Giáo trình Định giá tài sản

đến các ph−ơng pháp định giá khác. Tuy nhiên, các ph−ơng pháp đ. nêu, có thể nói là những ph−ơng pháp có cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng. Một số ph−ơng pháp, nh−: ph−ơng pháp giá trị đơn vị, ph−ơng pháp lợi nhuận... thực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hoá các ph−ơng pháp đ. nêu ở trên. III- Quy trình định giá bất động sản: 1 – Khái niệm: + Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. + Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đ−a ra đ−ợc những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo đ−ợc. 2 – Quy trình định giá bao gồm: 6 b−ớc * Xác định vấn đề. * Lên kế hoạch. * Thu thập thông tin. * Phân tích thông tin. * Chuẩn bị báo cáo. * Báo cáo định giá. - B−ớc 1: Xác định vấn đề: - Đây là b−ớc đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của b−ớc này là giúp cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đ−ợc các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết. - Để đạt mục tiêu trên, trong b−ớc này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau: + Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu, nh−: các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế khai thác, chuyển nh−ợng... 45 + Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính... + Xác định loại giá trị sẽ −ớc tính: qua các thông tin ban đầu và mục đích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ đ−ợc sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: giá trị thị tr−ờng, giá trị đầu t−, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi th−ờng... + Xác định ph−ơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá. + Xác định ngày định giá có hiệu lực. + Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành. - B−ớc 2: Lên kế hoạch: Trong b−ớc này thẩm định viên cần làm các công việc sau: - Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị tr−ờng có liên quan đến tài sản cần định giá. - Nhận biết về các loại tài liệu cần đ−ợc sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cứ và các động thái thị tr−ờng. - Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đ−ợc. - Lên ch−ơng trình, thời biểu công tác, bao gồm: + Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu nhập và phân tích số liệu. + Xác định thời hạn cho phép của từng công việc. + Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm. - Xây dựng đề c−ơng và hình thức trình bày báo cáo định giá. - B−ớc 3: Thu thập tài liệu: Để có thể thu thập đ−ợc những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên tr−ớc hết phải phân biệt đ−ợc các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các loại tài liệu cần thu thập, bao gồm: - Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế tài sản. Thời gian thu thập loại thông tin này sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá. - Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh, nh−: các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật t−, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu... - Các văn bản pháp lý của Nhà n−ớc và chính quyền địa ph−ơng có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê... Nói chung, thẩm định viên phải thu thập đ−ợc một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh h−ởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS. - Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, trính trị, văn hoá và x. hội, nh−: chỉ số giá cho thuê, chỉ số nhà đất, chủ tr−ơng của Nhà n−ớc về nhà ở cho ng−ời có thu nhập thấp, về 46 thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hoá, khả năng kiểm soát của Nhà n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS, khả năng đàm phán của Chính phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch... Các nguồn thông tin này có thể nhận đ−ợc từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức t− nhân hoặc Chính phủ. Nó giúp các thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái của thị tr−ờng và chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động của kết quả định giá. - Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin. - B−ớc 4: Phân tích tài liệu và −ớc tính giá trị. * Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đ. có, cần tiến hành các loại phân tích: - Phân tích thị tr−ờng: mục đích của phân tích thị tr−ờng là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị tr−ờng ảnh h−ởng đến giá trị của tài sản cần định giá. - Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối t−ợng có ảnh h−ởng đến giá trị của nó. - Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đ−a ra các tiêu chuẩn để thực hiện các ph−ơng pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ. - Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. * −ớc tính giá trị: - Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định ph−ơng pháp định giá nào là chính, ph−ơng pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi ph−ơng pháp. - Để lựa chọn đ−ợc ph−ơng pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị tr−ờng, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu đ−ợc vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều ph−ơng pháp định giá. - B−ớc 5: Chuẩn bị báo cáo định giá. Mục đích của b−ớc này là nhằm đảm bảo tuyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với ng−ời sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đ−ợc trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lôgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. - B−ớc 6: Báo cáo định giá. * Yêu cầu đối với báo cáo định giá: - Giá trị tài sản là mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá. Song thực ra nó chỉ là sự −ớc tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích các dữ liệu thị tr−ờng. Do vậy, để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin có hiệu quả, có một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không đ−ợc phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi có sự 47 trình bày, phân tích, đánh giá một cách thực sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá. - Báo cáo định giá thông th−ờng là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ t− vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, các nội dung trình bày trong các báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ của các yêu cầu đ. ký kết trong hợp đồng định giá. * Nội dung của báo cáo định giá: Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá. Mức độ cụ thể hay chi tiết còn phụ thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng. Song, để đáp ứng đ−ợc các yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đủ 10 nội dung sau: 1. Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ đánh giá. 2. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý. 3. Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng đ−ợc. 4. Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu đ−ợc sử dụng. 5. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất l−ợng thông tin các điều kiện thị tr−ờng làm cơ sở để định giá. 6. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các ph−ơng pháp định giá đ−ợc chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích đ−ợc sử dụng trong mỗi ph−ơng pháp. 7. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. 8. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực. 9. Những hạn chế có ảnh h−ởng đến kết quả −ớc tính, bao gồm: + Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh h−ởng tới kết luận. + Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế. + Các nghi vấn có thể có các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì ho.n định giá cho đến khi có đ−ợc nguồn thông tin rõ ràng. 10. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những ng−ời sử dụng thông tin định giá: + Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng. + Yêu cầu về mức độ bí mật của các thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá. + Khẳng định loại báo cáo đ−ợc cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng. Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản. + Các báo cáo định giá cũng cần đ−ợc l−u trữ trong một thời gian nhất định. 48 ch−ơng ba các ph−ơng pháp định giá máy móc, thiết bị I- Tổng quan về máy móc, thiết bị: 1. Khái niệm: - Máy móc (máy): Vật đ−ợc chế tạo gồm nhiều bộ phận, th−ờng là phức tạp, dùng để thực hiện chính xác một hoặc hàng loạt công việc chuyên môn nào đó. - Thiết bị: Tổng thể nói chung những máy móc, dụng cụ, phụ tùng cần thiết cho một hoạt động nào đó. Thuật ngữ “máy móc, thiết bị” dùng trong định giá hàm nghĩa là những máy móc, thiết bị không cố định, là những máy móc riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc. 2. Đặc điểm của máy móc, thiết bị: a. Có thể di dời: Các máy móc, thiết bị có thể di dời từ vị trí này đến vị trí khác một cách dễ dàng, tuỳ thuộc mục đích ng−ời sử dụng nhằm đạt đ−ợc giá trị sử dụng hiệu quả nhất. b. Đa dạng, phong phú: Các máy móc, thiết bị rất đa dạng về kích cỡ, phong phú về chủng loại nhằm đáp ứng mục đích ng−ời sử dụng. c. Tuổi thọ máy móc, thiết bị không dài, vào khoảng 15 – 20 hoặc 60-70 năm. Tuổi thọ của nó có giới hạn nhất định. d. Thay đổi quyền sở hữu dễ dàng: Máy móc, thiết bị th−ờng xuyên mua đi, bán lại một cách rất dễ dàng, tuỳ thuộc vào mục đích ng−ời chủ sở hữu. Những đặc điểm trên của máy móc, thiết bị có ý nghĩa rất thiết thực đối với định giá máy móc, thiết bị: - Khi định giá máy móc, thiết bị phải tính đến chi phí vận chuyển, lắp đặt... - Thẩm định viên phải có kiến thức sâu rộng về các loại máy móc, thiết bị, - Khi định giá máy móc, thiết bị đ. qua sử dụng, thẩm định viên phải đánh giá chính xác chất l−ợng còn lại của tài sản... - Tính lỏng về sở hữu máy móc, thiết bị cao hơn bất động sản, thúc đẩy giao dịch thị tr−ờng máy móc, thiết bị nhiều hơn. Vì vậy trong định giá máy móc, thiết bị cơ sở giá trị giá thị tr−ờng cũng đ−ợc sử dụng nhiều hơn. 3. Phân loại máy móc, thiết bị: a. Phân loại trong hạch toán kế toán: Trong hạch toán kế toán, máy móc, thiết bị đ−ợc chia làm 4 loại: - Máy móc, thiết bị cố định và đầu t− dài hạn. - Máy móc, thiết bị l−u động và đầu t− ngắn hạn. - Máy móc, thiết bị không cần dùng. - Máy móc, thiết bị chờ thanh lý. b. Phân loại theo ngành sử dụng trong nền kinh tế quốc dân: 49 Theo ngành kinh tế quốc dân, máy móc, thiết bị đ−ợc chia thành 3 loại: - Máy móc, thiết bị công nghiệp. - Máy móc, thiết bị nông nghiệp. - Máy móc, thiết bị ngành giao thông vận tải. c. Phân loại theo công năng sử dụng: Theo công nămg sử dụng của máy móc, thiết bị. Máy móc, thiết bị đ−ợc chia thành 5 loại: - Máy móc, thiết bị công cụ. - Máy móc, thiết bị y tế. - Máy móc, thiết bị ngành in. - Máy móc, thiết bị phát thanh truyền hình. - Ph−ơng tiện vận tải thuỷ, ph−ơng tiện vận tải đ−ờng bộ. d. Phân loại theo tính chất: Theo tính chất tài sản, máy móc, thiết bị đ−ợc chia thành 5 loại: - Máy móc, thiết bị có thể sinh lời. - Máy móc, thiết bị không thể sinh lời. - Máy móc, thiết bị đặc biệt. - Máy móc, thiết bị chuyên dùng. - Máy móc, thiết bị thông th−ờng phổ biến. e. Phân loại theo mức độ mới cũ: Căn cứ vào mức độ mới cũ của máy móc, thiết bị, chia máy móc, thiết bị thành 2 loại: - Máy móc, thiết bị mới. - Máy móc, thiết bị đ. qua sử dụng. II- Mục đích và căn cứ xác định giá trị của định giá máy móc, thiết bị. 1. Mục đích của định giá máy móc, thiết bị: ở Việt Nam định giá máy móc, thiết bị đ−ợc th−c hiện theo yêu cầu của Nhà n−ớc, tổ chức kinh tế, tổ chức x. hội... nhằm mục đích: - Cổ phần hoá. - Liên doanh thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp. - Mua bán, chuyển nh−ợng, thế chấp, vay vốn Ngân hàng. - Xác định giá trị của dây chuyền sản xuất khi xác định dự toán công trình, duyệt quyết toán vốn đầu t−, dự án hoàn thành. - Hạch toán kế toán. - Tính thuế. - Bảo hiểm. - Xử lý tài sản trong các vụ án. 50 - Mục đích khác. 2. Căn cứ xác định giá trị của định giá máy móc, thiết bị. Căn cứ xác định giá trị của định giá máy móc, thiết bị là giá trị thị tr−ờng và giá trị phi thị tr−ờng. a. Giá trị thị tr−ờng: Giá trị thị tr−ờng là số tiền trao đổi −ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ng−ời bán sẵn sàng bán với một bên là ng−ời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Cơ sở giá trị thị tr−ờng đ−ợc áp dụng để định giá máy móc, thiết bị trong các mục đích sau: - Mục đích mua bán. - Mục đích tín dụng và bán đấu giá công khai. - Mục đích kế toán và báo cáo tài chính: + Đối với máy móc, thiết bị thông th−ờng (không chuyên dùng), là giá trị sử dụng còn lại hiện tại của máy móc, thiết bị đó. + Đối với máy móc, thiết bị đầu t− hay máy móc, thiết bị dôi ra so với yêu cầu của doanh nghiệp (không cần dùng) là giá trị của máy móc, thiết bị đó. - Mục đích khác: Nếu sử dụng cơ sở định giá khác giá trị thị tr−ờng thì phải giải thích rõ lý do. b. Giá trị phi thị tr−ờng: Giá trị phi thị tr−ờng của tài sản là mức giá −ớc tính đ−ợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị tr−ờng hoặc có thể đ−ợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị tr−ờng. Việc đánh giá giá trị đ−ợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đ−ợc mua bán trên thị tr−ờng của tài sản đó. Cơ sở giá trị phi thị tr−ờng đ−ợc áp dụng để định giá máy móc, thiết bị trong các mục đích sau: - Mục đích hợp đồng bảo hiểm: Là chi phí phục hồi nguyên trạng hay theo những điều khoản trong hợp đồng, phù hợp với những quy định của bảo hiểm. Tr−ờng hợp cụ thể thẩm định viên sẽ tiến hành thẩm định giá trên cơ sở giá trị bồi th−ờng thiệt hại. - Mục đích kế toán và các báo cáo tài chính: Đối với những máy móc, thiết bị chuyên dùng, không bán phổ biến trên thị tr−ờng, là chi phí thay thế khấu hao. Mặc dù chi phí thay thế khấu hao là giá trị phi thị tr−ờng, nh−ng đối với việc định giá cho mục đích báo cáo tài chính nó đ−ợc coi thay thế giá trị thị tr−ờng. 51 - Mục đích bắt buộc (sáp nhập) theo quy định của Nhà n−ớc: Cơ sở định giá tuân theo những quy định của Nhà n−ớc phù hợp với nền kinh tế thị tr−ờng. Tuỳ theo từng nội dung cụ thể của thẩm định giá mà lựa chọn cơ sở định giá, tuy nhiên là phi thị tr−ờng. - Mục đích tính thuế tài sản: Cơ sở thẩm định giá là những quy định của Nhà n−ớc có liên quan đến việc tinh thuế tài sản. Tóm lại: Mục đích định giá máy móc, thiết bị phải đ−ợc xác định rõ ràng. Mục đích và cơ sở giá trị của định giá phải đ−ợc lựa chọn phù hợp với nhau. Mục đích và cơ sở giá trị của định giá máy móc, thiết bị đ−ợc áp dụng phải phù hợp với quy định của pháp luật. III- Các ph−ơng pháp định giá máy móc, thiết bị: 1. Ph−ơng pháp so sánh trực tiếp: a. Khái niệm: Ph−ơng pháp so sánh trực tiếp là ph−ơng pháp −ớc tính giá trị thị tr−ờng của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của tài sản t−ơng tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đ. giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị tr−ờng của tài sản cần thẩm định giá. b. Cơ sở lý luật: - Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế. - Dựa trên giả thiết những máy móc, thiết bị t−ơng tự nhau về đặc điểm kinh tế, mỹ thuật, pháp lý... có khả năng thay thế nhau và giá trị của chúng là nh− nhau. c. Các tr−ờng hợp áp dụng: - Để định giá máy móc, thiết bị có tính đồng nhất, các máy móc, thiết bị có giao dịch phổ biến trên thị tr−ờng. - Là ph−ơng pháp chung đ−ợc áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau. d. Các b−ớc tiến hành: B−ớc 1: Tìm kiếm thông tin về máy móc, thiết bị cùng loại có thể so sánh với máy móc, thiết bị cần định giá. B−ớc này cần xác định: - Máy móc, thiết bị đ−ợc sử dụng để so sánh phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo. - Máy móc, thiết bị so sánh phải có giá mua, bán và các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật có liên quan công khai trên thị tr−ờng. - Các đặc tính kinh tế, kỹ thuật chủ yếu của máy móc, thiết bị bao gồm: Tên h.ng sản xuất, kiểu dáng, sê ri, miêu tả về kỹ thuật tài sản và kỹ thuật đi kèm, thời gian sản xuất, thời gian đ−a vào sử dụng, h.ng, quốc gia sản xuất, công suất, thời gian sử dụng kinh tế, mức độ hao mòn, tình trạng duy trì bảo d−ỡng tr−ớc đây, giá thực tế của máy móc, thiết bị. 52 B−ớc 2: Kiểm tra các thông tin về máy móc, thiết bị so sánh; xác định giá trị thị tr−ờng của nó để làm cơ sở so sánh với máy móc, thiết bị mục tiêu. Th−ờng nên lựa chọn một số máy móc, thiết bị thích hợp nhất để so sánh. B−ớc 3: −ớc tính giá trị của máy móc, thiết bị mục tiêu trên cơ sở các giá đ. đ−ợc điều chỉnh. Ví dụ: Xác định giá trị thị tr−ờng đối với việc sử dụng hiện tại của loại ghế Văn phòng sau: Đặc tính : Ghế xoay Văn phòng 5 năm tuổi Nhà sản xuất : FormWay Thể loại : ZAF Số sê ri : 78630 Theo thông tin bán hàng từ nhà cung cấp đồ dùng Văn phòng loại cũ thì giá của loại ghế Văn phòng trên từ 80USD đến 100USD một chiếc. Chiếc ghế trên 5 tuổi và vẫn sử dụng tốt. Xác định giá trị thị tr−ờng trên thực tế đối với chiếc ghế là 90USD. Sử dụng công thức berim trong định giá B−ớc 1: Xác định các đặc tr−ng kinh tế, kỹ thuật cơ bản nhất của máy móc, thiết bị trong tính toán. Loại máy móc, thiết bị Đặc tr−ng kinh tế, kỹ thuật cơ bản - Máy điện Đ−ờng kính vật gia công - Máy khoan Đ−ờng kính lỗ khoan - Máy bơm Công suất bơm, chiều cao cột n−ớc - Động cơ điện, máy phát điện Công suất động cơ, máy phát - Xe vận tải Trọng tải - Thiết bị lên men, nồi hơi, lò nấu, bình chứa khí lỏng, bình ng−ng Dung tích thùng - Máy xúc, máy ủi, máy cạp đất Dung tích gầu xúc B−ớc 2: Khảo sát thị tr−ờng để lựa chọn máy móc, thiết bị so sánh. B−ớc 3: áp dụng công thức Berim để tìm ra giá của máy móc, thiết bị mục tiêu dựa trên cơ sở giá của máy móc, thiết bị so sánh và chênh lệch về các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu. X No NtGGt     = 0 Trong đó: + Gt : Giá máy móc, thiết bị cần định giá. + Go : Giá máy móc, thiết bị so sánh. 53 + Nt : Đặc tr−ng kỹ thuật cơ bản của máy móc, thiết bị cần định giá. + No : Đặc tr−ng kỹ thuật cơ bản của máy móc, thiết bị so sánh. + X : Hệ số điều chỉnh giá theo loại máy móc, thiết bị. Kết quả tính x o t N N       đ−ợc gọi là hệ số điều chỉnh theo đặc tr−ng kinh tế, kỹ thuật. Hệ số hoàn chỉnh: - Máy công cụ : X = 0,7 đến 0,75 - Máy phát điện: X = 0,8 - Ph−ơng tiện vận tải: X = 0,75 đến 0,80 - Dây chuyền công nghệ: X = 0,80 đến 0,95 - Máy móc, thiết bị khác: X = 0,80 đến 0,85 Ví dụ: Định giá một máy xúc bánh lốp do h.ng Komatshu Nhật Bản chế tạo năm 1998 có công suất máy 200, dung tích gầu 0,8m3. Qua tập hợp thông tin thị tr−ờng đ−ợc biết máy xúc bánh lốp Komatshu sản xuất năm 1998 có công suất máy 120, dung tích gầu xúc 0,5m3, có mức giá thị tr−ờng là 720 triệu đồng. Lời giải đề nghị: Đối với máy xúc, lấy đặc tr−ng cơ bản về đặc tính kinh tế, kỹ thuật là dung tích gầu xúc, áp dụng công thức Berim. x o t ot N NGG       = ở đây vận dụng số mũ x = 0,7 Tính 6,1 5,0 8,0 == o t N N Tra bảng 6,1= o t N N và số mũ x = 0,7 Ta đ−ợc 380,1 7.0 =      o t N N Giá trị thị tr−ờng của máy cần định giá sẽ là: Gt = 720 triệu x 1,380 = 993 triệu. e. Ưu, nh−ợc điểm của ph−ơng pháp: Ưu điểm: - Là ph−ơng pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. 54 - Ph−ơng pháp này dựa vào giá trị thị tr−ờng, vì vậy có cơ sở vững chắc để đ−ợc công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều ph−ơng pháp định giá khác... Nh−ợc điểm: - Nếu chất l−ợng thông tin không tốt về những giao dịch t−ơng tự sẽ ảnh h−ởng tới kết quả định giá. - Các thông tin, th−ờng mang tính lịch sử: Trong điều kiện thị tr−ờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. 2. Ph−ơng pháp chi phí: a. Khái niệm: Ph−ong pháp chi phí là ph−ơng pháp định giá dựa trên cơ sở việc tính hiệu số giữa chi phí tạo ra một máy móc, thiết bị t−ơng tự với máy móc, thiết bị cần định giá và khấu hao tích luỹ của máy móc, thiết bị cần định giá. b. Các thuật ngữ liên quan: b.1. Nguyên giá máy móc, thiết bị: Nguyên giá máy móc, thiết bị là toàn bộ chi phí phải bỏ ra để có máy móc, thiết bị tính đến thời điểm đ−a máy móc thiết bị đó vào tình trạng sẵn sàng sử dụng bao gồm: * Giá mua thiết bị theo thị tr−ờng. + Thiết bị mua trong n−ớc: - Giá mua theo hợp đồng. - Chi phí thiết kế thiết bị (Theo đơn đặt hàng – Nếu có). - Chi phí giám sát trong chế tạo thiết bị. + Thiết bị nhập khẩu (Giá CIP) - Giá mua thiết bị tại n−ớc xuất khẩu (N−ớc bán thiết bị). - Chi phí vận chuyển quốc tế. - Chi phí bảo hiểm quốc tế. * Chi phí chuyển giao công nghệ. * Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, bảo quản thiết bị * Chi phí lắp đặt, chạy thử thiết bị. * Chi phí về thuế và phí liên quan đến thiết bị b.2. Hao mòn: Hao mòn của máy móc, thiết bị là sự giảm dần về giá trị của máy móc, thiết bị do tham gia vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm: - Hao mòn hữu hình là hao mòn do b.o mòn của tự nhiên. - Hao mòn vô hình là hao mòn do tiến bộ của khoa học, kỹ thuật nh−: + Năng xuất lao động nâng cao, nên ng−ời ta có thể sản xuất đ−ợc máy móc mới có tính năng tác dụng nh− máy cũ nh−ng giá rẻ hơn. 55 + Do kỹ thuật cải tiến ng−ời ta sản xuất đ−ợc loại máy móc mới tuy giá trị bằng máy cũ nh−ng có năng suất cao hơn. Giá trị giảm dần do hao mòn đ−ợc chuyển dịch dần dần vào sản phẩm hoàn thành. b.3. Khấu hao: Khấu hao là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ thống nguyên giá của máy móc, thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử dụng máy móc thiết bị. Trong quá trình sản xuất kinh doanh, máy móc, thiết bị sử dụng hao mòn hữu hình, vô hình và chuyển giá trị dần dần vào sản phẩm hoàn thành. Bộ phận giá trị này là một yếu tố chi phí sản xuất hợp thành giá thành sản phẩm, biểu hiện d−ới hình thức tiền tệ gọi là tiền khấu hao máy móc, thiết bị. Sau khi sản phẩm đ−ợc tiêu thụ, số tiền khấu hao đ−ợc trích để bù đắp lại dần dần và tích luỹ thành quỹ khấu hao. c. Ph−ơng pháp tính khấu hao: c.1. Ph−ơng pháp khấu hao tuyến tính cố định: sdN NGKH = Trong đó: KH: Mức khấu hao trung bình hàng năm NG: Nguyên giá máy móc, thiết bị. Nsd: Thời gian sử dụng của máy móc, thiết bị (năm) Tỷ lệ khấu hao bình quân năm: %1001 sdN T = Ví dụ: Công ty x mua một máy mới 100% với các thông tin sau: - Giá ghi trên hoá đơn đ. có các loại thuế (thuế không đ−ợc hoàn): 97 triệu đồng. - Chi phí vận chuyển: 2 triệu đồng. - Chi phí lắp đặt, chạy thử: 1 triệu đồng. - Thời gian sử dụng của máy dự kiến là 5 năm. Nguyên giá của máy: 97 triệu + 2 triệu + 1 triệu = 100 triệu đồng. Tỷ lệ khấu hao: %20 5 11 = snN Năm Cách tính (%) Số tiền khấu hao mỗi năm (triệu đồng) Luỹ kế số tiền khấu hao (triệu đồng) 1 20 20 20 2 20 20 40 3 20 20 60 4 20 20 80 5 20 20 100 56 Ưu điểm: - Mức khấu hao đ−ợc phân bổ vào giá thành một cách đều đặn làm cho giá thành sản phẩm đ−ợc ổn định. - Số tiền khấu hao luỹ kế đến năm cuối cùng đủ để bù đắp giá trị ban đầu của máy móc, thiết bị. - Cách tính này, đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra. Nh−ợc điểm: - Khả năng thu hồi vốn th−ờng chậm. - Nhiều tr−ờng hợp không phản ảnh đúng l−ợng hao mòn thực tế của máy móc, thiết bị, đặc biệt đối với những máy móc, thiết bị có tỷ lệ hao mòn vô hình lớn. c.2. Ph−ơng pháp khấu hao theo số d− giảm dần: Số tiền khấu hao hàng năm = giá trị còn lại của máy móc thiết bị x tỷ lệ khấu hao. Trong đó: Tỷ lệ khấu hao = Tỷ lệ khấu hao theo ph−ơng pháp tuyến tính x hệ số. Hệ số cụ thể phụ thuộc vào thời hạn sử dụng máy: Đến 4 năm: hệ số 1,5 Từ trên 4 năm đến 6 năm: hệ số là 2 Từ trên 6 n