Đề tài Kết quả điều tra xã hội học về thực hiện chính sách đền bù và tái định cư

Lời nói đầu Vai trò của đất đai đối với nền sản xuất xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở nên có giá thông qua sự tích tụ giá trị thặng dư theo thời gian do có sự đầu tư của Nhà nước, của xã hội và con người. Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam xác định mục tiêu, nhiệm vụ chiến lược phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 2001 – 2010: “... Hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ...” (Mục tiêu IV), “... Hình thành thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật...” để “... Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển hoàn thiện các loại thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế...”, Tổng cục Địa chính đã xây dựng và từng bước hoàn thiện Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 (năm 1998), sửa đổi bổ sung lần thứ hai trình Quốc hội thông qua taịo kỳ họp thứ 9 - Quốc hội khoá X (năm 2001), cùng với các Bộ, ngành liên quan thể chế hoá Luật đất đai vào Luật sửa đổi, bổ sung xây dựng hệ thống các văn bản dưới luật, các chế độ chính sách, tạo lập hành lang pháp lý cơ bản để thực hiện nhiệm vụ quản lý, sử dụng đất đai trong cả nước. Quá trình đổi mới, cùng với nhịp độ hiện đại hoá, công nghiệp hoá đất nước, các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài không ngừng gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Để thực hiện các mục tiêu này, vấn đề thu hồi đất là yếu tố tiên quyết được Nhà nước ghi nhận tại Điều 27 - Luật Đất đai 1993 và cụ thể hoá chính sách trong Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ (gọi tắt là NĐ 22/CP). Sau ba năm triển khai thực hiện chính sách đến bù giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định cư theo NĐ 22/CP của Chính phủ, về cơ bản, các điều khoản của Nghị định đã được áp dụng có hiệu quả, song cũng còn nhiều nội dung cần phải được phân tích, đánh giá cơ sở khoa học thông qua việc điều tra, khảo sát thực tế để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện chính sách này nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và người bị thu hồi đất; duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật; hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của nhân dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Mục tiêu của đề tài: Tổng hợp, phân tích, đánh giá những mặt tích cực, tiêu cực trong quá trình thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng về đất đai, tài sản gắn với đất và chính sách tái định cư (TĐC). Xác định nguyên nhân cơ bản của những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chính sách và ảnh hưởng của nó đối với quá trình và quy luật phát triển của đời sống xã hội trong nền kinh tế thị trường hiện nay. - Đưa ra những luận cứ khoa học và thực tiễn trong việc xây dựng cs đền bù TĐC phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá hoá, hiện đại hoá. Đề xuất các giải pháp bảo đảm cho việc thực hiện chính sách đền bù TĐC đạt hiệu quả cao, tăng cường củng cố công tác quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Nội dung nghiên cứu đề tài: - Tổng quát về quan điểm, cách nhìn nhận các vấn đề liên quan đến chính sách đền bù TĐC của một số nước trên thế giới và trong khu vực. - Nghiên cứu khái quát chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam, tính ưu việt và những hạn chế trong quá trình áp dụng thực hiện chính sách các chế độ xã hội và các hình thức sở hữu. - Cơ sở lý luận khoa học chính sách TĐC bắt buộc; điều tra, khảo sát thực tế phân tích, tổng hợp phiếu điều tra về việc áp dụng chế độ chính sách của Nhà nước của người sử dụng đất đối với người bị thu hồi đất và trình độ hiểu biết pháp luật của nhân dân. - Tác động của pháp luật và khuôn khổ các chính sách hiện hành đối với công tác thu hồi đất GPMB, kết quả thực hiện NĐ 22/CP ở các địa phương trong khu vực điều tra. - Luận cứ khoa học cho việc hoạch định chính sách đền bù TĐC - những nội dung cụ thể và các giải pháp thực hiện, đề xuất, khuyến khích Nhà nước sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số điều khoản của NĐ 22/CP. Chương I đánh giá chính sách ban hành từ sau 1993 có liên quan đến chính sách đền bù TĐC I. Cơ sở lý luận chính sách TĐC bắt buộc Di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự "hy sinh" mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng đồng. Các chương trình đền bù TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dứan chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp đất TĐC. Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác đền bù TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi của họ. Vì vậy, TĐC ngày càng được xem như những chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi và đi lên thống nhất rằng chi phí phải trả, cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là những nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân. Do vậy, những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án. Ngân hàng và các nước thành viên đang phát triển cần nhìn nhận những thay đổi về nhận thức này như cơ hội chứ không phải trở ngại, cần xây dựng, chính thức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc nó sẽ tạo nên một trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển. Sự phát triển đó không chỉ mang lợi ích về kinh tế mà còn môi trường - xã hội. Phương thức này phù hợp với 2 mục tiêu tương đồng là giảm nghèo đói và phát triển bền vững. TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng - Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất; - Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với cách dịch vụ và phương tiện phù hợp. - Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến, bao gồm: - Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án. - Người bị ảnh hưởng phải được đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án - đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bù khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài) dân tộc thiểu số, nông sân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng. - Bất kỳ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh càng tốt. - Người bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án đền bù TĐC - người bị ảnh hưởng phải được hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phương. - Chú ý tới người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ. Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố gắng hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở đền bù TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp. Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính sách đền bù TĐC bắt buộc. Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của ngân hàng. II. Khuôn khổ pháp luật đất đai hiện hành về đền bù TĐC Chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam ngày càng được quan tâm và hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác giải toả mặt bằng cho việc thực hiện các dự án trong từng giai đoạn phát triển. Đối tượng đền bù thiệt hại về đất được xác định đầy đủ, chính xác, phù hợp hơn với tình hình thực hiện về quỹ đất đai trong cả nước. Mức đền bù thiệt hại được nâng cao hơn, cùng với một số biện pháp hỗ trợ bổ sung giúp cho người bị ảnh hưởng mau chóng tạo lập ổn định cuộc sống. Đất nước ta hiện đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển kinh tế cũng như hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật. Vì vậy, chính sách đền bù TĐC còn có những hạn chế và khó khăn nhất định, thể hiện ở các điểm sau: 1. Về đối tượng được đền bù Do trình độ quản lý còn có những hạn chế nhất định, việc áp dụng thực hiện chính sách, pháp luật trong toàn xã hội nói chung, trong từng địa phương và dự án nói riêng chưa nghiêm minh, dẫn đến việc xác định đối tượng được đền bù thiệt hại và đối tượng không được đền bù thiệt hại gặp nhiều khó khăn, cơ sở trong thực tế, việc cấp chứng thư pháp lý này mới đạt tỷ lệ rất thấp ở các địa phương, đặc biệt là đối với đất ở cũng như việc giải quyết quyền sử dụng đất trong hành lang bảo vệ công trình dọc theo hệ thống giao thông, đê điều thuỷ lợi. Đối với đất ở, do phải trả tiền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất mới được cấp GCN - QSDĐ (điều 22 - Luật đất đai năm 1993. Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính), một mặt là số tiền phải nộp tương đối lớn so với thu nhập của người dân hiện nay, mặt khác ở nhiều nơi nhất là vùng nông thôn, người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của GCN - QSDĐ với quan niệm "đối với gia đình tôi, có hay không có ai có thể tịch thu đất chỉ vì không có GCN - QSDĐ". Từ nhận thức đơn giản đó, các chủ thể sử dụng đất không muốn trả một khoản tiền lớn (so với mức thu nhập của họ) để đổi lấy một tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tương tự, đối với các trường hợp chuyển nhượng đất đai, nhà ở, người dân không chuyển quyền sử dụng đất vì không muốn nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành ngày 22/6/1994. Điều này gây khó khăn cho việc thống kê, xác định diện tích, lập hồ sơ địa chính... trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng như việc giải quyết đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, công tác cấp GCN - QSDĐ cần phải tiến hành đồng bộ cho các loại đất và tất cả các địa phương trong cả nước. Để thực hiện được mục tiêu này, đòi hỏi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có định giá đất nói chung, định giá đất cho đền bù thiệt hại nói riêng (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo ý muốn) và lập khu TĐC. Đối với đất thuộc phạm vi hành lang an toàn giao thông, tình trạng xây dựng nhà cửa, lều quán trong hành lang bảo vệ đường bộ vẫn tiếp tục xảy ra. Mặc dù vậy rất nhiều địa phương không triển khai thực hiện quy định bảo vệ hành lang an toàn giao thông đường bộ như: không cắm mốc và thông báo tới dân lộ giới trên đoạn đường đi qua, địa phương vẫn cho phép xây dựng trong phạm vi bảo vệ đường bộ hoặc thậm chí còn bán phần đất trong hành lang này cho dân xây dựng nhà cửa, làm ki-ốt bán hàng... Trong những trường hợp đó, chúng ta không thể kết luận họ là những hộ, cá nhân vi phạm hành lang bảo vệ công trình hoặc coi các công trình hoặc coi các công trình xây dựng của họ trên phần đất này là bất hợp pháp và không được đền bù. Vì vậy, việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp trong phạm vi lưu không đường bộ để thực hiện chính sách đền bù giải toả mặt bằng trong các dự án là rất khó khăn và thường không thống nhất giữa các địa phương. Trong dự án khôi phục quốc lộ 1 đoạn Vinh - Đông Hà thực hiện bằng nguồn vốn WB, tỉnh Hà Tĩnh và Quảng Trị quy định một số nhà cửa, công trình nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ đường xây dựng sau năm 1982 (năm ban hành Nghị định 203/HĐBT) là bất hợp pháp, hưởng chế độ đền bù 60% giá trị công trình thì tỉnh Quảng Bình lại coi các công trình này là hợp pháp và được đền bù 100% giá trị công trình. Bên cạnh đó phải kể đến sự khác biệt trong chính sách đền bù, kinh phí đầu tư cho đền bù thu hồi đất giữa các dự án với nhau, trong nhiều dự án thực hiện bằng nguồn vốn đầu tư trong nước thực hiện theo Nghị định của Chính phủ, các công trình này có thể hoàn toàn không được đền bù. Đối với đất nông nghiệp, tuy được giao không phải trả tiền sử dụng đất song tiến độ cấp GCN - QSDĐ còn chậm do đó nhiều địa phương chưa có bản đồ về địa chính... Ngoài những tồn tại nêu trên, việc chưa hoàn thành giao đất theo quản lý, sử dụng đất đai yếu kém đã làm phức tạp hoá việc đền bù TĐC trong các dự án. 2. Chính sách về giá đền bù Một trong các tông tại lớn nhất của các dự án là vấn đề chính sách đền bù đất thổ cư. Chính sách đền bù đất thổ cư theo văn bản hiện hành (Nghị