Luận văn Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh

Mở ĐầU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình. ở Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở quận 4 nói riêng, với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì việc có một căn nhà riêng với những tiện nghi tối thiểu đối với nhiều người lao động là một mơ ước trong tình hình giá cả nhà đất ngày càng tăng cao. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương luôn đi đầu về các mặt kinh tế,văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng… Trong những năm qua, việc chỉnh trang đô thị theo hướng hiện đại hóa, trong đó vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, được các ngành, các cấp hết sức quan tâm. Là một quận nội thành, quận 4 chỉ cách quận 1 - trung tâm của thành phố - chưa đầy 200m nhưng là một quận nghèo, có nhiều khu nhà lụp xụp ven kênh rạch, hạ tầng kỹ thuật thấp kém, môi trường sống bị ô nhiễm nặng nề. Từ năm 1990, Đảng bộ và chính quyền quận 4 đã tập trung đẩy mạnh tiến trình đô thị hóa quận 4 kết hợp với việc giải quyết ô nhiễm môi sinh môi trường, giải tỏa các khu nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, thực hiện việc chỉnh trang đô thị, cải thiện tình hình nhà ở đi đôi với việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật với mục tiêu đề ra là đến năm 2010 quận 4 không còn cách biệt với các quận trung tâm của thành phố. Và từ đó, việc huy động vốn để xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, trên địa bàn quận 4 được xem là một nhiệm vụ trọng tâm, cần phải được thực hiện nhanh chóng để góp phần vào sự phát triển chung của thành phố. Vì vậy việc chọn đề tài “Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa hết sức cấp thiết. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Phạm trù tư bản (vốn), tích tụ và tập trung vốn, vai trò của vốn đã được các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác-Lênin luận bàn trong nhiều tác phẩm. Hiện nay, trên các ấn phẩm, nhiều nhà kinh tế học hiện đại cũng đang tiếp tục nghiên cứu vấn đề này. Tuy nhiên vấn đề vốn để xây dựng nhà ở vẫn còn là vấn đề mới mẽ, chưa được tổng kết thành lý luận chung nhưng là một vấn đề được toàn cầu quan tâm tìm mọi biện pháp nhằm huy động vốn có hiệu quả nhất để thực hiện các chương trình xây dựng nhà ở cho nhân dân. Gần đây, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều cuộc hội thảo liên quan đến đề tài được tổ chức như: - Hội thảo khoa học “Nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh: Tiêu chuẩn và giải pháp” do Sở Kế hoạch-Đầu tư chủ trì (2002). - Hội thảo khoa học “Các công cụ tài chính vận hành thị trường bất động sản” do Viện Kinh tế chủ trì (2005). - Hội thảo khoa học “Một số vấn đề kinh tế xã hội đặt ra trong thời kỳ nâng cấp các khu nhà ổ chuột ở Thành phố Hồ Chí Minh” do Sở Địa chính-Nhà đất chủ trì (2002). - Hội thảo khoa học; “Chương trình phát triển nhà Thành phố Hồ chí Minh, giai đoạn 1991-2000 và định hướng phát triển đến 2010” do Sở Địa chính- Nhà Đất chủ trì (2002). Về các luận án tiến sĩ và luận văn cao học gần gũi với đề tài có: - Phan Nguyệt Quờn: “Định hướng và một số giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010” (2000). - Nguyễn Hữu Hoàng: “Giải pháp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp ở nông thôn tỉnh Cần Thơ” (2000) Những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài tuy phong phú, đa dạng nhưng chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống về đề tài: "Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh". Nghiên cứu một đề tài mới, với nguồn tư liệu hạn hẹp là một việc làm hết sức khó khăn, mất nhiều thời gian và công sức nhưng kết quả nghiên cứu vẫn còn nhiều hạn chế. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn Mục đích: trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về vốn xây dựng nhà ở cho nhân dân, khảo sát tình hình thực tế về nhà ở và xây dựng nhà ở, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4. Nhiệm vụ của luận văn là: - Nghiên cứu những vấn đề lý luận về vốn và phương thức huy động vốn để xây dựng nhà ở. - Khảo sát thực trạng huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 trong những năm qua. - Đề xuất phương hướng và một số giải pháp chủ yếu để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 từ nay đến năm 2010. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: luận văn nghiên cứu việc huy động vốn trong nước, bằng tiền, để xây dựng nhà ở cho nhân dân quận 4 nói chung, nhưng ở quận 4 với đại bộ phận nhân dân là người có thu nhập thấp, sống trong những căn nhà lụp xụp, tạm bợ trên các kênh rạch, vì vậy việc xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp là điểm nhấn của luận văn. - Phạm vi nghiên cứu: luận văn chọn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh làm địa bàn khảo sát, nghiên cứu tình hình huy động vốn để xây dựng nhà ở trong những năm qua và phương hướng, mục tiêu từ nay đến năm 2010. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận của đề tài dựa vào những luận điểm cơ bản của chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam, các quan điểm của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh về vốn và huy động vốn nói chung, huy động vốn để xây dựng nhà ở nói riêng. Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu, chủ yếu là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác-Lênin; coi trọng phương pháp hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, kết hợp chặt chẽ với phương pháp điều tra, khảo sát thực tiễn nhằm khái quát, chọn lọc tri thức khoa học và kinh nghiệm về vấn đề huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. 6. Những đóng góp cơ bản của luận văn Luận văn có những đóng góp cơ bản cụ thể là: Hệ thống hóa những luận điểm cơ bản về vốn và vai trò của vốn đối với việc xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. Phân tích đặc điểm nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh, làm rõ tiềm năng, thế mạnh về vốn, cũng như những khó khăn, cản trở việc huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Xác lập những phương hướng và giải pháp có tính khả thi nhằm huy động có hiệu quả vốn trong nước để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. 7. ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn góp phần làm cơ sở khoa học cho việc hoạch định và thực hiện có hiệu quả chính sách về huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, quận 4 nói riêng. 8. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn có 3 chương, 7 tiết. Toàn bộ luận văn có 89 trang (chưa kể phụ lục) 22 bảng, 11 biểu đồ danh mục tài liệu tham khảo và 25 phụ lục. Chương 1 VốN Và PHƯƠNG THứC HUY ĐộNG VốN Để XÂY DựNG NHà ở 1.1.VốN Và VAI TRò CủA VốN TRONG XÂY DựNG NHà ở Như chúng ta đã biết, nhà ở có liên quan chặt chẽ đến cuộc sống của con người, do đó, phương thức tài chính giải quyết vấn đề nhà ở có thể ảnh hưởng tích cực và quan trọng đến nền kinh tế của một quốc gia, thị trường tài chính và đời sống của người dân. Trong nền kinh tế tập trung, sử dụng vốn để xây dựng nhà ở là một khó khăn lớn trong nguồn tài chính quốc dân. Ngược lại, trong cơ chế kinh tế thị trường, phối hợp các nguồn lực của đất nước đã cung cấp nhà ở cho xã hội một phần đáng kể. Hệ thống tài chính phát triển cho phép tích lũy tư bản nguồn lực thặng dư trong các đầu tư bất động sản lâu dài, có độ an toàn cao, không sợ lạm phát và có thể tạo ra nguồn doanh thu ổn định. Ngoài ra qua nghiên cứu cho thấy, tiền tiết kiệm của hộ dân có thể chuyển thành vốn cho việc đầu tư xây dựng nhà ở. Tín dụng nhà ở cho phép người dân có sự lựa chọn hoàn thiện hơn trong vấn đề nhà ở - một thành phần không thể thiếu trong bất kỳ một xã hội dân chủ nào. Nó tạo điều kiện cho các hộ gia đình sở hữu bất động sản từ nguồn vốn lớn của gia đình và tạo nên một hình thức của cải tư hữu quan trọng. Điều này chỉ có thể đạt được trên cơ sở một hệ thống tài chính nhà ở uy tín, hoạt động theo cơ cấu thị trường. Để có cơ sở nghiên cứu kỹ hơn vấn đề nêu trên, chúng ta cần tìm hiểu các khái niệm có liên quan đến đề tài. Khái niệm vốn Vốn là một trong những nhân tố quan trọng bậc nhất đối với quá trình tăng trưởng và phát triển kinh tế của mọi quốc gia. Trong lịch sử phát triển kinh tế, khái niệm vốn được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau. Các nhà kinh tế học thuộc nhiều trường phái kinh tế học trước Mác đã dày công nghiên cứu vốn thông qua phạm trù tư bản và đi đến kết luận: vốn là phạm trù kinh tế. Kế thừa chọn lọc tư tưởng của các nhà tiền bối, khi nghiên cứu sự chuyển hóa của tiền thành tư bản, Mác khẳng định: “Như vậy là giá trị ứng ra lúc ban đầu không những được bảo toàn trong lưu thông, mà còn thay đổi đại lượng của nó, còn cộng thêm một giá trị thặng dư, hay đã tự tăng thêm giá trị. Chính sự vận động ấy biến nó thành tư bản” [28, tr. 228]. Khẳng định trên của Các Mác đã vạch rõ bản chất và chức năng của tư bản là sinh lời. Tuy nhiên, để giá trị thành tư bản và tư bản sinh lời phải trải qua sự vận động. Nghĩa là, tư bản có mặt trong lưu thông, tham gia vào quá trình sản xuất. Thông qua sự vận động, tư bản sinh sôi nảy nở và lớn lên không ngừng. Ngày nay, do yêu cầu cao của sự phát triển, vốn là yếu tố đóng vai trò quan trọng của hầu hết các quốc gia đang phát triển và kém phát triển. Vì vậy, phạm trù vốn trong phát triển kinh tế vẫn được các nhà kinh tế học tiếp tục nghiên cứu và tiếp cận nó trên nhiều bình diện khác nhau. Dưới góc độ tài chính - tiền tệ, trong ấn phẩm “Chú giải thuật ngữ kế toán Mỹ”, tác giả Hồ Văn Mộc và Điêu Quốc Tín cho rằng, vốn là “tổng số tiền biểu hiện nguồn gốc hình thành của tài sản được đầu tư trong kinh doanh để tạo ra thu nhập và lợi tức”[33, tr. 29]. Dưới góc độ tài sản, cuốn “Dictionnary of Economic” - Từ điển Kinh tế của Penguin Reference, do Phạm Đăng Bình và Nguyễn Văn Lập dịch lại đưa ra khái niệm: “Vốn là những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập và bản thân nó cũng được cái khác tạo ra” [44, tr. 56]. Dưới góc độ nhân tố đầu vào, trong tác phẩm “Lịch sử tư tưởng kinh tế”, I.Đ.Uđanxốp và F.I.Pôlianxki kết luận: Vốn là “một trong ba yếu tố đầu vào phục vụ cho sản xuất (lao động, đất đai, vốn). Vốn bao gồm các sản phẩm lâu bền được chế tạo để phục vụ sản xuất (tức là máy móc, công cụ, thiết bị, nhà cửa, kho dự trữ thành phẩm hoặc bán thành phẩm) “ [61, tr. 300]. ở Việt Nam, cuốn “Từ điển tiếng Việt” của Viện Ngôn ngữ học cũng chỉ ra: “Vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh, nhằm mục tiêu sinh lợi” [64, tr. 1126]. Như vậy, “vốn sẽ bao gồm bất cứ thứ gì đưa lại một luồng thu nhập qua thời gian”, “Sự phát triển có thể coi như là một quá trình khái quát của sự tích lũy vốn” [34, tr. 460]. Những cách tiếp cận trên đây cho thấy vốn đã nêu rõ tính đa dạng, nhiều vẻ về hình thái tồn tại của vốn. Vốn có thể là tiền hay tài sản được giá trị hóa. Mặt khác, với tư cách là vốn thì tiền hay tài sản phải được đầu tư vào hoạt động sản xuất - kinh doanh để tạo ra hàng hóa, dịch vụ nhằm mục tiêu có thu nhập trong tương lai. Nghĩa là, vốn luôn gắn với sự vận động và đảm nhiệm chức năng sinh lời. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn bản chất của vốn, trên cơ sở đó có biện pháp đúng đắn khi huy động và sử dụng vốn nói chung và cho đầu tư phát triển nhà ở nói riêng, cần nhận thức sâu sắc một số vấn đề sau: Thứ nhất, về các hình thái biểu hiện của vốn Xét về mặt trừu tượng, vốn là hình thái giá trị. Giá trị đó được ứng ra để chuyển hóa nó thành các yếu tố cấu thành quá trình sản xuất, trải qua quá trình sản xuất, giá trị lớn lên không ngừng. Xét về mặt cụ thể, vốn được biểu hiện rất phong phú, đa dạng, bao gồm: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Những tài sản này tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ đồng thời tăng giá trị. Nói cách khác, vốn là giá trị thực của tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính đưa vào đầu tư để tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ nhằm mục tiêu lợi nhuận. Tài sản hữu hình là những tài sản tồn tại dưới dạng cụ thể của vật chất. Tài sản hữu hình bao gồm hai bộ phận: Một là, những tài sản hữu hình phục vụ trực tiếp sản xuất, như: nhà xưởng, máy móc, thiết bị, công cụ, nguyên - nhiên vật liệu, bán thành phẩm... Về thực chất, những tài sản hữu hình này chính là sự cụ thể hóa năng lực sản xuất của một đơn vị kinh tế cơ sở hay xét trên phạm vi rộng lớn - toàn bộ nền kinh tế quốc dân, quyết định tới hiệu quả sản xuất - kinh doanh; hai là, những tài sản hữu hình phục vụ gián tiếp cho sản xuất, như: trụ sở văn phòng, trang bị nội thất văn phòng, phương tiện đi lại, nhà ở... Mặc dù những tài sản hữu hình này là cần thiết cho hoạt động sản xuất - kinh doanh nhưng chỉ tác động gián tiếp đến việc gia tăng sản lượng đầu ra, đóng vai trò thứ yếu đối với hiệu quả sản xuất - kinh doanh. Việc phân biệt rõ hai loại tài sản hữu hình như trên cho ta phương pháp luận đúng đắn khi huy động, sử dụng chúng đầu tư cho phát triển nhà ở. Trên thực tế, cần phải tập trung mọi nguồi lực để làm tăng tài sản hữu hình với tư cách là năng lực sản xuất. Tài sản vô hình là những tài sản không tồn tại dưới dạng cụ thể của vật chất, bao gồm những sản phẩm trí tuệ, như: bằng phát minh, sáng chế, bản quyền; thương hiệu sản phẩm, uy tín kinh doanh; vị trí kinh doanh; chi phí đào tạo nguồn nhân lực (kỹ năng lao động, tri thức quản lý).v.v. Nền kinh tế thị trường càng phát triển, giá trị tài sản vô hình càng trở nên quan trọng trong cơ cấu vốn đầu tư. Bởi lẽ, khi đã huy động được những tài sản vô hình vào phát triển kinh tế, sử dụng chúng hợp lý sẽ đem lại lợi nhuận, thậm chí là siêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Chẳng hạn, Nhật Bản là một điển hình thành công khi tạo bước đột phá trong khai thác giá trị tài sản vô hình để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế. Người Nhật Bản không ngần ngại trả giá cao cho những phát minh, sáng chế mới của các nhà khoa học trên khắp các châu lục, đồng thời đem những tài sản - trí tuệ đó ứng dụng vào sản xuất - kinh doanh, nhờ đó, nền kinh tế Nhật Bản cất cánh thật ngoạn mục. Nếu như sau chiến tranh thế giới lần thứ hai, nền kinh tế Nhật bị kiệt quệ, lạm phát phi mã, thất nghiệp gia tăng… thì chỉ trong vòng hai mươi năm, Nhật Bản trở thành một siêu cường kinh tế thế giới, chỉ đứng sau Mỹ và Liên minh châu Âu (EU), thành công đó có sự đóng góp không nhỏ của việc khai thác tốt yếu tố vô hình - sản phẩm trí tuệ của loài người vào phát triển kinh tế. Tài sản tài chính, bao gồm tiền mặt hay các chứng chỉ có giá trị (cổ phiếu, trái phiếu, giấy ghi nợ…), có thể gọi chung là tiền. Tuy nhiên, không phải tất cả tiền đều là vốn. Tiền là hình thái cụ thể của vốn. Tiền được coi là vốn khi và chỉ khi tiền đại diện một lượng giá trị hàng hóa, dịch vụ hay tài sản nhất định, được “ném” vào lưu thông hoặc tham gia trực tiếp vào sản xuất - kinh doanh để kiếm lời. Bởi vậy, những đồng tiền được cất trữ hay đem tiêu dùng trong sinh hoạt hàng ngày, không có khả năng sinh ra lợi nhuận không phải là vốn. Trong nền kinh tế thị trường, hình thức vận động của tiền với tư cách là vốn do phương thức đầu tư cụ thể quyết định. Trên thực tế, sự vận động của vốn có ba hình thức: a) T - H … SX … H’ - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các doanh nghiệp sản xuất. Thực chất, đó cũng chính là mô hình tái sản xuất xã hội nói chung. b) T - H - T’: Đây là hình thức vận động của vốn trong các doanh nghiệp thương mại - dịch vụ. c) T - T’: Đây là hình thức vận động của vốn trong các tổ chức tài chính trung gian. Trong đó: T: Lượng tiền ứng ra để đầu tư phát triển. H: Hàng hóa với tư cách là tư liệu sản xuất, sức lao động, hàng hóa dự trữ… SX: Quá trình sản xuất - kinh doanh. H’: Hàng hóa thu được sau quá trình sản xuất - kinh doanh. T: Lượng tiền thu được khi kết thúc chu kỳ kinh doanh {T’>T và T = T+rt} (rt là lượng giá trị tăng thêm) Trong nền kinh tế thị trường, mỗi chủ thể kinh doanh đều có thể sử dụng một hay nhiều phương thức đầu tư vốn theo các mô hình vận động của vốn như đã nêu, nhằm mục tiêu lợi nhuận. Như vậy, về mặt nhận thức, có thể thấy rằng, vốn tồn tại dưới nhiều hình thái cụ thể: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Nhưng hình thái giá trị - tiền tệ với tư cách vốn là loại vốn linh hoạt, biến hóa nhất trong nền kinh tế thị trường. Thị trường không những là nơi diễn ra các hoạt động đa dạng của vốn mà còn là nơi để vốn bộc lộ khả năng sinh lời của chúng. Khả năng sinh lời vừa là mục đích cuối cùng của việc đầu tư kinh doanh đồng vốn, vừa là phương tiện để vốn tiếp tục vận động với quy mô ngày càng được mở rộng ở chu kỳ kinh doanh tiếp theo. Sự vận động của vốn trên thị trường tuân thủ quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường. Song, với khả năng nhận thức, con người có thể nắm bắt, vận dụng quy luật khách quan, tạo ra những kênh huy động vốn một cách hiệu quả, đáp ứng mục đích sản xuất - kinh doanh của mình. Thứ hai, vốn là hàng hóa Trong nền kinh tế thị trường, vốn được coi là hàng hóa. Muốn phát triển sản xuất - kinh doanh đòi hỏi phải có vốn đầu tư. Nhu cầu vốn đầu tư được xem là cơ sở phát sinh quan hệ cung - cầu về vốn trên thị trường. Như vậy, vốn hiển nhiên là đối tượng trao đổi, mua bán trên thị trường vốn. Với tư cách là hàng hóa, vốn có hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng; có chủ sở hữu là một trong những yếu tố đầu vào của một quá trình sản xuất. Thứ ba, vốn là hàng hoá đặc biệt Tính đặc biệt của hàng hóa thể hiện ở chỗ, vốn có khả năng sinh lời. Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn tách rời nhau. Đặc điểm này của vốn không có ở các loại hàng hóa thông thường. Chủ sở hữu vốn sẽ nhận được một khoản lợi tức (giá bán hay lãi suất quyền sử dụng vốn) khi bán quyền sử dụng vốn cho người mua (các nhà đầu tư). Nhà đầu tư khi mua quyền sử dụng vốn phải bỏ ra một khoản gọi là chi phí (giá mua quyền sử dụng vốn) trả cho chủ sở hữu và nhận về mình quyền sử dụng vốn. Nhờ có sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn làm cho vốn trở nên linh hoạt trong lưu thông và sinh lời. Cụ thể hơn, nhờ có sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn mà khi sử dụng chúng trong hoạt động đầu tư, vốn không những không bị “tan biến” giá trị và giá trị sử dụng mà còn bảo toàn, phát triển giá trị và giá trị sử dụng của chúng. Các Mác đã chỉ rõ: “Hàng hóa tư bản có đặc tính là: Khi giá trị sử dụng của nó được đem tiêu dùng đi, hàng hóa - tư bản không những giữ được giá trị và giá trị sử dụng của nó, mà còn làm cho giá trị sử dụng đó tăng thêm nữa” [28, tr. 537]. Tất nhiên, để đồng vốn phát sinh lợi nhuận (tăng giá trị), nó phải được đặt trong một môi trường cụ thể, có sự tương tác của các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh. Từ môi trường này nhà đầu tư có thể lựa chọn kênh cung cấp vốn, cơ chế hoạt động và hình thức đầu tư. Thứ tư, vốn có mối quan hệ mật thiết với thời gian Các Mác viết: Tiền chỉ được đem nhượng lại với hai điều kiện, một là, nó sẽ quay trở về điểm xuất phát sau một kỳ hạn nhất định, và hai là, nó sẽ quay trở về điểm đó với tư cách là tư bản đã thực hiện, nghĩa là sau khi đã thực hiện được các giá trị sử dụng của nó, thực hiện được các khả năng của nó là sản xuất ra giá trị thặng dư [28, tr. 525]. Như thế, chủ sở hữu vốn chuyển nhượng lại quyền sử dụng vốn cho nhà đầu tư trong một khoảng thời gian xác định. Sau khi vốn chuyển qua chu kỳ vận động, nó quay về tay chủ sở hữu, với một lượng giá trị lớn hơn. Lượng giá trị lớn hơn đó là lợi tức của chủ sở hữu vốn hay lãi suất phải trả của nhà đầu tư khi sử dụng vốn. Mức lãi suất được tính bằng tỷ lệ phần trăm so với lượng vốn khi chủ sở hữu vốn nhượng, bán quyền sử dụng vốn theo đơn vị thời gian (tháng, quý, năm…), phù hợp với nền kinh tế thị trường [43, tr. 14]. Thông thường, thời gian “vay” vốn dài, lãi suất lớn và ngược lại, thời gian “vay” vốn ngắn, lãi suất nhỏ (lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian vay). Sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn, gắn với khoảng thời gian xác định tất yếu dẫn đến quá trình tích tụ, tập trung vốn từ khoản tiết kiệm nhỏ, lẻ, những đồng tiền chưa có cơ hội đầu tư trở thành vốn và chuyển chúng đến tay các nhà đầu tư. Sự vận động ấy đã tạo nên dòng chảy của vốn không ngừng, không nghỉ trong nền kinh tế thị trường. Mặt khác, trong nền kinh tế thị trường, khi tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, các nhà đầu tư luôn luôn chú trọng đến yếu tố thời gian. Bởi vì, các yếu tố như giá cả, lạm phát, lãi suất, tỷ giá… biến động thường xuyên, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, bất kỳ nhà đầu tư nào, khi xác định hiệu quả đầu tư cũng phải đưa toàn bộ chi phí và thu nhập về cùng một thời điểm để so sánh, tính toán các chỉ tiêu lợi nhuận, tỷ suất doanh lợi/vốn, tỷ suất doanh lợi/doanh thu, vòng quay của đồng vốn... Điều đó cắt nghĩa được tại sao vốn luôn có giá trị về mặt thời gian (gắn với thời gian). Trong giới hạn, phạm vi và đối tượng nghiên cứu, luận văn chỉ đề cập đến vấn đề huy động vốn trong nước vào việc xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. Vốn trong nước là tổng giá trị của những tài sản (bao gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính), được hình thành từ các nguồn lực kinh tế và sản phẩm thặng dư của nhân dân lao động ở một nước, tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào quá trình sản xuất - kinh doanh nhằm mục tiêu có thu nhập trong tương lai.Vốn với tư cách là giá trị, biểu hiện dưới hình thái tiền, được huy động để đầu tư vào phát triển nhà ở. Cụ thể hơn, vốn đầu tư phát triển nhà ở là biểu hiện bằng tiền của tư liệu lao động và đối tượng lao động được sử dụng vào phát triển nhà ở. Vốn có vai trò to lớn trong việc tạo ra của cải vật chất, đẩy nhanh nhịp độ tăng trưởng kinh tế. Huy động vốn có hiệu quả; cung ứng đầy đủ và kịp thời vốn cho nền kinh tế là một trong những tiền đề quan trọng đẩy mạnh phát triển nền kinh tế quốc dân nói chung, phát triển nhà ở nói riêng. Tuy vậy, trong mỗi quyết định đầu tư cụ thể lại đòi hỏi không chỉ lượng vốn đủ lớn mà còn yêu cầu một hay nhiều loại vốn khác nhau. Thực tiễn luôn đặt ra yêu cầu phân chia và xác định rõ từng loại vốn để có biện pháp huy động, sử dụng và quản lý vốn có hiệu quả. Căn cứ vào những tiêu thức khác nhau, người ta có thể phân chia vốn thành nhiều loại khác nhau. Dưới đây là một số loại vốn cơ bản: Dựa vào biên giới lãnh thổ quốc gia, vốn chia thành hai loại vốn: vốn trong nước và vốn ngoài nước. Dựa vào đặc điểm vận động, vốn có hai loại: vốn cố định và vốn lưu động. Vốn cố định được biểu hiện bởi giá trị những tài sản cố định, bao gồm: nhà xưởng, vật kiến trúc, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, kết cấu hạ tầng, dụng cụ đo lường... Vốn lưu động được biểu hiện bởi giá trị của những tài sản lưu động, bao gồm: nguyên - nhiên liệu, sản phẩm dở dang, hàng hóa dự trữ, các khoản tiền tệ đáp ứng nhu cầu thanh toán... Dựa vào hình thái tồn tại, vốn chia thành hai loại: vốn hữu hình và vốn vô hình. Dựa vào thời gian sử dụng, vốn có ba loại: Vốn ngắn hạn, vốn trung hạn và vốn dài hạn. Vốn ngắn hạn là lượng giá trị được sử dụng để đầu tư với thời hạn dưới một năm. Vốn trung hạn là lượng giá trị được sử dụng để đầu tư với thời hạn từ một năm đến dưới năm năm. Vốn dài hạn là lượng giá trị được sử dụng để đầu tư với thời hạn từ năm năm trở lên. Dựa vào chế độ sở hữu, vốn có hai loại: vốn chủ sở hữu (vốn tự có) và vốn vay (huy động từ bên ngoài). Vốn chủ sở hữu là vốn thuộc quyền quản lý, sử dụng của một hoặc nhiều chủ thể sở hữu. Chẳng hạn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nước được hình thành trên cơ sở ngân sách nhà nước cấp và vốn tự bổ sung; vốn chủ sở hữu của công ty cổ phần được hình thành thông qua huy động vốn góp của cổ đông; vốn chủ sở hữu của công ty trách nhiệm hữu hạn được hình thành thông qua vốn góp của các thành viên... Vốn vay là vốn huy động được từ bên ngoài để bổ sung, làm tăng lượng vốn của chủ thể kinh doanh, đảm bảo tính liên tục và hiệu quả của quá trình sản xuất. Vốn vay có thể huy động từ: vay trong nước và vay ngoài nước. Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, vay vốn ngoài nước để phát triển kinh tế không phải là công việc quá khó đối với các nước đang phát triển và kém phát triển. Song, vấn đề quan trọng là quản lý và sử dụng vốn vay ngoài nước hiệu quả vẫn còn là vấn đề nan giải đối với các nước nghèo và kém phát triển. Nền kinh tế thị trường càng phát triển, vốn vay sẽ càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư của một chủ thể sản xuất - kinh doanh. Dựa vào mục đích sử dụng, không chỉ có vốn sản xuất trực tiếp phục vụ cho quá trình sản xuất ra các sản phẩm và dịch vụ, hàng hóa mà còn cần vốn phục vụ gián tiếp cho sản xuất, bao gồm khối lượng lớn và phong phú hệ thống kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng…[26, tr. 143]. Dựa vào giá trị của vốn đầu tư trong thực tế và những chứng chỉ có giá (cổ phiếu, trái phiếu…), vốn chia thành hai loại: vốn thực (tư bản thật) và vốn ảo (tư bản giả) [40, tr. 14]... Trong nền kinh tế thị trường, mỗi cách tiếp cận khác nhau cho ta những quan niệm khác nhau về vốn, song, nhận thức về vốn, xét về bản chất là thống nhất. Việc phân chia vốn thành nhiều loại khác nhau nhằm mục đíc