Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá/định giá tài sản

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá/định giá tài sản Nguyễn Duy Thiện T. phòng CSTH - Cục Quản lý giá Néi dung I- Giới thiệu về hoạt động thẩm định giá/định giá tài sản Bản chất Đặc trưng Vai trò Quốc tế, khu vực, quốc gia II- Hệ thống TCTĐG Việt Nam (đã ban hành) 1 - Giá trị thị trường 2- Giá trị phi thị trường 3- Quy trình TĐG 4- Báo cáo, chứng thư TĐG 5 - Dự kiến III- Ba phương pháp thẩm định giá chính Phương pháp so sánh giá bán Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập IV- Kinh nghiệm trong công tác TĐG một số nước Phần I: 1. Bản chất và đặc trưng của hoạt động thẩm định giá trị tài sản Bản chất của hoạt động định giá trị tài sản là gì? IVSC: là sự ước tính giá trị tài sản Là một hoạt động hay quá trình phát triển ý tưởng đi đến giá trị của tài sản (TCTĐG Hoa kỳ) 05 Đặc trưng của hoạt động TĐG: 1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình TS/hh nhất định 2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng 3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn trong quá trình đó 5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo riêng 2.Vì sao thẩm định giá trị tài sản là một nghề chuyên môn cho xã hội?Xuất phát từ: Tầm quan trọng của dịch vụ xác định đúng đắn giá trị tài sản đối với cộng đồng và với cá nhân vì: - Giá cả là tín hiệu cho các quyết định đầu tư, sản xuất, phân phối, tiêu dùng… - Xác định đúng giá cả thị trường sẽ: + Bảo đảm nguyên tắc hiệu quả sản xuất tối ưu (Pareto efficiency - sự giàu lên của người này không làm người khác nghèo đi + Ngăn ngừa tham nhũng qua giá (PMU 18…) + Cổ phân hóa DNNN + Giao dịch dân sự Yêu cầu cao về đạo đức nghề nghiệp và tiêu chuẩn chuyên môn Có những kiến thức và kỹ năng riêng biệt về kinh tế học, luật học, toán học, quy hoạch, xây dựng, kiến trúc, môi trường liên quan đến công việc… Hiệu quả Pareto A B Vung II Vùng I Vùng III Vùng IV Vùng I: cả A & B nghèo đi Vùng II: A giàu lên, B nghèo đi Vùng III: B giàu lên, A nghèo đi Vùng IV: A & B đều giàu lên Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1981: Viện thẩm định giá Hoa kỳ cùng một số quốc gia thành lập Ủy ban IVSC 1984: những TCTĐG đầu tiên ban hành 1985: UN công nhận là TCTĐG quốc tế Đến nay: 50 quốc gia thành viên chính thức IVSC là tổ chức phi chính phủ là thành viên của UN Việt Nam: quan sát viên Kết cấu của IVS 04 tiêu chuẩn: Giá trị thị trường Giá trị Phi thị trường TĐG phục vụ báo cáo tài chính TĐG phục vụ thế chấp vay nợ, cầm cố Mỗi tiêu chuẩn kèm theo : Áp dụng tiêu chuẩn Hướng dẫn thực hành Giải thích thuật ngữ Quan trọng nhất: 02 tiêu chuẩn đầu tiên TC thẩm định giá khu vực Hình thành các khối liên kết kinh tế các nước khu vực Tương ứng có các tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực EU- TECOVA ASEAN NAFTA MECOSUE Các nước khối ASEAN ASEAN Block: 10 quốc gia, dân số 530 triệu, là thị trường thứ 4 thế giới sau Hoa kỳ, EU-25, Nhật Bản GDP (2002): 600 tỷ, chiếm 3% GDP tòan cầu Giá trị thương mại chiếm 4,5% thương mại tòan cầu 1/1992 Hội nghị Cao chính thức thành lập khối mậu dịch tự do AFTA Nội dung AFTA: Cắt, giảm thuế NK còn 0-5% vào 2006 Hủy bỏ hàng rào phi thuế 2020 vision: EU block TC thẩm định giá các nước khối ASEAN Đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Hình thành thị trường tài chính, BĐS khu vực Tc ASEAN thừa nhận những nguyên tắc, khaí niệm, nội dung của TCQT Gồm 20 tiêu chuẩn (xem tài liệu) TC thẩm định giá Singapo Là thành viên Là quốc gia đi trước nghề thẩm định giá 1964 xây dựng tiêu chuẩn Hệ thống 9 tiêu chuẩn: TC 1: Giá trị thị trường TC 2: Giá trị Phi thị trường TC 3: Các phương pháp thẩm định giá TC 4: Điều kiện ký hợp đồng TĐG và những khả năng xung đột lợi ích TC 5: Mục đích thẩm định giá TC 6: Khảo sát hiện trường tài sản TC 7: Báo cáo thẩm định giá TC 8: Tái thẩm định giá TC 9: Những điều kiện hạn chế So sánh tiêu chuẩn thẩm định giá VN- ASEAN-TG Giống: Mục tiêu: chuẩn hóa hoạt động hành nghề, cung cấp dịch vụ mang tính chuyên nghiệp cho khách hàng (khu vực tư-khu vực công) 2 loại tiêu chuẩn: tổng quát, cụ thể TC khu vực kế thừa Tc thế giới; TC quốc gia kế thừa TC thế giới và khu vực. Khác: Thẩm quyền ban hành Kết cấu Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam A. Nghề thẩm định giá Việt Nam Hiện tại Tương lai Thẩm định giá: - Quá khứ: cải cách giá 1986-2006- Hiện trạng và tương lai Thẩm định giá trị tài sản - Tư vấn, thị trường Định giá hàng hóa dịch vụ độc quyền Đinh giá đất – CP/UBND tỉnh/pt Thẩm định giá mang tính chất , tư vấn chuyên nghiệp: hiện trạng 2002-2009 44 công ty kế tóan, kiểm tóan, 5 công ty nước ngoài 25 trung tâm thuộc tỉnh Hai trung tâm thộc Bộ 45/108 ngàn tỷ đồng = 42% 35/108 ngàn tỷ đ = 32% 26/108 ngàn tỷ đồng = 26% 12 Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản của Việt Nam  TC 01: giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá TC 02: giá trị Phi-thị trường làm cơ sở thẩm định giá TC 03: Quy tắc hành nghề TC 04: Báo cáo, hồ sơ chứng thư TĐG TC 05: Quy trình TĐG TC 06: các nguyên lý kinh tế chi phối 12 Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản (tiếp) TC 07: Phương pháp so sánh TC 08: Phương pháp chi phí TC 09: Phương pháp thu nhập TC 10: Phương pháp lợi nhuận TC 11: Phương pháp thặng dư TC 12: Phân loại tài sản TC 01: Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá(Q§ 24 ngµy 18/4/2005 cña Bé tr­ëng BTC) Giá trị Giá cả Giá trị: K. MAX – Hao phí lao động xã hội cần thiết kết tinh trong hàng hóa Tiền tệ: vật ngang giá chung: đẩy hàng đi trong lưu thông Giá cả: số lượng tiền tệ = mức giá 3 Chức năng của giá cả: Thước đo giá trị Phương tiện thanh tóan Phân phối lợi ích (!!!?) Giá trị: K. MAX – Hao phí lao động xã hội cần thiết kết tinh trong hàng hóa Tiền tệ: vật ngang giá chung: đẩy hàng đi trong lưu thông Giá cả: số lượng tiền tệ = mức giá Nhược điểm của khái niệm: Giá trị Mức giá ước tính Có khả năng lớn nhất Của tài sản sẽ được thỏa thuận trên thị trường, giữa: Người mua sẵn sàng mua Người bán sẵn sàng bán Giao dịch độc lập Hành động khôn ngoan Không bị ép buộc Giá trị, giá cả Giá trị: IVSC Tổng số tiền ước tính Của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường Người mua sẵn sàng mua Người bán sẵn sàng bán Giao dịch độc lập Hành động khôn ngoan Không bị ép buộc Nhược điểm Giá trị: K. MAX – Hao phí lao động xã hội cần thiết kết tinh trong hàng hóa Chi phí Lao động kết tinh trong hàng hóa C (C1 + C2) + V + m Chi phí lao động xã hội cần thiết # hao phí lao động cá biệt Ưu điểm: đơn giản, dễ tính toán Nhược: không tính yếu tố thị trường, tương lai Khái niệm về giá trị hàng hóa giá Thời gian Giá trị t/s của người bán Giá trị tài sản của người mua A S X Y B T U t1 t2 t3 Một số vấn đề liên quan đến khaí niệm giá trị thị trường Mức giá/giá giới hạn (trên/dưới) Tại một thời điểm nhất định – Vì sao Hành vi người mua: tối đa hóa thặng dư tiêu dùng >> tối thiểu hóa chi phí bỏ ra (giá mua) (khi thu nhập cố định) Hành vi người bán: tối đa hóa thặng dư sản xuất >>> tối đa hóa lợi nhuận, giá bán Ước tính mức giá có khả năng (có xác xuất) lớn nhất sẽ được mua bán (khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận) Ước lượng điểm/khỏang Phân bố xác xuất giá người mua (phân bố chuẩn – vì sao) Phân bố xác xuất giá người bán Kích