Luận văn Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam

ó nhu cầu sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” theo điều 39, Luật Đất đai 2003. Như vậy, việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo từng dự án, công trình sẽ được hạn chế dần và thay thế bằng cơ chế thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố. 62 Cách thức thực hiện này sẽ tránh được tình trạng người bị thu hồi đất ngộ nhận tình trạng sử dụng đất của mình là đất sử dụng theo dự án, công trình. -Thu hẹp trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất: Nhà nước chỉ thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp xây dựng đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ (dự án nhóm A); Như thế, đối với các dự án nhỏ, lẻ sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư tự thoả thuận với người đang sử dụng đất, Nhà nước không ra quyết định thu hồi đất. Thực tế, ở một dự án, mặc dù đã có quyết định thu hồi đất của Nhà nước nhưng công tác bồi thường đã phải kéo dài, thậm chí trong nhiều năm do chỉ có một vài hộ dân không chấp nhận di dời (vd: dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm, dự án hầm chui Thủ Thiêm…), nguyên nhân chủ yếu thường do không thống nhất giá bồi thường. Như vậy, trường hợp Nhà nước không ra quyết định thu hồi đất, nhà đầu tư tự thoả thuận giá với người dân sẽ gặp rất nhiều khó khăn do sẽ có những hộ dân đòi hỏi giá đất quá cao so thực tế (thường do sự ngộ nhận về mục đích sử dụng đất), người dân và nhà đầu tư không đi đến thoả thuận được, mặt bằng không giải toả tiếp được mặc dù diện tích đã giải toả xong rất lớn (80-90%diện tích). -Mức giá đền bù đối với tài sản là nhà,công trình trên đất hiện thay đổi theo hướng bằng với giá tài sản mới, tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi đảm bảo tái định cư được. 63 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THÔNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM. 3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản Chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản được sử dụng như công cụ điều tiết các hoạt động của thị trường, giúp Nhà nước quản lý thị trường, khích thích việc sử dụng đất hiệu quả, hạn chế các tác động tiêu cực của thị trường và tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Như đã phân tích ở chương II về thực trạng chung của thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay: -Thị trường giao dịch phi chính thức (thị trường ngầm) hoạt động mạnh, các giao dịch về bất động sản không qua cơ quan quản lý của Nhà nước. -Tình trạng sử dụng bất động sản kém hiệu quả, lãng phí, không phát huy được giá trị gia tăng từ đất. -Đầu cơ đất gia tăng, đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị thật, tác động đến các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Như vậy, trong giai đoạn hiện nay, chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản cần có những giải pháp khích thích thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, phát huy vai trò của bất động sản trong hoạt động kinh doanh, tạo giá trị gia tăng trong sản xuất; ổn định thị trường bất động sản chính quy, hạn chế những hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức, đưa đất đai về đúng vị trí của nó là để ở, sản xuất, kinh doanh. 64 Tuy nhiên, chính sách tài chính liên quan đến bất động sản trong thời gian tới không nên đặt nặng tăng thu từ bất động sản, cần ổn định và tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này. Ngân sách Nhà nước sẽ thu từ các nguồn khác do hoạt động hiệu quả của bất động sản mang lại: thu từ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, từ sự phát triển của nền kinh tế. 3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản . 3.2.1.Chính sách giá cả hàng hoá bất động sản *Thực tiễn cho thấy, tại Việt Nam hiện nay, giá trị quyền sử dụng đất được xác định bởi hai mức giá: giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá cả định hướng của Nhà nước. Sự khác biệt của hai loại giá này là: trong khi giá cả thị trường thể hiện rõ nét những biến động của từng giao dịch thì giá định hướng của Nhà nước, theo Nghị định 188/NĐ-CP, là giá thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là giá thị trường nhưng loại bỏ những yếu tố đầu cơ, là giá trị bất động sản trong thị trường hoàn hảo. Chính vì thế, khung giá các loại đất theo quy định tại Nghị định 188/NĐ- CP đã loại trừ yếu tố biến động, đầu cơ trên thị trường, mức loại trừ được xác định là khoảng 10%giá trị thị trường. Đưa giá cả bất động sản theo quy định của Nhà nước tiệm cận với giá cả giao dịch trên thị trường là đúng trên quan điểm hạn chế các hoạt động sử dụng lãng phí, chấm dứt hành vi lợi dụng khe hở chênh lệch giá để trục lợi như đã phân tích ở chương II. Tuy nhiên, đứng ở góc độ của địa phương và trong điều kiện các chính sách liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người dân chưa có những thay đổi kịp thời, bảng giá đất được xây dựng chỉ nhằm mục đích phục vụ các nghĩa vụ tài chính của người dân đối với Nhà nước và nhằm hạn chế đến mức thấp nhất 65 những biến động đối với nguồn thu ngân sách của địa phương, chưa chú trọng đến các mục đích quan trọng trong giải phóng giá trị gia tăng từ đất, hạn chế các tác động tiêu cực trong sử dụng đất lãng phí…, vì thế tinh thần đúng đắn khi xây dựng luật chưa được thực hiện triệt để, có khoảng cách biệt giữa luật mới ban hành và thực tiễn áp dụng đối với vấn đề giá đất. Chính vì thế, trong thời gian tới, các địa phương trong cả nước cần xây dựng lại bảng giá đất đúng với tinh thần Luật Đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ, giá đất phải sát với giá thị trường (trong điều kiện bình thường) nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng lãng phí đất đai, thu hẹp đến mức thấp nhất khoảng cách chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường trong thời gian tới, giảm các khiếu kiện của người dân về bất hợp lý trong giá đất tính bồi thường khi bị thu hồi đất. Song song đó, Chính phủ cần ban hành nhanh chóng các chính sách tài chính mới liên quan đến thuế (thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất…) phù hợp với tinh thần không chú trọng đến tăng thu ngân sách (tức các tỷ lệ thu theo quy định phải giảm mạnh trong điều kiện giá đất theo quy định tăng mạnh so với trước đây), khích thích các hoạt động sử dụng đất hiệu quả. -Về phương pháp định giá đất, hiện Chính phủ quy định hai phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Theo đó, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá; phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập từ đất. Tuy nhiên, thực tế luôn đa dạng và sinh động, việc quy định 2 phương pháp xác định giá đất trên đã hạn chế và gây nhiều khó khăn trong công tác xác định giá trị hàng hoá đất đai 66 trên thị trường. Vì vậy, Chính phủ cần quy định thêm các phương pháp xác định giá đất khác đang được áp dụng phổ biến trên thế giới như: phương pháp thầu khoán, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư) nhằm tạo thuận lợi trong công tác xác định giá đất, bởi thực tế không phải khi nào cũng có loại đất đã chuyển nhượng có thể so sánh khi xác định giá, hoặc không phải lúc nào cũng xác định được lợi nhuận thu được do việc sử dụng đất. 3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế 3.2.2.1.Thuế sử dụng đất Mặc dù hiện nay Chính phủ chưa có thay đổi trong chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất, tuy nhiên phương án thay thế cả hai loại thuế trên bằng một chính sách thuế sử dụng đất áp dụng cho cả đất nông nghiệp, đất ở và đất xây dựng công trình mà Chính phủ đang tham khảo ý kiến của các địa phương là một cải cách lớn khi gắn thuế với giá đất thay vì giá thóc và định suất thóc như truớc đây. Tuy nhiên tranh cãi lớn nhất là quan điểm: mức đóng góp của đất ở, đất xây dựng công trình sẽ cao hơn đất nông nghiệp như vậy cần phải quy định hai tỷ lệ thu riêng cho hai nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Nhận thấy thuế sử dụng đất nên là loại thuế được sử dụng thay thế cho cả hai loại thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối với vấn đề thuế suất, cũng xuất phát từ quan điểm mọi người sử dụng đất phải có cùng mức đóng góp như nhau, không phân biệt mục đích sử dụng đất, các