Giải pháp tránh vô hiệu hợp đồng thế chấp vay vốn bằng quyền sử dụng đất của người thứ ba – biện pháp phòng ngừa nợ xấu

hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh (Điều 369). Chính vì vậy, bảo lãnh bản chất luôn luôn là bằng tài sản. Bởi vì, để bảo đảm cho một nghĩa vụ tài sản, thì đương nhiên phải dùng một biện pháp bảo đảm có giá trị bằng tài sản. Khi một bên chấp nhận biện pháp bảo lãnh của bên thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ là họ đã nhìn vào túi tiền, nhìn vào tài sản của bên nhận bảo lãnh với ước lượng chắc chắn về khả năng bên bảo lãnh sẽ phải dùng một phần tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nếu phát sinh. Do vậy, việc dùng uy tín, chứ không phải tài sản để bảo lãnh, thực chất chỉ là quan hệ dân sự, chứ không phải quan hệ pháp luật. Nếu coi đây là quan hệ pháp luật, thì sẽ tạo thành cạm bẫy pháp lý cho những người liên quan trong giao dịch. Vụ án 2: Năm 2007, Ngân hàng Thương mại Cổ phần K. ký hợp đồng cho cơ sở sản xuất gỗ B. vay 5 tỉ đồng trong hai năm. Để bảo đảm cho khoản vay, bên thứ ba là ông NVH đã đứng tên “thế chấp, bảo lãnh” căn nhà của ông tại quận 3 (TP.HCM) trong hợp đồng tín dụng. Sau đó, cơ sở B. không trả nợ nên bị Ngân hàng K. kiện ra TAND TP.HCM yêu cầu phải thanh toán cả nợ gốc lẫn lãi, trường hợp không thanh toán được thì xử lý căn nhà của ông H. Cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng thế chấp giữa ông H. với ngân hàng vô hiệu vì trường hợp này không phải là thế chấp mà là bảo lãnh, do vậy buộc cơ sở B phải trả nợ cho ngân hàng A. Trong khi đó, theo tòa phúc thẩm, do hợp đồng này được lập ra nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay của cơ sở B. với ngân hàng nên nó là hợp đồng bảo lãnh chứ không phải là hợp đồng thế chấp như cấp sơ thẩm nhận định. Từ đó, tòa kết luận hợp đồng này hợp pháp, có hiệu lực chứ không vô hiệu. Bình luận: Trong cùng một vụ án, tuy nhiên tùy vào quan điểm của từng cấp xét xử thì một bản hợp đồng có thể được hiểu là thế chấp hoặc bảo lãnh. Nếu cơ sở B. dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thì đó là giao dịch thế chấp. Còn nếu cơ sở B. dùng tài sản của người khác (như nhà đất của ông H.) để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thì đó là giao dịch bảo lãnh. Chính cái tên “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” không rõ ràng giữa cơ sở B. với Ngân hàng K. là nguyên nhân dẫn đến sự nhận định khác nhau giữa các cấp tòa. 2.2.3 Về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất Điểm a khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Như vậy, quy định nêu trên có sự thiếu thống nhất với Luật Nhà ở năm 2005, vì Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy Journal of Science – 2015, Vol. 6 (2), 87 – 94 Part B: Political Sciences, Economics and Law 93 định UBND cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại đô thị, UBND xã chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại nông thôn, do đó trong trường hợp thế chấp đồng thời cả QSDĐ và nhà ở thì có sự mâu thuẫn về thẩm quyền chứng thực hợp đồng. Theo Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Thực tế hiện nay, các Tổ chức tín dụng thường sử dụng các mẫu hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ được ban hành kèm theo Thông tư hướng dẫn của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ, một số tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu các tổ chức tín dụng sử dụng theo mẫu hợp đồng thế chấp do tổ chức hành nghề công chứng tự soạn thảo nên đã gây khó khăn, phiền hà cho các bên tham gia giao dịch. 3. KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI Kiểm soát nợ xấu luôn là mục tiêu của các cơ quan quản lý và các đơn vị kinh doanh. Để làm được điều đó, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về mặt kinh tế và pháp luật, không chỉ ở giai đoạn xử lý tài sản bảo đảm mà ngay khi tiến hành ký kết hợp đồng. Từ phía các bên tham gia giao dịch, có thể thấy có nhiều nguyên