Đề tài Ước tính hao mòn tích luỹ

ƯỚC TÍNH HAO MÒN TÍCH LUỸ 1. Định nghĩa Hao mòn là sự giảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Nó cũng có thể là sự khác biệt giữa chi phí tái tạo (hay chi phí thay thế) và giá trị thị trường. Sự hư hỏng hay hao mòn vật lý thể hiện qua việc nứt, gãy, suy tàn, mục nát, đổ vỡ, huỷ hoại hay khuyết điểm của cấu trúc. Các loại hao mòn khác có nguyên nhân như lỗi thời về chức năng hoặc hao mòn do các yếu tố ngoại vi. Hao mòn chức năng do nguyên nhân từ việc bộ phận không tương xứng hay dư thừa không cần thiết về kích thước, kiểu dáng hay trang thiết bị. Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng có thể quan sát thấy được. Hao mòn ngoại vi do những yếu tố từ bên ngoài tác động đến như thay đổi về nhu cầu, quy hoạch, tài chính hay chính sách của nhà nước. Để đo lường hao mòn, thẩm định viên phải xác định và đo lường phần mất mát trong giá trị thực của tài sản thẩm định trong điều kiện hiện tại và so sánh với giá trị của nó khi còn mới. Hao mòn tích luỹ đôi khi được xem như suy giảm tính hữu dụng Thuật ngữ: Hao mòn sổ sách: là thuật ngữ dùng trong kế toán để nói đến số vốn mất đi của tài sản trong quá trình sử dụng. Thông thường, đó là số vốn của chủ sở hữu để bù đắp cho sự hao mòn hay để thay thế tài sản được luật thuế cho phép. Hao mòn theo sổ sách không được rút ra từ thị trường mà được tính từ nguyên giá của tài sản. Tuy nhiên hiện nay, một số tài sản được tính hao mòn theo giá trị thực tế theo các phương pháp thẩm định. Tuổi đời kinh tế: là thời gian sử dụng hữu ích của công trình. Tuổi đời kinh tế khác với tuổi đời vật lý, tuổi đời vật lý thường lớn hơn tuổi đời kinh tế. Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian ước tính công trình còn tiếp tục sử dụng được. Tuổi thực tế sử dụng : là thời gian từ khi xây dựng đến thời điểm hiện hành. Tuổi sử dụng hiệu quả: là số năm sử dụng theo điều kiện và mức hữu dụng của công trình. Tuổi đời hiệu quả của công trình có thể ít hơn tuổi sử dụng thực tế nếu công trình được tu bổ hàng năm hay có chất lượng xây dựng và thiết kế tốt và tuổi đời kinh tế còn lại sẽ được kéo dài ra. Tuy nhiên, nếu công trình không được tu sửa thích hợp thì tuổi đời hiệu quả có thể lớn hơn tuổi đời thực tế dẫn đến tuổi đời kinh tế còn lại thấp. Ví dụ: một tài sản có tuổi đời kinh tế 40 năm, tuổi thực tế sử dụng là 10 năm và tuổi đời kinh tế còn lại là 30 năm. Do được phục hồi, làm mới nên tuổi sử dụng hiệu quả còn 5 năm và tuổi đời kinh tế còn lại tăng lên 35 năm. Nguợc lại, do sử dụng quá mức hay bỏ phế dẫn đến tuổi đời sử dụng hiệu quả tăng thành 15 năm nên tuổi đời kinh tế còn lại chỉ còn 25 năm. 2. Phương pháp ước tính hao mòn tích luỹ 2.1 Tính theo tuổi đời kinh tế của công trình: Hao mòn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời được tính bằng cách lấy tỷ lệ giữa tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế nhân với chi phí thay thế hay chi phí tái tạo mới: môùi theá thay CP haytaïo taùi CP x teá kinhñôøi Tuoåi quaû hieäuduïng söû Tuoåi luyõ tích moøn Hao = Phương pháp này tương đối đơn giản, nhưng không phân biệt được các yếu tố hao mòn nào làm giảm giá trị công trình vì chúng được gộp lại với nhau. Điểm yếu của phương pháp này là các khoản mục đã được sửa chữa không được tính đến. Hơn nữa, phương pháp này cũng không tính đến những bộ phận có thời gian sử dụng ngắn so với tuổi đời vật lý của công trình. Bảng 16.1: Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp tuổi đời kinh tế Chi phí tái tạo (ngàn đồng) Chi phí xây dựng mới 222.725 Tuổi đời kinh tế 50 năm Tuổi đời kinh tế còn lại 32 năm Tuổi sử