trường hợp sau được xét đến: +Quy định hai mức thuế suất: thuế suất cao đối với đất ở và đất xây dựng công trình, thuế suất thấp áp dụng cho đất nông nghiệp, trong điều kiện hiện nay, giá đất ở, đất xây dựng công trình luôn cao hơn rất nhiều so đất nông nghiệp 67 (theo quy định của Bộ Tài chính, giá đất nông nghiệp chỉ bằng khoảng 0,15%giá đất ở và bằng 0,22%giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp). Vì thế, mức nộp thuế sử dụng đất ở và đất xây dựng công trình sẽ cao hơn so với đất nông nghiệp. +Quy định một mức thuế suất áp dụng cho tất cả các mục đích sử dụng đất, sự khác biệt về giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng sẽ làm mức nộp thuế sử dụng đất ở và đất xây dựng công trình cao hơn so với đất nông nghiệp Để đạt được công bằng giữa những người sử dụng (trong một chừng mực nhất định) mức thuế sử dụng đất của nguời dân là một mức thuế cố định cho tất cả các loại đất trong hạn mức sử dụng, ngoài hạn mức sử dụng đất nên xác định mức thuế tăng thêm mà người sử dụng đất phải nộp. 3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Như đã trình bày ở chương II, thực chất đây là loại thuế gián thu phần thu nhập có được do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xác định mức nộp thuế như trước đây (4% x diện tích đất x giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) đã chưa thể hiện đúng tinh thần này, mức nộp thuế cần được xác định lại như sau: Thuế CQSD đất = thuế suất X Thu nhập ròng từ hoạt động CQSD đất Trong đó: +Thu nhập ròng từ chuyển quyền sử dụng đất được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá mua quyền sử dụng đất trừ (-) các chi phí đầu tư vào đất. +Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo biểu thuế luỹ tiến. 68 Với điều chỉnh về cách xác định mức nộp thuế như trên, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất có thể xem là một trong những phương pháp chống đầu cơ đất khá hữu hiệu, nó cho phép điều tiết phần thu nhập có được từ hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, cũng cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng do nhu cầu di chuyển, thay đổi chỗ ở (nhu cầu thật) với chuyển nhượng do đầu cơ (nhu cầu ảo). Thực tế khó có thể phân biệt được đâu là nhu cầu di chuyển thật, đâu là không; tuy nhiên việc xác định có thể thực hiện từ phân tích về thời gian cần thiết mà giới đầu cơ chuyển dịch bất động sản và thời gian tối thiểu để đối tượng chứng minh được bất động sản được sử dụng ổn định (có thể dựa trên các bằng chứng về hoá đơn điện thoại, điện, nước…), sau đó, các cơ quan chức năng sẽ xác định mức thời gian trung bình tối thiểu cần thiết mà bất động sản được lưu giữ để quyết định đối tượng có phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất hay không. Trên đây là cách xác định mức tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và một số ưu điểm đạt được của cách tính này, tuy nhiên việc áp dụng cách tính này vào thực tế sẽ gặp một số khó khăn như sau: +Trong điều kiện hiện nay, xác định được giá giao dịch trong chuyển nhượng mua bán thực là rất khó do tâm lý trốn thuế của người dân cao. +Các chi phí đầu tư đất vào đất nhìn chung khó xác định ngay, mặc dù các chi phí này có thể xác định vào các chứng từ thanh toán, tuy vậy, chỉ có các tổ chức kinh doanh bất động sản mới có đủ những bằng chứng về chi phí đầu tư thêm vào đất, riêng các cá nhân, hộ gia đình do chưa có thói quen thu thập và lưu trữ những bằng chứng về chi phí này sẽ gặp khó khăn khi tính trừ vào thu nhập chịu thuế. 69 Giải quyết hai khó khăn trên đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo về bất động sản trên phạm vi cả nước, việc truy nhập vào hệ thống này sẽ cho biết chính xác về tình trạng bất động sản và các thông tin về sở hữu, chuyển nhượng bất động sản trong quá khứ,…; ngoài ra cũng cần phát triển hệ thống thanh toán qua ngân hàng, khuyến khích các thanh toán bằng hoá đơn, chứng từ; và một hệ thống định giá bất động sản cũng cần được thiết lập một cách bài bản nhằm đảm bảo việc kiểm tra, định giá chính xác bất động sản phục vụ cho việc xác định thu nhập chịu thuế. Một vấn đề nữa liên quan đến thuế