi cần thiết cho người phía bên trong thì lại không có vấn đề lối đi cần thiết cho người phía trên, trong trường hợp phân chia nhà nhiều tầng. Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì các chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi thích hợp. Vì nếu BĐS bị vây bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng theo quy tắc: Lối đi phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia. Nếu áp dụng tương tự trường hợp này thì chia nhà nhiều tầng các chủ sở hữu ở căn hộ tầng dưới phải cho các chủ sở hữu căn hộ tầng trên sử dụng chung hành lang và cầu thang để đi xuống tầng dưới, và còn cả đi ra đường công cộng. Tuy nhiên khi phân chia các BĐS là nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở được coi là tài sản chung hợp nhất không được phân chia như hệ thống cấp thoát nước, đường dây tải điện… 2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật như những quyền dân sự khác. Điều 279 _ BLDS 2005 có quy định về chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau: 1. Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đó nhập làm một; 2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam thì: “khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dưt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác như “các căn cứ khác do pháp luật quy định” không có nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật”. Nói tóm lại một cách chung nhất, thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quền này. 2.1 Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một. Theo các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì giữa các BĐS phải tồn tại một ranh giới để phân lập chúng. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai BĐS đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không phải là tài sản chung hợp nhất. Nếu BĐS thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở hữu đó có quyền ngang nhau đối với tài sản chung đó. BĐS thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một khối thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về BĐS đó. Vì vậy khi BĐS liền kề và BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một, tức là cùng thuộc về một chủ sở hữu và thành một thể thống nhất về mặt pháp lý, do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới giữa các BĐS như trước nữa. Ví dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở hữu khác nhau ở cạnh nhau, và có một ranh giới giữu chúng là một bức tường rào. Khi một chủ sở hữu mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào vẫn còn đấy nhưng nó không còn là ranh giới giữa các BĐS liền kề đó nữa. Chính xác hơn là không còn ranh giới về mặt pháp lý. Như vậy đi cùng với việc sáp nhập các BĐS liền kề lại làm một thì không còn ranh giới, và như vậy nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề mặc nhiên bị chấm dứt. Vì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó lại là của chính họ. Việc nhập làm một của các BĐS liền kề cũng có thể được áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu riêng và sau đó được đưa vào làm sở hữu chung. Ví dụ như vợ chồng nhập tài sản riêng lại với nhau. Khi ấy chỉ có giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản đó. Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “nếu hai BĐS lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh trở lại.” Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát. Tiến sỹ Phạm Công Lạc_ trường đại học luật Hà Nội lại có ý kiến khác cho rằng: “ Không thể khẳng định rằng, nếu BĐS đã được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đầu, mà phải coi những BĐS được tạo thành sau khi phân chia là những BĐS hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập