Luận văn Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị của Nhà nước,... đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đang là một đòi hỏi khách quan cả về lý luận và thực tiễn. Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn,... Hiện nay, Hà Nội là địa phương có quỹ nhà lớn thứ hai của cả nước, tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là, tình trạng nhà ở xuống cấp, không đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường đô thị (ở các khu phố cổ, phố cũ, các khu chung cư xây dựng thời bao cấp,...); sự yếu kém trong quản lý đô thị dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng,... Đây là những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà ở là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở, song thực tiễn cho thấy rằng các mô hình đầu tư phát triển nhà ở hiện nay vẫn còn bộc lộ nhiều tồn tại và bất cập. Chính vì vậy, việc thiết lập mô hình đầu tư phát triển nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết. Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phỏt triển nhà ở theo mụ hỡnh dự ỏn tại Hà Nội " làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong những năm gần đây, trước xu thế của quá trình hội nhập và toàn cầu hóa, trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và sự đa dạng hóa các hoạt động đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở, đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu vấn đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án dưới nhiều góc độ và phạm vi khác nhau. ở nước ngoài, có thể kể đến các công trình nghiên cứu của Jonh R. Hasen (Hướng dẫn đánh giá dự án đầu tư trên thực tế, Nxb Licosaxuba, Hà Nội, 1990); Jack R. Meredith (Project Management, A Managerial Approach. Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project management, the 4th edition),... ở trong nước, có các công trình nghiên cứu như: "ảnh hưởng của đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn áng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới của Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003); "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương,… Các công trình nghiên cứu trên đây mới đề cập đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trên bình diện chung mà chưa nghiên cứu vấn đề trên một địa bàn cụ thể với những nét đặc thù riêng đó là thành phố Hà Nội. Mặt khác, hoạt động đầu tư phát triển nhà là một hoạt động kinh tế mang tính đặc thù và nó luôn luôn biến đổi. Do đó, vấn đề này cần phải được nghiên cứu một cách thường xuyên nhằm tạo ra cơ sở khoa học để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích - Trình bày một cách có hệ thống những vấn đề chung về đầu tư và đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án; - Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, qua đó chỉ ra những thành tựu, ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của hoạt động này trong thời gian vừa qua; - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội. 3.2. Nhiệm vụ - Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài, qua đó làm rõ cơ sở lý luận chung của hoạt động đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội; - Tìm hiểu một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án của một số nước trên thế giới và một số địa phương tiêu biểu ở nước ta; - Khảo sát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong những năm vừa qua; chỉ ra những ưu điểm, tồn tại, nguyên nhân và bài học kinh nghiệm; - Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội trong những năm tới đây. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng Luận văn khảo sát, nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. 4.2. Phạm vi Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ thể: lý luận chung về đầu tư và đầu tư nhà ở; thực trạng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội. Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay và đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới. 5. Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng và duy vật lịch sử). Bên cạnh đó, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: lấy ý kiến chuyên gia, khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp… 6. Đóng góp của luận văn - Trên cơ sở nhận thức về tính cần thiết của đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án, luận văn phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội, chỉ ra những ưu điểm, lợi thế, những tồn tại, hạn chế và những vấn đề đang đặt ra hiện nay đối với hoạt động này; - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu của luận văn gồm 3 chương, 10 tiết. Chương 1 Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.1. Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển Theo Từ điển tiếng Việt (1995) thì đầu tư có nghĩa là "bỏ nhân lực, vật lực, tài lực vào công việc gì, trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế - xã hội" [33, tr. 291]. Trong kinh tế học, khái niệm đầu tư được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau tùy theo phạm vi phát huy tác dụng và kết quả đầu tư. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất, kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ quan nhà nước nói riêng. Nguồn lực ở đây có thể là tài chính, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, chất xám, công nghệ,... Nếu hiểu theo nghĩa hẹp, thì đầu tư chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã chi phí để đạt được những kết quả đó. Trong thực tế, hoạt động đầu tư được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau hết sức đa dạng, xét trên góc độ quan hệ quản lý, đầu tư được chia thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia vào việc quản lý, điều hành quá trình thực hiện dự án. Ví dụ, nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào thị trường chứng khoán, họ có thể được thụ hưởng các lợi ích từ việc mua bán chứng khoán đem lại và thực hiện các quyền lợi khác, nhưng họ không tham gia vào việc quản lý, điều hành trực tiếp đối với tài sản mà mình đã bỏ vốn đầu tư. Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư mà ở đó người bỏ vốn đầu tư trực tiếp tham gia điều hành, quản lý và vận hành kết quả đầu tư. Đầu tư trực tiếp được thể hiện dưới hai hình thức: đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển. Đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư có mục tiêu nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị của tài sản. Khác với đầu tư dịch chuyển, đầu tư phát triển có mục tiêu đầu tư nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh và sinh hoạt đời sống xã hội, đây là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản, dịch vụ cho nền kinh tế. Tóm lại, có thể hiểu đầu tư phát triển là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, khoa học - công nghệ và các nguồn lực vật chất khác vào sản xuất kinh doanh nhằm duy trì và tạo ra các nguồn lực mới cho sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế - xã hội. 1.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư Dự án (Project), là những dự định, hành động nào đó đã được lập thành phương án hành động cụ thể mà căn cứ vào đó người ta có thể đánh giá chính xác để phê chuẩn hoặc để thực hiện những dự định hành động đó. Dự án đầu tư là một danh từ chung, dùng để dự định hành động, kế hoạch hành động, phương pháp hành động trên nhiều lĩnh vực, đó có thể là dự án cải cách hành chính, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, nhà ở,... Theo Nghị định 177-CP, ngày 20/10/1994 của Chính phủ thì dự án đầu tư là "một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định" [6, tr. 4]. Hoạt động đầu tư được xúc tiến thông qua dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, tùy theo góc độ tiếp cận, trên góc độ quản lý thì dự án đầu tư được hiểu là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, công nghệ, vật tư và nguồn nhân lực để tạo ra những kết quả về kinh tế - xã hội. Xét trên góc độ kế hoạch hóa, dự án đầu tư là sự thể hiện chi tiết kế hoạch đầu tư sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội cụ thể làm tiền đề cho các quyết định đầu tư. Xét về nội dung, thì dự án đầu tư là bản dự kiến các chi phí và hoạt động được tính toán theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội theo dự định. Theo đó, một dự án đầu tư bao gồm những yếu tố chủ yếu sau đây: ã Mục tiêu của dự án đầu tư. Các dự án bao giờ cũng có mục tiêu, mục đích cụ thể. Thông thường, mục tiêu của các dự án đầu tư thường được thể hiện ở hai mức: mục tiêu phát triển và mục tiêu của chủ đầu tư. Mục tiêu phát triển là thể hiện sự đóng góp của dự án đối với sự phát triển kinh tế - xã hội mà dự án mang lại. Mục tiêu của chủ đầu tư là những lợi ích mà chủ đầu tư hướng tới khi thực hiện dự án, ở đây có thể là những lợi ích tài chính, phát triển xã