suất thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, hiện nay người chuyển nhượng bất động sản phải nộp 4%trên giá trị đất chuyển nhượng (theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định), với cách tính thuế cũ thì đây là mức đóng góp khá cao, chính vì thế đây cũng là một trong các nguyên nhân tác động đến việc gia tăng các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai ngầm trên thị trường trong thời gian qua. Tuy nhiên, khi xác định lại cách tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất như trên, thì thuế suất cũng cần xác định lại theo hướng thích hợp, thuế suất sẽ tăng nhưng tỷ lệ tăng phải được tính toán nhằm có thể hạn chế được hoạt động đầu bất động sản trên thị trường, mặt khác nó cũng phải đảm bảo giảm tình trạng trốn thuế và tình trạng gia tăng các giao dịch trên thị trường phi chính thức. 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ: Như đã trình bày, việc xác nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà chỉ là công tác hành chính, mang thuần tính chất quản lý của Nhà nước trong các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì vậy, lệ phí này nên được ấn định bằng một mức cố định thấp (lệ phí hành chính) nhằm tạo 70 điều kiện và khuyến khích các hoạt động chuyển nhượng hợp pháp được thực hiện trên thị trường. 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ: Hiện có nhiều quan điểm cho rằng cần có một hay một vài loại thuế đánh vào các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản nhằm hạn chế hoạt động này và đưa đất đai về đúng giá trị và giá trị sử dụng của nó. Có thế nhận thấy, trên tất cả các thị trường đều tồn tại hoạt động đầu cơ, tuy nhiên, do đặc tính cố định về số lượng đất đai, hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản tạo ra những tác động xấu ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các thị trường khác có liên quan, đặc biệt là thị trường vốn . Hoạt động đầu cơ làm giá đất đai và tài sản bị định giá quá cao so với giá trị thật, giá đất gia tăng vượt quá nhiều lần giá trị sản xuất của nó tạo nên thị trường bất động sản và thị trường tài chính “bong bóng”, trong khi đó, các nhà đầu cơ thường để đất (hơn là tài sản trên đất) “trống”, không đưa vào sử dụng, sản xuất nhằm chờ giá đất tăng, tạo nên tình trạng “chết” của đất; một bộ phận khác của nền kinh tế không được đáp ứng đủ cầu về đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đã phải bỏ ra nhiều hơn chi phí cần thiết để có đất sản xuất, giá trị gia tăng của nền kinh tế vì thế bị sói mòn. Khi quả “bong bóng” bể, giá đất bị sụt giảm nhanh chóng, có khi thấp xa so với giá trị thực của nó, các thể chế tài chính có cho vay tiền đến các đối tượng đầu cơ đất và tài sản trên đất sẽ không có khả năng thu hồi được các khoản vay tạo ngòi nổ cho sự sụp đổ của thị trường tài chính (khủng hoảng tài chính ở Đông Nam Á được cho là do những người đầu cơ đất đai và tài sản gây ra), chính từ đây khủng hoảng lan toả ra khắp nền kinh tế. 71 Có thể thấy, đầu cơ và sự sói mòn giá trị gia tăng của nền kinh tề đều có sự biểu hiện của tình trạng đất “trống”. Để giải quyết hai vấn đề này cùng một lúc, giải pháp đề suất là cần có một sắc thuế đánh vào các hành vi giữ đất trống. Tuy nhiên, thực tế không phải hành vi nào giữ đất trống cũng bị quy kết vào hành vi “đầu cơ”, bởi có những trường hợp người mua quyền sử dụng đất để sinh sống hoặc kinh doanh, sản xuất nhưng vì là nhà đầu tư nhỏ, thiếu vốn, họ không thể tiến hành tiếp được, họ cần thời gian để tích luỹ…, gọi là trường hợp “bất khả kháng”; hoặc cũng có trường hợp mua đất để dành tài sản cho con sau này…, gọi là tình trạng “chờ”. Như vậy, để tách tình trạng “bất khả kháng” và tình trạng “chờ” ra khỏi hoạt động đầu cơ, 2 điều kiện đề suất như sau: -Quy định một khoảng thời gian tối thiểu người dân có thể giữ đất, thấp hơn mức tối thiểu quy định này, hành vi chuyển nhượng sẽ bị đánh thuế giữ đất trống. -Cần xác định hạn mức đất trống tối đa người dân được quyền giữ, vượt quá hạn mức này người giữ đất sẽ bị đánh thuế chống đầu cơ . Kết hợp 2 điều kiện trên thành một mệnh đề như sau: “Mọi người dân đều có quyền