Đề tài Một số vấn đề quản lý chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiên nay

LỜI NÓI ĐẦU Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết . Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số vấn đề chủ yếu sau: Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ đề tài được hoàn thiện hơn. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn! Nhóm sinh viên thưc hiên: Trân Thị Hương Kiêu Ngọc Lan . Vũ Thùy Linh NỘI DUNG Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư 1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng: Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung. Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau: Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên 1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội: Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị. b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê. 1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng: Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia” “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “ “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật “ 1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước. 2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư: Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay. 3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư: Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn Xây dựng. 3.1/ Các quy định chung: 3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. 3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. 3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó. 3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư. 3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau: a/ Về sở hữu nhà chung cư Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau: Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan quản lý nhà. Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nói trên b/ Đăng ký nhà chung cư: Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như sau: *Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký . ( Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng ký ( Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký c/ Sử dụng nhà chung cư: Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau ( Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …) Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường. Nghiêm cấm các hành vi sau: 1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực. 2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bÓ nước… 3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới… 4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để dùng riêng cho gia đình mình. 5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung khi chưa có giấy phép xây dựng. Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng. Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung. d/ Bảo dưỡng sửa chữa: Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như sau: Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ). Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc sở hữu của mình. 1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng của từng chủ sở hữu. 2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thÓ sửa chữa theo quy định của pháp luật. Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa. Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn sửa chữa. Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thÈm quyền. Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép. 3.2/ Quản lý: Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ chức công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm: Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai… Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố chi phí giữa các hộ đó. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở chung đó Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử dụng, quản lý nhà chung. CHƯƠNG II: Thực trạng 1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó. Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người. Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau: Tên nhà  Số căn hộ  Số nhà xe  Số tầng  Diện tích kiốt (
)  Số thang máy   Đang quản lý  1.764  17  236  6.758  40   I. Pháp Vân-Tứ Hiệp  462  10  57  1.636  12   NO3  110  1  12  288  2   NO4  64  1  9  232  2   NO5  64  1  9  232  2   NO6  80  1  9  212  2   NO7  64  2  9  306  2   NO8  80  2  9  364  2   II. XI-bán đảo Linh Đàm  244  6  39  361  6   OCT2 - đơn 1  66  2  12  95  2   OCT2 - đơn 2  112  2  15  171  2   OCT2 - đơn 3  66  2  12  95  2   III. Mỹ Đình II  1.058  11  140  4.761  22   CT1A - đơn 1  88  1  12  168  2   CT1A - đơn 2  126  1  15  434  2   CT2A  88  1  12  902  2   CT2B  84  1  15  141  2   CT3A  72  1  9  459  2   CT4  88  1  12  535  2   CT5 - đơn 1  99  1  12  601  2   CT5 - đơn 2  99  1  12  601  2   CT5 - đơn 3  140  1  15  420  2   CT5 - đơn 4  84  1  15  164  2   Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam. Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài sản của họ. Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian này không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng. Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m2 sàn hoặc hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao thông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức. Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà đòi hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý. Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể sử dụng giao thông ngang trong từng tầng đÓ đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp và được chuyÓn đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị. Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc, ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thÓ thao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thÓ thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam. Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp. Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phát triÓn theo hình thức số lượng để cung cấp chç ở cho người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm. Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu.