Đề tài Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay

LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996 lần đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập đến trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua một số biến cố khủng hoảng là do sự thiếu chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường. Sự thiếu thông tin, không minh bạch là đặc tính cố hữu vốn có của thị trường bất động sản. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy vai trò đóng góp của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống xã hội của từng gia đình và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh. Chính vì thế Việt Nam đang là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn,cộng với thực tế ngay tại trong nước rất nhiều các doanh nghiệp đang được thành lập. Thêm vào đó cũng có không ít những công ty muốn mở rộng quy mô kinh doanh và muốn tìm diện tích lớn hơn để đặt văn phòng. Đó chính là lí do làm cho thị trường cho thuê văn phòng công sở phát triển không ngừng, đặc biệt là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… Vậy thì trường bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay ra sao? Xu hướng biến động và dự báo cầu bất động sản văn phòng , công sở trong thời gian tới như thế nào? Làm thế nào để tăng cầu bất động sản văn phòng, công sở… Chúng ta sẽ cùng nhau nghiên cứu đề tài: “ Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay”. Để thực hiện đề tài này, chúng em xin cảm ơn sự giúp đỡ của cô giáo Ths. Ngô Phương Thảo đã giúp đỡ chúng em hoàn thành tốt đề tài này. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng không tránh khỏi thiếu sót vì vậy chúng em rất mong được sự góp ý của cô và các bạn. CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ I. LÝ LUẬN CHUNG VÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1.1 Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật mỗi nước quy định những khái niệm BĐS khác nhau nhưng hầu hết đều coi là BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất… Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 1.2. Đặc điểm bất động sản. BĐS gắn liền với một vị trí nhất định, giá trị bất động sản do yếu tố vị trí quyết định. Vị trí của BĐS được xác định là khoảng cách từ BĐS đó tới trung tâm và khả năng tiếp cận với BĐS đó. Yếu tố vị trí gắn liền với các điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường… Tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS bao gồm tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế., trong đó tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lí. Vì vậy khi đánh giá BĐS phải xem xét tới cả hai yếu tố này. Lợi ích kinh tế của BĐS về cuối chu kình kinh tế giảm dần. Tính dị biệt. Đặc điểm này xuất phát từ tính dị biệt của đất đai. Tính dị biệt là do không gian khác nhau và thiết kế của mỗi BĐS. Ngay cả hai căn hộ trung cư giống hệt nhau nhưng cũng có hướng khác nhau. Tính dị biệt tạo nên giá trị so sánh của BĐS. Tính khan hiếm. Xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai trên bề mặt trái đất. Nhu cầu của con người ngày càng tăng nhưng diện tích trái đất không tăng. Mặt khác thời gian xây dựng BĐS dài, nên thường không sẵn có trên thị trường. Tính ảnh hưởng. BĐS chịu tác động của các BĐS liền kề, các tác động của yếu tố kinh tế, xã hôi, môi trường xung quanh. Ngoài ra, BĐS cũng ảnh hưởng tới các lĩnh vực hoạt động khác. Nhu cầu vốn đầu tư lớn. Chi phí cho thiết