thước mẫu, chất lượng mẫu Bản chất thẩm định giá: tìm ra giá có khả năng lớn nhất Một số vấn đề liên quan đến khaí niệm giá trị thị trường Thị trường: số đông người bán, người mua Hành vi mua bán: công khai, độc lập Giả thiết: mỗi hoạt động mua bán là một phép thử Giá mua bán là một biến cố: ngẫu nhiên, độc lập P ( giá tài sản = x đ) = 99,5% Một số vấn đề liên quan giá trị thị trường: ước lượng mức giá có xác xuất xảy ra cao nhất Mức giá Mức giá cần thẩm định (khả năng xảy ra lớn nhất) Giá trị trung bình (kỳ vọng) Xác suất Chức năng phân phối lợi ích qua giá cả thặng dư người mua Giá cả thặng dư người bán cung Giá thị trường cầu Những nguyên tắc kinh tế chi phối thẩm định giá Sử dụng tốt nhất,tối ưu mang lại giá trị cao nhất cho tài sản (ĐK tự nhiên, pháp lý cho phép): K/n: là việc sử dụng hợp pháp, hợp lý trong điều kiện tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép mang lại giá trị cao nhất cho tài sản 2 bước phân tích : a. đất như trống b. Công trình trên đất Thay thế: người mua tiềm năng sẽ không trả giá cao hơn mức chi phí cần bỏ ra để có tài sản tương tự (công dụng, tính năng…) Cung-cầu: giá trị thị trường tài sản là kết quả tương tác giữa cung và cầu. Thay đổi (các yếu tố XH, KT, Ctrị, Tự nhiên trên thị trường) không ngừng tác động vào giá trị tài sản (Thời gian có hiệu lực của chứng thư TĐG). Kỳ vọng (dự báo): nguyên tắc này nói lên giá trị tài sản được tạo thành từ những lợi ích dự báo trong tương lai. Chi phí cơ hội: từ bỏ/đánh đổi (đầu tư) Cạnh tranh: lợi nhuận nuôi dưỡng cạnh tranh. Đóng góp: giá trị máy, thiết bị, bộ phận tài sản đóng góp trong tòan bộ giá trị tống tài sản DN TC số 02: Giá trị phi thị trường là cơ sở cho thẩm định giá tài sản Không đáp ứng định nghĩa về giá trị thị trường Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường Loại tài sản riêng biệt: chuyên dùng, đặc chủng, thiết kế đặc biệt Mục đích thẩm định giá riêng biệt: tính thuế, bảo hiểm, bắt buộc bán, đền bù So sánh Giá trị thị trường- giá trị phi thị trườnglàm cơ sở thẩm định giá tài sản Thị trường Vs. Phi thị trường  TC 05: Quy trình thẩm định giá - Các bước đi cần thiết, phải làm để đi tới một báo cáo thẩm định giá đúng đắn Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm định giá? Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp (vì sao) Nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định. Nâng cao lòng tin của công chúng. Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Những Yêu cầu đặt ra đối với Tiêu chuẩn Quy trình thẩm định giá (05) Tính thống nhất trong hệ thống Tiêu chuẩn TĐGVN Tính bao quát: Mọi loại hình tài sản 5 phương pháp TĐG Phù hợp thông lệ các nước 06 bước quy trình thẩm định giáQuá trình thẩm định giá trị tài sản cần phải lập kế hoạch và phân bước dựa trên những hiểu biết thực tế và đánh giá phù hợp.  Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng, tài sản thẩm định giá.  Bước 2: Xây dựng kế hoạch.  Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin   Bước 4: phân tích thông tin.  Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm định giá. Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng thẩm định giá và loại hình giá trị Làm rõ: Khách hàng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá của khách hàng: cổ phần hoá, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu… Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá ( lưu ý: NSNN là bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định. Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. Những xung đột lợi ích có thể xảy ra. Thời điểm thẩm định giá (Bước 1 là bước điều tra sơ bộ khách hàng, trước khi GĐDN và thẩm định viên quyết định có nhận tiến hành TĐG hay từ chối) Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách hàng Vì sao phải xác định khách hàng là ai? Trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với GĐDN & TĐV khi hành nghề Mục đích thẩm định giá trị của khách hàng: cách thức khách hàng sẽ khai thác thông tin được cung cấp về giá trị tài sản vì mục đích gì? Tài sản của ai? Thông tin về giá trị tài sản của ai Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của TĐV và GĐ DN Bên thứ 3 liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định giá làm căn cứ Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về: Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định. Quyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định. Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng ý (bằng văn bản) của khách hàng. (ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight) Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 (mục đích TĐG của khách hjàng, bản chất tài sản)Kế hoạch TĐG phụ thuộc 3 yếu tố:- Phạm vi công việc- Mục địch khách hàng- Loại tài sản a.    Xác định nguồn dữ liÖu liªn quan, bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy, được kiểm chứng Xây dựng tiến độ: Thu thập số liệu, xác định nguồn Khảo sát thực địa Làm việc với các cơ quan liên quan Nghiên cứu, tính toán, phân tích Viết báo cáo sơ bộ Hoàn chỉnh báo cáo c.      Dự trù kinh phí (mỗi bước). d.      Ph©n c«ng nh©n sù – ph©n chia trách nhiệm cá nh©n cho c¸c b­íc (hình thành nhóm công tác). e.     иnh gi¸ rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rñi ro cã thÓ xảy ra. Bước 3:  Khảo sát thực địa, thu thập thông tin.Trong bước này phải kiểm tra lại những thông số cơ bản liên quan đến đối tượng thẩm định giá như đặc điểm tự nhiên của bất động sản, quyền sở hữu, quyền và các lợi ích liên quan. Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí… Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: tiến hành so sánh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch v.v.. Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản, sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực địa? - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? (Singapo: trong chừng mực quan sát được…) Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan đến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản. Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? Bước 3.1 Khảo sát thực địa Một nội dung bắt buộc trong quy trình Người khảo sát: TĐV, trợ lý Đối với BĐS: khảo sát, thu thập số liệu về Vị trí BĐS So sánh vị trí trên bản đồ. Chi tiết bên trong, bên ngoài BĐS bao gåm: Mặt bằng, Tổng diện tích sinh hoạt; khung cảnh xung quanh, Cơ sở hạn tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện), loại hình kiến trúc, tình trạng duy tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang: hợp đồng, bản vẽ, nhà thầu Đặc điểm pháp lý của BĐS (quyền tài sản) Tinh pháp lý của BĐS khi tham gia giao dịch dân sự Tài sản thực Tái sản vật chất Quyền sử dụng tòan bộ/một phần Thực tế BĐS của VN B) MM TB, dây chuyền công nghệ : Tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất ) Quy mô, kích thước của TS cần thẩm định giá + Hồ sơ thể hiện vị tri pháp lý của tài sản Phân tích thị trường (tc 05 đã nói rõ) Tác dụng của Phân tích thị trường: Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thông tin về chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh và mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (Xem TC 05) Bước 4: phân tích thông tin1. Phân tích thị trường2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản(ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính phổ biến thị trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản) Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá- Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn.- TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫnPhương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định. Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp Phương pháp chi phí Phương pháp vốn hoá dòng thu nhập Phương pháp loại trừ (Residual). Phương pháp tài sản. Phân tích mức độ phù hợp hay không phù hợp của Ph/ph lựa chọn với Đặc điểm tài sản Mục đích TĐG TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn  tìm ra giá trị cuối cùng tài sản Áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá cho cùng một tài sản Bình quân quyền số Khoa học và nghệ thuật Phương pháp so sánh trực tiếp 3-5 tài sản tương tự Xác định các yếu tố so sánh Lập bảng các yếu tố so sánh Hệ số điều chỉnh BQ quyền số Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá. Những nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) TC 04: Báo cáo, hồ sơ, chứng thư TĐG Báo cáo: văn bản do TĐV lập, nêu rõ ý kiến chính thức về quá trình, mức giá thẩm định 12 nội dung phải thể hiện trong BC thẩm định giá (xem TC 04)-không kể phụ lục Hồ sơ: mọi tài liệu liên quan đến quá trình thẩm định giá do TĐV thu thập, phân loại, sử dụng, lưu trữ trong quá trình thực hành - Mục tiêu hồ sơ: đọc-hiểu 04 mục đích hồ sơ Nội dung hồ sơ Chứng thư: K/n: văn bản do DN, tổ chức TĐG lập, công bố cho khách hàng Mục đích: Thời hạn hiệu lực (?) Phương pháp thu nhập Khái niệm: là Ph/ Pháp TĐG dựa trên chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai từ khai thác tài sản trở thành giá trị vốn hiện tại của tài sản Đối tượng áp dụng: tài sản mang lại thu nhập hàng năm Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Đối tượng áp dụng: tài sản sinh lợi xét trong 01 năm V = Thu nhập ròng / tỷ lệ vốn hóa Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập Vốn hóa trực tiếp Page 39 Cửa hàng bán thuốc tây Vốn hóa trực tiếp Page 39 $2,015,000 $1,820,000 $2,100,000 $1,700,000 $158,000 $146,000 $160,000 $141,000 Giá bán Tỷ lệ vốn hóa Thu nhập ròng 01 năm A B 14,500 SF 11,500 SF Cửa hàng thuốc tây Market Data 1 2 3 4 # 0.0784 0.0802 0.0762 0.0829 $150,000 0.08 = $1,875,000 Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập Khái niện: là phương pháp sử dụng kỹ thuật chuyển đổi hay đảo ngược dòng thu nhập dự tính trong tương lai để ước tính giá trị tài sản tạo ra thu nhập. Công thức (xem tài liệu) Example: Yield Capitalization Vốn hóa thu nhập-  phương pháp chiết khấu dòng tiền Page 40 The NOI 1. Nếu thu nhập ròng từ tài sản là $150,000 đôla mỗi năm, trong 5 năm liên tục và tỷ lệ vốn hóa là 10% (qua khảo sát điều tra thị trường) thì giá trị hiện tại cộng dồn của dòng thu nhập là bao nhiêu? 1 150,000 x Σ ------- = $568,618.02 (1+0.10) 5 $568,618.02 là giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong năm năm Vốn hóa thu nhập Page 40 2. Nếu hết năm thứ 5 tài sản được bán với giá 2,1 triệu USD thì giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá của tài sản này là bao nhiêu? (giả định tỷ lệ vốn hóa vẫn 10%)? $ 2,100,000 x 1/(1+0.1) 5 = $ 1,303,934.78 $ 1,303,934.78 là giá trị hiện tại của tài sản 3. Mức giá chỉ dẫn của tài sản là $ 568,618.02 + $ 1,303,934.78 = $ 1,872,552.80 Vốn hóa thu nhập Page 40 Mối quan hệ của phương pháp với Nguyên lý sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản Nguyên lý kỳ vọng và thay đổi dự báo thu nhập, chi phí trong 5 năm Những biến đổi, rủi do có thể xảy ra Nguyên lý cung và cầu vốn hóa thu nhập Page 41 Page 42