Định giá bất động sản

TRẦN BÍCH VÂN TRẦN BÍCH VÂN NỘI DUNG NỘI DUNG : PHẦN 1 :TỔNG QUAN VỀ TĐG PHẦN 2 : NGUYÊN TẮC TĐG PHẦN 3 : PHƯƠNG PHÁP TĐG PHẦN 4 : QUY TRÌNH TĐG 1. KHÁI NIỆM 2. LUẬT GIÁ –VAI TRÒ QUẢN LÝ GIÁ CỦA NN 3. PHÂN LOẠI TÀI SẢN 4. MỤC ĐÍCH TĐG 5. TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 6. CƠ SỞ GIÁ TRỊ 7. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP D.NGHIỆP TĐG NỘI DUNG PHẦN TỔNG QUAN 1-KHÁI NIỆM 1-KHÁI NIỆM : Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế, hoặc quốc gia. Luật giá 2012 khoản 15, điều 4 Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Luật giá 2012 khoản 5, điều 4. Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. 1-KHÁI NIỆM  Thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng tương ứng với thời điểm đánh giá giá trị của tài sản. Đó có thể là thời điểm trong quá khứ, hiện tại hoặc tương lai tùy thuộc vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng. Thời điểm thẩm định gia ́  a. Hiện tại: Thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá. Thời điểm thẩm định gia ́ b. Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:  Chứng thực giá trị bất động sản di chúc  Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro  Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản  Chia tài sản li hôn. Thời điểm thẩm định gia ́ c. Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:  Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hòan thành (nâng cấp) trong tương lai  Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến. Thời điểm lập báo cáo TĐG  Là thời điểm báo cáo thẩm định giá hòan thành (được ký chính thức).  Các tiêu chuẩn thẩm định giá yêu cầu trong mỗi bản báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm thẩm định giá và thời điểm lập báo cáo thẩm định giá . 2-LUẬT GIÁ VAI TRÒ QUẢN LÝ GIÁ NHÀ NƯỚC • Luật số 50/2005/QH11 Ngày 29/11/2005 của Quốc hội về Luật Sở hữu trí tuê ̣. • Luật số 36/2009/QH12 ngày 19/06/2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật sở hữu trí tuệ 2005 • Luật số 11/2012/QH13 Ngày 20/06/2012 của Quốc hội về Luật giá. • Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, ngày 06/8/2013 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CHI PHỐI • Luật số 29/2013/QH13 Ngày 18/06/2013 của Quốc hội về Luật Khoa học Công nghệ. • Luật số 45/2013/QH13 Ngày 29/11/2013 của Quốc hội về Luật đất đai. • Luật số 63/2006/QH11 Ngày 29/06/2006 của Quốc hội về Luật kinh doanh bất động sản. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CHI PHỐI CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Điều 1. Phạm vi điều chỉnh Điều 2. Đối tượng áp dụng Điều 3. Áp dụng luật Điều 4. Giải thích từ ngữ Điều 5. Nguyên tắc quản lý giá Điều 6. Công khai thông tin về giá Điều 7. Nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá Điều 8. Thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá Điều 9. Thanh tra chuyên ngành về giá Điều 10. Hành vi bị cấm trong lĩnh vực giá CHƯƠNG II QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN SẢN XUẤT, KINH DOANH VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG TRONG LĨNH VỰC GIÁ Điều 11. Quyền của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh Điều 12. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh Điều 13. Quyền của người tiêu dùng Điều 14. Nghĩa vụ của người tiêu dùng Luật giá CHƯƠNG III HOẠT ĐỘNG ĐIỀU TIẾT GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC Mục 1 BÌNH ỔN GIÁ Điều 15. Hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá Điều 16. Trường hợp thực hiện bình ổn giá Điều 17. Biện pháp bình ổn giá Điều 18. Thẩm quyền và trách nhiệm quyết định áp dụng biện pháp bình ổn giá Mục 2 ĐỊNH GIÁ Điều 19. Hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá Điều 20. Nguyên tắc định giá của Nhà nước Điều 21. Căn cứ, phương pháp định giá Điều 22. Thẩm quyền và trách nhiệm định giá Mục 3 HIỆP THƯƠNG GIÁ Điều 23. Trường hợp tổ chức hiệp thương giá Điều 24. Thẩm quyền và trách nhiệm tổ chức hiệp thương giá Điều 25. Kết quả hiệp thương giá Mục 4 KIỂM TRA YẾU TỐ HÌNH THÀNH GIÁ Điều 26. Trường hợp kiểm tra yếu tố hình thành giá Điều 27. Thẩm quyền và trách nhiệm kiểm tra yếu tố hình thành giá CHƯƠNG IV THẨM ĐỊNH GIÁ Mục 1 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Điều 28. Hoạt động thẩm định giá Điều 29. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá Điều 30. Quy trình thẩm định giá tài sản Điều 31. Tài sản thẩm định giá Điều 32. Kết quả thẩm định giá Điều 33. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá Mục 2. THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ Điều 34. Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá Điều 35. Thẩm định viên về giá hành nghề Điều 36. Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề Mục 3. DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ Điều 38. Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá Điều 39. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Điều 40. Đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Điều 41. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá Điều 43. Hoạt động của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam Mục 4. THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC Điều 44. Phạm vi hoạt động thẩm định giá của Nhà nước Điều 45. Phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước Điều 46. Trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước CHƯƠNG V ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH Điều 47. Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều 48. Hiệu lực thi hành Vai trò quản lý giá của nhà nước • Nguyên tắc • Nội dung quản lý giá • Thẩm quyền quản lý giá Nguyên tắc quản lý giá (Điều 5/Luật giá) Cơ chế thị trường Bình ổn giá Hỗ trợ khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn Định giá Nhà nước thực hiện quản lý giá 3-PHÂN LOẠI TÀI SẢN 3-PHÂN LOẠI TÀI SẢN BLDS của Tiểu bang Louisiana (Hoa Kỳ) “Điều 448. Phân loại tài sản Điều 163, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 Điều 128, BLDS Liên bang Nga Tài sản chung Bất động sản Tài sản hữu hình. Vật Tài sản công Động sản Tài sản vô hình Tiền Tài sản tư Giấy tờ có giá Các quyền tài sản TÀI SẢN  BẤT ĐỘNG SẢN  MÁY MÓC THIẾT BỊ  DOANH NGHIỆP  TÀI SẢN VÔ HÌNH  CÁC LỢI ÍCH TÀI CHÍNH Thông tin về loại bất động sản 1-Đối với nhà ở : căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ( biệt thự, nhà liền kề , nhà vườn..; ) 2-Đối với bất động sản dịch vụ: văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..; 3-Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..; 4-Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác . Bất động sản Bất động sản dịch vụ Nhà ở Bất động sản công nghiệp Quyền sử dụng đất Giấy tờ có giá Cổ phiếu Trái phiếu Hối phiếu đòi nợ/ nhận nợ Kỳ phiếu Séc Quyền chọn mua/ bán Hợp đồng tương lai Hợp đồng góp vốn Nhóm chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 34/2013/TT-NHNN quy định về phát hành kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu trong nước (giấy tờ có giá) của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài Tài sản Trong giao dịch dân sự Vật Tiền Giấy tờ có giá Các quyền tài sản CỔ PHIẾU Giấy tờ có giá TRÁI PHIẾU Giấy tờ có giá Quyền tài sản Điều 10 –Tiêu chuẩn số 12. Quyền tài sản: là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được và là đối tượng thẩm định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình. . Điều 181/ Bộ luật dân sự: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản Trong giao dịch dân sự Vật Tiền Giấy tờ có giá Các quyền tài sản 4-Mục đích của TĐG Môc ®Ých cña ®Þnh gi¸ tµi s¶n C¸c ®Þnh gi¸ theo luËt ph¸p §Þnh gi¸ tµi s¶n c«ng ty Ph¸t triÓn B§S vµ ®Çu t Cho thuª theo hîp ®ång Tµi chÝnh vµ tÝn dông ChuyÓn giao quyÒn së h÷u Môc ®Ých ®Þnh gi¸ Tµi s¶n 5-TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ •QUỐC TẾ (IVSC) •VIỆT NAM (13 TIÊU CHUẨN) TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 13 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Tiêu chuẩn TĐG số 01 Gi¸ trÞ thÞ trường lµm c¬ së cho thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n QĐ sè 24 /2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 02 Gi¸ trÞ phi thÞ trường lµm c¬ së cho thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n QĐ sè 77/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 03 Nh÷ng quy t¾c ®¹o ®øc hµnh nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n. QĐ sè 24 /2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 04 B¸o c¸o kÕt qu¶, hå s¬, chøng thư thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n QĐ sè 24 /2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 05 Quy trinh thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n QĐ sè 77/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 06 Nh÷ng nguyªn t¾c kinh tÕ chi phèi ho¹t ®éng TĐG tµi s¶n QĐ sè 77/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 07 Phương pháp so sánh QĐ sè 129/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 08 Phương pháp chi phí QĐ sè 129/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 09 Phương pháp thu nhập QĐ sè 129/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 10 Phương pháp thặng dư QĐ sè 129/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 11 Phương pháp lợi nhuận QĐ sè 129/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 12 Phân loại tài sản QĐ sè 129/2005/Q§-BTC Tiêu chuẩn TĐG số 13 Thẩm định giá tài sản vô hình QĐ sè 06/2014/Q§-BTC Tiªu chuÈn sè 01 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá (Ký hiÖu: T§GVN 01) (Ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 158/2014/Q§-BTC ngµy 27 th¸ng 10 n¨m 2014 cña Bé trëng Bé Tµi chÝnh) TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ CÓ HIỆU LỰC TỪ 2015 Tiªu chuÈn sè 02 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Ký hiÖu: T§GVN 02) (Ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 158/2014/Q§-BTC ngµy 27 th¸ng 10 n¨m 2014 cña Bé trëng Bé Tµi chÝnh) TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ CÓ HIỆU LỰC TỪ 2015 Tiªu chuÈn sè 03 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Ký hiÖu: T§GVN 03) (Ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 158/2014/Q§-BTC ngµy 27 th¸ng 10 n¨m 2014 cña Bé trëng Bé Tµi chÝnh) TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ CÓ HIỆU LỰC TỪ 2015 Tiªu chuÈn sè 04 Những nguyên tắc kinh tê ́ Chi phối hoạt động thẩm định giá (Ký hiÖu: T§GVN 04) (Ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 158/2014/Q§-BTC ngµy 27 th¸ng 10 n¨m 2014 cña Bé trëng Bé Tµi chÝnh) TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ CÓ HIỆU LỰC TỪ 2015 6-CƠ SỞ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. CƠ SỞ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG Tiêu chuẩn thẩm định gia ́ sô ́ 02, hông tư 158/2014/TT-BTC Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. CƠ SỞ GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG Tiêu chuẩn thẩm định gia ́ sô ́ 03, Thông tư 158/2014/TT-BTC 4 3 1 2 7-ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá Luật giá năm 2012, Điều 38 • Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp. • Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Điều kiện cấp GCN đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ TĐG Luật giá năm 2012, Điều 39 1. Công ty TNHH một thành viên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau: a) Có GCN đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu; c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Điều kiện cấp GCN đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ TĐG Luật giá năm 2012, Điều 39 2. Công ty TNHH hai thành viên trở lên khi đề nghị cấp GCN đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau: a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên góp vốn; c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty TNHH hai thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp; d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Điều kiện cấp GCN đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ TĐG Luật giá năm 2012, Điều 39 3. Công ty hợp danh khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau: a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh; c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Điều kiện cấp GCN đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ TĐG Luật giá năm 2012, Điều 39 4. Doanh nghiệp tư nhân khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau: a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân; c) Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Điều kiện cấp GCN đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ TĐG Luật giá năm 2012, Điều 39 5. Công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau: a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập; c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp; d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.