dụng hiệu quả 18 năm Tỷ lệ hao mòn (18/50) 36% Giá trị hao mòn tích luỹ 80.181 Giá trị công trình đã tính hao mòn 142.544 Giá trị đất 600.000 Giá trị chỉ dẫn cho bất động sản 742.544 Làm tròn 742.500 Phương pháp tuổi đời kinh tế không cho biết được các hao mòn vật lý không sửa chữa được của công trình có tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài so với tuổi đời của toàn bộ công Thời điểm XD Tuổi thực sử dụng Tuổi sử dụng hiệu quả Tuổi đời kinh tế Tuổi đời kinh tế còn lại Cải tạo Tuổi đời vật lý Phá hủy trình khi phân tích hao mòn tích luỹ. Phương pháp này chỉ cho biết toàn bộ hao mòn. Nếu sử dụng phương pháp này để ước tính hao mòn vật lý của các bộ phận có tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài có thể cho kết quả không chính xác. Phương pháp này cũng không xem xét đến hao mòn chức năng, hao mòn ngoại vi hay do hao mòn vật lý, cũng như không xem xét các nguyên nhân gây nên hao mòn. 2.2 Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi. Những hư hỏng sửa chữa được có thể tìm thấy trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên trước tiên ước tính chi phí sửa chữa cho tất cả các bộ phận sửa chữa được về mặt vật lý và hao mòn chức năng và trừ ra khỏi chi phí tái tạo để có chi phí không sửa chữa được. Phần chi phí không sửa chữa được sẽ tính theo tỷ lệ hao mòn như trên. Khi áp dụng phương pháp tuổi đời sửa đổi, khi các yếu tố cần thiết đã được sửa chữa thì tuổi đời kinh tế của tài sản sẽ tăng lên hay tuổi sử dụng thực tế sẽ giảm xuống. Bảng 16.2 ước tính hao mòn bằng phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi. (ngàn đồng) Chi phí xây dựng mới 222.725 Trừ: hao mòn sửa chữa được 2.250 Chi phí cho phần không sửa chữa được. 220.475 Tuổi đời kinh tế 50 năm Tuổi đời còn sử dụng 33 năm Tuổi đời đã sử dụng 17 năm Tỷ lệ hao mòn (17/50) 34 % Trừ: hử hỏng không sửa chữa được (220.475.000 x 34%) 74.962 Giá trị còn lại của công trình 145.513 Giá trị đất 600.000 Tổng giá trị bất động sản 745.513 Làm tròn 745.500 Dù các yếu tố sửa chữa được đã được tính đến trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi, nhưng phương pháp này cũng không cho thấy những khác biệt của các bộ phận còn lại trong công trình, đặc biệt là các bộ phận có tuổi đời ngắn. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi tính toán đơn giản cho thấy được tính hữu dụng của công trình giảm xuống theo đường thẳng, nhưng không thực tế lắm. Việc ước tính tuổi đời thực tế sử dụng dựa trên việc khảo sát số lượng có thể khắc phục các yếu điểm của phương pháp này. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi thích hợp cho việc tính toán hao mòn của các tài sản so sánh. 2.3 Phương pháp khảo sát công trình Thẩm định viên khảo sát mức độ hao mòn của các kết cấu chính trong công trình như tường, mái, kèo, sàn … chia cho tỷ lệ các kết cấu chính của công trình để tìm ra hao mòn của công trình Tỷ lệ hao mòn = ∑ ∑ W xWD ii Trong đó: Di : Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính Wi: Tỷ lệ kết cấu chính trong công trình Ví dụ: Theo khảo sát thực tế, thẩm định viên xác định tỷ lệ các kết cấu chính và mức độ hao mòn của các kết cấu như sau: Kết cấu chính Tỷ lệ KKC / công trình Tỷ lệ hao mòn KKC Móng 8% 32% Tường 18% 44% Sàn 16% 36% Mái 14% 44% 56% 14%16%18%8% (14%x44%)(16%x36%)(18%x44%)(8%x32%)moøn haoleä Tyû +++ +++ = = %. . . . .... 4040 560 2240 560 06160057600792002560 ≈== +++ 2.4 Phương pháp so sánh công trình: hao mòn được tính bằng cách trừ từ giá bán trên thị trường theo các bước sau:
Lấy giá trị thị trường của tài sản so sánh trừ đi giá trị đất trống để có giá trị của công trình.
Lấy giá trị thay thế mới trừ đi giá trị còn lại của công trình để có giá trị hao mòn.
Giá trị hao mòn chia cho giá trị thay thế mới để có được tỷ lệ hao mòn
Tỷ lệ hao mòn chia cho tuổi thọ của công trình để tính ra hao mòn hàng năm
Thẩm định viên áp dụng tỷ lệ hao mòn này cho chi phí thay thế của công trình để tìm ra được giá trị hao mòn của tài sản thẩm định. Ví dụ: Giá thị trường của một bất động sản đã giao dịch là 180 triệu. giá trị đất trống ước tính là 100 triệu, chi phí thay thế để xây dựng căn nhà mới tương tự là 120 triệu. Thởi gian sử dụng của bất động sản này là 5 năm. Tính giá trị hao mòn của bất động sản này để áp dụng cho bất động sản thẩm định. Giá trị của nhà: 180 triệu – 100 triệu = 80 triệu Giá trị hao mòn: 120 triệu – 80 triệu = 40 triệu Tỷ lệ hao mòn: 40 triệu / 120 triệu = 33% Tỷ lệ hao mòn hàng năm: 33% / 5 năm = 6.6% mỗi năm Áp dụng tỷ lệ hao mòn này cho bất động sản thẩm định. 2.5 Phương pháp phân tích chi tiết Trong phương pháp này, thẩm định viên phân tích riêng biệt các nguyên nhân gây nên hao mòn, đo lường và ước tính tổng số hao mòn để trừ vào chi phí tái tạo mới. Nếu thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế thì không cần tính đến hao mòn chức năng. Năm loại hao mòn cơ bản để ước tính theo phương pháp này là: • Hao mòn vật lý có thể sửa chữa được • Hao mòn vật lý không thể sửa chữa được • Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được • Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được • Hao mòn ngoại vi Bảng .3: Phân tích hao mòn Khoản mục Chi phí tái tạo Chi phí thay thế Hao mòn vật lý Sửa chữa được Không sửa chữa được Chi phí sửa chữa Tính theo tuổi đời vật lý hay tuổi đời kinh tế Tương tự Tương tự Hao mòn chức năng Sửa chữa được + Thiếu - Thêm vào - Thay thế hay hiện đại + Dư thừa không cần thiết Không sửa chữa được + Thiếu - Không bao gồm trong chi phí mới - Bao gồm trong chi phí mới . + Dư thừa không cần thiết Chi phí thêm vào Chi phí thay thế mới trừ đi hư hỏng vật lý và chi phí thanh lý Chi phí mới trừ đi hư hỏng vật lý và chi phí thanh lý Tính vốn hoá phần thiếu Chi phí mới trừ hư hỏng vật lý để trừ vào giá trị thêm vào Chi phí hiện tại trừ hư hỏng vật lý cộng với giá trị hiện tại của phần thừa Tương tự Tương tự Chi phí loại bỏ trừ chi phí thanh lý Tương tự Hao mòn ngoại vi Tính vốn hoá phần thu nhập trừ đi tổn thất do các yếu tố bên ngoài Những loại hao mòn tích luỹ được bàn đến ở trên là cách tính truyền thống. Tuy nhiên, thẩm định viên có thể có nhiều cách tính thích hợp hơn cho phần hao mòn vật lý và hao mòn chức năng trước khi phân tích. Thông thường, các khoản mục không sửa chữa được không thể đo lường riêng biệt trừ phi các hư hỏng sửa chữa được đã được tính. Đối với bất động sản là nhà ở thường không yêu cầu phân tích hao mòn chi tiết. Để ước tính hao mòn tích luỹ cho nhà ở, thẩm định viên thường tính hao mòn trên m2 từ bảng giá xây dựng hay tổng hao