Luận văn Đánh giá tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Mục lục Lời mở đầu Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người, các sinh vật khác trên trái đất. Đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực, và là yếu tố hàng đầu vào rất quan trọng không thể thiếu đươc. Đất đai được sử dụng cho nhiều ngành kinh tế khác nhau và cho cả cuộc sống con người. Trên thế giới và đối với mỗi một quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên và nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên đất đai và và việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước một cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu quả cao là vấn đề vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn nhưng vô cùng quan trọng và quý giá đặc biệt đối với Thủ đô Hà Nội nói riêng. Để trở thành một thành phố hiện đại xanh sạch đẹp, sử dụng đất đai có hiệu quả cao trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho các ngành. Mục đích phát triển Thủ đô, dân cư, xây dựng các cụm Công nghiệp, dịch vụ- du lịch, hạ tầng cơ sở, đất nông - lâm nghiệp. Để chuyển đổi mục đích sử dụng cho mục đích nào đó tăng lên thì mục đích khác sẽ giảm đi bởi vì đất đai ở Thành phố Hà Nội có giới hạn về diện tích. Vì vậy việc bố trí sử dụng đất đai đáp ứng cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng có hiệu quả hơn, một cách hợp lý tạo điều kiện phát triển mọi mặt cho Thành phố là một vấn đề lớn và bức bách, đòi hỏi các nhà quản lý và người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích được giao, bên cạnh đó xác định mục tiêu sử dụng đất trong những năm tới. Để góp phần hoàn thiện hơn về việc sử dụng đất hợp lý, là một sinh viên thực tập tại Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội, em chọn đề tài: “Đánh giá tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn Thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp của chuyên ngành kinh tế và quản lý địa chính- Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội. Báo cáo đề tài ngoài phần đặt vấn đề và phần kết luận còn có những nội dung sau: Chương I: Cơ sở khoa học của việc sử dụng đất đai. Chương II: Thực trạng sử dụng đất đai Thành phố Hà Nội hiện nay. Chương III: Một số kiến nghị về tình hình sử dụng đất đối với các cơ quan quản lý cấp trên. Mục tiêu của đề tài này: Kiểm tra, đánh giá thực trạng tiềm năng đất, tình hình sử dụng đất theo kế hoạch và bên cạnh đó chỉ ra được phương án xây dựng đầu tư hợp lý, các loại đất theo các giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của Thành phố. Chương I Cơ sở khoa học của việc sử dụng đất I. Khái niệm và vai trò đất đai. 1. Khái niệm. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Về bản chất, đất đai là vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập, lâu đời do kết quả của quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành gồm: Đá, thực vật, động vật, khí hậu và thời gian. Do đất đai có vị trí đặc biệt trong đời sống kinh tế xã hội của mỗi con người và của mỗi quốc gia. Đất đai cùng với các điều kiện là một trong những cơ sở quan trọng để hình thành các vùng kinh tế của đất nước, của mỗi lãnh thổ quốc gia. Đất đai có vị trí cố định và tính giới hạn. Đất đai không thể sản sinh ra mà cùng thời gian đất đai có thể bị mất đi. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý là một trong những vấn đề mà mọi quốc gia đều quan tâm. ở Việt Nam việc quản lý đất đai đã được thực hiện ngay trong những ngày đầu giành được độc lập. Theo luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý gía, là tư liệu sản xuất, đặc biệt là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. 2.Vai trò đất đai trong đời sống kinh tế xã hội. đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia. Nói đến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ trong đó có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của mỗi quốc gia, xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện sống và sự sống của động thực vật và con người trên trái đất. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người.Thông qua các hoạt động khai thác đất đai như trồng trọt, chăn nuôi mà con người có thể làm ra những sản phẩm cần thiết phục vụ nhu cầu của con người. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có sự tồn tại của con người ngày nay, không có bất kỳ ngành sản xuất nào. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, công trình,công nghiệp, giao thông...Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp như gạch ngói, xi măng, gốm sứ...Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất. Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định, là thước đo nguồn lực giàu có của mỗi con người, của mỗi quốc gia, là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính thông qua sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và là nguồn lực cho các mục đích sản xuất và tiêu dùng. Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như từng vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu (môi trường) nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con người thông qua quá trình khai thác và sử dụng đất, con người đã tác động một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến môi trường sống của mình, làm biến đổi khí hậu đồng thời cũng không ngừng chinh phục được thiên nhiên giúp cho xã hội ngày càng phát triển. Đất đai có vị trí và vai trò khác nhau trong từng ngành kinh tế quốc dân.Trong ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất, làm nền móng để xây dựng các nhà máy, công xưởng, kho tàng, bến bãi, các công trình giao thông và các công trình khác đòi hỏi cần có sự cải tạo nó cho hoạt động sản xuất. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp, là sự phát triển các ngành khác nhau như xây dựng các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thái các khu dân cư, khu đô thị mới. Đồng thời với nó là sự phát triển ngày càng cao của hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu đi lại và sinh hoạt của dân cư. Những nhu cầu này ngày càng tăng làm cho nhu cầu về đất đai các ngành đó cũng tăng theo. Trong nông nghiệp, đất đai có vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai trong nông nghiệp vừa là tư liệu sản xuất vật chất vừa là đối tượng lao động. Đất đai không chỉ là chỗ ở, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, mọi tác động của con người đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Vì vậy, dù quá trình sản xuất nông nghiệp hay sản xuất kinh doanh các sản phẩm khác thì đều là quá trình khai thác hoặc quá trình sử dụng đất. Vì thế, không có đất đai thì các hoạt động khác đều không xảy ra. Vì đất đai có vị trí cố định, không di chuyển được, đất đai không thể sản sinh ra và bị giới hạn bởi vụng hành chính lãnh thổ, quốc gia và theo đặc tính của đất đai, tính hai mặt của đất đai được thể hiện có thể tái tạo nhưng không thể sản sinh ra đất đai. Bên cạnh đó, trong các yếu tố cấu thành môi trường: đất đai, nguồn nước, khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái... thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những biến đổi, những phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì ngày nay con người cũng là nguyên nhân gây nên rất lớn: lũ lụt do phá rừng, canh tác bất hợp lý, đắp sông ngăn đập... Tất cả những việc đó đều ảnh hưởng đến môi trường. Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai có vai trò không nhỏ trong việc bảo vệ môi trường, hệ sinh thái. Sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lý giúp cho đất đai tránh được xói mòn, bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao. Trong thời kỳ hiện nay, nước ta đang đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên đáp ứng cho các hoạt động và nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Các hoạt động nói trên làm thay đổi mục đích sử dụng đất đai mà trong khi đó đất là điều kiện quan trọng nhất của loài người. Bất kỳ một nước nào cũng nắm nắm lấy đất đai để hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của mình. Yêu cầu phải quản lý đất đai một cách đầy đủ và chặt chẽ, đảm bảo được sử dụng hợp lý, đầy đủ và có hiệu quả. Vì vậy phải tổng hợp đầy đủ các số liệu về đất đai, phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất đai, thông qua đó đánh giá hiệu quả sử dụng đất. Sử dụng đất đai hiệu quả và đúng pháp luật: Đất đai là cơ sở cần thiết cho việc phân bố các nguồn lực sản xuất nhằm sử dụng đầy đủ, hợp lý lực lượng sản xuất vào khai thác khả năng của đất đai. 3. Phân loại đất. Theo Điều 11 Luật Đất đai, toàn bộ đất được phân làm 6 loại. - Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản (kể cả các loại đất khác được đưa vào sản xuất nông nghiệp trong năm và đất đã có quy hoạch sử dụng vaò mục đích nông nghiệp). - Đất lâm nghiệp bao gồm đất có rừng đang dùng chủ yếu vào sản xuất hoặc nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp: đất có rừng tự nhiên, đất có rùng trồng và đất ươm cây giống lâm nghiệp. - Đất chuyên dùng: đất được sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp- lâm nghiệp, làm nhà ở gồm: đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi và mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất di tích lịch sử- văn hoá, đất quốc phòng an ninh, đất khai thác khoáng sản, đất làm nguyên vật liệu xây dựng, đất làm muối, đất nghĩa trang, nghĩa địa và đất chuyên dùng khác. - Đất khu dân cư nông thôn là đất phục vụ cho khu dân cư nông thôn: đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. - Đất đô thị là đất phục vụ ở đô thị. - Đất chưa sử dụng và sông suối, núi đá là toàn bộ diện tích đất các loại chưa sử dụng vào mục đích nào. Như vậy trong quá tình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Để đạt được sự quản lý và sử dụng đất đai tốt nhất, có hiệu quả nhất, tránh lãng phí đất đai có thể xảy ra thì vẫn phải thực hiện các yêu cầu sau. + Phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, của cả nước đã được phê duyệt đồng thời tuân thủ theo đúng pháp luật, phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn sử dụng đất và các điều kiện kinh tế- xã hội tự nhiên của mỗi địa phương, từng vùng. + Phù hợp trình độ phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương đối với từng loại đất đã được quy hoạch, tránh sử dụng đất không đúng khả năng của loại đất đã quy hoạch gây tốn kém, lãng phí đất đai. Để đảm bảo thuận lợi cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. Việc bố trí các công trình công cộng, khu giao thông, đất ở, hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật phải được bố trí vào các vị trí thuận lợi nhất phục vụ yêu cầu của người dân. + Sử dụng tiết kiệm đất đai, có hiệu quả đất đai. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó không thể di chuyển, sản sinh thêm được. Vì vậy phải sử dụng đất cần hết sức tiết kiệm, gây thất thoát phá huỷ đất đai.Đặc biệt hạn chế việc chuyển đổi mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang loại đất khác. Vì đất nông nghiệp đâu phải chỗ nào cũng tốt, cũng có thể sản xuất nông nghiệp được thuận lợi. Bên cạnh đó, cũng hạn chế việc chuyển đất lâm nghiệp sang loại đất khác đặc biệt là đất có rừng, tránh tình trạng phá huỷ rừng gây xói mòn đất đai. Phải chú ý đến cải tạo, bảo vệ môi trường. Khi sử dụng đất, ta cần bồi dưỡng, cải tạo môi trường trong sạch, nâng cao canh tác thâm canh đất đai, hướng sự phát triển bền vững của đất đai. II. Nội dung quản lý sử dụng đất 1. Nắm vững tình hình sử dụng đất đai a. Điều tra, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất - Để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả sử dụng cao thì cần nắm được toàn bộ vốn đất về số lượng, chất lượng đất đai. Từ đó phát hiện được năng lực sử dụng đất đai, tiêu chuẩn hoá các loại đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Điều tra, khảo sát là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đai. Thực hiện tốt công việc này giúp cho ta nắm được số lượng phân bố, cơ cấu, chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai. Việc điều tra, khảo sát đất đai tuỳ thuộc vào nội dung sử dụng của đất đai. Điều tra hiện trạng sử dụng đất được tiến hành theo quy định của pháp luật trên đơn vị của xã phường, thông qua đó biết được diện tích, hiện trạng phân bố sử dụng đất. Dựa trên tình hình sử dụng đất thông qua địa bạ xác định được vị trí, gianh giới, diện tích và mục đích sử dụng từng loại đất. Xác định chủ sử dụng đất là ai. Bên cạnh đó, trên cơ sở đăng ký biến động đất đai, thu thập xử lý các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế của đất: Thổ nhưỡng, thảm thực vật, khí tượng, thuỷ văn, địa chất. Vị trí của khu vực về điều kiện giao thông, vị trí thuận lợi sử dụng các công trình công cộng... từ đó phân bố đất đai sử dụng hiệu quả cao. - Phân hạng đất và đánh giá đất: Theo Nghị định 73/CP ngày 25/10/1993, Nhà nước quy định phân hạng đất theo 5 tiêu chuẩn sau: + Độ phì nhiêu của đất. + Vị trí của mảnh đất. + Địa hình. + Khí hậu. + Điều kiện tưới tiêu. Cây hàng năm: 6 hạng đất. Cây lâu năm: 5 hạng đất. Dựa trên hạng đất Nhà nước quy định để tính giá trị của đất, xác định được mức thuế của đất. Giá trị của đất đai được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và mang lại từ hoạt động đó đặc biệt là vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá trị cao nhất tại trung tâm kinh doanh của thành phố, càng ra xa trung tâm giá trị càng thấp. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao. Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, thu tiền cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi Nhà nước giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Là cơ sở cho quá trình cải cách chế độ sử dụng đất và thúc đẩy thị trường đất đai phát triển lành mạnh. b. Thống kê đất đai Là chế độ điều tra, tập hợp phân tích về số lượng, chất lượng đất. Tình trạng phân bố sử dụng đất và quyền sử dụng đất, cung cấp các nhiên liệu thống kê cho các cơ quan quản lý nhà đất. Là công tác quan trọng nhằm xác định, nắm vững được tình hình biến động đất đai trong các giai đoạn, các thời kỳ để cung cấp các thông tin cần thiết về biến động sử dụng đất đai, giúp công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cũng như công tác quản lý khác tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao. c. Đăng ký đất đai Là biện pháp có tính pháp luật mà Nhà nước dùng để xác định được quyển sở hữu, quyền sử dụng đất cũng như để tiến hành theo luật định việc xin phép cấp đất, giao đất, thẩm tra ghi sổ đăng ký và xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giúp cho Nhà nước nắm vững được quỹ đất đai, tình hình biến động về đất đai, từ đó làm cơ sở để phân bổ đất đai một cách hợp lý. Giúp cho việc chứng nhận quyền sử dụng đất đúng mục đích phân bố. Trên cơ sở đó, phát hiện được việc sử dụng đất đai sai trái trong quá trình sử dụng. Giúp Nhà nước nắm vững được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất đai của từng thành phần, từng ngành kinh tế. d. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Là chứng từ pháp lý xác định hợp pháp quyền sử dụng đất giữa Nhà nước với người được giao đất. Thông qua việc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền sử dụng đất của mình mà Nhà nước đã quy định: Chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi, góp vốn liên doanh. Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và phải đúng mục đích sử dụng được giao. Trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể yên tâm đầu tư thâm canh đất đai tạo cho hệ số sử dụng đất cao hơn, hiệu quả hơn. 2. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phân phối đất đai a. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch đất đai là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đất đai, các điểm dân cư. Quy hoạch đất đai có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước thể hiện đồng thời về kinh tế, kỹ thuật, pháp chế. Việc tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường. - Quy hoạch đất đai là loại văn bản có tính pháp lý cao nhất bắt buộc các đối tượng sử dụng phải tuân thủ, chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình. Do đó, Nhà nước có cơ sở để quản lý về đất đai và nhà ở, giải quyết các tranh chấp, vướng mắc của các đối tượng sử dụng. - Quy hoạch giúp Nhà nước kiểm soát mọi diễn biến về tình hình đất đai làm cơ sở để Nhà nước tiến hành giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đầu tư pháp triển sản xuất. Thông qua đó Nhà nước có thể dễ dàng kiểm tra, theo dõi tình hình sử dụng, xây dựng đất đai, ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích. - Quy hoạch đất đai tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp lý: Lợi ích là công cụ điều hoà các mâu thuẫn trong việc sử dụng đất đai, xây dựng nhà ở. Quy hoạch đất đai và nhà ở dựa trên sự phát triển hài hoà của cả cộng đồng, không vì mục đích riêng lẻ của cá nhân này mà làm ảnh hưởng đến mục đích của cá nhân khác, đẩy lùi sự phát triển của cả cộng đồng. Quy hoạch đất đai và nhà ở là một phương tiện đặc biệt được cấu thành bằng luật pháp để hướng việc sử dụng đất đai, xây dựng nhà ở vào các mục tiêu làm tăng lợi ích của cả cộng đồng. Trên cơ sở đất đai, nhà ở đã được phân hạng, Nhà nước bố trí sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho các đối tượng quản lý và sử dụng. Do đứng trên phương diện lợi ích tổng thể của cả cộng đồng nên việc bố trí sắp xếp này sẽ hợp lý hơn, mang lại hiệu quả cao hơn, sẽ sử dụng tiết kiệm được các yếu tố đất đai phù hợp với các điều kiện thực tế của các nguồn lực. Mặt khác, khi có quy hoạch đất đai và nhà ở, các đối tượng sử dụng, quản lý, sở hữu đất đai và nhà ở sẽ hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền trên mảnh đất của họ. Do đó, họ sẽ yên tâm đầu tư các phương tiện cần thiết để khai thác triệt để các lợi ích từ phần đất của mình dẫn đến hiệu quả sử dụng đất được nâng lên. Quy hoạch đất đai tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả các loại đất đai hợp lý. Thông qua công tác quy hoạch các thông tin về các loại đất đai được thu thập xử lý, tổng hợp và được thể hiện trên bản đồ quy hoạch. Những thông tin này có thể là loại đất, quy mô của các