kế, xây dựng, trang trí nội thất… là rất lớn. Vì vậy đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn và trường vốn 2. Thị trường bất động sản 2.1. Khái niệm Thị trường BĐS là tổng thể các hoạt động giao dịch BĐS thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Các hàng hóa được mua bán, trao đổi trên thị trường BĐS như nhà ở, đất đai, văn phòng… Thị trường BĐS được hình thành khi hàng hóa có sự khan hiếm tương đối và được sự cho phép của Nhà nước. Trước đây, BĐS không được Nhà nước cho phép mua bán, trao đổi như một loại hành hóa. Nhưng hiện nay, việc mua bán BĐS đã được quy định cụ thể trong luât pháp Việt Nam. 2.2. Phân loại Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS, sau đây là một số cách phân loại điển hình nhất: Theo hàng hóa BĐS + Thì trường đất đai + Thị trường nhà ở + Thị trường BĐS dịch vụ + Thị trường BĐS văn phòng, công sở + Thị trường BĐS công nghiệp + Thị trường BĐS nông nghiệp Dựa vào tính chất quan hệ trao đổi + Thị trường mua, bán + Thị trường thuê và cho thuê + Thị trường thế chấp và bảo hiểm Dựa vào trình tự tham gia thị trường + Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Thị trường xây dựng BĐS với mục đích bán và cho thuê + Thị trường bán và cho thuê BĐS Dựa vào sự kiểm soát của Nhà nước + Trị trường chính thức + Thị trường không chính thức Ta có thể thấy thị trường BĐS văn phòng, công sở là một hình thức của thị trường BĐS nói chung, là loại hàng hóa được phân chia theo mục đích sử dụng của người tiêu dung. Từ khái niệm BĐS, có thể hiểu BĐS văn phòng, công sở là BĐS là loại hình BĐS được xây dựng, trao đổi, mua bán… với mục đích sử dụng làm văn phòng, công sở cho các công ty, doan nghiệp. Vì là một loại BĐS sản nên BĐS văn phòng cũng mang đầy đủ đặc điểm của BĐS nói chung. Tuy nhiên, ta có thể có cái nhìn chi tiết hơn về loại hình BĐS này: BĐS văn phòng, công sở (VP- CS) gắn với vị trí nhất định. Do mục đích phục vụ của loại hình này nên hầu hết BĐS VP-CS đều được xây dựng ở vị trí trung tâm, địa thế đẹp, nơi có điều kiện kinh tế phát triển, tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch, làm việc của công ty. Vì xây dựng vói mục đích là nơi làm việc nên các BDS này đều được trang bị nội thất hiện đai nên giá xây dựng khá cao.Mặt khác do phcj vụ mục đích kinh doanh, và có địa thế đẹp nên giá thành bán bán hoặc cho thuê lớn, giao động tùy vào vị trí cụ thể của BĐS. Hầu hết các công ty đều muốn cạnh tranh với các đối thủ của mình nên trong việc thiết kế, trang trí nội thất,mỗi BĐS lại mang một nét riêng,phụ thuộc vào chủ nhân BĐS. II. CẦU HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ 1. Bất động sản văn phòng công sở 1.1. Khái niệm Trước khi đề cập đến khái niệm về cầu hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở chúng ta đề sẽ làm rõ khái niệm bất động sản văn phòng, công sở: Bất động sản văn phòng, công sở là loại hình BĐS được xây dựng, trao đổi, mua bán…với mục đích sử dụng là làm văn phòng, công sở, địa điểm giao dịch cho công ty, doanh nghiêp. 1.2. Đặc điểm Bất động sản văn phòng công sở mang đầy đủ đặc điểm của BĐS nói chung như đã đề cập ở phần I, ngoài ra nó còn có những đặc điểm riêng sau đây: Được xây dựng ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp, tao thuận lợi cho hoạt động giao dịch kinh doanh, giao dịch. Việc đặt địa điểm cho trụ sở giao dịch của doanh nghiêp, công ty là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá trình vận hành kết quả đầu tư của doanh nghiệp, công ty. Địa điểm của trụ sở giao dịch hay văn phòng giới thiệu sản phẩm được đặt ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thông tin về sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp được người tiêu dùng biết đến tư đó hoạt động kinh doanh mới có hiệu quả. Khá sang trọng, hiện đại. Thông thường, văn phòng, công sở được đặt làm trụ sở giao dịch của công ty khá sang trọng, hiện đại. Ngoài việc đặt trụ sở tại vị trí trung tâm, chủ đầu tư còn phải chú ý tới nội thất văn phòng, vì đây là nơi giao dịch với khách hàng, văn phòng có đẹp, có sang trọng và có phù hợp với loại hình sản phẩm và doanh nghiệp đang kinh doanh hay không cũng là một trong những điểm làm doanh nghiệp của mình có nét nổi bật hơn so với những doanh nghiệp khác. Giá thành cao hơn so với các loại hình BĐS khác. Bất động sản văn phòng, công sở thường được đặt ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp và nội thất sang trọng nên giá thành của loại hình bất động sản này thường cao hơn so với các loại hình bất động sản khác, đây cũng là một điểm mà chủ doanh nghiệp cần cân nhắc trước khi lựa chọn trụ sở văn phòng, công sở cho doanh nghiệp mình. Tuổi thọ vật lí và kinh tế cao. Trước khi đi vào đầu tư và sản xuất, các chủ đầu tư phải tính toán kĩ lưỡng làm sao cho sản phẩm của mình được tiêu thụ trên thị trường, nghĩa là phải làm thế nào để kéo dài chu kỳ sản phẩm. Vì vậy, văn phòng công sở gắn liền với chu kỳ sản phẩm nên tuổi thọ vật lý và kinh tế của loại hình bất động sản này thường khá cao. 2. Cầu hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở 2.1. Khái niệm Cầu bất động sản văn phòng, công sở là khối lượng hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất đinh để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại thời điểm đó. 2.2. Điều kiện hình thành cầu bất động sản văn phòng, công sở Hiện nay, việc mở văn phòng công ty tại những vị trí đắc địa là một trong những yêu cầu đầu tiên quan trọng để dẫn đến sự phát triển của công ty đó. Lấy ví dụ khi chủ đầu tư định mở một văn phòng môi giới nhà đất chẳng hạn, thật sai lầm nếu ông ta đặt trụ sở văn phòng của ông ta tại một vùng quê hẻo lánh, thật vậy, ở những vùng nông thôn nhu cầu về môi giới nhà đất hầu như là không có vì thế thật sáng suốt khi chủ đầu tư đặt văn phòng môi giới nhà đất của mình ở những trung tâm thành phố lớn. Đây là là một ví dụ trong rất nhiều điều mà chủ đầu tư cần xem xét khi quyết định thực hiện hoạt động đầu tư của mình. Vậy điều kiện gì đã hình thành nên cầu hàng hóa bất động sản? Từ những phân tích về cầu hàng hóa bất động sản nói chung mà ta có thể suy ra cầu hàng hóa bất động sản văn phòng công sở như sau: - Xuất phát từ đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tùy thuộc vào sản phẩm, dịch vụ và khách hàng tiềm năng của doanh nghiệp sẽ dẫn đến cầu hàng hóa bất động sản văn phòng tương ứng. - Nhu cầu về bất động sản văn phòng, công sở của chủ đầu tư phải phù hợp với tiềm lực tài chính của công ty. Khi công ty của mình buôn bán những sản phẩm nhỏ, lẻ thì chủ đầu tư phải xem xét phải thuê mặt bằng văn phòng như thế nào cho phù hợp với tình hình tài chính của công ty mình. - Cuối cùng, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu bất động sản văn phòng, công sở có khă năng thanh toán có khả năng gặp được cung và lúc đó cầu mới thực sự xuất hiện. 2.3. Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu bất động sản văn phòng Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất động sản văn phòng, công sở. Sau đây là một số nhân tố tác động tới cầu bất động sản văn phòng, công sở: Quá trình gia tăng sự thành lập doanh nghiệp, công ty làm nhu cầu về bất động sản văn phòng, công sở tăng lên, số lượng doanh nghiệp tăng lên kéo theo quy mô và diện tích sử dụng văn phòng, công sở cũng tăng. Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển kết cấu bất động sản văn phòng, công sở, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp, công ty. Tùy thuộc vào từng loại sản phẩm, đối tượng khách hàng tiềm năng mà doanh nghiệp sẽ lựa chọn và hướng tới. Tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, công ty CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG, XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ TẠI VIỆT NAM I. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ HIỆN NAY Sau những năm 90 của thế kỷ trước,nền kinh tế của nước ta đã đạt được những thành tựu đáng kể. Các ngành dịch vụ phát triển Đồng thời các tập đoàn nước ngoài đã quyết định gia nhập thị trường Việt Nam; cộng với thực tế là ngay tại Việt Nam, rất nhiều doanh nghiệp trong nước đã được mở ra. Thêm vào đó, cũng có không ít các công ty có nhu cầu mở rộng và cần tìm những diện tích lớn hơn để đặt văn phòng. Chính nguồn cầu phong phú này đã thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê phát triển không ngừng trong một vài năm trở lại đây.Đặc biệt là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… Trong suốt một thời gian dài từ năm 1998 dến năm 2004 hầu như không có công trình thương mại nào được xây,trong khi nền kinh tế của nước ta vẫn tăng trưởng đều đặn. Mà một dự án phát triển bất động sản cần tới 3 – 5 năm, do vậy cũng dần khan hiếm dẫn tới đột biến về giá thuê văn phòng ,khách sạn trung tâm thương mại trong những năm tới. 1) Các giai đoạn phát triển của thị trường văn phòng công sở ở nước ta những năm gần đây 1.1. Giai đoạn 2005-2006 Kể từ năm 2005, cầu BĐS văn phòng công sở bắt đầu tăng mạnh. Tốc độ tăng trưởng của dòng chảy FDI vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và việc mở rộng hoạt động của các tập đoàn đa quốc gia, các văn phòng đại diện mới thành lập của các công ty nước ngoài cũng như nhu cầu của các công ty trong nước... là những nhân tố chính khiến mảng thị trường này liên tục lên cơn sốt. Đến năm 2006, chưa lúc nào thị trường văn phòng, căn hộ cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội lại sôi động đến thế. Mặc dù giá cho thuê liên tục tăng và giá thuê văn phòng ở Hà Nội là giá cao nhất trong các thành phố lớn ở Châu Á nhưng các cao ốc hiện nay đều đạt tỷ lệ cho thuê từ 90 - 100%. 1.2. Giai đoạn 2006-2007 Theo đà phát triển, nền kinh tế VN vẫn tăng trưởng tốt, cùng với sự kiện VN gia nhập WTO cuối năm 2006, số công ty nước ngoài vào nước ta tìm kiếm cơ hội đầu tư, kinh doanh ngày càng nhiều, vì thế cần thêm nhiều văn phòng tiện nghi, cao cấp để giao dịch. Đó chính là lí do làm cho cầu BĐS văn phòng công sở tiếp tục tăng cao. Cuối năm 2006, 3.500m2 văn phòng hạng A sẽ đi vào hoạt động; 18.500m2 sẽ đi vào hoạt động đầu năm 2007. Trong đó có một số tòa nhà điển hình: Opera Business; VIT Tower; North Asia Tower; Hoa Binh Int"l Tower; Pacific Place. Khoảng 11.000m2 văn phòng hạng B và C sẽ đi vào hoạt động năm 2006. Ông Francey, Phó giám đốc khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Công ty CBRE nói: “Các cao ốc hạng A cháy hàng khiến các cao ốc văn phòng cho thuê hạng B, C tăng giá rất mạnh trong giai đoạn 2006-2007. Cụ thể, giá cao ốc hạng B từ năm 2006 đến 2007 đã tăng 26%, chỉ tính riêng quý 1 đến quý 2/2007 tăng thêm 6%. Tương tự, cao ốc hạng C trong 1 năm qua giá thuê đã tăng 43% và cuối quý 2/2007 tăng thêm 6%. Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là mức giá cuối cùng”. Giá thuê các cao ốc văn phòng đang chuẩn bị hoàn thành cũng khiến không ít người giật mình. Còn tại thị trường thuê văn phòng ở Hà Nội đang tiếp tục tăng cao. Hội nhập kinh tế và tốc độ tăng trưởng thời gian qua đã thu hút nhiều tập đoàn kinh doanh nước ngoài tìm đến VN đặt trụ sở giao dịch, trong khi số lượng văn phòng cho thuê lại có hạn. Cung không đáp ứng đủ cầu, phí thuê văn phòng tăng là tất yếu. Hiện nay, phí thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã tăng 6,31%/quý và hạng B là 4,55%/quý. Chính vì nhu cầu như vậy có nhiều công trình xây các khu công sở,các khu khách sạn cao cấp,trung tâm thương mại dịch vụ được tiến hành ở nhiều nơi. Giá văn phòng cho thuê (bình quân) loại A ở tp HCM là 50-60 USD/m2/tháng, loại B là 20-45 USD/m2/tháng,loại C dưới 20USD/m2/tháng. Tại Hà Nội, nhu cầu văn phòng cho thuê cũng tăng không ngừng. Quý II/2007, các văn phòng cho thuê ở những tòa nhà ở HN như Opera Business Centrer, Pacific Place...hầu như không còn chỗ trống. Theo khảo sát của Công ty Quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam, TPHCM hiện có gần 60 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế tại khu trung tâm và công suất cho thuê của nhiều cao ốc luôn đạt gần 100%.Tuy nhiên đây vẫn còn là con số nhỏ so với nhu cầu hiện tại. Tại thời điểm này các nhà kinh tế đã dự đoán là nền kinh tế sẽ còn tiếp tục tăng trưởng và kéo theo đó là cầu về văn phòng cho thuê còn có thể tăng thêm nữa. 1.3. Giai đoạn 2007-2008 Sang năm 2008, giá thuê văn phòng cao cấp tại Việt Nam có sự tăng vọt sơ với năm 2007. Giai đoạn từ quý IV /2007 đến quý I/2008, tốc độ tăng giá thuê văn phòng khá cao khoảng 25%, giá thuê văn phòng hạng A trung bình khoảng 40-50USD/m2 giai đoạn quý IV/2007. Sang quý I/2008 mức giá thuê tăng vọt lên trung bình khoảng 50- 55 USD/m2, giá thuê cao nhất văn phòng hạng A tại Hà Nội vào khoảng 60 USD/m2, TP.HCM vào khoảng 70 USD/m2. Sau đó trong 2 quý tiếp theo của năm 2008, giá thuê có sự tăng nhẹ, giá cao nhất của Hà Nội khoảng 66 USD/m2 và TP.HCM vào khoảng 80 USD/m2. BẢNG XẾP HẠNG CÁC NƠI CÓ GIÁ CHO THUÊ VĂN PHÒNG ĐẮT NHẤT THẾ GIỚI STT Xếp hạng năm 2008 Thành phố Nước Vị trí Tổng chi phí sở hữu € m2/năm Tổng chi phí sở hữu US$/feet vuông/năm 1 1 London UK Cuối phía Tây 2,277 311.58 2 3 Hong Kong China Khu TTTM 1,745 238.58 3 2 Tokyo Japan Khu TTTM 1,536 210.12 4 5 Mumbai India Khu TTTM 1,214 166.04 5 7 Moscow Russia Khu TTTM 1,160 158.72 6 4 Paris France Khu TTTM 1,035 141.57 7 17 Singapore Singapore Khu TTTM 954 130.48 8 10 Dubai UAE Khu TTTM 921 126.01 9 6 Dublin Ireland Quận 2 và 4 823 112.54 10 9 New York USA Trung tâm 733 100.28 11 25 Oslo Norway Khu TTTM 727 99.42 12 8 Milan Italy Khu TTTM 703 96.14 13 13 Zurich Switzerland Khu TTTM 653 89.25 14 16 Madrid Spain Khu TTTM 651 89.02 15 14 Stockholm Sweden Birger Jarlsgatan 598 81.93 16 Không có Kyiv Ukraine Khu TTTM 572 78.22 17 Không có Ho Chi Minh City Vietnam Khu TTTM 554 75.81 18 15 Luxembourg City Luxembourg Khu TTTM 551 75.29 19 19 Sydney Australia Khu TTTM 542 74.12 20 11 Seoul South Korea Gangnam 541 73.98 Nhưng khi nền kinh tế Việt Nam bắt đầu rơi vào khủng hoảng và suy thoái nghiêm trọng một cách nhanh chóng. Vốn đầu tư nước ngoài vào VN giảm đáng kể, đó là 1 trong những nguyên nhân làm cho cầu về văn phòng cho thuê giảm . Đến cuối năm 2008, giá thuê văn phòng tại HN đã giảm khoảng 30% so với năm 2007. Tuy phân khúc văn phòng cho thuê hạng A vẫn giữ giá 55-60 USD/m2/tháng nhưng sức cầu vẫn đang theo chiều hướng giảm. Theo khảo sát của công ty BĐS Simon Daterson tại HN và thành phố HCM bên cạnh việc rất ít công ty có nhu cầu mở rộng diện tích văn phòng thì khối các công ty tài chính đang có xu hướng thu hẹp bằng việc sang nhượng hoặc tìm mọi cách cho thuê lại nhằm giảm chi phí. Tại HN các doanh nghiệp chỉ có nhu cầu thuê từ 100-200m2/công ty. 1.4. Giai đoạn 2009-2010 Năm 2009, khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu ảnh hưởng đến VN trầm trọng hơn, làm cho thị trường BĐS văn phòng càng trở nên ảm đạm. Các nhà đầu tư nước ngoài hoãn các dự án đầu tư tại VN, khả năng chi trả của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp. Điều này làm giảm nhu cầu thuê văn phòng trên thị trường. Theo nhận định của Công ty quản lý, tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Vietnam, nếu tất cả các tòa nhà văn phòng đang xây dựng được hoàn thành, tỷ lệ chỗ trống có thể tăng lên 30% ở Hà Nội. Nhiều đơn vị đã cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách thuê trong những tháng cuối năm. Thay vì chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu của các chủ đầu tư là lấp đầy diện tích. Do đó nhiều lợi ích cho bên thuê đã được cung cấp bởi các chủ đầu tư văn phòng hoàn thành vào năm 2009. Trong quý 3năm 2009, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B đã giảm so với 2 quý trước. Nếu trong quý 2, tỷ lệ mặt bằng trống cho văn phòng hạng B là 22,1% thì giờ đạt mức 13%, văn phòng hạng A giảm từ 2,84% xuống còn 2%. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế đã giảm mạnh. Ví như tòa nhà Pacific Place, Sun City, Vietconbank Tower,quý 1/2009 giá chào thuê khoảng 48-60USD/m2/tháng thì quý 2 chào giá là 46-55 USD/m2/tháng, đến tháng 9 năm nay có giá chào thuê 42-52 USD/m2/tháng; dự án Resco, CDC quý 1 chào giá khoảng 35 USD/m2/tháng, quý 2 chào khoảng 30 USDm2/tháng và đến nay là dưới 30 USD/m2/tháng. Song phần lớn các hợp đồng được ký tại thị trường rơi vào khoảng 20-30USD/m2/tháng. Các giao dịch thuê chủ yếu dưới 250m2. Trong quý 4/2009, công suất thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý 3/2009, trong đó công suất thuê ở văn phòng hạng A giảm 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án thuộc quận Hoàn Kiếm. Công suất thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1% trong khi đó công suất thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý 3/2009. Giá thuê trung bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29USD/m2/tháng trong quý 4/2009, tăng khoảng 4.5% so với quý 3/2009. Triển vọng thị trường năm 2010 có vẻ lạc quan hơn. Theo công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam,quý 1/2010 có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phòng, tăng nhẹ 3,5% so với quý 4/2009, bao gồm 86 văn phòng các hạng A, B, C phân bố trên 10 quận của thành phố. Hai tòa nhà văn phòng mới là Hà Nội Tourism Tower (Quận Hoàn Kiếm) và Sky City Tower (Quận Đống Đa) đã bổ sung thêm khoảng 17.600m2 diện tích văn phòng vào tổng cung. Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong quý này đạt mức 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước. Công suất thuê của văn phòng hạng B và C quý này cũng lạc quan hơn so với quý 4/2009. Trong khi đó, giá thuê văn phòng trên tất cả các hạng vẫn tiếp tục xu hướng giảm, thấp hơn 3,6% so với quý 4/2009, đạt khoảng 27 USD/m2/tháng.Quy mô văn phòng hạng A được thuê trong quý này tăng hầu như không đáng kể. Văn phòng hạng C vẫn tiếp tục đạt kết quả tốt nhất. Trước những tác động ban đầu của quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại, văn phòng hạng C được dự đoán sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn nữa trong các quý tiếp theo. 2. Thực trạng BĐS Việt Nam theo đánh giá của các chuyên gia 2.1. Theo đánh giá của “Công ty bất động sản CBRE Việt Nam” Trong năm 2010, tăng trưởng GDP của Hà Nội được kỳ vọng sẽ quay trở lại mức hai con số, khoảng trên 10%. Hà Nội với vai trò là trung tâm thương mại của khu vực miền Bắc sẽ góp phần đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của các tỉnh thành lân cận. Với sự tăng trưởng liên tục về nguồn cầu nhà ở, sự mở rộng nhanh chóng của lĩnh vực bán lẻ và nhiều nguồn cung về diện tích văn phòng với giá thuê hợp lý dành cho các doanh nghiệp mới, Hà Nội hoàn toàn có thể đạt được mức tăng trưởng cao trong năm 2010 Đồng ý với nhận định “các doanh nghiệp trong nước tăng trưởng mạnh mẽ và bắt đầu tìm kiếm các diện tích văn phòng lớn” song CBRE cũng nhấn mạnh “mức giá thuê dễ chấp nhận ở xấp xỉ 20 USD/m2/tháng và sẽ không có nhu cầu diện tích văn phòng có giá thuê trên 40 USD/m2/tháng”. Cũng theo CBRE, năm 2010, dự kiến sẽ có thêm trên 150.000 m2 diện tích văn phòng mới được đưa vào tổng nguồn cung. Thế nên, mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, tỷ lệ trống tại một số tòa nhà có xu hướng tăng và giá thuê sẽ tiếp tục giảm. Tương tự, phân khúc bất động sản khách sạn cũng chỉ có thể phục hồi nhẹ trong năm 2010 sau gần 12 tháng trì trệ của năm 2009. Tăng trưởng kinh tế quay trở lại và Đại lễ 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội sẽ “kéo” du khách tới Hà Nội nhiều hơn trong năm 2010, lượng cung phòng khách sạn tại Thủ đô cũng tăng rất mạnh với sự “nhập cuộc” của 4 tổ hợp khách sạn 5 sao hạng “khủng” bám dọc theo trục giao thông lớn như vành đai 3, Láng - Hòa Lạc, trần Duy Hưng... (Khách sạn Hanoi plaza 600 phòng; Tổ hợp khách sạn Dầu khí Việt Nam 350 phòng, Tổ hợp khách sạn Keang Nam 500 phòng; Khách sạn Crowne plaza Hà Nội 393 phòng). Không mấy lạc quan với phân khúc khách sạn trong mốc 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội, CBRE Việt Nam tiên liệu: “Các khách sạn dọc tuyến vành đai 3 sẽ phải đương đầu với khó khăn trong ít nhất 2 - 3 năm tới, đến khi khu vực này có được sự phát triển ổn định”. 2.2. Theo đánh giá của “Công ty Savills Việt Nam” Công ty TNHH Savills Vietnam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I/2010 tại Thành phố Hà Nội. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Chi nhánh Hà Nội nhận định: "Kinh tế Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi và dự báo sẽ được hồi phục trong giai đoạn 2010 - 2011, điều này có thể thúc đẩy nhu cầu về căn hộ trong tương lai gần. Thị trường BĐS có thể thu hút thêm một lượng nhà đầu tư, những người phải tìm kênh đầu tư mới sau khi các sàn vàng đóng cửa". Theo Savills, trong quý I/2010, Hà Nội có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phòng,