mòn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời kinh tế. 2.6 Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp so sánh Khi ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp so sánh thì chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của tài sản trừ đi giá trị đóng góp của công trình sẽ có được hao mòn tích luỹ. Bảng 16.19 mô tả quy trình ước tính qua việc phân tích các tài sản so sánh. Sự chính xác của phương pháp này tuỳ thuộc vào số liệu của tài sản so sánh có thể sử dụng được cho cả công trình và cho đất trống. Lợi tức từ quyền tài sản chuyển nhượng trong công trình dùng để so sánh phải tương đồng với lợi tức của tài sản thẩm định. Bảng 16.19 ước tính hao mòn tích luỹ theo phương pháp so sánh (ngàn đồng) So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán 2.150.000 1.650.000 3.650.000 Ước tính giá trị đất 600.000 400.000 1.277.500 Giá trị hiện tại của công trình 1.550.000 1.250.000 2.372.500 Ước tính chi phí thay thế tại ngày thẩm định 2.300.000 1.950.000 3.750.000 Giá trị hao mòn tích luỹ 750.000 700.000 1.377.500 Tỷ lệ hao mòn 32,6% 35,9% 36,7% Những so sánh trong bảng 16.19 là tương đồng với tài sản tài sản thẩm định về hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại vi. Nếu có sự khác biệt có thể tiến hành điều chỉnh. Các so sánh cho thấy khoảng cách điều chỉnh là rất nhỏ giữa 32,6% đến 36,7%. Khi sử dụng kỹ thuật so sánh để ước tính hao mòn sẽ không phân biệt được các loại hao mòn. Nếu so sánh được thực hiện trong thị trường mở và liên quan đến quyền sở hữu, giá trị đất tính theo giá thị trường, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế được xác định chính xác thì tỷ lệ rút ra được sẽ phản ánh cho tất cả các loại hao mòn tích luỹ. Tuy nhiên phương pháp này có một số hạn chế, phải có đủ thông tin tin cậy về tài sản so sánh. Thực tế là khó mà có được tài sản tương tự về mức hao mòn cùng giao dịch trên thị trường. Khi thông tin không có sẵn thì phương pháp này ít được sử dụng. Như vậy tính hao mòn tích luỹ theo các phương pháp khác nhau như sau: - Phương pháp tuổi đời kinh tế 36% - Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi 34% - Phương pháp phân chia 28% 3. Ví dụ áp dụng Ví dụ sau mô tả việc áp dụng phương pháp phân chia hao mòn. Số liệu trong bảng được tính cho toà nhà 2 tầng có diện tích gộp 433,5m2 và 350m2 diện tích cho thuê. Căn nhà nằm trên diện tích đất 220 m2 bị hư hỏng do bão. Bảng 16.4 tóm tắt ước tính chi phí tái tạo mới bằng phương pháp khảo sát số lượng. Chi phí tái tạo (ngàn đồng) 1. Chi phí trực tiếp Đào đất 3.950 Làm móng 46.850 Tường 532.750 Khung sườn đỡ mái 97.200 Mái 25.050 Khung nhà 195.900 Nền 129.250 Lát nền 59.950 Trần 55.050 Nội thất 333.000 Sơn trong và ngoài 12.500 Hệ thống tưới 56.750 Thiết bị tưới 21.350 Hệ thống điện 65.600 Thiết bị điện 34.150 Hệ thống điều hoà 135.800 Tổng chi phí trực tiếp 1.800.510 2. Chi phí gián tiếp (bao gồm: phí thiết kế,khảo sát, pháp lý, giấy phép XD, bảo hiểm, thuế, lãi vay, chi phí bán, chi phí hợp đồng thuê, chi phí quản lý 152.150 3. Lợi nhuận nhà thầu 270.000 Tổng chi phí 2.227.250 Chi phí trên m2 diện tích gộp (2.227.250 / 433,5 m2) 5.137,82 3.1 Hao mòn sửa chữa được Hao mòn vật lý sửa chữa được liên quan đến việc chậm bảo trì, cần được sửa chữa tại ngày định giá. Giá trị hao mòn tích luỹ là chi phí để phục hồi hay thay mới. Bảng .5 trình bày cách tính đối với hao mòn sửa chữa được Bảng 16.5 – Hao mòn sửa chữa được Khoản mục CP tái tạo mới CP sửa chữa được Giá trị còn lại (ngàn đồng) (ngàn đồng) (ngàn đồng) Sửa chữa mái 25.050 2.500* 22.550 Sơn lại 12.500 13.500* 0 Tổng hao mòn vật lý 16.000 * Mái: bị hỏng do bão, chi phí sửa chữa lại là 2.500.000 đ * Sơn: chi phí sơn lại cao hơn chi phí làm mới ban đầu do phải cạo lớp sơn cũ Khảo sát tài sản đang thẩm định để xem xét các chi phí sửa chữa bằng hay cao hơn chi phí làm mới ban đầu. Hầu hết các hư hỏng về cấu trúc đều có thể sửa chữa được, quan trọng là có kinh tế hay không. Điểm khác biệt là cách thẩm định viên nhận định các phần hư hỏng có thể sửa chữa được. Ví dụ: mái nhà có thời gian hữu ích là 25 năm, đã sử dụng 5 năm, dĩ nhiên là có hao mòn 20%, tuy nhiên một số người cho rằng 20% là không hợp lý vì cho rằng hao mòn là chi phí để sửa chữa những chổ bị hỏng mà thôi. 3.2 Hao mòn không thể sửa chữa được Là hao mòn về mặt kinh tế liên quan đến cấu trúc mà không thể sửa chữa được. Hao mòn này phải dựa trên chi phí tái tạo hay chi phí thay thế toàn bộ cấu trúc sau khi trừ chi phí sửa chữa các bộ phận có thể sửa chữa được. Theo mục đích phân tích, hao mòn không thể sửa chữa được được chia thành loại có tuổi đời ngắn và loại có tuổi đời dài. Có tuổi đời dài là những bộ phận có tuổi đời kinh tế tương đương với tuổi đời kinh tế của toàn bộ công trình và ngược lại tuổi đời ngắn là bộ phận có tuổi đời kinh tế ngắn hơn tuổi đời kinh tế của công trình. Khi hao mòn vật chất không thể xếp vào sửa chữa được hay không sửa chữa được thì được xếp vào tuổi đời ngắn và tính hao mòn cho mỗi bộ phận của công trình. Bảng .6 và .7 đưa ra cách tính cho hao mòn vật lý Bảng 16.6: Hao mòn không sửa chữa được, các bộ phận có tuổi đời ngắn Khoản mục Chi phí Số năm Tuổi đời Tỷ lệ Hao mòn ngắn tái tạo* sử dụng vật lý không SC được (ngàn đồng) (ngàn đồng) Mái 22.550 10 năm 15 năm 67% 15.110 Nền 59.995 7 năm 10 năm 70% 41.970 Trần 55.050 5 năm 15 năm 33% 18.170 Sơn 0 mới 5 năm 0 Hệ thống nước 21.350 10 năm 20 năm 50% 10.680 Hệ thống điện 34.150 8 năm 10 năm 80% 27.320 Điều hoà** 47.500 10 năm 15 năm 67% 31.830 Tổng 240.550 145.080 * Chi phí tái tạo còn lại là chi phí sau khi đã tiến hành điều chỉnh hao mòn sửa chữa được ( ở ví dụ 16.5). Mái nhà phần sửa chữa được là 2.500.000 đồng được trừ khỏi chi phí tái tạo 25.050.000 đồng còn 22.550.000 đ. Thẩm định viên có thể chọn số 25.050.000 đồng để tính hao mòn nếu việc sửa chữa các hư hỏng không làm tăng tuổi đời kinh tế của công trình. ** Bộ phận điều hoà có tổng giá trị là 135.800.000 đ, trong đó có 47.500.000 đ là các bộ phận có tuổi đời ngắn như quạt, điều khiển và một số bộ phận khác, 88.300.000 đ còn lại là phần có tuổi đời dài. Bảng 16.7: Hao mòn không sửa chữa được, các bộ phận có tuổi đời dài (ngàn đồng) Chi phí tái tạo 2.227.250 Trừ: Chi phí sửa chữa được 15.000 Chi phí không SC được ngắn 240.550 Tổng 255.550 Chi phí không sửa chữa được tuổi đời dài 1.971.700 Tuổi thực tế sử dụng 5 năm Tuổi đời vật lý 75 năm Tỷ lệ hao mòn 6,67% Hao mòn không sửa chữa được dài 131.450 Ghi chú: Số liệu trên bao gồm cả chi phí sửa chữa mái (2.5 tr) và sơn (12.5 tr). Chi phí sơn được sử dụng vì chi phí sửa chữa vượt quá chi phí tái tạo. Trong các bảng trên, hao mòn không sửa chữa được đều là hao mòn được tính theo tuổi đời vật lý. Để ước tính hao mòn không sửa chữa được của những bộ phận có tuổi đời ngắn, thẩm định viên áp dụng tỷ số giữa tuổi thực tế sử dụng với tuổi đời vật lý với chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của mỗi bộ phận sau khi đã trừ các chi phí sửa chữa được. Hao mòn của tất cả các bộ phận được cộng lại để có tổng số hao mòn vật lý không sửa chữa được. Để tính hao mòn không sửa chữa được cho các bộ phận có tuổi đời dài, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của bộ phận thay thế được và của bộ phận không sửa chữa được có tuổi đời ngắn được trừ ra khỏi tổng chi phí. Nếu bước này chưa hoàn tất thì chi phí sửa chữa cho bộ phận sửa chữa được và bộ phận không sửa chữa được có tuổi đời ngắn sẽ bị tính gấp đôi. Sau khi trừ số liệu này, thẩm định viên sử dụng một trong 2 cách ước tính hao mòn không sửa chữa được. Phương pháp đầu tiên liên quan đến tỷ số của tuổi đời thực tế và tuổi đời vật lý. Tỷ số này được áp dụng đối với chi phí còn lại của bộ phận có tuổi đời dài. Việc sử dụng tỷ số này đảm bảo những bộ phận có hao mòn chức năng hay hao mòn ngoại vi không tính gồm vào trong hao mòn vật lý. Điều khó khăn cho phương pháp này là khó ước tính tồng tuổi đời vật lý của tài sản. Tuổi đời vật lý dài hơn tuổi đời kinh tế. Phương pháp thứ hai áp dụng tỷ số tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế. Tỷ số này áp dụng cho phần còn lại của chi phí thay thế hay chi phí tái tạo của bộ phận có hao mòn vật lý không sửa chữa được có tuổi đời dài. Tuổi sử dụng hiệu quả được điều chỉnh vì thế tỷ số sẽ không bao gồm phần hao mòn sửa chữa được, phần hao mòn không sửa chữa được của bộ phận có tuổi đời dài, phần hao mòn chức năng và phần hao mòn ngoại vi. Do đó, tuổi sử dụng hiệu quả sử dụng trong phương pháp này ngắn hơn tuổi sử dụng hiệu quả sử dụng trong phương pháp tuổi đời kinh tế đề tính tổng hao mòn. Phương pháp tuổi đởi kinh tế khi áp dụng phải thật cẩn thận để rút ra giá trị ước tính cho hao mòn vật lý không sửa chữa được. Khái niệm tuổi đời kinh tế chỉ áp dụng dụng để tính hao mòn toàn bộ. Hao mòn ước tính sẽ bị sai lạc khi sử dụng phương pháp tuổi đời kinh tế để tính hao mòn vật lý không sửa chữa được có tuổi đời dài mà không có sự điều chỉnh thích hợp theo tuổi thực tế sử dụng để phản ánh phần hao mòn sửa chữa được, phần hao mòn không sửa chữa được có tuổi đời ngắn và hao mòn chức năng hay hao mòn ngoại vi. 3.3 Hao mòn chức năng sửa chữa được Hao mòn chức năng là việc giảm giá trị do khuyết điểm trong khâu thiết kế. Nó cũng là nguyên nhân của những thay đổi qua thời gian của cấu trúc như loại vật liệu sử dụng, kiểu dáng lỗi thời hay lạc hậu so với tiêu chuẩn hiện tại. Các khuyết điểm này có thể sửa chữa được hoặc không thể sửa chữa được. Hao mòn chức năng sửa chữa được là chi phí thay thế phần lỗi thời hay lạc hậu phải ít hơn phần giá trị tăng lên do việc sửa chữa đó. Hao mòn chức năng sửa chữa được được tính như chi phí để sửa chữa có điều kiện. Những khiếm khuyết cần bù đắp không nằm trong chi phí tái tạo hay chi phí thay thế, một vài khoản mục hao mòn chức năng của bộ phận dư thừa không cần thiết không được tính đến khi hao mòn được tính trên chi phí thay thế. Hao mòn chức năng sửa chữa được được chia thành 3 loại: a) Khiếm khuyết cần bù đắp: được tính bởi chi phí bù đắp vượt quá chi phí của khoản mục đó nếu xảy ra trong quá trình xây dựng. b) Khiếm khuyết cần thay thế hay hiện đại: được tính bằng chi phí của bộ phận hiện hũu trong bảng ước tính chi phí trừ đi hao mòn vật lý và giá trị thanh lý, công với chi phí tháo dỡ và chi phí lắp đặt. c) Bộ phận dư thừa không cần thiết: được tính bằng chi phí tái tạo trừ đi hao mòn vật lý, cộng với chi phí tháo dỡ và trừ đi giá trị thu hồi (nếu có). Một bộ phận không hợp lý được xem là hao mòn sửa chữa được nếu việc sửa chữa tại ngày định giá là khả thi về mặt kinh tế, nếu không thì được xem là không sửa chữa được. Tính hao mòn của bộ phận dư thừa không cần thiết khi sử dụng chi phí thay thế thì phải trừ bớt giá trị thanh lý thu hồi. Bảng 16.8, 16.9, 16.10 trình bày cách tính hao mòn chức năng sửa chữa được khi sử dụng chi phí tái tạo. Một văn phòng ở tầng hai đang được định giá không có phòng vệ sinh gây nên khó khăn cho việc cho thuê văn phòng này. Trong tầng này có khoảng trống để lắp đặt phòng vệ sinh nhưng không có trang bị. Do vậy, tính phần hao mòn chức năng là cần thiết do khiếm khuyết cần bù đắp . Bảng 16.8 Chi phí tái tạo: hao mòn chức năng sửa chữa được Lỗi thời - Khiếm khuyết cần bù đắp Chi phí XD của phòng vệ sinh trong công trình hiện hữu 12.000.000 đ Trừ: chi phí lắp đặt phòng vệ sinh tính theo giá hiện hành 9.000.000 đ Giá trị tổn thất 3.000.000 đ Thiết bị điện trong công trình hiện hữu đã quá hạn. Bảng sau chỉ ra giá trị tổn thất Bảng 16.9 Chi phí tái tạo: hao mòn chức năng sửa chữa được Lỗi thời - Khiếm khuyết cần thay thế hay hiện đại Chi phí trang thiết bị trong công trình hiện hữu 10.000.000 đ Trừ: Hao mòn vật lý 8.000.000 đ Trừ: Phế liệu thu hồi 0 