Nghiên cứu hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản Số 1/2015 166 • TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU ÑAØO TAÏO SAU ÑAÏI HOÏC NGHIÊN CỨU HOÀ N THIỆ N CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM THE COMPLETION OF VALUATION METHODS OF REAL ESTATE IN VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY Võ Thị Xuân Thắm1, Phan Thị Dung2 Ngày nhận bài: 06/10/2014; Ngày phản bi ện thông qua: 14/10/2014; Ngày duyệt đăng: 10/2/2015 TÓM TẮT Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định các bất cập trong các phương pháp định giá bất động sản đang được sử dụng tại Công ty Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. Kết quả phân tích chỉ các bất cập chủ yếu là (1) các nguồn thông tin sử dụng cho việc định giá khó được kiểm chứng, do đó giá trị thẩm định bất động sản thường mang tinh chủ quan phụ thuộc vào năng lực của các thẩm định viên; (2) Cơ sở dữ liệu phục vụ định giá chưa được xây dựng đủ, các dữ liệu thường được giả định nên giá trị của bất động sản được thẩm định thường dễ bị thay đổi khi một trong các biến số tham gia vào quá trình định giá thay đổi; (3) khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản chưa hoàn thiện gây khó khăn cho Công ty trong quá trình thực hiện các phương pháp định giá. Xuất phát từ những tồn tại này, nghiên cứu đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản bao gồm (i) cần phải thống nhất các văn bản pháp lý được sử dụng trong công tác định giá tại Công ty; (ii) xây dựng cơ sở dữ liệu và hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin để xác định giá trị bất động sản sao cho gần với giá thị trường nhất; (iii) nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá. Từ khóa: Phương pháp thẩm định giá, bất động sản ABSTRACT This study focuses to identify inadequacies in the valuation methods of the real estate that use in Viet Nam valuations and fi nancial consultancy joint stock company. The results show that there are three major inadequacies: (1) the informations for the valuation are diffi cult to verify, so the appraised values are often subjective anh depending on the the capacity of the appraisal staff; (2) The database of the valuation has not been fully built, it is usually assumed, so the value of real estate appraisal is prone to change when one of the variables in the process the valuation changing; (3) the legal framework for the appraisal of real estate prices has not perfected it diffi cult for companies to apply the valuation methods. There are three main solutions that the study proposed, (i) it is necessary to agree on the legal documents for the evalution at the company; (ii) the company should estabish the database and complete the data collection and the analysis, they enable company to determine the value of real estate to reach the market value; (iii) it is necessary to improve the staff appraiser qualifi cations. Keywords: Valuation methods, real estate 1 Võ Thị Xuân Thắm: Cao học Quản trị kinh doanh 2010 - Trường Đại học Nha Trang 2 TS. Phan Thị Dung: Khoa Kế toán tài chính - Trường Đại học Nha Trang I. ĐẶT VẤN ĐỀ Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động. Việc định giá chính xác cho các sản phẩm là rất khó khăn, nhất là đối với các sản phẩm có mà giá cả phụ thuộc vào nhiều yếu tố bên ngoài như bất động sản. Do đó, việc phát triển hoạt động định giá đối với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu. Hoạt động định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường, là cơ sở để các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng ra quyết định, và là yếu tố quan trọng để các cơ quan quản lý tham vấn khi thiết kế các chính sách quản lý Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản Số 1/2015 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG • 167 vĩ mô đối với thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc sử dụng các phương pháp định giá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá tài sản. Ở Việt Nam thẩm định giá còn khá sơ khai, các phương pháp và kết quả định giá vẫn có sự khác biệt giữa những tổ chức thẩm định khác nhau, gây khó khăn cho các đối tượng sử dụng kết quả thẩm định. Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính, với 15 năm kinh nghiệm hoạt động, là đơn vị thẩm định giá bất động sản đầu tiên ở Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động của công ty cũng đang gặp phải nhiều bất cập trong việc vận dụng xác phương pháp định giá. Nghiên cứu này tập trung phân tích các phương phá p đị nh giá bấ t độ ng sả n tạ i Công ty Đị nh giá và Dị ch vụ tà i chí nh Việ t Nam từ đó đưa ra cá c gợ i ý chí nh sá ch nhằ m hoà n thiệ n cá c phương phá p đị nh giá này. II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định [7]. Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường, nó còn có những đặc điểm riêng biệt sau: (1) Tính cố định về vị trí, luôn gắn liền với đất đai, không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng và diện tích; (2) Tính bền vững, được thể hiện ở đất đai là tài nguyên khó bị hủy hoại, các công trình kiến trúc sau khi xây dựng có thể tồn tại lâu dài; (3) Tính khác biệt, không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, mỗi bất động sản gắn với một vị trí nhất định; (4) Tính khan hiếm, chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn; (5) Có giá trị lớn, thể hiện ở giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất; và (6) Tính ảnh hưởng lẫn nhau, các bất động sản thường có tác động qua lại và ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế xã hội. Bất động sản được phân loại theo (1) Đặc tính vật chất, bất động sản được chia thành (i) đấ t đai, (ii) công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc, và (iii) các tài sản khác gắn liền với đất đai; (2) Mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, bất động sản được chia thành (i) đất đai với 3 nhóm gồm nông nghiệp, phi nông nghiệp, va chưa sử dụng, (ii) công trình kiến trúc, được chia thành 5 loại gồm: nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, công trình kiến trúc có tính chất thương mại, và công trình kiến trúc khác [7]. 1. Thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá là việc tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá [6]. Các cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Trong trường hợp giá thị trường không thể xác định được, thì giá phi thị trường là cơ sở để định giá. Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường [1], [2], [3]. Hoạt động thẩm định giá phải tuân theo 5 nguyên tắc cơ bản sau: (1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, tức là giá trị của bất động sản được xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; (2) Nguyên tắc thay thế, giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương; (3) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư; (4) Nguyên tắc đóng góp, giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu; và (5) Nguyên tắc cung cầu, giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản [4]. 2. Các phương pháp định giá bất động sản Có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản, trong nghiên cứu này, tác giả đề cập đến 3 phương pháp định giá mà công ty đang sử dụng. Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản Số 1/2015 168 • TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG tương tự để thay thế. Giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường. Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Vì vậy, để tiến hành so sánh, phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Mặc dù vậy, đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, và được áp dụng khi thị trường có thông tin đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được, điển hình là các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống [5], [8]. Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo phương pháp này, giá trị của bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai [5], [8]. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Theo đó, giá trị của bất động sản mục tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừ lùi, nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản. Phương pháp này được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển, thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu [5], [8]. 2. Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu này sử dụng các phương pháp nghiên cứu định tính dựa trên các phân tích tổng hợp, đánh giá thông tin dựa trên dữ liệu thống kê thu thập được từ Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam, và xác định hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản từ đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là các phương pháp định giá bất động sản. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá bất động sản, thực trạng phương pháp định giá tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam. III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 1. Khái quát về Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Được thành lập theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá và văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tháng 12/2007 về việc chuyển đổi Trung tâm Thẩm định giá thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam, tên viết tắt là VVFC. Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đang hoạt động với 2 dịch vụ chủ yếu: (1) Dịch vụ kinh doanh, gồm (i) thẩm định giá (định giá) các tài sản, hàng hoá, động sản, bất động sản và dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, (ii) đánh giá uy tín doanh nghiệp, (iii) định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh, (iv) xác định giá trị doanh nghiệp, (v) bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng, (vi) kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động sản, doanh nghiệp), và (vii) tổ chức điều tra (trừ lĩnh vực Nhà nước cấm điều tra), nghiên cứu ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật; (2) Dịch vụ tư vấn, gồm (i) Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá, (ii) tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp, (ii) tư vấn đấu giá tài sản, và (ii) tư vấn marketing. Trong đó định giá tài sản là công tác trọng tâm, chủ yếu của VVFC. Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản Số 1/2015 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG • 169 Phương pháp định giá sử dụng tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Trong quá trình định giá, tùy thuộc vào loại bất động sản định giá, tùy thuộc vào mục đích định giá và yêu cầu định giá mà các phương pháp định giá được công ty áp dụng là khác nhau. Tuy nhiên, các phương pháp được áp dụng chủ yếu là 3 phương pháp: (1) phương pháp so sánh, (2) phương pháp thặng dư, và (3) phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp được Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam sử dụng khá nhiều trong hoạt động định giá bất động sản bởi tính đơn giản của phương pháp và khả năng thuyết phục được khách hàng cao bởi các thông tin để định giá thường mang tính thị trường. Quy trình vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp tại công ty như sau. Hình 1. Trị giá tài sản thẩm định Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam 2. Công tác định giá tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Qui trình định giá Quy trình định giá bất động sản được Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam thực hiện theo 7 bước như sơ đồ sau: Hình 2. Quy trình thẩm định giá bất động sản Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Hình 3. Quy trình vận dụng định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Khi sử dụng phương pháp này cần thực hiện các bước chủ yếu sau: Khảo sát thực tế Bất động sản mục tiêu; tìm kiếm thông tin về các bất động sản chứng cứ (hỏi trực tiếp, tra cứu qua internet, báo chí, thông qua các sàn giao dịch bất động sản); khảo sát thực tế các bất động sản chứng cứ mà có đặc điểm tương tự bất động sản mục tiêu; khi xác định được các bất động sản so sánh thì tiến hành điều chỉnh bất động sản theo các tiêu chuẩn: vị trí, đặc điểm. Ngoài ra có thể dựa vào hệ số tính mặt đường, Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản Số 1/2015 170 • TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG độ rộng, loại bất động sản trên cơ sở khung giá và tỷ lệ tính của Ủy Ban Nhân dân các tỉnh ban hành; đưa ra mức giá ước tính về bất động sản sau khi đã điều chỉnh. Phương pháp thặng dư Phương pháp này thường được Công ty tiến hành định giá đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. Quy trình định giá bằng phương pháp thặng dư như sau. Hình 4. Quy trình vận dụng định giá bằng phương pháp thặng dư Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Khi sử dụng phương pháp cần tiến hành các bước chủ yếu sau: (1) Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án; (2) Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. (3) Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. (4) Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của tổng doanh thu phát triển dự án trừ (-) tổng chi phí đầu tư của dự án. Phương pháp chi phí Phương pháp này được công ty sử dụng để định giá các bất động sản ít khi xảy ra giao dịch mua bán trên thị trường hoặc khó dự đoán được các khoản thu nhập của các bất động sản này. Khi sử dụng phương pháp chi phí, công ty thường sử dụng kết hợp với các phương pháp khác như phương pháp so sánh trực tiếp. Theo đó giá trị bất động sản là tổng của giá trị quyền sử dụng đất (sử dụng phương pháp so sánh) với giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất (phương pháp chi phí). Quy trình định giá dựa vào phương chi phí như sau. Hình 5. Quy trình định giá bằng phương pháp chi phí Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Khi sử dụng phương pháp này công ty thường tiến hành các bước chủ yếu sau: (1) Kiểm tra, khảo sát các thông tin về thực trạng bất động sản, thực trạng của các công trình xây dựng trên đất; (2) Từ đó tiến hành ước tính tỷ lệ chất lượng còn lại của các công trình chính và công trình xây dựng phụ trợ; (3) Ước lượng chi phí xây dựng mới đối với những công trình này; (4) Từ đó xác định được giá trị còn lại của các công trình này bằng cách lấy đơn giá xây dựng mới nhân (x) diện tích xây dựng nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại. 3. Những bất cập tồn tại trong các phương pháp định giá đang áp dụng tại Công ty Đối với việc định giá bằng phương pháp so sánh cho thấy khó kiểm chứng được những thông tin đã thu thập từ thị trường bất động sản và sự khan hiếm thông tin về bất động sản. Mức giá cuối cùng mang nặng tính chủ quan của người định giá vì phụ thuộc vào kinh nghiệm và sự am hiểu thị trường của các thẩm định viên. Nói cách khác, năng lực của các thẩm định viên có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản được thẩm định. Đối với phương pháp thặng dư, đây phương pháp cho kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Có nghĩa là giá trị của bất động sản được thẩm định sẽ bị thay đổi khi một trong các biến số tham gia vào quá trình định giá thay đổi. Bởi vậy, trong quá trình vận dụng phương pháp này công ty đã gặp một số khó khăn nhất định như việc dự báo các khoản thu nhập trong tương lai còn nhiều khó khăn, căn cứ chưa rõ ràng. Nguyên nhân là do các dữ liệu đầu vào được giả định nên các dữ liệu này có thể thay đổi nhanh chóng theo thời gian và sự biến động của thị trường nên kết quả định giá có sự sai lệch nhất định. Hơn nữa việc xác định tỷ suất chiết khấu đòi hỏi phải có Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản Số 1/2015 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG • 171 các thông tin dự báo về mức độ rủi ro của ngành nghề đầu tư, lãi suất trái phiếu Chính phủ. Nhưng ở Việt Nam có ít tổ chức có khả năng dự báo chính xác các thông số này nên tỷ lệ chiết khấu đôi khi mang tính chủ quan. Đối với phương pháp chi phí, trong quá trình sử dụng phương pháp này cũng gặp những hạn chế giống phương pháp so sánh vì cũng sử dụng các dữ liệu thị trường. Đồng thời cũng phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá bởi việc ước tính các khoản giảm giá, tỷ lệ chất lượng còn lại hiện nay vẫn chưa có một văn bản pháp lý cụ thể nào quy định về cách tính này. Chính vì vậy, đôi khi có sự tranh cãi giữa các bên liên quan, cũng có trường hợp thẩm định viên tính mức giảm giá dựa trên cách tính khấu hao đơn thuần nên không phản ánh đúng mức độ giảm giá của bất động sản cần thẩm định. IV. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết quả phân tích cho thấy mỗi phương pháp đang áp dụng cho việc thẩm định giá trị bất động sản tại công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đang tồn tại những hạn chế như đã đề cập ở mục 3.3. Để khắc phục những hạn chế trên, thời gian tới công ty cần chú trọng đến một số biện pháp sau. Thứ nhất, nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá. Như đã đề cập ở trên, mức độ chính xác của giá trị của bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực của thẩm định viên. Do đó, nâng cao năng lực cho thẩm định viên góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định. Để nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá công ty cần tạo điều kiện để các chuyên viên thường xuyên tham gia các lớp tập huấn về luật, đào tạo nâng cao kiến thức cho các chuyên viên định giá không chỉ trong lĩnh vực định giá mà cả trong lĩnh vực kỹ thuật như đọc bản vẽ, đánh giá chất lượng còn lại của công trình. Các thẩm định viên có thể tham gia khóa học ngắn hạn hay dài hạn phù hợp với từng người. Bên cạnh đó, có cơ chế khuyến khích các chuyên viên cập nhật một cách thường xuyên, đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá bất động sản và các lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thủy, thuế. Trên cơ sở hiểu rõ các văn bản pháp lý thì thẩm định viên mới có thể áp dụng các văn bản đó một cách hiệu quả vào thực tiễn. Qua đó, các thẩm định viên có thể tự rút ra được những thành công cũng như bất cập của nó, đồng thời rút ra được kinh nghiệm bản thân. Thứ hai, cần phải thống nhất các văn bản pháp lý được sử dụng. Khi các văn bản pháp lý qui định trong thẩm thẩm định giá bất động sản chưa đầy đủ và chưa thông nhất, Công ty phải tự hoàn thiện các văn bản trong khuôn khổ hoạt động của mình để thống nhất qui trình các bước định giá trong từng phương pháp cụ thể, cũng như giúp các thẩm định viên dễ dàng hơn trong việc tính toán các thông số liên quan. Thứ ba, hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin. Để có được thông tin chất lượng cao, cần xác định được những thông tin cần thu thập, phân biệt được các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu. Mặt khác, công ty phải xây dựng và thống nhất một tiến trình thu thập thông tin của từng phương pháp cụ thể. Bên cạnh đó, cần xây dựng mạng lưới thu thập thông tin ở từng địa bàn cụ thể trên cơ sở tổ chức phân vùng thu thập thông tin, giúp công ty có thể chủ động xây dựng một cơ sở dữ liệu cơ bản về bất động sản. Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam cần chú trọng đến các chính sách như xây dựng dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá, chú trọng đến việc xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá, và thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động định giá, tránh xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài chính, 2005. Quyết Định số 24/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Hà Nội. 2. Bộ Tài chính, 2005. Quyết Định số 77/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), Hà Nội. 3. Bộ Tài chính, 2005. Quyết Định số 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3), Hà Nội. 4. Bộ Tài chính, 2005. Chính sách Giá và Thẩm định giá Việt Nam. NXB Lao động Xã hội, Hà Nội. 5. Nguyễn Minh Hoàng, 2007. Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp. Học viện tài chính, Hà Nội. 6. Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, 2012. Luật giá số 11/2012/QH13. NXB Hồng Đức, Hà Nội. 7. Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, 2005. Luật dân sự số 33/2005/QH11. NXB Hồng Đức, Hà Nội. 8. Nguyễn Văn Thọ, 2008. Thẩm định giá bất động sản, lý luận và thực tiễn. NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh.