Luận văn Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội - Chi nhánh tây Hà Nội

Luận văn Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BXD : Bộ Xây Dựng CBTĐ : Cán bộ thẩm định DAĐT : Dự án đầu tư NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHQĐ : Ngân hàng Quân Đội TNHH : Trách nhiệm hữu hạn PCCC : Phòng cháy chữa cháy TMCP : Thương mại cổ phần TSĐB : Tài sản đảm bảo TMĐT : Tổng mức đầu tư TCKT : Tổ chức kinh tế UBND : Uy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn. Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến những tác động xấu cho nền kinh tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương mại còn thấp và chưa hiệu quả. Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là công tác thẩm đinh các dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong chuyên đề thực tập em xin đi sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội”. Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại Chi nhánh MB-Tây Hà Nội và trong thời gian học tập tại trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công sức để hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn tại Ngân hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. Chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. Chương 2 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội. Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Để thực hiện được chuyên đề thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ các anh chị chuyên viên phòng Quản lý tín dụng chi nhánh MB- Tây Hà Nội và các thầy cô, đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của cô giáo Ths. Hoàng Thu Hà để em hoàn thiện chuyên đề thực tập của mình. Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI 1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. 1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB). Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành lập và đi vào hoạt động. Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam. MB không dừng lại ở quy mô hoạt động của một ngân hàng mà đã hướng tới một mô hình tập đoàn tài chính với các công ty thành viên đang hoạt động hiệu quả. Sự phát triển ổn định với nhịp độ tăng trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin của Khách hàng, Đối tác và Nhà đầu tư. Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội  MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp vụ, tận tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân những giải pháp tài chính-ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng mỹ mãn. Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản: Hợp tác (Teamwork) Tin cậy (Trustworth) Chăm sóc khách hàng (Customer Care) Sáng tạo (Creative) Chuyên nghiệp (Professional) Hiệu quả (Performance-driven) 1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội được ra đời vào đầu năm 2006. Lúc đầu ra đời chi nhánh chỉ là phòng giao dịch trực thuộc hội sở chính. Đến ngày 08/05/2008 theo quyết định số 149/QĐ-NHQĐ-HĐQT do hội đồng quản trị NHTMCP Quân đội ban hành đã thay đổi NHTMCP Quân đội – Phòng giao dịch Hà Tây thành NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội có trụ sở tại số 634 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội. Là một cho nhánh mới thành lập nên chi nhánh Tây Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội đã không ngừng tăng cường nguồn vốn, mở rộng đầu tư và dịch vụ ngân hàng. Các chức năng nhiệm vụ chủ yếu của NHTMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội là: -Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ. -Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ cho mọi thành phần kinh tế. Cho vay tài trợ, ủy thác và đầu tư. -Thực hiện nghiệp vụ thanh toán trong và ngoài nước, mua bán ngoại tệ, tài trợ ngoại thương, bảo lãnh và tái bảo lãnh. -Thực hiện dịch vụ thanh toán chuyển tiền nhanh qua mạng vi tính trong phạm vi toàn quốc và mạng hệ thống mạng SWIFT trên toàn thế giới. 1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội. Trong nhiều năm qua cùng với sự phát triển mở rộng của hệ thống Ngân hàng Quân Đội thì sự phát triển của phòng giao dịch Ngân hàng Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội cũng mở rộng hơn, nhiều phòng ban hơn và hiện nay đã mở rộng thành chi nhánh cấp I trực thuộc Hội sở. Số cán bộ nhân viên lúc này là 48 cán bộ. Trong năm 2008 chi nhánh trực tiếp thành lập và quản lí 01 phòng giao dịch Hà Đông với 14 cán bộ. Như vậy, xét cho đến nay, chi nhánh quản lí 02 địa điểm hoạt động và tổng số 60 cán bộ nhân viên với cơ cấu tổ chức cụ thể như sau: Sơ đồ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC TẠI MB TÂY HÀ NỘI GIÁM ĐỐC MB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI PHÒNG GIAO DỊCH HÀ ĐÔNG BỘ PHẬN HÀNH CHÍNH TỔNG HỢP BỘ PHẬN QUẢN LÍ TÍN DỤNG PHÒNG QUAN HỆ KHÁCH HÀNG PHÒNG KẾ TOÁN 1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH Đơn vị tính: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Thu nhập 34,3 103,5 - Thu nhập hoạt động tín dụng 31 100,3 - Thu từ dịch vụ 1,1 2,4 - Thu từ kinh doanh ngoại hối 2,1 0,7 - Thu từ hoạt động khác 0,1 0,1 Chi phí 29,6 92,9 - Chi phí hoạt động TCTD 21,6 76,6 - Chi phí hoạt động dịch vụ và kinh doanh ngoại hối 1,2 0,4 - Chi nộp thuế và lệ phí 0,4 0,1 - Chi cho nhân viên 1,8 4,6 - Chi hoạt động quản lí công cụ 0,7 1,8 - Chi về tài sản 1,9 3,9 - Chi dự phòng và BHTG 1,7 3,2 - Chi phí khác 0,3 2,3 Thu nhập trước thuế 4,70 10,6 Thu nhập sau thuế 3,53 7,95 ( Nguồn: Báo cáo thu nhập – chi phí: Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng) -Về thu: Tổng thu nhập của chi nhánh 2008 là: 34,3 tỉ đồng, trong đó thu từ hoạt động tín dụng là khoản thu lớn nhất với giá trị 31 tỉ đồng, chiếm 90,43% tổng thu nhập của chi nhánh, còn lại là các nguồn thu từ kinh doanh ngoại hối và dịch vụ. Năm 2009 chi nhánh đã có thu nhập là 103,5 tỉ đồng, tăng 69,2 tỉ đồng, tương đương với 201.7%. Trong đó thu từ hoạt động tín dụng cao nhất là 100,3 tỉ đồng, tăng 69,3 tỉ đồng nhưng quy mô và tỉ trọng thu về kinh doanh ngoại hối và dịch vụ có xu hướng giảm đi. - Về chi: Tổng chi của chi nhánh tháng 6/2009 là 29,6 tỉ đồng trong đó chi phí cho hoạt động của TCTD là cao nhất: 21,6 tỉ đồng tương đương với 73,05%, chi cho khấu hao tài sản: 1,9 tỉ đồng, tương đương 7,03%, chi cho nhân viên 1,8 tỉ đồng chiếm 6,5% và 1 số khoản chi khác. Đến năm 2010, quy mô lợi nhuận của ngân hàng tăng kéo theo phần chi phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng. - Về thu nhập của chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm 2009 đã tăng 4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008. Đạt được kết quả đáng khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có những dấu hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể không kể đến những đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể lãnh đạo và công nhân viên của chi nhánh. 2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội. 2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng 2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Dự án kinh doanh BĐS bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng Dự án xây dựng căn hộ cho thuê Dự án trung tâm thương mại Dự án khách sạn, nhà hàng Dự án về dịch vụ nhà ở Dự án hạ tầng khu công nghiệp So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng thương mại. Cụ thể: Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Đặc biệt, trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức công trình thi công dang dở nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời. Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu quả. Vì thế nên việc thẩm định mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự). Việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiên dự án cũng rất quan trọng. Điều này giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vón cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ của cả dựa án. Thứ hai, dự án BĐS có đặc điểm vô cùng quan trọng là “tính cố định và “ tính cá biệt”. Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể đem trưng bày như các loại sản phẩm khác. Tính cố định còn tạo ra cho sản phẩm của các dự án BĐS có tính địa điểm rất cao. Cùng một loại dự án BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì lại có giá trị rất khác nhau. Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dan sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối đến nhu cầu BĐS. Vì vậy chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiên, mức sống, thị hiếu dân cư nơi thực hiện dự án. Vì đặc điểm thứ hai và thứ ba này mà khi thẩm định các cán bộ thẩm định cần thẩm định kĩ khía cạnh thị trường của dự án. Địa điểm thực hiện dự án có quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án nên khi thẩm định cán bộ thẩm định phải hết sức chú ý. Ngoài ra, cung cầu của các sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực dự án được thực hiện cùng với mức sống, thị hiếu, tập quán… của người tiêu dùng cũng cần phải được dự báo một cách chính xác và thẩm định kĩ lưỡng. Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vây, các công trình được hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương. Hơn nữa, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực bất động sản. Chỉ bất kì một sự thay đổi nhỏ nào trong các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án bất động sản. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và đang trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định và đồng nhất nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ mô hơn. Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng… Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh… Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu… Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động xây dựng. Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vì thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này. Chính vì đặc điểm này mà cần chú ý thẩm định năng lực chủ đầu tư, các nhà thầu. Xem xét, đánh giá xem liệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự án hay không. Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án phải được các cán bộ thẩm định có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiến hành thẩm định kĩ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy hoạch kiến trúc của địa phương. Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay. 2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS a, Nhóm các nhân tố chủ quan - Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định các dự án BĐS được khai thác từ: Các chính sách của Nhà nước, các thông tin thống kê về các chỉ tiêu trung bình ngành phục vụ cho việc xếp loại chủ đầu tư và dự án xin vay vốn..Các thông tin này, các cán bộ thẩm định có thể tìm hiểu từ các nguồn: + Thông tin sơ bộ từ hồ sơ dự án + Thông tin do các cán bộ thẩm định tự thu thập, điều tra và tổng hợp được từ việc phỏng vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế dự án hay khai thác thông tin từ trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà Nước. + Thông tin từ các tổ chức tín dụng khác có quan hệ với khách hàng, thông tin từ báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác. Thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời là một nhân tố quan trọng đảm bảo cho công tác thẩm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động có hiệu quả và có khả năng trả nợ cho ngân hàng. -Trang thiết bị công nghệ Công nghệ có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với hiệu quả của công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ thẩm định những công cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc phát hiện sớm những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo cho công tác thẩm định có thể tiến hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian. - Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định: Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định luôn gắn liền với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Nguồn nhân lực với dự non kém về trình độ và kinh nghiệm sẽ dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng cho ngân hàng. Tư cách đạo đức của các cán bộ thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Nếu các cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm thiếu hiệu quả, chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả thẩm định. b. Nhóm các nhân tố khách quan - Các nhân tố vĩ mô Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương cũng gây ra những ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo là ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án và hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Chính vì thế, công tác thẩm định các dự án BĐS của ngân hàng cũng chịu sự ảnh hưởng rất mạnh mẽ của các nhân tố vĩ mô. Vấn đề đặt ra là các cán bộ thẩm định phải nghiên cứu kĩ và phải biết dự báo và cập nhật liên tục những thay đổi trong các chính sách kinh tế chính trị của Nhà nước, đặt dự án đầu tư trong chu kì phát triển của nền knh tế để có được những dự kiến chính xác về doanh thu, chi phí, khả năng tiêu thụ của sản phảm dự án…từ đó có được những tính toán chính xác về hiệu quả dự án. - Nguyên nhân về phía người vay Nguyên nhân thuộc về người đi vay vốn là một trong những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS. Những kết quả không chính xác trong quá trình thẩm định có thể là do: + Phẩm chất đạo đức của người đi vay: Khi lập hồ sơ vay vốn hay trong quá trình cung cấp thông tin cho ngân hàng, các chủ đầu tư đã cố tình cung cấp thông tin sai, giả mạo hồ sơ, hối lộ các cán bộ thẩm định + Trình độ lập và thực hiện dự án của người đi vay: mặc dù khi thẩm định các dự án đầu tư BĐS, các cán bộ tín dụng của ngân hàng đã tính đến các yếu tố rủi ro, phân tích độ nhạy của dự án đưa đến kết quả dự án khả thi, có thể cho vay. Song trong quá trình thực hiện đầu tư, chủ đầu tư không có khả năng thích ứng và xử lí trước những thay đổi, rủi ro xảy ra dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đến hiệu quả dự án. Vì thế chủ đầu tư không có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Khi đó, sai lầm lại được quy kết cho công tác thẩm định. 2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản 2.2.1 Mục đích của công tác thẩm định Thẩm định dự án đầu tư là nhiệm vụ không thể thiếu của ngân hàng trước khi ra quyết định tài trợ vốn cho các dự án đầu tư. Qua việc thẩm định, giúp cho ngân hành có được sự đánh giá đúng đắn về dự án xin vay vốn. Từ đó có thể khẳng định thẩm định là nhân tố cơ bản ảnh hưởng dến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng. Có thể chỉ ra những mục đích cơ bản của công tác thẩm định của ngân hàng là: - Thẩm định giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án hiệu quả, có khả năng trả nợ để tiến hành tài trợ vốn. Công tác thẩm định tại NHTM là việc xem xét, đánh giá dự án đầu tư mà khách hàng để nghị vay vốn. Đầu tư tín dụng là hoạt động đầu tư phức tạp, chá đựng nhiều rủi ro, hiệu quả của hoạt động đầu tư tín dụng gắn liền với hiệu quả của các dự án cho vay. Vì thế, chủ đầu tư có dự án tốt, khả thi được tài trơ vốn đồng nghĩa với việc ngân hàng đảm bảo an toàn cho đồng vốn mình bỏ ra. Trong quá trình thẩm định, bằng việc tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả của dự án sẽ là cơ sở tương đối vững chắc để xác định khả năng hoàn vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư. Từ đó, ngân hàng sẽ ra quyết định tài trợ cho những dự án có khả năng hoàn trả cả vốn và lãi, đồng thời từ chối những dự án kém hiệu quả không có khả năng hoàn trả. - Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro. Trong kinh doanh, rỉ ro là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là đối với các NHTM. Do đó hạn chế rủi ro là điều vô cùng quan trọng và quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Rủi ro trong quyết định tài trợ vốn của ngân hàng không những chỉ liên quan đến bản thân tính hiệu quả của dự án mà còn liên quan đến cả chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình không trả nợ dù dự án đầu tư có hiệu quả. Để khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân hàng tiến hành thẩm định trên phương diện: hiệu quả dự án đầu tư và cả năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư. Mặt khác, thẩm định giúp ngân hàng có thể phat hiện và bổ sung các giải pháp cho chủ đầu tư nhằm nâng cao tính khả thi cho việc triển khai dự án, hạn chế và giảm bớt các rủi ro. - Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hợp lí của các tài sản thế chấp. Khi cho vay vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp tào sản để đảm bảo khoản tiền cho vay của mình được an toàn. Tuy nhiên trên thực tế nhiều doanh nghiệp đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất nhiều so với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng tiến hành kiểm tra xem xét đánh giá lại tài sản thế chấp nhằm xác định tính hợp lí, hợp lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thể xảy ra khi xử lí tài sản. 2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là: Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư Căn cứ pháp lí Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật cụ thể Thông lệ quốc tê a, Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng bao gồm: - Hồ sơ pháp lý + Quyết định thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép hành nghề( nếu có) + Điều lệ doanh nghiệp + Quyết định bổ nhiệm chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc + Quy chế tài chính + Quyết định giao vốn, biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập + Hợp đồng liên doanh( nếu có) + Các hồ sơ khác - Hồ sơ tài chính: + Kế hoạch sản xuất kinh doanh được cấp có thẩm quyền phê duyệt + Báo cáo kinh doanh 2 năm liền kề + Báo cáo kiểm toán + Bản kê số dư tiền vay, bảo lãnh, mở L/C tại các tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính - Hồ sơ dự án : + Giấy đề nghị vay vốn Dự án, phương án sản xuất kinh doanh + Các loại hợp đồng về mua bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và giấy tờ có liên quan Hồ sơ bảo đảm tiền vay theo quy định b, Căn cứ pháp lý. Bao gồm: - Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương - Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật doanh nghiệp, luật xây dựng, luật lao động, luật môi trường, luật đất đai, luật sở hữu trí tuệ, luật thuế( thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật tài nguyên. - Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư như luật đầu tư do Quốc hội thông qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan. Luật bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 có hiệu lực ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan đến đầu tư BĐS. - Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban hành để quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại. Ví dụ: Thông tư 15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành. - Các văn bản do Tổng giám Đốc ngân hàng TMCP Quân Đội ban hành về việc áp dụng quy trình, phương pháp trong quá trình thẩm định các dự án xin vay vốn. Cụ thể: + Quyết định số 301/QĐ-NHQĐ-HĐQT ngày 23/3/2006 của hội đồng quản trị NHQĐ về quy chế cho vay với khách hàng. + Quyết định số 46/QĐ-NHQĐ ngày 10/7/2005 của Tổng giám đốc NHQĐ quy định khu vực đầu tư chi nhánh MB. + Quyết định số 87/QĐ-NHQĐ.QLTD ngày 12/08/2005 của tổng giám đốc ngân hàng quân đội về việc ban hành Quy trình cho vay và quản lí tín dụng đối với khách hàng doanh nghiệp. + Các văn bản khác có liên quan c, Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS: - Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống… - Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành. d, Các quy ước, thông lệ quốc tế: - Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước( về hàng hải, hàng không, đường song,…) - Quy định của các tổ chức tài trợ vốn( WB, IMF, ADB,…) - Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước - Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,… 2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh 2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội. Quy trình thẩm định dự án xin vay vốn của ch