Giáo trình Định giá tài sản - Phần 2

á thông th−ờng là những tài sản có giá trị lớn, yêu cầu thẩm định viên phải thận trọng, tỷ mỷ và chính xác khi hành nghề. Công tác thẩm định không phải là một công việc mang tính nghiệp d−, một công việc tài tử mà là một nghề nghiệp có sự đòi hỏi cao về mặt chuyên môn. Đòi hỏi nhà thẩm định phải am hiểu các kiến thức về kinh tế, thị tr−ờng, về kỹ thuật, pháp luật... Quy định trách nhiệm về mặt chuyên môn đòi hỏi anh ta bắt buộc phải hiểu biết những vấn đề đó, chứ không đơn thuần là có những kiến thức đó. Không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn cũng là một yêu cầu của trách nhiệm chuyên môn. Đây là yêu cầu phổ biến trong luật ở các n−ớc có nghề thẩm định giá phát triển. Tại n−ớc Anh, yêu cầu nâng cao trình độ chuyên môn là một tiêu chuẩn để trở thành thẩm định viên. Yêu cầu này cũng đ−ợc quy định thành luật ở Ba Lan. Nguyên tắc giữ bí mật những số liệu, thông tin khi hành nghề, một mặt nhằm cho phép nhà thẩm định có quyền khai thác các thông tin liên quan về: quy hoạch đô thị, các bản đồ, biểu thuế, hợp đồng, quyết định hành chính... khi hành nghề. Mặt khác, là nhằm làm tăng thêm trách nhiệm của thẩm định viên, vì từ nay anh ta không thể biện minh cho sự yếu kém của mình bằng cách nói rằng không có các thông tin cần thiết - tạo ra sự minh bạch trong lĩnh vực thẩm định giá. Luật pháp các n−ớc cũng quy định thẩm định viên phải có trách nhiệm giữ bí mất các thông tin có đ−ợc, sử dụng thông tin đúng mục đích thẩm định và không đ−ợc tiết lộ cho ng−ời thứ ba. Một khi thông tin bị tiết lộ thì thẩm định viên đ. vi phạm trách nhiệm chuyên môn. Những hình thức kỷ luật th−ờng đ−ợc áp dụng đối với thẩm định viên vi phạm trách nhiệm chuyên môn là: - Khiển trách. - Cảnh cáo. - Đình chỉ hành nghề từ 6 tháng đến 12 tháng. - Đình chỉ hành nghề tới khi có quyết định mới. - Thu hồi giấy phép hành nghề. 2. Quy định về trách nhiệm dân sự đối với thẩm định viên: Việc quy định trách nhiệm về mặt chuyên môn cũng là nhằm ngăn ngừa những thiệt hại về mặt vật chất có thể xảy ra đối với khách hàng. Tuy nhiên, khi xảy ra thiệt 126 hại thì lại nảy sinh một loại trách nhiệm mới đó là trách nhiệm dân sự. Tại các n−ớc có thị tr−ờng bất động sản phát triển, các quy định về trách nhiệm dân sự đối với các thẩm định viên đ−ợc đặc biệt coi trọng nhằm bảo vệ các khách hàng tiềm năng. Trách nhiệm dân sự phân biệt với trách nhiệm chuyên môn ở chỗ trách nhiệm dân sự liên quan đến thiệt hại vật chất đối với khách hàng, khi nhà thẩm định không tiến hành thẩm định hoặc tiến hành thẩm định với những sai sót, yếu kém. Một điểm phân biệt nữa giữa trách nhiệm chuyên môn và trách nhiệm dân sự là ở chỗ trách nhiệm dân sự nảy sinh khi xảy ra thiệt hại vật chất, còn trách nhiệm chuyên môn nảy sinh mà không cần tính tới đ. xảy ra thiệt hại vật chất hay không. Một đặc điểm nữa là trách nhiệm dân sự của thẩm định viên về tổn thất tài sản chỉ đặt ra khi tổn thất đó là kết quả của những tình huống trong đó thẩm định viên chịu trách nhiệm. Trong phần lớn tr−ờng hợp, điều này xảy ra khi thẩm định viên bị cáo buộc hay có bằng chứng cáo buộc rõ ràng. Trách nhiệm chuyên môn không phụ thuộc và việc thẩm định viên có bị cáo buộc vi phạm quy định trong hành nghề hay không. Mặt khác, có những tình huống vi phạm trách nhiệm chuyên môn ảnh h−ởng tới trách nhiệm dân sự. Công việc thẩm định giá th−ờng liên quan đến tài sản có giá trị lớn, do đó những thiệt hại nếu có cũng sẽ lớn. Hơn nữa ngoài thiệt hại gây ra cho khách hàng trực tiếp còn có thể gây ra cho bên thứ ba. Ví dụ: ngân hàng cho vay tiền dựa trên báo cáo thẩm định sai lệch về giá trị tài sản thế chấp của ng−ời xin vay. 3. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý: Trách nhiệm pháp lý của thẩm định viên là một dạng quan trọng của trách nhiệm chuyên môn vì trong quá trình thực thi công việc, thẩm định viên tiếp xúc với những tài sản có giá trị lớn, do đó thiệt hại gây ra cho khách hàng nếu có cũng lớn. Vì vậy, sẽ rất quan trọng trong duy trì uy tín nghề nghiệp cho thẩm định viên trong tr−ờng hợp công luận không có những thông tin chính xác về công việc thẩm định. Theo quy định của Pháp luật, báo cáo thẩm định mang ý nghĩa đặc bịêt quan trọng vì đó là cơ sở duy nhất đánh giá giá trị tài sản, dù đó là loại tài sản sở hữu Nhà n−ớc, liên doanh hay sở hữu t− nhân. Trách nhiệm pháp lý là công cụ bổ sung, nhằm nâng cao hiệu lực của luật dân sự và luật hành chính đối với các hoạt động kinh tế, đồng thời cũng là một bộ phận bổ sung vào Luật kinh doanh, nhằm đảm bảo quyền lợi ngang bằng của các bên tham gia kinh doanh. Vai trò của loại hình trách nhiệm này cũng rất quan trọng trong những tình huống mà thẩm định viên không bị ràng buộc bởi trách nhiệm dân sự. Một nguyên nhân khác của áp dụng trách nhiệm pháp lý liên quan đến những tr−ờng hợp thẩm định viên không đ−ợc bảo hiểm. Những quy định trong luật dân sự không bảo vệ đầy đủ quyền lợi của khách hàng về những thiệt hại vật chất trong tr−ờng hợp thẩm định viên không có khả năng bồi th−ờng vì anh ta không mua bảo hiểm. 127 Trách nhiệm chuyên môn bao gồm những quy định đình chỉ hay thu hồi giấy phép hành nghề của thẩm định viên. Những quy đình này nhằm ngăn ngừa thẩm định viên có thể gây ra những thiệt hại vật chất cho khách hàng, nh−ng chúng ch−a đủ độ nghiêm khắc cần thiết một khi thẩm định viên vi phạm luật hình sự. Vì vậy, vấn đề quan trọng ghi nhớ là trong khi trách nhiệm chuyên môn, trách nhiệm dân sự quy định thái độ xử lý thẩm định viên khi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm pháp lý không chỉ chế tài những hành vi trực tiếp vi phạm pháp luật của thẩm định viên, mà cả những hành vi trợ giúp, đồng lo., khuyến khích cho hoạt động này. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý còn nhằm điều chỉnh các hành vi: - Gian dối, lừa gạt khách hàng làm ảnh h−ởng đến lợi ích chính đáng mang lại từ tài sản của khách hàng. Ví dụ, một khách hàng bán tài sản của mình căn cứ vào báo cáo thẩm định với giá thấp hơn với giá trị thực. Một thẩm định viên cố tình hạ thấp giá trị tài sản của khách hàng là đ. vi phạm trách nhiệm pháp lý. - Cố tình thẩm định giá trị tài sản cao hơn giá trị thực nhằm vay vốn ngân hàng hoặc bảo hiểm thiệt hại. Báo cáo thẩm định là căn cứ ngân hàng tiến hành cho vay. Nếu báo cáo thẩm định cố tình đánh giá giá trị tài sản thế chấp cao hơn giá trị thực sẽ dẫn đến hậu quả ngân hàng cho vay và cho nợ không có khả năng hoàn trả số tiền vay. Đáng tiếc là những tr−ờng hợp vi phạm nh− vậy không phải là hiếm. Hành vi cố tình đánh giá không đúng giá trị tài sản nh− trên đ. làm h− hỏng chức năng vốn có của hệ thống ngân hàng, làm giảm lòng tin của dân chúng, làm xấu đi môi tr−ờng kinh doanh, suy yếu nền kinh tế. - Báo cáo thẩm định do thẩm định viên chuẩn bị là một tài liệu mang ý nghĩa pháp lý khách quan vì nó là cơ sở để xác định giá trị thị tr−ờng của tài sản, là cơ sở để đ−a ra các quyết định đầu t− quan trọng. Vì vậy, các chế tài về mặt pháp lý sẽ là cần thiết nếu thẩm định viên hay khách hàng đ−a vào trong báo cáo thẩm định những thông tin sai lệch, cố tình đ−a ra những lời t− vấn sai làm, dẫn đến thua lỗ cho nhà đầu t−. - Thẩm định viên đ−a ra những thông tin thiếu sót hay sai trái về tình trạng pháp lý, hiện trạng kỹ thuật của tài sản làm căn cứ định giá. Khi thẩm định viên tiến hành tính toán, thẩm định theo những ph−ơng pháp không phù hợp với những nguyên tắc cơ bản đ. đ−ợc thừa nhận một cách phổ biến. - Các thẩm định viên cũng có thể đ−ợc toà án mời ra làm chứng với t− cách chuyên môn nhằm giải quyết các vụ tranh chấp có liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản. Trên đây là một số nội dung liên quan đến trách nhiệm chuyên môn, dân sự và pháp lý khi đánh giá hành động của thẩm định viên. Nói chung, trên thế giới thẩm định viên ít vi phạm những quy định trên. Đó là kết quả ngăn ngừa cũng nh− quy định chi tiết của pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá. Mục đích của những quy định này là làm minh bạch môi tr−ờng thẩm định, cung cấp những chỉ dẫn, tiêu chuẩn rõ ràng để bảo đảm rằng thẩm định viên không vi phạm pháp luật. 128 iii. Quá trình phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam. 1. Giai đoạn tr−ớc năm 1986: Theo một số công trình nghiên cứu gần đây, hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam đ. xuất hiện khá sớm - d−ới thời phong kiến. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá lúc này còn đơn giản, diễn ra trong phạm vi hẹp, không th−ờng xuyên. Đối t−ợng đ−ợc thẩm định là thổ canh, thổ c− cùng với nhà, cây lâu năm trên thổ c− đó. Lúc này thẩm định giá chỉ là hoạt động phụ trợ kèm theo trong hoạt động môi giới, mua bán, chuyển nh−ợng đất đai giữa các quan lại với các chủ điền hoặc giữa các chủ điền với nhau. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 cho đến khi giải phóng hoàn toàn miền Nam thống nhất đất n−ớc cho đến tr−ớc Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986, chúng ta chủ tr−ơng xây dựng và phát triển cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Trong giai đoạn này, đất đai là loại t− liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, không đ−ợc phép trao đổi mua bán, nên nó chỉ có giá trị sử dụng mà không có giá trị, do đó không có giá cả. Đất đai không phải là hàng hoá. Các t− liệu sản xuất chủ yếu khác nh−: nhà x−ởng, máy móc, thiết bị, kể cả thiết bị toàn bộ, dây chuyển sản xuất... cũng đ−ợc xem là loại hàng hoá đặc biệt không đ−ợc trao đổi trên thị tr−ờng. Nguyên tắc, ph−ơng pháp hình thành giá tài sản đ. không tính đến các yếu tố thị tr−ờng là cung cầu, không tính đến các yếu tố tác động của giá cả thị tr−ờng thế giới và giá cả thị tr−ờng trong n−ớc, thậm chí ch−a tính đúng và đủ chi phí sản xuất ra tài sản. Hệ thống giá giữ ổn định trong nhiều năm. Bộ máy thực hiện: Để hình thành hệ thống giá t− liệu sản xuất và t− liệu tiêu dùng trong nền kinh tế quốc dân, với một khối l−ợng công việc đồ sộ đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, Nhà n−ớc Việt Nam đ. xây dựng ngành vật t− lớn mạnh từ trung −ơng đến cơ sở, từ Uỷ ban vật giá Nhà n−ớc tới địa ph−ơng là Uỷ ban Vật giá các tỉnh, thành phố và các tổ chức t−ơng ứng ở các Quận, Huyện nhằm thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà n−ớc về giá cả. Tóm lại, trong giai đoạn này một bộ phận lớn tài sản trong nền kinh tế, chủ yếu là bất động sản không đ−ợc xem là hàng hoá, khái niệm giá cả chỉ có tính chất danh nghĩa. Việc thẩm định chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số l−ợng và chất l−ợng tài sản, đánh giá khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh và chất l−ợng tài sản, đánh giá khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chế quản lý tài sản... Khái niệm về thẩm định giá trị tài sản theo giá thị tr−ờng không xuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này. 2. Giai đoạn 1986 đến nay: Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 là một dấu mốc lịch sử quan trọng, khẳng định quan điểm chính thức của Đảng và Nhà n−ớc ta trong việc chuyển đổi cơ chế 129 kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế kinh tế thị tr−ờng có sự quản lý vĩ mô của Nhà n−ớc. Sự đổi mới trong chính sách và trong thực tiễn về cơ cấu và quản lý kinh tế những năm 90 và những năm sau này đ. làm nảy sinh nhu cầu về thẩm định giá tài sản theo giá thị tr−ờng, đ. có tác động tích cực, tạo tiền đề thuận lợi cho sự hình thành dịch vụ thẩm định giá. Ngày 08/05/1997 Thủ t−ớng Chính phủ đồng ý cho Ban vật giá Chính phủ gia nhập hiệp hội thẩm định giá ASEAN và giao cho ban vật giá Chính phủ xây dựng đề án làm việc với các Bộ, Ngành có liên quan để lấy ý kiến chính thức thành lập Trung tâm thẩm định giá Việt Nam. Ngày 01/06/1998 Thủ t−ớng Chính phủ cho phép Ban vật giá Chính phủ tham gia Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế với t− cách là Hội viên thông tấn. Ngày 08/05/2002 Quốc hội đ. chính thức công bố pháp lệnh giá và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2002 trong đó dành riêng mục 3, gồm 6 điều cho thẩm định giá. Đây là một dấu mốc quan trọng, tạo tiền đề phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam trong t−ơng lai. Hiện nay hoạt động thẩm định giá mắc dù còn khá sơ khai, song nhu cầu thẩm định xuất hiện ngày càng nhiều và khá đa dạng, nh−: xác định giá trị vốn góp liên doanh với doanh nghiệp n−ớc ngoài, xác định giá cho thuê mặt bằng; thẩm định giá trị doanh nghiệp Nhà n−ớc để cổ phần hoá, để giao khoán, khoán kinh doanh và cho thuê; thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho việc quản lý thuế, quản lý vốn; thẩm định giá trị máy móc, thiết bị phục vụ việc lập dự án, quyết định đầu t− và quản lý vốn đầu t− đối với các công trình xây dựng cơ bản và cơ sở hạ tầng của nền kinh tế quốc dân thuộc nguồn vốn ngân sách Nhà n−ớc; thẩm định giá bất động sản có liên quan tới việc cho vay có bảo l.nh hoặc thế chấp tài sản,liên quan với việc thự hiện luật dân sự; thẩm định giá đất ở, nhà ở và các tài sản thiết bị khác liền với nhà ở phục vụ việc giải quyết vấn đề nhà ở, bồi th−ờng và giải phóng mặt bằng... đối với các đô thị, cho các tổ chức, cá nhân trong x. hội. Nhu cầu về thẩm định giá trị tài sản và dịch vụ thẩm định giá mới xuất hiện ở Việt Nam nh− nó đ. đặt ra nhiều vấn đề cho các nhà quản lý và các nhà nghiên cứu là làm thế nào để thẩm định giá trở thành một nghề có vị trí rõ ràng, phát triển một cách lành mạnh, đáp ứng tốt yêu cầu của sự phát triển trong giai đoạn toàn cầu hoá ngày nay. IV. Giá trị thị tr−ờng và phi thị tr−ờng. 1. Giá trị thị tr−ờng. - Trong kinh tế chính trị học, khái niệm về "giá trị thị tr−ờng" đ. đ−ợc đề cập, đó là giá trị x. hội của hàng hoá hình thành do sự cạnh tranh giữa các nhà t− bản trong cùng một ngành. C.Mác viết: "Một mặt, phải coi giá trị thị tr−ờng là giá trị trung bình 130 của những hàng hoá đ−ợc sản xuất ra trong một khu vực sản xuất nào đó; mặt khác, lại phải coi giá trị thị tr−ờng là giá trị cá biệt của những hàng hoá đ−ợc sản xuất ra trong những điều kiện trung bình của khu vực đó và chiếm một khối l−ợng lớn trong số những sản phẩm của khu vực này" (C.Mác, T− bản, Q. III, tập 1, NXB Sự thật, Hà Nội, năm 1978, tr 30). Có 3 tr−ờng hợp hình thành giá trị thị tr−ờng, đó là: do giá trị của đại bộ phận hàng hoá đ−ợc sản xuất trong điều kiện trung bình, xấu hoặc tốt quyết định. Khái niệm "giá trị thị tr−ờng" trên đây là cơ sở lý luận quan trọng, là một thuật ngữ đ−ợc C.Mác sử dụng để phân tích bản chất của quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế t− bản chủ nghĩa. - Trong ngành thẩm định giá, cũng có thuật ngữ "giá trị thị tr−ờng" nh−ng đ−ợc sử dụng theo một nghĩa khác- là một thuật ngữ có tính chuyên ngành. Đ−ợc IVSC tiêu chuẩn hoá, nó đ. trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia trong qúa trình toàn cầu hoá. Sau nhiều lần thảo luận và đ−ợc sự thừa nhận một cách rộng r.i, IVSC đ. đ−a ra định nghĩa về "giá trị thị tr−ờng", định nghĩa này đ−ợc nêu lên trong Tiêu chuẩn thẩm định giá trị số 1 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2000. Nó đ−ợc coi là tiêu chuẩn đích thực của giá trị và là nguyên tắc chỉ đạo đối với hoạt động thẩm định giá trên thế giới. Đ. có nhiều cách dịch thuật và giải thích định nghĩa này, d−ới đây là một cách: Giá trị thị tr−ờng là số tiền trao đổi −ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ng−ời bán, sẵn sàng bán với một bên là ng−ời mua, sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Định nghĩa trên có thể đ−ợc giải thích một cách cụ thể nh− sau: - Số tiền trao đổi: + Giá trị thị tr−ờng đ−ợc đo đếm, tính toán, định l−ợng bằng đơn vị tiền tệ. +Số tiền này có nguồn gốc, đ−ợc −ớc tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản, chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà −ớc tính. - Ước tính: Nói lên giá trị thị tr−ờng của tài sản là số tiền −ớc tính, chứ không phải là số tiền đ−ợc quyết định từ tr−ớc hoặc là giá bán thực tế. Nó là số tiền −ớc định, dự báo có thể sẽ đ−ợc thanh toán nh− vậy vào thời điểm giao dịch. - Thời điểm: Giá trị thị tr−ờng của một tài sản xác định mang tính thời điểm, của một ngày tháng cụ thể cho tr−ớc. Các điều kiện thị tr−ờng có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị đ. đ−ợc −ớc tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm đó. Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợp nữa. - Ng−ời bán sẵn sàng bán: + Là ng−ời muốn bán tài sản, nh−ng không phai là ng−ời nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông th−ờng trên thị tr−ờng. 131 + Là ng−ời sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đ−ợc trên thị tr−ờng công khai sau một quá trình tiếp thị. - Ng−ời mua sẵn sàng mua: + Là ng−ời muốn mua, nh−ng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông th−ờng trên thị tr−ờng. + Là ng−ời không trả giá cao hơn giá trị thị tr−ờng yêu cầu. Là ng−ời sẽ mua với giá thấp nhất có thể đ−ợc. - Sau một qúa trình tiếp thị công khai: Có nghĩa là tài sản phải đ−ợc giới thiệu, tr−ng bày một cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua bán. Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị tr−ờng, nh−ng phải đủ để thu hút sự chú ý của khách hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra tr−ớc thời gian thẩm định giá. - Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc: + Khách quan: Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc bịêt nào (ví dụ quan hệ giữa công ty mẹ và công ty con hoặc các chi nhánh) có thể gây ra một mức giá giả tạo. Giá trị thị tr−ờng giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc lập, khách quan. + Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều đ−ợc thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàng của tài sản đó, đặc điểm của thị tr−ờng và thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý. Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là ng−ời mua và ng−ời bán sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị tr−ờng mà anh ta đ. nhận đ−ợc tại thời điểm đó. + Không bị ép buộc: Cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh h−ởng đến quyết định mua và bán. Nói tóm lại, GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị. Tiêu chuẩn này đòi hỏi tài sản thẩm định phải đ−ợc xem xét với t− cách là tài sản đ−a ra bán công khai trên thị tr−ờng, điều này phân biệt với thẩm định giá từng bộ phận cấu thành tài sản, hoặc thẩm định giá vì những mục đích khác. Để tìm GTTT, thẩm định viên, tr−ớc hết phải xác định đ−ợc giá trị sử dụng tốt nhất và tối −u, hoặc giá trị sử dụng có khả năng đ−a lại nhiều nhất. Việc xác định giá trị sử dụng này cũng phải căn cứ vào thị tr−ờng. 2. Giá trị phi thị tr−ờng. GTTT là mức giá trị đ−ợc thị tr−ờng thừa nhận. GTTT đôi khi đ−ợc gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị. GTTT phản ánh tính hiệu quả về mặt kinh tế - theo cơ chế thị tr−ờng: hàng hoá sẽ đ−ợc chuyển đến ng−ời có thể trả nhiều tiền nhất, hàng hoá sẽ đ−ợc sản xuất bởi ng−ời có chi phí thấp nhất. 132 GTTT là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc −ớc tính GTTT đối với một tài sản nào đó, đ−ợc dựa trên một thực tế là nó có khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị tr−ờng. Đ−ợc thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần đ−ợc thẩm định giá nh−ng chúng lại rất ít khi đ−ợc mua bán, thậm chí không có thị tr−ờng đối với chúng. Ví dụ, nh−: Công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, tr−ờng học... Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, ng−ời ta dựa vào yếu tố phí thị tr−ờng, chi phí đến giá trị tài sản. Giá trị đ−ợc −ớc tính nh− vậy gọi là giá trị phi thị tr−ờng. Nói một cách đầy đủ: Giá trị phi thị tr−ờng là số tiền −ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị tr−ờng. Trên thực tế, chúng ta đ. thấy rằng có rất nhiều khái niệm giá trị khác nhau. Nh−ng đặc điểm chung và phổ biến của hầu hết các khái niệm này là ở chỗ chúng đều thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị tr−ờng. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị tr−ờng cũng xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại đ−ợc các chủ thể đánh gía rất khác nhau. Nó thuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi ng−ời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở của việc −ớc tính giá trị tài sản đối với mỗi ng−ời, là lý do dẫn đến sự phong phú của các khái niệm giá trị. Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: Căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi ng−ời, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng khái niệm, đảm bảo công việc thẩm định có thể −ớc tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản. D−ới đây là một số khái niệm giá trị phi thị tr−ờng th−ờng dùng: a. Giá trị đang sử dụng (value in use): Là số tiền mà một tài sản đ−a lại cho một ng−ời cụ thể đang sử dụng. Đó là giá trị của một tài sản khi nó đang đ−ợc một ng−ời cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và