Lý thuyết vị thế - Chất lượng: Các ứng dụng trong phát triển đô thị và thị trường bất động sản

LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG:Các ứng dụng trong phát triển đô thị và thị trường bất động sản Ts. Hoàng Hữu PhêEmail: hhp-vncn@hn.vnn.vnCác luận điểm chính trong bài này được công bố lần đầu trên tờ Đô thị học (Urban Studies), một trong các tạp chí phản biện (refereed journal) hàng đầu trên thế giới về đô thị, xuất bản tại Vương quốc Anh [Hoang Huu Phe & Patrick Wakely (2000): Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a New Theory of Urban Residential Location, in Urban Studies, No. 1, Vol. 37, Taylor & Francis].Bài báo này là kết quả nghiên cứu Sau Tiến sĩ (Post-Doctoral Research) của tác giả tại Khoa Kiến trúc - Quy hoạch, Đại học Tổng hợp London, dưới sự hướng dẫn của Giáo sư Patrick Wakely.Công trình được tặng Giải thưởng Kỷ niệm Donald Robertson (Donald Roberson Memorial Prize) cho nghiên cứu xuất sắc nhất trong năm. Các dự án thực tế áp dụng thành công lý thuyết này bao gồm các khu đô thị mới như Trung Hòa - Nhân Chính, Bắc An Khánh (Hà Nội) Khu du lịch Cái Giá, Cát Bà (Hải Phòng). **Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Phần 1: Các vấn đề lý luậnCác lý thuyết hiện có về vị trí dân cư đô thị: Hai cách tiếp cậnTiếp cận thị trường: Isard (1956), Alonso (1964), Fujita (1989) Tiếp cận phi thị trường: Plato (427 - 348 BC), Aristotle (384 - 322 BC), Harvey (1973), Smith (1987) Cách tiếp cận thị trườngLý thuyết giảm thiểu chi phí đi lạiLý thuyết đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí nhà ở (Alonso-Muth-Mills model)Lý thuyết giá trị nhà ở tối đa (causing the housing bubbles?)Cách tiếp cận phi thị trườngQuan điểm chính trị học Quan điểm xã hội họcQuan điểm kinh tế hành vi (behavioral economics)?Các bất tương hợp không giải quyết được trong các lý thuyết hiện cóQuá trình trưởng giả hóa đô thị (gentrification)Sự thất bại của các cố gắng bao cấp nhà ở (the provision approach)** Mô hình von Thunen (1826) - Alonso (1964)**Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Phần 2: Động học các khu dân cư đô thịĐộng học các khu dân cư đô thị (ví dụ Hà Nội)Tầm quan trọng của vị thế xã hộiVai trò sụt giảm của khoảng cách vật lýSự linh hoạt của tiêu chuẩn diện tích phụ thuộc vào các ưu tiên xã hội/văn hóaGiá trị vô hình của địa điểmCác xu hướng mới về định cư (nhấn mạnh tâm linh, môi trường)Đề xuất mối liên hệ Vị thế/Chất lượng (VT/CL) Định nghĩa vị thếĐịnh nghĩa chất lượngSự đánh đổi (trade-off) khác (đánh đổi VT/CL thay cho đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí nhà ở)Các ví dụ thực tếGiá trị nhà tại các địa điểm khác nhau (Hàng Đào, Hàng Ngang , Q1 so với các nơi khác)Giá trị vật chất tách rời khỏi nội dung (Các nguyên tố hóa học và bảo hiểm nhân thọ)**** Tương quan VT/CL trong các tình huống nhà ở khác nhau:Trục tung của đồ thị biểu hiện các biến số đo đếm được trực tiếp, hay còn gọi là tangible variables.Trục hoành của đồ thị biểu hiện các biến số chỉ có thể xác định một cách gián tiếp (bằng các phưong pháp hồi quy), hay còn gọi là intangible variables.Tương quan giữa hai đại lượng này chính là cơ sở cho sự “đánh đổi” khác: đánh đổi VT/CL.Theo chúng tôi, đây cũng chính là động lực quan trọng nhất cho các thay đổi về vị trí dân cư và cấu trúc đô thị.Động học nhà ở (housing dynamics) tại Hà Nội theo lý thuyết Vị thế/Chất lượng **Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Phần 3: Lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thịCác đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội.Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL);Tại mỗi điểm VT có một giá trị CL tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao, giá nhà đặc trưng bởi giá trị trao đổi. Các khác biệt giữa mô hình kinh điển và mô hình Vị thế/Chất lượng:Trung tâm vật lý (fixed)  Trung tâm vị thế (moving)Khỏang cách vật lý  Khoảng cách điều chỉnh (calibrated distance)****Lý thuyết Vị thế/Chất lượng: Hình chiếu mặt ngưỡng trong không gian 2 chiều**Vị thế nơi ở (VT), Chất lượng nhà ở (CL) và mặt ngưỡng ở vị trí tổng quát (3D) Mối tương quan Vị thế/Chất lượng và sự hình thành đô thi đa cực (đa tâm)**Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Phần 3: Các hệ quả lý thuyết Các đánh đổi (lựa chọn) khácĐánh đổi với mức chất lượng nhà ở cố định (CL cố định)Kịch bản 1Kịch bản 2Đánh đổi với mức vị thế nơi ở cố định (VT cố định)Kịch bản 1Kịch bản 2Hệ quả không gian/thời gianMô tả (cấu trúc đồng tâm của các loại đô thị lịch sử, sự phân cực, life-cycle movements) Dự báo (cơ cấu VT/CL tương ứng với các nhóm xã hội, xác suất thay đổi tương quan VT/CL về mặt không gian và thời gian)**Đánh đổi với mức CL cố định: Kịch bản 1: A có vị thế thấp nhưng vẫn ở trong Vùng mong muốn Kịch bản 2: B có vị thế cao hơn nhưng vẫn ở trong Vùng không mong muốn Đánh đổi giữa A và B thực ra là giữa hai thế đứng tạo bởi hai giá trị VT trong mối liên hệ với mặt ngưỡng, khác biệt về giá chỉ là hệ quả Chuyển động theo quỹ đạo A-X-B- R có thể được gọi là quá trình trưởng giả hóa (gentrification) Đánh đổi với mức VT cố định Kịch bản 1: A chi phí nhiều hơn để được ở trong Vùng mong muốn Kịch bản 2: B chi phí ít hơn và không thoát được Vùng không mong muốn Nếu một hộ gia đình không chi phí hoặc chi phí ít hơn X mà vẫn ở trong Vùng mong muốn, đây có thể do thiết kế dự án sai (hoặc có dấu hiệu thất thoát! )**Sự di chuyển của cực vị thế, và các thay đổi tương ứng về “thế đứng” của các hộ dân cư R1, R2 và R3 Khi cực vị thế chuyển từ L đến L’, R1 chìm sâu vào Vùng không mong muốn, R2 đang ở Vùng mong muốn lại bị chuyển vào Vùng không mong muốn. Chỉ có vị trí của R3 được cải thiện đáng kể. Đây là ví dụ của cái gọi là “Sự phụ thuộc vào trạng thái xuất phát”, hay là path-dependency.**Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Phần 4a: Các ứng dụng chính sáchỨng dụng trong nghiên cứu đô thịNếu tương quan VT/CL được chứng minh là động lực chính cho các thay đổi trong vị trí dân cư đô thị, các hệ quả về mặt chính sách sẽ rất lớn lao và cần phải được phối hợp chặt chẽ để việc sử dụng chúng mang lại hiệu quả. Các nghiên cứu cơ bản phục vụ cho các chính sách liên quan đến đô thị (kinh tế đô thị, quy hoạch đô thị, quản lý đô thị, v.v.) có thể được hoạch định và thực hiện trên một cơ sở lý thuyết được cập nhật. Khả năng xuất hiện một mô thức (paradigm) mới có thể trở thành hiện thực.Ứng dụng trong phát triển đô thịTính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanhXác định vị trí của mỗi đô thị trong hệ thống đô thị quốc gia/toàn cầuNâng sức cạnh tranh đô thị thông qua việc xác đinh các cực vị thế tiềm năngTránh lãng phí hoặc bỏ qua VT, hay giá trị vô hình. **Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Phần 4b: Các ứng dụng chính sáchỨng dụng về chính sách nhà ởChiến lược đầu tư nhà ở: Cân nhắc tương quan VT/CL trong các chương trình dân cưChú trọng sự khác biệt trong tương quan VT/CL của các phân khúc thị trường nhà ở: Nhà cao cấp và nhà ở xã hội. Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường nhà ở (sự bành trướng quá mức của VT, nhân tạo nhiều hơn ngẫu nhiên, trong khi CL thay đổi chậm vì có quán tính lớn , đúng như lý thuyết dự báo). Các điểm nguy hiểm xuất hiện tại các khu vực (trong không gian thực hay trong phân khúc thị trường thứ bậc về chất lượng), khi VT bắt đầu vượt cao hơn CL (xem minh họa tại đồ thị trang 18).Ứng dụng trong phát triển/quản lý thi trường bất động sảnXây dựng mô hình giá BĐS sát giá thị trường (dùng Hedonic Price Index)Lập các công cụ quan trắc và phân tích thị trường BĐS Trên cơ sở số liệu quan trắc, dựng mặt ngưỡng, sử dung hiệu ứng “lực căng mặt ngoài”.Triển khai các giải pháp kinh doanh qua mạng (sử dụng animated threshold surface)**Hàm hồi quy và kết quả sơ bộ dựa trên lý thuyết VT/CL**Biến thiên tỷ lệ các thành phần VT/CL theo hướng tăng dần VT**DQ/(Price-α)HS/(Price-α)********Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng nhà ở Định nghĩa bong bóngGiá nhà tăng cao đến mức không thể duy trì ổn định, tiến đến đổ sụp;Tỷ lệ (ratio) ổn định giữa các thành tố VT và CL bị sai lệch. Bong bóng xảy ra khi thành tố VT tăng đột ngột so với CL.Hai loại bong bóng: Toàn cục và Cục bộBong bóng toàn cục xảy khi các yếu tố macro thay đổi: Tăng vọt FDI, các chính sách lãi suất và hỗ trợ đối với nguồn cung, thao túng của các nhóm lợi ích; Bong bóng cục bộ xảy ra khi có sự mạo nhận về mức vị thế (cao hơn hẳn so với quy luật phổ quát). Hiện tượng bong bóng có thể xuất hiện cục bộ trong một phân khúc vị thế tương ứng với một khu vực địa lý có giới hạn.Dự báo hiện tượng bong bóngTổ chức quan trắc tỷ lệ giữa các thành tố VT và CL trên toàn bộ đô thị hay từng khu vựcXác định biên độ giao động của các tỷ số này, vạch ra các giới hạn cực đoan. **Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Phần 5: Lý thuyết VT/CL và triển vọng ứng dụng các công cụ toán học Kinh tế học tân cổ điển (neoclassical economics) và các mô hình vị trí dân cư đô thị hiện cóMô hình Alonso-Muth-Mills (intra-city)Mô hình Rosen-Roback (inter-city)Kinh tế học hành vi (behavioral economics) và một số điểm tương đồng trong lý thuyết VT/CLTừ bỏ đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí nhà ở, thay bằng đánh đổi VT/CLLoại bỏ các giả thiết hạn chế, cứng nhắc và giáo điều (about homo economicus)Trong các phương trình hồi quy, giảm từ 4 nhóm biến số theo thông lệ xuống còn 2 nhóm, nhằm tính đến các yếu tố “phi duy lý” (irrationality) trong hành vi và tạo điều kiện hợp nhất với hệ tọa độ 3 chiều thông thường (Cartesian coordinate system) Triển vọng ứng dụng Cellular Automata (CA)? Triển vọng ứng dụng Support Vector Machine (SVM)? **Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:Tài liệu tham khảoAlonso W. (1964): Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts.Fujita, M. (1989): Urban Economic Theory, Land Use and City Size, Cambridge: Cambridge University Press.Harvey, D. (1973): Social Justice and the City, London: Edwards Arnold.Hoang Huu Phe and Wakely P.(2000): “Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a New Theory of Urban Residential Location”, in Urban Studies, Vol.37, No.1, Taylor & Francis.Isard, W. (1956): Location and Space Economy, Cambridge USA: MIT Press.Muth , R. (1969): Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago.Smith, N. (1987): “Gentrification and the rent gap”, in Annals of the Association of American Geographers, Vol 77. Oxford.Von Thunen , J. H. (1826) Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und National Ekonomie, Hamburg. English translation, C.M. Wartenburg (1966) Von Thunen’s Isolated State, ed. P.G. H.**Xin cám ơn!