Đề tài Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng chi thuê tại Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011

ĐỀ CƯƠNG A. LỜI MỞ ĐẦU B. NỘI DUNG I. Nghiên cứu thị trường 1.  Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư: Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011. Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 2. Dự án VIET TOWER 2.1. Tiến hành các hoạt động khảo sát dự án Địa chỉ Diện tích xây dựng Cấu trúc công trình + Tòa tháp 1 + Tòa tháp 2 2.2. Định hướng đầu tư: II. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI CỦA CÔNG TY MỸ 1. Nội dung đầu tư và hình thức vốn đầu tư của công ty 2. Các phương pháp tính toán để ra quyết định đầu tư: 2.1.1. Phương pháp cửa trước (phù hợp với người đi vay) 2.1.2. Phương án cửa sau (phù hợp với người cho vay) III. TƯ VẤN LỜI MỞ ĐẦU Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư, đánh giá hiệu quả của dự án và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án. I. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG: 1.  Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư: Nghiên cứu và đánh giá tình hình giá thị trường văn phòng chi thuê tại Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2011. Năm 2009: Trong Qu‎ý I/2009, tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A đã giảm khoảng 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49USD/m2, gần bằng với mức giá trong Quý I/2008. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng lên ở mức 2.6%; giá thuê văn phòng hạng B giảm xuống còn dưới 33USD/m2 tại thời điểm cuối quý I/2009, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái; tỷ lệ trống của văn phòng hạng B là 19%. Các tòa nhà văn phòng hạng B cũ có tỷ lệ trống là 8%. Đây là kết quả mà CBRE công bố khi thẩm định về dự án đầu tư BĐS. Theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2009, tổng lượng cung văn phòng cho thuê ở Hà Nội đạt hơn 600.000m2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009. Trong khi đó, công suất cho thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý III/2009. Cụ thể, công suất cho thuê văn phòng hạng A giảm 18%; công suất cho thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1%; công suất cho thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý III/2009. Năm 2010: Giá thuê văn phòng tại Hà Nội 2010 giảm so với năm 2009. Theo Công ty nghiên cứu Bất động sản Savills Việt Nam, công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong quý I đạt 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước. Mặc dù công suất thuê có nhiều dấu hiệu lạc quan, song, giá thuê văn phòng các hạng đều có xu hướng giảm 3,6% so với quý 4 năm 2009. Lượng văn phòng hạng A được thuê trong quý một tăng hầu như không đáng kể, trong khi văn phòng hạng B giảm tới một nửa. Chỉ riêng văn phòng hạng C đạt kết quả tốt nhất. Một loạt các tòa nhà hạng A như Pacific Place, Sun City có giá chào thuê từ 60- 65 USD đến nay đều giảm xuống còn 42- 50 USD. Theo đánh giá của Savills, thị trường quý một có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phòng, tăng 3,5% so với quý 4/2009 bao gồm 86 văn phòng hạng A, B, C phân bố trên 10 quận của thành phố Trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu m2 văn phòng từ 120 dự án sẽ có mặt trên thị trường dẫn đến tình trạng thừa nguồn