giữ đất trống trong hạn mức nhưng tất cả các hành vi chuyển nhượng bất động sản, mà thời gian giữ bất động sản nhỏ hơn thời gian quy định đều phải chịu thuế chống đầu cơ ”. Về nguyên tắc tính thuế và thuế suất: thuế chống đầu cơ được tính trên tổng giá trị tài sản chịu thuế, việc xác định giá trị tài sản chịu thuế (đất và tài sản trên đất) theo các quy định hiện hành của Chính phủ; thuế suất thuế chống đầu cơ phải đủ lớn để có thể răng đe và hạn chế hành vi đang phổ biến này trên thị trường bất động sản. 72 3.2.4.Chính sách tiền thuê đất: Đến thời điểm hiện nay, Nghị định về tiền thuê đất vẫn chưa được Chính phủ chính thức ban hành, tuy nhiên những quy định của Luật Đất đai 2003 và một số Nghị định khác đã ban hành có liên quan đến vấn đề này vẫn còn những điểm chưa phù hợp với thực tiễn phát sinh như đã trình bày ở chương II. Những giải pháp đề suất giải quyết những tồn tại như sau: -Đối với hình thức nộp tiền thuê đất: các tổ chức trong nước nên được lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp 1 lần thay vì nộp hàng năm theo quy định tại khoản 1 điều 35 Luật đất đai 2003. Cách thức này giúp cho các doanh nghiệp có thể: +Chủ động về chi phí tiền thuê, ổn định trong chi phí sản xuất. +Nhận được tài trợ từ phía các tổ chức tín dụng, tính chất sử dụng “kép” của bất động sản được phát huy. -Về khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất phải nộp: thực chất đây là quy định mang tính công bằng cho người thuê đất: vì thời gian sử dụng đất mang tính hữu hạn trong khi việc bồi thường đất và chuyển mục đích sử dụng đất làm cho việc thuê đất bị mang tính chất vô thời hạn. Tuy nhiên, bản thân việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất cũng chưa được Chính phủ quy định rõ ràng và những vướng mắc dự kiến có thể phát sinh trong thực tiễn liên quan đến các vấn đề: thời gian khấu trừ, giá trị khấu trừ và chủ thể được khấu trừ như đã nêu ở chương II. Chi phí bồi thường hiện nay bao gồm giá đất tính theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác, tất cả các chi phí này đều được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước. Tuy nhiên với tỷ lệ tính tiền thuê đất như hiện nay (0,5%giá đất 73 đối với thuê đất để sản xuất, kinh doanh và 0,7%đối với hoạt động thương mại, dịch vụ) thì phải đến khoảng 200 năm các chi phí về bồi thường mới được khấu trừ hết (trong trường hợp đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì thời gian này ngắn hơn, nhưng thời gian khấu trừ cũng phải từ 40-100năm), trong khi vòng đời của doanh nghiệp ngắn (bình quân là 50-70 năm). Như vậy, đối với các trường hợp doanh nghiệp ngưng hoạt động trước khi các chi phí về bồi thường được khấu trừ hết, Nhà nước (cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất cho thuê) sẽ làm trung gian thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thuê, mức giá khởi điểm được xác định là chi phí bồi thường còn lại chưa được khấu trừ, số tiền thu được từ đấu giá sẽ chuyển trả lại cho doanh nghiệp thuê đất lần thứ nhất, mức chênh lệch nếu có sẽ được đưa vào ngân sách. Cứ như thế, cho đến khi giá trị bồi thường được khấu trừ hết vào tiền thuê đất. Bên cạnh giải pháp đề suất trên, để hoàn chỉnh chính sách thuê đất, Chính phủ cần đẩy nhanh việc thành lập và đưa vào hoạt động các tổ chức khai thác quỹ đất (cải tạo đất, bồi thường đất, xây dựng hạ tầng, …) nhằm tạo quỹ đất sạch cho các tổ chức, cá nhân thuê, việc cho thuê đất trở nên đơn giản và hiệu quả hơn, mặt khác Nhà nước có thể thực hiện được các kế hoạch quy hoạch và phát triển ngành nghề theo mục tiêu kinh tế thông qua điều tiết chính sách giá thuê đối với từng đối tượng thuê một cách dễ dàng. Giá cho thuê đất tại các khu vực này cũng sẽ dần tiếp cận với giá thuê của thị trường do đất thuê đã được hoàn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật, không phải tính chi phí bồi thường vào giá thuê; việc cho thuê đất với giá rẻ và hiện tượng cho thuê lại đất để hưởng chênh lệch sẽ được khắc phục. 74 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần như giải quyết được những hạn chế của Nghị định 