đ Cộng: Chi phí tháo dỡ 2.000.000 đ Cộng: Chi phí lắp đặt trang thiết bị mới 4.000.000 đ Giá trị tổn thất 8.000.000 đ Như đã trình bày trên, hao mòn chức năng sửa chữa được thể hiện ở điểm là trang thiết bị điện đã quá hạn sử dụng và được tính bằng chi phí sửa chữa hư hỏng sau khi tổng hợp các yếu tố tổn thất nếu có, phải được trừ ra. Nếu công trình có bộ phận lỗi thời cần phải được loại bỏ thì chi phí loại bỏ được cộng thêm vào chi phí sửa chữa. Toà nhà văn phòng có 15m2 diện tích làm kho. Nhu cầu hiện tại cần chuyển diện tích kho này thành nơi làm việc. Bộ phận dư thừa không cần thiết có thể sửa chữa được này được xem xét nếu khả thi về mặt kinh tế, nghĩa là giá trị tăng thêm lớn hơn chi phí sửa chữa Bảng .10 Chức năng sửa chữa được Xác định khả thi Chi phí để sửa chữa kho thành văn phòng 7.500.000 đ Trừ: Giá trị thanh lý 0 đ Tổng chi phí sửa chữa 7.500.000 đ Tổng thu nhập (NOI) dự kiến (15m2 x 600.000) * 9.000.000 đ Trừ: Phần chi phí hoạt động 0 đ Thu nhập thuần từ hoạt động của nhà kho 9.000.000 đ Vốn hoá thu nhập với tỷ lệ vốn hoá 10,5% ** 85.710.000 đ Làm tròn 85.700.000 đ * Tiền thuê mặt bằng diện tích văn phòng trên thị trường là 1.000.000 đồng / m2. Diện tích kho hiện tại được thuê với giá 400.000 đ/m2. Thu nhập tăng lên khi chuyển thành văn phòng là 600.000 đ/m2 ới diện tích 15 m2. ** Thẩm định viên ước tính tỷ suất vốn hoá tiền thuê văn phòng là 10,5% *** Thẩm định viên ước tính chi phí xây dựng tái tạo là 64.000.000 đồng Giá trị vốn hoá thu nhập thuần lớn hơn chi phí sửa chữa nên khu vực kho này chuyển sang làm thành văn phòng là khả thi. Ước tính hao mòn Chi phí xây dựng kho 64.000.000 đ Trừ: Hao mòn vật lý 4.270.000 đ Giá trị còn lại 59.730.000 đ Cộng: Chi phí sửa chữa 7.500.000 đ Giá trị tổn thất 67.230.000 đ Làm tròn 67.250.000 đ 3.4 Hao mòn chức năng không sửa chữa được Hao mòn chức năng không sửa chữa được có thể từ các nguyên nhân do sự thiếu vắng hay do sự thừa thãi không cần thiết của các bộ phận trong công trình. Hai loại thiếu hụt cơ bản là: thiếu hụt do trong chi phí xây dựng không có; và thiếu hụt do trong chi phí xây dựng có mà trong thực tế không có. • Thiếu hụt do trong chi phí xây dựng không có được tính bằng thu nhập mất đi được vốn hoá theo tỷ lệ vốn hoá của công trình, trừ cho chi phí xây dựng. Ví dụ: Toà nhà văn phòng đang được thẩm định không có hệ thống cừu hoả. Các toà nhà văn phòng khác trong khu vực đều có lắp đặt hệ thống cứu hoả và hệ thống tưới. Phân tích thông tin thị trường cho thấy sự khác biệt giá tiền thuê của văn phòng có hệ thống cứu hoả và không có hệ thống cứu hoả là 80.000đ/m2. Tài sản thẩm định có diện tích 350 m2 và có thu nhập mất đi là 28.000.000 đồng, trừ đi phần thất thu và chi phí tương ứng là 15.260.000 đồng. Thu nhập hoạt động thuần hàng năm là 12.740.000 đồng. Chi phí làm hệ thống tưới nước là 150.000.000 đồng Bảng Hao mòn chức năng: thiếu hụt do trong chi phí không có Ước tín