chủ sử dụng, mục đích sử dụng của từng thửa đất (quy hoạch đất đai cấp xã thể hiện rõ thông tin này). Từ đó cơ quan tài chính có thể dựa vào các thông tin này để tiến hành định giá đất, xác định mức thuế của từng hộ sử dụng phải nộp (vì thuế suất đối với từng mục đích sử dụng là khác nhau). b. Về giao đất Là việc Nhà nước đem quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước giao cho chủ sử dụng đất trong một niên hạn nhất định và chủ sử dụng đất phải thực hiện trả tiền hoặc không trả tiền tuỳ theo quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. Dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt để tiến hành giao đất. Dựa vào yêu cầu sử dụng đất đã được ghi trong luận chứng kinh tế kỹ thuật được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp duyệt, chấp thuận bằngvăn bản về địa điểm, diện tích hoặc đơn xin giao đất. Các tổ chức sử dụng đất được giao theo đúng mục đích, yêu cầu trong luận chứng kỹ thuật. c. Cho thuê đất Người có quyền sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định. Tạo điều kiện cho người có đất nhưng chưa hoặc không sử dụng đến đem cho thuê và sử dụng theo đúng mục đích được giao. d. Về chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng. Mặt khác, tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được điều chỉnh kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán, kinh doanh đất đai. Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn kinh doanh quyền sử dụng đất. e. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đất đai đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển. Đối tượng được đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm: Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách nhà nước. Ngoài ra, còn một số trường hợp khi bị thu hồi đất tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưởng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới. Với quỹ đất có hạn trong khi xã hội ngày càng phát triển với tốc độ cao, nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, bên cạnh đó tình hình sử dụng đất còn thiếu hiệu quả chưa theo đúng quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước và thực trạng của việc đền bù đất khi thu hồi để giao đất sử dụng vào mục đích khác. Ta nhận thấy công tác đền bù đất chính là giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả theo đúng yêu cầu và quan điểm của Đảng và Nhà nước. Nó góp phần làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng và tăng hiệu quả sử dụng đất. Với quan điểm đền bù đất theo đúng quy hoạch tổng thể của Nhà nước và kế hoạch của từng dự án được phê duyệt từ đó đảm bảo sử dụng quỹ đất đai hợp lý, hiệu quả tạo điều kiện tăng trưởng kinh tế, người dân ổn định sản xuất, mở rộng quỹ đất canh tác, giảm diện tích chưa sử dụng đến mức thấp nhất. Trường hợp đất bị thu hồi được quy định ở điều 26 Luật Đất đai năm1993. Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp: - Tổ chức, cá nhân bị giải thể, phá sản hoặc chuyển đi nơi khác. - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. - Đất không sử dụng trong 12 tháng liền. - Người sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ của Nhà nước. - Đất sử dụng không đúng mục đích. - Đất được giao không đúng thẩm quyền. Đất công ích được quy định trong Điều 45- Luật đất đai năm 1993 như sau: Mỗi xã (phường, thị trấn) được để lại khôngquá 5% quỹ đất nông nghiệp của địa phương để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương. Trên cơ sở quỹ đất này mà thực hiện đền bù đất cho người bị thu hồi trên nguyên tắc đền bù đất đúng bằng diện tích đất bị thu hồi, đúng hạng đất, loại đất, mục đích sử dụng và tương ứng với giá trị ban đầu của đất thì tuỳ theo loại đất mà thu thêm tiền sử dụng đất hoặc không thu thêm tiền sử dụng đất phần dư ra. Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy, việc đền bù đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. Quỹ đất của chúng ta là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng nhất là quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế. Do đó, khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có. Thu hồi đất và thực hiện đền bù sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Dựa trên nguyên tắc đất sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP của Chính Phủ thì khi Nhà nước thu hồi đất mới được đền bù đất. Như vậy, đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nước có thể lấy lại phần đất đó mà không cần bồi thường thiệt hại. Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng đất đa