hội, nguồn nhân lực,... ã Kết quả của dự án đầu tư. Đó là những kết quả, sản phẩm cần phải đạt được trong quá trình thực hiện dự án. Đây là một trong những tiêu chí để đánh giá sự thành công của dự án. ã Các hoạt động của dự án. Là những công việc cần thực hiện để tạo ra kết quả nhất định. Những hoạt động này được lập sẵn theo một lịch trình nhất định gọi là kế hoạch thực hiện dự án. ã Các nguồn lực của dự án. Bao gồm các yếu tố như vốn, lao động, khoa học - công nghệ, vật tư,... cần thiết để tiến hành thực hiện dự án. Có nhiều cách phân loại dự án đầu tư, việc phân loại này nhằm mục đích tạo cơ sở cho việc phân công, phân định thẩm quyền xét duyệt dự án và là cơ sở khi xác định trọng tâm, trọng điểm quản lý đối với từng loại dự án. Theo đó, dự án đầu tư có thể được phân thành các loại sau đây: - Căn cứ theo mục đích cuối cùng của dự án, dự án đầu tư được phân thành: ã Dự án đầu tư xây dựng cơ bản; ã Dự án đầu tư xây dựng và mở rộng hạ tầng kinh tế; ã Dự án đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng văn hóa - xã hội; ã Dự án đầu tư sản xuất; ã Dự án đầu tư dịch vụ và kinh doanh; ã Dự án hỗ trợ tài chính; ã Các nhóm dự án khác. - Căn cứ theo chủ thể bỏ vốn, dự án đầu tư được phân thành: ã Dự án quốc gia; ã Dự án dân lập; ã Dự án kết hợp Nhà nước và công dân. - Căn cứ theo "quốc tịch" của vốn, dự án đầu tư được phân thành: ã Dự án đầu tư trong nước; ã Dự án đầu tư có vốn nước ngoài. - Căn cứ theo tính chất và lĩnh vực đầu tư, dự án đầu tư được phân thành: ã Các dự án đầu tư chiến lược; ã Các dự án đầu tư thông thường. Theo qui định của điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng bằng nguồn vốn trong nước (ban hành kèm Nghị định số 16/CP/2005/NĐ-CP ngày 08 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ) thì dự án đầu tư được chia thành ba nhóm A, B, C với những đặc trưng sau: - Dự án nhóm A, là những dự án có một trong các điều kiện sau: ã A1- Là những dự án đầu tư mới không kể mức vốn đầu tư, thuộc phạm vi bảo mật quốc gia hoặc có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội quan trọng của đất nước và dự án đầu tư thuộc các ngành sản xuất các chất độc hại, chất nổ, khai thác, chế biến các khoáng sản quí hiếm như: vàng, bạc, đá quí, đất hiếm,…) ã A2 - Là những dự án đầu tư có tổng mức đầu tư lớn hơn mức qui định: A2.1 - Là những dự án trên 200 tỷ đồng Việt Nam hoặc 20 triệu USD đối với các ngành công nghiệp điện, khai mỏ, luyện kim, chế tạo máy, xi măng; các ngành giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước đô thị. A2.2 - Là những dự án trên 100 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 10 triệu USD thuộc các ngành công nghiệp năng như: kỹ thuật điện, điện tử, hóa chất, phân bón, chế tạo cơ khí, vật liệu xây dựng; các ngành công nghệ như: sành, sứ, thủy tinh, giấy, dệt, may mặc; bưu điện; các ngành sản xuất: hóa dược, thuốc chữa bệnh, chế biến nông lâm, thủy sản, sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. A2.3 - Là những dự án trên 50 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 5 triệu USD đối với các ngành còn lại. ã A3. Là những dự án khôi phục, cải tạo mở rộng, đổi mới kỹ thuật có tổng mức đầu tư bằng 70% so với mức đầu tư của dự án nhóm A2. - Dự án nhóm B, là những dự án có một trong các điều kiện sau: ã B1 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.1, có tổng mức đầu tư từ 25 tỷ đồng Việt Nam đến 200 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 2,5 triệu USD đến 20 triệu USD; ã B2 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.2 có tổng mức đầu tư từ 15 tỷ đồng Việt Nam đến 100 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 1,5 triệu USD đến 10 triệu USD; ã B3 - Các dự án đầu tư thuộc mục A2.3, có tổng mức đầu tư từ 5 tỷ đồng Việt Nam đến 50 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tề từ 0,5 triệu USD đến 5 triệu USD; ã B3 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm dự án A3, có tổng mức đầu tư bằng 70% so với tổng mức đầu tư qui định đối với các dự án thuộc nhóm B1, B2, B3. - Dự án nhóm C, là những dự án không thuộc diện các dự án đã nêu trên. Tóm lại, hiểu theo nghĩa chung nhất, thì dự án đầu tư là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với những, phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch nhất định, nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế xã hội. 1.1.1.3. Khái niệm, đặc điểm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn nhân lực, vật tư, khoa học - công nghệ,... vào việc xây dựng nhà ở theo một kế hoạch, phương án cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đã đặt ra. Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án có các đặc điểm sau: Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đòi hỏi phải huy động một lượng vốn lớn và số vốn này tồn đọng trong suốt quá trình thực hiện dự án đầu tư. Hoạt đồng đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án thường có qui mô rất lớn, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng, công nghệ thi công tiên tiến, thời gian thực hiện dài, do đó, nó đòi hỏi phải huy động một lượng vốn lớn trong quá trình thực hiện. Mặt khác, khác với các hoạt đồng đầu tư khác, vốn cho đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án thường bị khê đọng trong quá trình thực hiện dự án, chính vì vậy, thời gian thu hồi vốn đối với dự án thường diễn ra rất lâu. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để có được lợi nhuận thu từ việc khai thác công trình và bù đắp được chi phí đã bỏ ra để xây dựng công trình đó. Thời gian thu hồi vốn được xác định theo công thức sau: T = V L+Lv Trong đó: - V: Vốn đầu tư ban đầu - L: Mức lãi hàng năm - Lv: Lãi suất ngân hàng của vốn vay đầu tư, nếu V là vốn vay - T: Là thời gian thu hồi vốn đầu tư. Xác định thời hạn thu hồi vốn đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cũng như phân tích, so sánh lựa chọn phương án đầu tư. Chỉ tiêu này giúp nhà đầu tư thấy rõ thời hạn thu hồi vốn đầu tư, cũng như mức chi phí về vốn phải trả trong quá trình thực hiện dự án, từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Thứ hai, đây là hoạt động trong một thời gian lâu dài và chịu nhiều ảnh hưởng của các nhân tố tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế,... Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án thường huy động một nguồn vốn, vật tư và lao động tương đối lớn, thời gian triển khai và vận hành của mỗi dự án thường diễn ra trong nhiều năm. Do đó, nó chịu sự tác động của nhiều nhân tố tự nhiên, kinh tế, chính trị và xã hội dẫn đến hậu quả là hoạt động này chứa đựng rủi ro rất cao, các nhân tố ảnh hưởng ở đây có thể là: thiên tai, điều kiện địa chất thi công; sự biến động của giá cả vật tư; chính sách đất đai và đầu tư của Nhà nước; nhu cầu, thị hiếu của khách hàng…Mặt khác, các dự án đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án diễn ra trong một thời gian dài, theo một qui trình bắt buộc nhất định từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, phê duyệt dự án, triển khai đầu tư, khai thác và vận hành dự án. Qui trình này diễn ra nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động khác nhau, các yếu tố này sẽ được trình bày cụ thể ở mục 1.2. Thứ ba, kết quả đầu tư dự án (sản phẩm) thường có giá trị sử dụng lâu dài và sẽ phát huy hiệu quả ở nơi nó được thực hiện. Sản phẩm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là hình thành nên những căn hộ, khu nhà ở với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, đường giao thông, hệ thống viễn thông,…) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên, các khu mua sắm, giải trí,…). Các sản phẩm này là những tài sản lớn, có kết cấu vật chất bền vững, tuân thủ các tiêu chuẩn về qui hoạch đô thị và kiến trúc đã được Nhà nước phê chuẩn, vì vậy, nó sẽ tồn tài lâu dài tại nơi thực hiện dự án. Mặt khác, với tính chất đặc thù của mình, các sản phẩm của dự án là nhà ở, nó luôn gắn liền với đất và quyền sử dụng đất, vì vậy, nó chỉ có thể phát huy hiệu quả nơi dự án được thực hiện. 1.1.2. Một số tiêu chí đánh giá hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 1.1.2.1. Hiệu quả về kiến trúc, qui hoạch, môi trường, mỹ quan đô thị Khi góp ý vào Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010, trong Thông báo số 21-TB/TW, ngày 14/11/1996, Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam đã cho ý kiến chỉ đạo: Phải đặc biệt quan tâm đến các giải pháp kiến trúc, đảm bảo kết hợp hài hòa tính hiện đại với tính dân tộc, giữ gìn và tôn tạo khu phố cổ, kiến trúc có giá trị, bố trí không gian tiêu chuẩn nhà ở hợp lý, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng…, chú trọng đến các giải pháp bảo đảm vệ sinh môi trường,…[14. tr. 2]. Đây là định hướng chỉ đạo của Đảng, đồng thời cũng là một trong những tiêu chí đánh giá tính hiệu quả của các dự án phát triển nhà ở. Có nhiều tiêu chí để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư phát triển nhà ở, song với những nét đặc thù của mình, các dự án đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội phải đảm bảo các yêu cầu về kiến trúc, qui hoạch, vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị và bảo tồn, gìn giữ các giá trị văn hóa truyền thống. Xét trên phương diện qui hoạch và kiến trúc. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là hiệu quả khi nó tuân thủ một cách nghiêm túc qui hoạch vùng và qui hoạch tổng thể của toàn thành phố, bao gồm qui hoạch về hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng, mặt bằng tổ chức không gian,… Đảm bảo được sự hài hòa và thống nhất về kiến trúc đô thị, tuân thủ các chuẩn mực kiến trúc và qui hoạch đã được phê duyệt như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, màu sắc,.... Mặt khác, Hà Nội là một thành phố có truyền thống lịch sử và văn hóa lâu đời, chính vì vậy, các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải tôn trọng và gìn giữ các giá trị văn hóa và lịch sử, kết hợp hài hòa tính hiện đại và tính truyền thống trong kiến trúc và qui hoạch. Xét trên phương diện môi trường và mỹ quan đô thị. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là có hiệu quả khi nó đảm bảo các tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường và mỹ quan đô thị. Theo đó, các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải đảm bảo vệ sinh môi trường trong lúc triển khai và đặc biệt là khi đi vào sử dụng, các dự án này không được gây ô nhiễm về tiếng ồn, bụi bặm, rác và nước thải sinh hoạt,…phải đảm bảo sức khỏe cho người dân sống trong và ngoài khu vực thực hiện dự án. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở cũng phải đảm bảo các yếu tố về mỹ quan đô thị như kiến trúc phải phù hợp với cảnh quan xung quanh, không cơi nới, cải tạo, lắp đặt các thiết bị phụ trợ khi chưa được phép, phơi phóng quần áo, trồng cây cảnh không đúng chỗ,... thể hiện được tính hiện đại, văn minh và thanh lịch trong nếp sống và sinh hoạt của người dân thủ đô. 1.1.2.2. Hiệu quả về mặt xã hội Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị đặc biệt, xét trên phương diện xã hội nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người và thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Chính vì vậy, hiệu quả về mặt xã hội là một trong những thức đo quan trọng đánh giá sự thành công của dự án. Hiệu quả về mặt xã hội trong một dự án đầu tư phát triển nhà ở có thể được xem xét trên hai phương diện. Thứ nhất, đó là việc nâng cao điều kiện sống của con người, chỉnh trang bộ mặt đô thị. Thứ hai, đó là việc thực hiện các chính sách ưu đãi đối với các thành phần dân cư trong giải quyết vấn đề nhà ở. Xét trên phương diện thứ nhất, các dự án đầu tư phát triển nhà ở, để đạt hiệu quả về mặt xã hội cần phải giải quyết tốt việc nâng cao điều kiện sống cho người dân, ở các vùng có điều kiện sống không đảm bảo như ô nhiễm, nhà ở xuống cấp, ảnh hưởng của thiên tai,… nhằm tạo ra sự văn minh, hiện đại cho thành phố. Xét trên phương diện thứ hai, hiệu quả xã hội được thể hiện qua việc dự án thực hiện được các chính sách của Đảng và Nhà nước trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình chính sách, gia đình có công với cách mạng, đây là vấn đề hết sức quan trọng, nó thể hiện bản chất, tính ưu việt của chế độ chính trị ở nước ta… 1.1.2.3. Hiệu quả về kinh tế Hiệu quả kinh tế là tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ thành công của các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là có hiệu quả về mặt kinh tế khi nó đáp ứng được các yêu cầu sau: Thứ nhất, đối với doanh nghiệp. Đó là sự chi phí các nguồn lực có hiệu quả về kinh tế. Theo đó, doanh nghiệp bỏ ra các nguồn lực như lao động, vật tư, vốn,... vào quá trình thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở và sau khi bán nhà ở (sản phẩm kinh doanh), họ thu được một mức lợi nhuận nhất định. Lợi nhuận là một trong những cơ sở để doanh nghiệp quyết định dự án đầu tư, đồng thời nó cũng là tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án. Mức lợi nhuận doanh nghiệp thu được có thể được xem xét thông qua hệ số doanh lợi hoặc suất đầu tư. Hệ số doanh lợi bao gồm: Tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu = Lợi nhuận sau thuế Doanh thu Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn dự án = Lợi nhuận