Đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội

Phần mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài. Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Hiện nay quá trình công nghiệp hoá , hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng một quốc gia nào. Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế- chính trị- xã hội. Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất là một trong những nguyên nhân cơ bản. Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng đó chính là chính sách bồi thường. Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng , phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nước. Việc chọn và nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội “ là nhằm góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và Huyện Từ Liêm nói riêng. 2. Mục đích của đề tài. Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trong bồi thường thiệt hại. Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm. Đề xuất phương hướng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất phục vụ công bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Đề tài ngiên cứu những vấn đề có tính lý luận và thực tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hưởng của nó trong quá trình bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. - Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu tư xây dựng mới có liên quan đến giải phóng mặt bằng đã và đang được triển khai trên điạ bàn Huyện từ Liêm. Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 4. Phương pháp nghiên cứu. Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phương pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến là: 4.1. Pương pháp duy vật biện chứng. Đây là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng kinh tế- xã hội trong trạng thái vận động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nó cho phép phân tích và đánh giá một cách khách quan các vấn đề nghiên cứu như hiện trạng xác định giá đất và ảnh hưởng của nó đến việc triển khai công tác giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. Mặt khác trên cơ sở nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đưa ra những căn cứ khoa học cho định hướng và những biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá đất khi giải phóng mặt bằng. 4.2. Phương pháp duy vật lịch sử. Phương pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử dụng giá đất. Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dựa trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác nhũng yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 4.3. Phương pháp thống kê. Đây là phương pháp nghiên cứu kinh tế thông thường giúp cho việc điều tra, tổng hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng xác đinh giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác các biểu hiện về thực trạng xác định giá đất. Đồng thời bằng các hệ thống chỉ tiêu thống kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác xác định giá đất hiện nay. Đây là phương pháp nghiên cứu cho phép lượng hoá các kết luận và kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Ngoài các phương pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích chính sách. Tuỳ nội dung và mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết hợp của một hay nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau. 5. Những đóng góp của đề tài. - Đề tài đã góp phần hệ thông hoá co sở lý luận về xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. - Đề tài đã phân tích rõ nguyên nhân của hiện trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. - Làm sáng tỏ những quan điểm, phương hướng và những giải phá nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng có đầy đủ các căn cứ khoa học và mang tính khả thi. 6. Kết cấu của đề tài. Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm ba chương: - Chương I: Cơ sở lý luận về xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. - Chương II: Thực trạng của việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội. - chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại trong thời gian tới. chương I Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng I. Khái niệm về giá đất và định giá đất. 1. Khái niệm về giá đất. Đất đai là loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá và khan hiếm. Đất ở bất cứ xã hôi nào có Nhà nước cũng đều dược gìn giữ, bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi dưỡng làm tăng khả năng khai thác và phát triển. Đất được quản lý chặt chẽ cả bằng biện pháp hành chính và kinh tế. Việc xác định giá cho đất là biện pháp, công cụ để Nhà nước thực hiện sự quản lý nguồn tài sản, tài nguyên này của đất nước, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Trong nền kinh tế thị trường, hàng hoá có thể trao đổi được là nhờ có giá trị và giá trị sử dụng. Khi trao đổi người mua cần giá trị còn người bàn thì thực hiện được giá trị. Đất là loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; ngay khi con nguời chưa tác động vào đất nó cũng có thể được con người dùng để mua bán với nhau. “Hàng hoá đất” còn mang nhiều tính đặc biệt ở chỗ con người không thể tác đọng vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thước thống nhất theo một tiêu chuẩn do con người đặt ra, mà bản thân nó được hình thành tự nhiên qua nhiều thế hệ, theo ý đồ của từng người bán, từng người mua. Trong quá trình sử dụng, về cơ bản chảng nững nó không bị hao mòn, mà nhiều trường hbợp qua sử dụng, gá trị của đất lại được tăng lên. Hàng hoá đất còn mang tính đơn chiếc và độc quyền mà con người không thể chuyển nó từ nơi này sang nơi khác. Vậy cái gì làm cho đất có gía trị và mua bán được- đó chính là khả năng sinh lợi của đất. Người mua cần sử dụng nó vào mục đích nhất định, nhằm mang lại một hiệu quả nhất định. Người bán biết rõ khả năng miếng đất của mình có thể sử dụng vào mục đích gì và hiệu quả mang lại ra sao. Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được xác định như là số tiền mà một hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà thửa đất này được đưa ra mua bán trao đổi trên thị trường. Khi người tiêu dùng có nhu cầu về tài sản như đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ước tính giá trị đất và sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất đó. Nhưng nếu mức giá mà người tiêu dùng đặt ra chưa làm thoả mãn giá trị mà người chủ sở hữu mong đợi thì quan hệ trao đổi chưa được thực hiện và mức giá đó chưa phải là giá cả thị trường của tài sản đất đó. Như vậy giá cả thị trường của tài sản đất là mức giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản. Là mức giá thịnh hành dưới các diều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản - đối tượng mua bán. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, ở những thời điểm khác nhau giá cả có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị nhưng xét trong toàn xã hội thì giá cả và giá trị luôn bằng nhau. 2. Khái niệm về định giá đất. Định giá đất có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động bất động sản. Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá trị của các tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định có liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dịch vụ thẩm định giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai và nhà ở.Chẳng hạn nhà thẩm định giá có thể đựoc yêu cầu để tư vấn cho người bán về giá trị tài sản của mình : cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả và có thể tư vấn cho cơ quan ra quyết định giá bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố sống còn đối với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá gía trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật. Có thể đưa ra các định nghĩa về định giá như sau: - Định giá là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho môt mục đích đã được xác định rõ. - Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn Như vậy định giá tài sản đất là công tác hết sức quan trọng, vừa mang tính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải là người có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trường hợp. Công tác định giá tài sản đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía cạnh khác nhau như vấn đề về mục đích của định giá, thời diểm định giá, các yếu tố đặc điểm của tài sản đất đó cũng như tất cả các yếu tố khác có ảnh hưởng đến gía trị tài sản đất. II. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 1. Sự cần thiết của công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đất đai và nhà ở là những yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con người. Nó là điều kiện cho sự tốn tại và phát triển của tất cả các sinh vật trên trái đất, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ sự sống nào có thể tồn tại và phát triển được. Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là sản phẩm của lao động và cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội. Nó là địa bàn phân bố các khu dân cư, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông,.....Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia. Một quốc gia dù là quốc gia phát triển hay đang phát triển cũng đều có nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau nhằm phát triển kinh tế xã hội, củng cố an ninh quốc phòng. Như vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ iến động theo từng thời kỳ phát triển; khi công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thương mại, dịch vụ.... phát triển, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng nâng cao. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang các mục đích công nghiệp, giao thông, thương mại, du lịch.. là điều tất yếu không thể tránh khỏi. Nước ta sau hơn mười lăm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những thành công to lớn về mọi mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội...đặc biệt về mặt kinh tế. Quá trình phát triển kinh tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nước. Điều đó được thể hiện ở các khía cạnh khác nhau như: trình độ phát triển kinh tế của đất nước ngày càng cao, đời sống của nhân dân ngày càng được cải thiện, sự phát triển của hệ thống các cơ sở hạ tầng, trung tâm thương mại dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải trí ngày càng mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu về đất đai cũng tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do: - Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăng dân số đô thị do gia tăng tự nhiên và do sự di cư từ các vùng nông thôn đến. Điều này đòi hỏi một nhu cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như các nhu cầu khác kéo theo để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng tăng. - Sự phát triển mạnh mẽ của các nghành công nghiệp thương mại, dich vụ đòi hỏi phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu trung tâm thương maị dịch vụ... - Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao ngày càng tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâm thể dục thể thao để phục vụ cho các nhu cầu trên. - Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đường giao thông vận tải ở các đô thị. Trong giai đoạn hiện nay khi mà mạng lưới đường giao thông đang ngày càng trở lên quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của đất nước nói chung và của các đô thị nói riêng, thì việc xây dựng mạng lưới đường giao thông, mở các tuyến đường mới, nâng cấp cải tạo các tuyến đường cũ đã và đang trở thành một nhu cầu cấp thiết cần phải được thực thi. Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng , thì việc giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp góp phần nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nước nói chung và kinh tế đô thị nói riêng phát triển. 1.2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời...là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai năm 1993, Điều 1 quy định:” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”. Như vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nước đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó đặt ra yêu cầu là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, tạo cơ sở pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khi Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức là đã tạo cho họ quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai thác các tính năng của đất đai phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống. Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh hưởng đến đời sống, lợi ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thường thiệt hại. Mặt khác trong điều 27 Luật Đất đai đã ghi rõ: “ Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ. 2. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thường thiệt hại. Hiện nay ở nhiều nước vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản phục vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản là một hoạt động dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường. ở việt nam do đặc thù phát triển kinh tế xã hội: Từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi qua chế độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hưởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó. Hiến pháp năm 1992, đặc biệt là luật Đất đai năm 1993, rồi đến bộ luật dân sự năm 1996 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, thì còn quy định người sử dụng đất được quyền sử dụng đất như một số quyền dân sự của các tài sản khác như : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Lần đầu tiên quy định đất đai là một tài sản và có giá, được phân loại trong nhóm bất động sản. Tiếp đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh doanh của họ, thừa nhận đất mà họ đang dung là một tài sản có giá trị. Từ đó nhà nước quy định giá các loại đất. Bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thường thiệt hại là một vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại trong công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án và do đó làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Sở dĩ như vậy là vì công tác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều người (người đang sử dụng đất, chủ dự án và Nhà nước). Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phần quan trọng của công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Do đó để thực hiện công bằng về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng của đất đai, góp phần cho công tác giải phóng mặt bằng được “ xuôi chèo mát mái” thì cần thiết phải tiến hành công tác định giá đất. III- Cơ sở hình thành giá đất. Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống như những hàng hoá khác. Quá trình sử dụng hàng hoá đất về cơ bản chẳng những nó không bị hao mòn, mà nhiều trường hợp qua sử dụng gía trị của đất đai còn tăng lên. Giá đất dược hình thành dựa trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất. Đối với những thửa đất có khả năng sinh lợi cao thì giá đất cao và ngược lại với những thửa đất có khả năng sinh lợi thấp hơn thì giá đất thấp hơn. Đất được sử dụng vào mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, đất được sử dụng vào cùng một mục đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận loựi của mảnh đất( tiềm năng vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế- xã hội..). Như vậy giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất, cũng