nhân để một bản hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ của người thứ ba bị vô hiệu: Không đúng mục đích, không công chứng, không đăng ký giao dịch bảo đảm, không đủ chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình mà nếu các bên tham gia, đặc biệt là bên nhận bảo đảm không nắm rõ thì sẽ phải nhận lấy rủi ro cực lớn trong trường hợp phải đưa tài sản bảo đảm ra xử lý. Vì vậy, bên cạnh các yếu tố quản trị, các bên cần nắm được những yếu tố quan trọng cần được đảm bảo trong một bản hợp đồng để tự bảo vệ quyền lợi cho mình. Để hợp đồng hợp pháp là điều kiện tiên quyết trước khi thực hiện bất kỳ một giao dịch nào. Điều này đòi hỏi ngân hàng cần xây dựng được bộ phận pháp chế chuyên sâu. Cần đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý của các bản hợp đồng. Như đã phân tích ở trên, khi ký kết hợp đồng cần kiểm tra tư cách chủ thể của các bên tham gia, thời hạn thực hiện và các thủ tục pháp lý cần thiết – điểm yếu của nhiều ngân hàng Việt hiện nay. Từ góc độ quản trị rủi ro, các ngân hàng cần phải hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng. Vì vậy, ngân hàng nên xác định các chính sách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản bảo đảm một cách cụ thể trong tiến trình giao dịch với khách hàng, không nên chỉ hoàn toàn dựa vào văn bản pháp luật hiện hành. Từ phía các cơ quan lập pháp, cần hoàn thiện các quy định về mặt pháp lý vì đây chính là nền tảng để không chỉ các bên đương sự - các tổ chức cá nhân liên quan có thể tìm hiểu và biết cách bảo vệ mình mà còn giúp các cơ quan giải quyết tranh chấp có thể thống nhất trong đường hướng xử lý giữa các địa phương, đảm bảo hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp, tránh tình trạng các đối tượng lợi dụng lỗ hổng của pháp luật để trục lợi. Những bất cập nảy sinh từ sự chồng chéo giữa các văn bản qui phạm pháp luật đặt ra yêu cầu về sự thống nhất các qui định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, các Nghị định và các Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm mà trách nhiệm thuộc về Quốc hội và các Bộ liên quan. Đây là vấn đề cần được quan tâm trong giai đoạn thống nhất hoá văn bản pháp luật của nước ta hiện nay. Đối với các vấn đề về sở hữu bất động sản, thì cơ quan quản lý cần có cơ chế giải quyết minh bạch về thông tin trên giấy tờ sở hữu tài sản, tránh tình trạng mập mờ về xác định sở hữu riêng, chung đối với tài sản trên giấy tờ sở hữu. Vấn đề này hiện đang được cụ thể hoá trong dự thảo Luật Đất đai 2013. Bộ Tư pháp cần xây dựng một cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống nhất trên toàn quốc và một trung tâm có đầy đủ dữ liệu về các tài sản đã đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, chính xác; tạo điều kiện cho các ngân hàng, cá nhân và tổ chức được tiếp cận để có thêm thông tin về tài sản khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp. Journal of Science – 2015, Vol. 6 (2), 87 – 94 Part B: Political Sciences, Economics and Law 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ Việt Nam. (2006). Nghị định 163/2006/NÐ- CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Chính phủ Việt Nam. (2006). Nghị định 163/2006/NÐ- CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm về giao dịch bảo đảm. Chính phủ Việt Nam. (2007). Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Chính phủ Việt Nam. (2012). Nghị định 11/2012/NÐ- CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NÐ-CP. Chính phủ Việt Nam. (2912). Nghị định số 11/2012/NÐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NÐ-CP. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. (1995). Bộ Luật Dân sự năm (1995) và (2005). Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. (2003). Luật Ðất đai (2003); Dự thảo Luật Đất đai (2010). Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN của Bộ Tư Pháp - Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường - Ngân Hàng Nhà nước. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.