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000. -Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, giá đất theo quy định đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng so với trước đây, vì thế tiền sử dụng đất cũng tăng theo. Đối với các dự án xây dựng nhà ở trước đây, các nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích được giao, mặc dù diện tích xây dựng chỉ chiếm một phần trong tổng diện tích (ngoài diện tích xây dựng nhà ở để bán, dự án còn phải xây dựng các khu vực công cộng, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án…), tại một số địa phương lớn (Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh) các nhà đầu tư còn chịu điều tiết một tỷ lệ %phần nhà, hoặc đất ở sau khi hoàn chỉnh kỹ thuật vào quỹ nhà, đất của địa phương (tại thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ này là 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà, Hà Nội là 20%quỹ đất và 30%diện tích sàn ), tuy nhiên do trước đây giá đất tính tiền sử dụng đất thấp, các nhà đầu tư này còn có thể chịu đựng được, nhưng trong điều kiện giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tăng gấp nhiều lần trước kia sẽ gây khó khăn rất nhiều về tài chính cho các cá nhân, tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào quá trình tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản, ngoài các chính sách miễn giảm theo quy định, các nhà đầu tư chỉ đóng tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, các diện tích xây dựng công cộng không tính thu tiền sử dụng đất; đồng thời việc quy định tỷ lệ % điều tiết nhà, đất từ các dự án vào quỹ nhà, đất của địa phương nên được xoá bỏ, thay vào đó, chính quyền địa phương nên lập một quỹ đóng góp tự 75 nguyện của các nhà đầu tư đối với chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp. -Đối với các quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước đây theo Nghị định 38/CP thì các tổ chức kinh doanh nhà ở được phép chậm nộp tiền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp không quá 5 năm, tuy nhiên theo quy định của Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất phải nộp một lần ngay sau khi có quyết định giao đất, đồng thời các dự án xây dựng nhà ở, khu dân cư… phải hoàn thành việc xây dựng mới được chuyển nhượng (Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), không được sang bán nền đất như trước đây, vấn đề này đang tạo nên gánh nặng về chi phí khác cho các tổ chức kinh doanh bất động sản, họ phải chịu cùng lúc hai gánh nặng về chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất phải nộp. Để giải quyết vấn đề về vốn này, Chính phủ phải có những biện pháp nhằm lôi kéo thị trường vốn và các công cụ trên thị trường vốn vào cuộc. Đối với tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh bất động sản có thể vay ngân hàng đồng thời thế chấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất tại ngân hàng cho vay; mặt khác các tổ chức này được quyền phát hành trái phiếu thu hút vốn nhàn rỗi trong dân cư, các trái phiếu này được quyền giao dịch trên thị trường chứng khoán, nếu việc phát hành và giao dịch các loại trái phiếu này thành công, thị trường bất động sản sẽ thu hút được lượng lớn vốn nhàn rỗi trong dân, đồng thời thị trường chứng khoán cũng có thêm nhiều hàng hoá giao dịch. 3.2.5.Chính sách bồi thường -Việc các địa phương đang vận dụng các khoản hỗ trợ như là một khoản trợ cấp giá đất khi giá đất tính tiền bồi thường do giá đất Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố quy định thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị trường thậm chí có 76 nơi thấp hơn giá bồi thường đang áp dụng là không đúng quy định của Luật, mặc dù đây đang là phương thức giải quyết được các vướng mắc về giá bồi thường. Về lâu dài cách vận dụng này sẽ khó thực hiện được khi đến một lúc nào đó các khoản trợ cấp trở nên cao gấp nhiều lần giá đất được tính bồi thường theo quy định, mặt khác, sử dụng quá nhiều loại hình hỗ trợ giá đất sẽ dẫn đến tình trạng khó kiểm soát và tồn tại sự khác biệt về mức hỗ trợ giữa các địa phương với nhau. Để hạn chế những nảy sinh trên, hàng năm, các địa phương phải có kế hoạch điều chỉnh tăng từng bư