do đó không liên quan tới thị tr−ờng. - Loại giá trị này thể hiện ở những tài sản đang đ−ợc dùng với t− cách là một bộ phận của một tài sản trong doanh nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối −u và tốt nhất của tài sản đó cũng nh− số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó đ−ợc mang ra bán. -Trên góc độ kế toán, GTĐSD là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt −ớc tính có thể mang lại trong t−ơng lai, kể từ khi sử dụng tài sản đến khi thanh lý- khi tài sản kết thúc chu kỳ sống hữu ích. - Ngay cả khi GTĐSD và GTTT trùng nhau thì cũng không đ−ợc coi chúng là một. GTĐSD của tài sản có xu h−ớng cao hơn GTTT của chúng khi DN đang kinh doanh 133 phát đạt, thu đ−ợc lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm t−ơng tự. Ng−ợc lại, khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả thì GTĐSĐ của tài sản có xu h−ớng thấp hơn GTTT, GTĐSD của tài sản cũng có xu h−ớng cao hơn GTTT khi DN có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản vô hình khác mà doanh nghiệp khác không có. Khái niệm về GTĐSĐ th−ờng đ−ợc áp dụng cho những "tài sản có thị tr−ờng hạn chế" và những "tài sản có tính chất chuyên dùng": + Tài sản có thị tr−ờng hạn chế (limited market prorperty): Là tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện cung cầu của thị tr−ờng làm cho chúng ít có ng−ời mua, tại một thời điểm nào đó nh− khách sạn, tr−ờng học, bệnh viện, đình, chùa, nhà thờ... Đặc điểm quan trọng để phân biệt chúng với những tài sản khác là ở chỗ, không phải là không thể bán chúng trên thị tr−ờng công khai, mà để bán đ−ợc chúng đòi hỏi phải có một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều thời gian và công sức hơn so với những tài sản khác. + Tài sản chuyên dùng (specialised property): Là những tài sản do tính chất đặc biệt mà chúng chỉ có giá trị sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối t−ợng sử dụng nào đó, và vì vậy không dễ dàng bán đ−ợc chúng trên thị tr−ờng, trừ khi bán cùng với toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. b. Giá trị đầu t− (investment property): Là số tiền mà tài sản mang lại cho một hoặc một số nhà đầu t− nhất định, cho một số dự án đầu t− nhất định. - Giá trị đầu t− thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu t−. Mỗi nhà đầu t− có chi phí cơ hội khác nhau, sự giống nhau chỉ là ngẫu nhiên. Vì vậy, khái niệm này cũng th−ờng đ−ợc dùng khi muốn thể hiện giá trị của những tài sản chuyên biệt, chuyên dùng đối với những nhà đầu t− riêng biệt. Sự khác nhau giữa GTĐSD và GTĐT là ở chỗ: GTĐT phản ánh tài sản đ−ợc sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất đối với nhà đầu t−. - Giá trị đầu t− của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị tr−ờng của tài sản đó. GTTT có thể phản ánh sự −ớc tính hay đánh giá có tính chất cá nhân hay chủ quan về giá trị tài sản của chủ thể đầu t−. Song, giá trị đầu t− và GTTT là khác nhau. Giá trị đầu t− có liên quan và phản ánh giá trị đặc biệt. c. Giá trị doanh nghiệp (going concern) Nói một cách chính xác là giá trị toàn bộ của một doanh nghiệp: Là số tiền mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu t− trong quá trình sản xuất kinh doanh. - Khái niệm này dùng cho loại tài sản là: doanh nghiệp đang hoạt động, mà mỗi bộ phận tài sản cấu thành nên doanh nghiệp đó không thể tách rời, các yếu tố cấu thành: hữu hình và vô hình là một thể thống nhất, một tổ chức không thể tách rời. Vì vậy, giá trị doanh nghiệp c