Luận văn Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

mở đầu 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước. Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới. Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định. Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài " Một số vấn đề về hợp đồng mua bỏn nhà ở theo phỏp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện " được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở. Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở. Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 3. Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà ở. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sách nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995; Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005. Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và văn bản chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài. 5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau: Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta. Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay. Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật tính hiện đại của pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 mục. Chương 1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2]. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc: - Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải quyết những tồn tại của các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán. Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận được hoặc chưa nhận nhà ở); b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp; c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c khoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó [64]. Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợp pháp khi bên mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp" thì được pháp luật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác đáng trong trường hợp này. Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp luật. Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua. Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban hành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật. Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta). Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc. Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng). Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều 447) [2]. Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2]. "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2]. Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng. Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê. Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng. Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo. 1.2. Khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã xuất hiện tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên, với trình độ kinh tế - xã hội lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ. Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV, cùng với việc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng đất tư hữu được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân. Trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định: - Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng. Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước. - Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản. - Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại [65]. Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật. Có thể nói, đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp cao nhất, tiến bộ nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam. Nội dung các quy định về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản nhất của pháp luật hợp đồng dân sự như "nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì không có giá trị" (Điều 335). Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến" [60]. Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thời kỳ nhà nước phong kiến Việt Nam nói riêng và của nhà nước ta sau này nói chung. Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị" chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba bộ dân luật này đều được xây dựng trên tinh thần của Bộ luật dân sự Pháp, một trong những Bộ luật dân sự có trình độ lập pháp phát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ. Các quy định của pháp luật ở thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện rõ ràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên. Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bảo cho các giao lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nói riêng được tiến hành ổn định trong đời sống xã hội. Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ cho đến khi ban hành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giản yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã được giữ lại để áp dụng trong thời gian Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chưa ban hành được những văn bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệ dân sự đang diễn ra trong xã hội. Mặc dù bản chất giai cấp được thể hiện trong ba bộ dân luật này không phù hợp với bản chất của Nhà nước ta, nhưng do tính đặc thù của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do, tự nguyện của các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội. Mặt khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luật dân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thời bấy giờ, nên ba bộ dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệ dân sự nói chung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo nội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải được lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên. Đây là những quy định hết sức cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn. Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừa phải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và ban hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh các quan hệ dân sự nhưng các quy định này không được trái với các nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắc lệnh nà