cung. Năm 2011: Giá thuê văn phòng quý I/2011 tại Hà Nội tiếp tục giảm nhẹ, với lượng cung tăng mạnh ở khu phía Tây. Thị trường mặt bằng bán lẻ đứng trước thách thức lớn khi nguồn cung gia tăng mạnh. Theo Công ty Savills, tổng diện tích văn phòng hiện là hơn 760.000 m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 27% so với cùng kì năm ngoái. Các quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa vẫn là những nguồn cung chính cho thị trường văn phòng, chiếm 67% tổng nguồn cung của thị trường Hà Nội. Cầu Giấy vẫn là quận có tốc độ tăng trưởng diện tích văn phòng cao nhất, với tốc độ tăng khoảng 130% so với cùng kì năm trước. Công suất thuê của toàn thị trường tăng nhẹ trong khi giá thuê không thay đổi so với quý 4/2010. Công suất thuê trung bình toàn thị trường tăng 1% so với quý trước, đạt 90% trong khi giá thuê trung bình đạt 26 USD/ m2/ tháng. Thống kê của CBRE cho thấy, quý này có 3 dự án văn phòng hạng B đưa ra thị trường là Hoàng Cầu Geleximco (Đống Đa), Crown Complex và TTC Tower khu vực Mỹ Đình với tổng diện tích khoảng 47.000m2. Giá chào thuê trung bình quý này đều giảm nhẹ ở tất cả các phân khúc so với quý trước. Giá trung bình văn phòng hạng A khoảng 39 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 27 USD/m2/tháng. CBRE dự báo trong năm 2011, có khoảng 383.000m2 sàn văn phòng được đưa vào sử dụng, trong đó đa phần nằm ở phía Tây như Keangnam với diện tích 159.000m2 sàn văn phòng chuẩn bị đưa vào sử dụng. Savills nhận định, trong 3 năm tới, gần 1,2 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng 90 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Trong các quý còn lại năm 2011, gần 200.000 m2 từ 24 dự án dự kiến gia nhập thị trường, trong đó có một số dự án có diện tích văn phòng cho thuê trên 10.000 m2.  Với lượng cung lớn văn phòng như vậy bổ sung thêm cho thị trường, chắc chắn năm 2011 khách thuê sẽ có thêm nhiều sự lựa chọn. Đối với các chủ đầu tư năm 2011 sẽ là năm đầy thách thức với sự cạnh tranh ngày càng gắt gao. 2. Khảo sát dự án VIET TOWER: Tòa nhà Viet Tower nằm ở địa chỉ số 1 phố Thái Hà, quận Đống Đa, Hà Nội, ngay ngã tư đông đúc Thái Hà, Tây Sơn và Chùa Bộc. Công trình có 3 mặt thoáng, là một địa điểm kết hợp trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê.  Chủ đầu tư công trình là Công ty TNHH Liên doanh Đầu tư Tài chính Hòa Bình. Thiết kế của công trình do Văn phòng Tư vấn và Chuyển giao Công nghệ Xây dựng (đại học Kiến trúc Hà Nội) thực hiện. Quản lý dự án là Công ty tiếp thị và quản lý CB Richard Ellis. Tổng diện tích khu đất là 3.500 m2 với mặt bằng xây dựng 2.000 m2, tổng diện tích cho thuê là 31.000 m2, trong đó mỗi sàn có diện tích trung bình 1.700 m2 với 2 tầng hầm đỗ xe, 7 thang máy hiệu Mitsubishi tiêu chuẩn quốc tế, điều hòa trung tâm, hệ thống PCCC hiện đại, bảo vệ và an ninh 24/7.  Việt Tower bao gồm khối trung tâm thương mại 7 tầng với diện tích 11.000 m2. Tại đây, tập đoàn thương mại bán lẻ Parkson của Malaysia đã thuê diện tích rất lớn làm địa điểm kinh doanh đầu tiên tại Hà Nội. Ngoài ra tòa nhà còn có hơn 20.000 m2 diện tích văn phòng nằm trên 11 tầng tiếp theo. + Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình : 1. Vốn vay ngân hàng 2. Vốn tự có của chủ đầu tư 3. Vốn huy động của chủ đầu tư + Thời gian thực hiện dự án: 05 năm (Từ năm 2004 đến năm 2008) Cấu trúc công trình bao gồm:  - Tòa tháp 1: Khối nhà 16 tầng nằm tại vị trí góc ngã tư bên phải đường Thái Hà tính từ đường Chùa Bộc về phía Đông Bắc. Công trình gồm các khu chức năng:       + Khu siêu thị và dịch vụ thương mại       + Khu văn phòng đa năng cho thuê + Khu dịch vụ ăn uống và giải khát       + Khu dịch vụ club bar       + Khu tầng hầm bao gồm: gara, kho phụ trợ, phòng kĩ thuật       + Khu sân vườn ngoài trời - Tòa tháp thứ 2: Gồm các khối nhà 10 tầng và 16 tầng cùng với khối nhà điều hành nằm tại vị trí góc ngã tư bên trái đường Thái Hà.       + Từ tầng 1- 7: siêu thị và dịch vụ thương mại       + Từ tầng 7 - 16: khu văn phòng đa năng       + Tầng 10: khu dịch vụ ăn uống, giải khát       + Tầng thượng: khu dịch vụ clubbar, giải khát       + Khối nhà điều hành chung       + Khu tầng hầm bao gồm: gara, kho phụ trợ, phòng kĩ thuật       + Khu sân vườn ngoài II. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI CỦA CÔNG TY MỸ: 1. Nội dung đầu tư và hình thức vốn đầu tư của công ty: Một công ty chuyên kinh doanh bất động sản của Mỹ đang có kế hoạch đầu tư vào các bất động sản là văn phòng cho thuê tại các cao ốc ở Hà Nội. Công ty này đang rất quan tâm tới các văn phòng cho thuê tại Viet Tower. Công ty đang xem xét việc có nên thực hiện việc M&A toàn bộ số 10.000 m2 diện tích cho thuê làm văn phòng tại Viet Tower với giá 15.000.000 USD hay không? Công ty này có thể được vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 12%/năm, hoàn trả phân hạn hàng tháng trong vòng 20 năm (không phạt trả trước hạn), nếu công ty đàm bảo được yêu cầu về tỷ lệ đảm bảo nợ (tối thiểu) là 1,2 và tỷ suất bình quân tổn thất lãi (tối đa) là 85%. 2. Các phương pháp tính toán để ra quyết định đầu tư: 2.1.1. Phương pháp cửa trước (phù hợp với người đi vay) Đối với khoản vay (nhánh sơ đồ bên phải) Đơn vị: USD STT Chỉ tiêu Giá trị 1 Giá thành bán (giá trị đầu tư BĐS) 15.000.000 2 Tỷ lệ vay (tính trên tổng vốn đầu tư) 75% 3 Giá trị Khoản vay tối đa (1×2) 11.250.000 4 Hệ số hoàn trả (tháng) ( tra bảng C4) 0.011011 5 Hệ số hoàn trả (năm): (4×12 tháng) 0.132132 6 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm: (3×5) 1.486.485 Đối với khoản vốn chủ sở hữu ( nhánh sơ đồ bên trái) STT Chỉ tiêu Giá trị 7 Tỷ lệ vốn CSH (tính trên tổng vốn đầu tư) 25% 8 Giá trị vốn CSH đầu tư (tối thiểu): (1×7) 3.750.000 9 Chi phí sử dụng vốn CSH (tối thiểu) 8% 10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của CSH: (8×9) 300.000 STT Chỉ tiêu Giá trị 11 Thu nhập thực kinh doanh: (6+10) 1.786.485 12 Phí KD (USD/m2) (dùng để trang trải các CP duy tu, thay thế…) 150 13 Diện tích kinh doanh (m2) 10.000 14 Tổng phí kinh doanh: (12×13) 1.500.000 15 Tổng thu nhập thực tế: (11+14) 3.286.485 16 Tỷ lệ tổn thất không gian 8% 17 Tổng thu nhập tiềm năng: 15/(1-tỷ lệ tổn thất không gian) 3.572.266 18 Giá c Cho thuê tối thiểu: (17/13) (USD/m2) 357,2266 19 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: (14+6)/17 83,6% < 85% 20 Hệ số đảm bảo trả nợ (11/6) 1,2 = 1,2 (HS tối thiểu) Nhận xét: Ta thấy, chỉ tiêu 19, 20 đều đạt yêu cầu của người cho vay vốn. Theo kết quả tính toán, giá cho thuê tối thiểu của dự án Viet Tower là 375,224 USD/m2/năm à 29,6USD/m2/tháng. Như vậy, việc đầu tư là khả thi vì dự án chứa đựng ít rủi ro. Tuy nhiên do tính toán theo phương pháp cửa trước chỉ thỏa mãn yêu cầu của người đầu tư chứ không thoả mãn được yêu cầu của người cho vay nên cần xét các hạng mục trên từ góc độ của người cho vay bằng phương pháp phân tích khả thi cửa sau. 2.1.2. Phương án cửa sau (phù hợp với người cho vay): Qua khảo sát tình hình thị trường giá văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội Đầu quý III/2010: + Văn phòng hạng A giá cho thuê trung bình tháng là 42USD/m2 à giá cho thuê năm 504USD/m2. + Văn phòng hạng B có giá cho thuê trung bình là 31USD/m2/tháng à giá cho thuê năm 372USD/m2/năm. Đầu năm 2011 đến nay: + Văn phòng hạng A giá cho thuê trung bình tháng là 39USD/m2 à giá cho thuê năm là 468USD/m2. + Văn phòng hạng B có giá cho thuê trung bình tháng là 27USD/m2 àgiá cho thuê năm là 324USD/m2. Đồng thời cũng theo khảo sát thị trường, công ty nhận thấy giá cho thuê văn phòng tại Viet Tower là 34USD/m2/tháng, tương đương 408USD/m2/năm. BẢNG TÍNH CÁC CHỈ TIÊU STT Chỉ tiêu Giá trị (USD) 1 2 3 4 5 Tổng thu nhập dự kiến: (giá thuê x diện tích) Tỷ lệ tổn thất không gian Tổng thu nhập dự kiến: (1) x (1-8%) Tổng phí kinh doanh: (150 x 10.000) Thu nhập thực dự kiến: (3-4) 4.080.000 8% 3.753.600 1.500.000 2.253.600 6 7 8 9 10 Hệ số đảm bảo nợ (tối thiểu) Số tiền trả nợ: (5/6) Hệ số trả nợ (tháng) Hệ số trả nợ (năm): (8) x 12 tháng Lượng tiền vay tối đa: (7/9) 1,2 1.878.000 0.011011 0,132132 14.213.059,67 11 12 13 14 15 16 17 Lượng tiền mặt thu nhập mà CSH được hưởng (tối thiểu): (5) – (7) Chi phí sử dụng VCSH Lượng VCSH có thể đầu tư tối đa: (11/12) Tổng số tiền ĐT tối đa cho BĐS: (10+13) Tỷ trọng vốn vay trong giá trị: (10/14) Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: (4+7) / 1 Hệ số đảm bảo trả nợ: (5) / (7) 375.600 8% 4.695.000 18.908.059,67 75,17% > 75% 82,8% < 85% 1,2 (mức tối thiểu) Nhận xét: Theo phương pháp cửa sau, tỷ trọng vốn vay trong giá trị (chỉ tiêu 15) cao hơn so với mức tối đa mà ngân hàng có thể cho vay là 75% nhưng lớn hơn không đáng kể (0.17%). Mặt khác, tỷ suất tổn thất lãi bình quân của dự án (chỉ tiêu 16) và hệ số đảm bảo trả nợ (chỉ tiêu 17) đều nhỏ hơn mức tối đa mà ngân hàng yêu cầu lần lượt là 85% và 1,2. Do đó, dự án đầu tư mang tính khả thi nên ngân hàng có thể chấp nhận cho công ty Mỹ vay vốn. III. TƯ VẤN: Viet Tower được đặt tại ngã tư Thái Hà, Tây Sơn và Chùa Bộc. Tòa nhà có 3 mặt thoáng hướng ra phía đường Tây Sơn, Thái Hà nên thuận lợi cho viêc giao thương. Tòa nhà có đầy đủ các trang thiết bị cần thiết cho hoạt động của văn phòng, 2 tầng hầm dành cho để xe hoạt động 24/24h. Đồng thời, đây là vị trí thuộc khu trung tâm của thành phố Hà Nội nên mật độ dân cư tập trung khá lớn, dân trí cao, do đó có thể nhận thấy đây là một khu vực thị trường tiềm năng cho các doanh nghiệp và các văn phòng thương mại. Qua khảo sát thị trường, giá văn phòng cho thuê trong thời gian tới có xu hướng giảm do lãi suất ngân hàng giảm, nhiều dự án đầu tư được xây dựng nên lượng văn phòng cho thuê hạng A, B tăng cao. Cũng theo kết quả khảo sát thị trường, mức giá văn phòng cho thuê của Viet Tower là 34USD/m2/tháng. Mức giá này nằm trong khoảng chấp nhận được của thị trường. Vậy, công ty chuyên kinh doanh bất động sản của Mỹ nên thực hiện M&A toàn bộ 10.000m2 diện tích cho thuê làm văn phòng của Viet Tower và mức giá tối đa mà công ty có thể chấp nhận trả cho dự án này là 18.908.059, 67USD.