tức là phụ thuộc vào mục đích khác nhau và sự thuận lợi của từng mảnh đất. Mặt khác đất là một loại hàng hoá cho nên giá đất cũng như giá các hàng hoá tiêu thụ trên thị trường còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và sự diều tiết của Nhà nước bằng các chính sách kinh tế vĩ mô. Với ý nghĩa giá xuất hiện là do khả năng sinh lợi của đất có thể khái quát các cơ sở hình thanh giá đất như sau: - Đối với đất nông nghịệp: trong nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, không thể thay thé được.Lợi dụng vào khả năng tiềm tàng của đất đai con người khai thác sử dụng để phục vụ cuộc sống của con người. Khả năng tiềm tàng của đất đai được thể hiện ở hai yếu tố chủ yếu sau: + Độ phì nhiêu của đất: Đây chính là thuộc tính tự nhiên của đất nói lên khả năng của đất đai trong việc cung cấp các yếu tố như chất dinmh dưỡng, nước, thức ăn cho cây trồng. + Vị trí của đất: Với những lô đất có vị trí thuận lợi cho việc sản xuất cũng như tiêu thụ sản phẩm nông sản sẽ cho giá trị kinh tế cao và ngược lại đối với những thửa đất có vị trí không thuận lợi thì sẽ cho giá trị kinh tế thấp hơn. Vị trí của đất cũng quyết định đến khả năng sinh lợi của đất và do đó quyết định giá đất. Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất hiện các khái niệm như quyền sở hữu, quyền sử dụng đất thì độ phì nhiêu cũng như vị trí của đất hay gọi chung là khả năng sinh lợi của đất được biến tướng dưới khái niệm địa tô. Đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để được quyền sử dụng mảnh đất đó. Khoản tiền này chính là giá cả của đất đai, đối với những thửa đất có địa tô cao thì địa tô cao và ngược lại đối ới những mảnh đất có địa tô thấp thì giá đất thấp. Như vậy trong lĩnh vực nông nghiệp khái niệm về giá đất được hiểu là khoản “ địa tô đợc tư bản hoá” và đây cũng chính là cơ sở hình thành giá đất. - Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống như đất nông nghiệp, giá đất đô thị và các loại đất khác được hình thành dựa trên khả nang sinh lợi của đất nhưng trong lĩnh vực đô thị khái niệm khả năng sinh lợi của đất được tạo ra bởi các yéu tố sau: + Loại đô thị: Hiện nay ở nước ta đô thị được phân thành 5 loại: đô thị loại 1, 2, 3, 4 và đô thị loại 5. + Vị trí đất đô thị: Đây là nhân tố có ý nghĩa quyết định giá đất đô thị. ở các nước đang phát triển, quy luật giá đất đô thị thường được biến động theo vùng( không gian có trung tâm là hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đường thì giá đất càng giảm) và theo điểm ( vị trí lô đất càng xa mặt đường thì giá càng giảm). + Giá trị sử dụng của đất : dây là một trong những nhân tố hình thành nên giá đất. Đối với những thửa dất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao và ngược lại. Giá trị sử dụng của đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Như vậy, dưới góc độ giá trị sử dụng của đất thì giá đất đô thị được cấu thành từ 3 bộ phận sau: - Về giá trị sử dụng của đất : phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống, mức độ trang bị cơ sở hạ tầng. Do đó giá trị đất đô thị cấu thành 3 bộ phận: + Giá gốc là giá do vị trí đem lại. Một miếng đất bất kể là ao, hồ, đã được trạng bị hạ tầng hay không, nhưng có vị trí sinh lời cao thì giá đất gốc sẽ cao. + Giá chênh lệch I : là giá do có sự đầu tư của con người đem lại, tương tự như địa tô chênh lệch áp dụng trong trường hợp đất nông nghiệp. + Giá chênh lệch II: là giá do điều kiện khan hiếm của thị trường quyết định, nhờ thời giá khi chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đắt có thể thu được giá chênh lệch II. Như vậy giá đất đô thị được xác định theo công thức : Gđ = G0 + G01 + G02 Trong đó : Gđ : gía đất đô thị G0 : giá gốc G01 : gía chênh lệch I G02 : giá chênh lệch II - Mục đích sử dụng của đất : bên cạnh yếu tố về loại đô thị, vị trí đất đô thị và giá trị sử dụng của đất thì mục đích sử dụng đất là cũng là một trong những nhân tố quyết định giá đất. Một lô đất có thể có vị trí tốt nhưng không có giá, nếu nó chỉ sử dụng mục đích công cộng. Tương tự một lô đất đô thị có thể có vị trí rất tốt nhưng nó được quy định là đất nông nghiệp trong đô thị thì giá đất cũng chỉ được xác định theo đất nông nghiệp... Mục đích sử dụng đất quyết định đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức hoặc cá nhân vì thế nó cũng quyết định giá đất. Như vậy, nguồn gốc hình thành giá đất chính là khả năng sinh lợi của đất. Nhưng ở mỗi loại đất khác nhau thì cơ sở này cũng được thể hiện ở các hình thức khác nhau. đối với đất nông nghiệp đó là độ phì nhiêu của đất và vị trí của đất. Đối v ới đất đô thị, cơ sở hình thành giá đất là loại đô thị, vị trí của đất, giá trị sử dụng của đất và mục đích sử dụng của đất. IV. Các nguyên tắc của định giá đất. Định giá đất là sự xác định và ước tính về mặt giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã được xác định tại một thờ điểm cụ thể. Đất đai là một tài sản đặc biệt: Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành có các thuộc tính như hạn chế về số lượng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi trong quá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những không mất