định 22/CP) là chính sách đền bù trên cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất, các điều khoản quy định về hạn mức đất ở tối đa của mỗi địa phương, về tính hợp pháp công trình trên đất. Tính pháp lý này căn cứ vào các văn bản, pháp lệnh liên quan tới phạm vi hành lang an toàn giao thông đường bộ, bảo vệ các công trình công cộng. Quá trình triển khai thực hiện áp dụng các chính sách về đền bù đất đai gặp rất nhiều khó khăn do những nguyên nhân sau: Thứ nhất, đất thổ cư bao gồm đất ở và đất vườn. Giá đền bù đất ở cao hơn đất vườn, sự chênh lệch về giá đó thể hiện rõ rệt, đặc biệt ở các khu đô thị khi mà GCN - QSDĐ thổ cư của người dân không ghi rõ ranh giới diện tích đất ở và đất vườn. Do lịch sử để lại, hiện trạng quy mô diện tích đất thổ cư của người dân đang sử dụng thực tế không giống nhau giữa các vị trí địa lý, giữa thành thị và nông thôn, giữa các vùng, các xã, thôn xóm. Như vậy, hạn mức đất quy định tại Điều 54 - Luật đất đai có sự khác biệt với hiện trạng quy mô sử dụng đất thổ cư cả ở đô thị và nông thôn, sự chênh lệch này thể hiện rõ rệt nhất là ở vùng nông thôn. ở các khu đô thị hay những nơi đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ giá trị đất đai ngày càng tăng, giá trị này phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất mà không phụ thuộc vào hiện trạng, mục đích sử dụng của nó. ở nông thôn không có quy định về diện tích mà người dân được xây dựng cũng như quy hoạch xây dựng trong phạm vi khuôn viên đất thổ cư của mình. Ngoài ra việc cấp đất dọc các trục đường chỉ tính theo chiều rộng mặt đường mà không chỉ có giới hạn chiều sâu. Thứ hai, đối với đất nông nghiệp. ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến giá chuyển nhượng lại cao hơn khả năng sinh lợi của đất, trong trường hợp người bị ảnh hưởng muốn tái tạo lại tư lượng với điều kiện canh tác như thửa đất ban đầu (huyện Thanh Trì). Ngoài ra, luật chưa có quy định rõ ràng về miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp người bị ảnh hưởng tự mua đất mới và tự lo làm nhà, dẫn đến chính sách đền bù đất thổ cư có thể khác nhau giữa các dự án trong cùng một địa phương. Cụ thể một phương án đền bù trong dự án giao thông địa bàn tỉnh Hoà Bình. - Hộ A, có diện tích đất thổ cư đang sử dụng nhỏ hơn diện tích theo hạn mức quy định, dù đã xây dựng hay chưa xây dựng, đều được đền bù theo giá đất ở nhưng lại theo đơn giá đền bù ứng với cả hai vị trí (vị trí 1, vị trí 2), phần diện tích còn lại không đủ để ở lại không được đền bù. - Hộ B: có diện tích đất thổ cư vượt hạn mức quy định, đất đã được xây dựng một phần khi Nhà nước thu hồi đất, hộ B được đền bù theo giá đất ở vị trí ứng với diện tích hạn mức đất ở theo quy định, phần còn lạidc đền bù theo đất vườn. Mặc dù, ba mảnh đất này ở vị trí như nhau, khả năng sinh lợi gần như nhau, nhưng do hiện trạng sử dụng khác nhau nên quyền lợi đền bù cũng khác nhau. Đơn giá của đất ở thì phụ thuộc vào vị trí, còn đất vườn thì lại được đền bù theo đơn giá đất vườn, đây là điểm khúc mắc lớn nhất và phổ biến ở các địa phương khu vực điều tra. Trường hợp nêu trên, nên chăng Nhà nước cần thừa nhận, tôn trọng lịch sử sử dụng đất của người bị ảnh hưởng, có thể đền bù toàn bộ là đất ở hoặc có thể theo tỷ lệ hạn mức đất giao theo quy định của tỉnh và tổng diện tích đang sử dụng nhân với diện tích bị thu hồi, phần còn lại (diện tích bị thu hồi trừ đi diện tích tính theo tỷ lệ) theo một đơn giá khác. phương pháp này đã được áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng. Tỉnh Hải Dương lại căn cứ vào chiều sâu công trình để phân bổ giá trị đền bù. - Hộ A được quyền sử dụng diện tích 140m2 ở vị trí tiếp giáp với mặt đường M > 6m, khi Nhà nước thu hồi đất thì tại vị trí có diện tích 60m2 tính theo đơn giá 400.000đ/m2, vị trí 2 có diện tích 80m2 còn lại tính theo đơn giá 170.000đ/m2. - Bộ B được quyền sử dụng diện tích 100m2 ở vị trí tiếp giáp với mặt đường N < 6m, khi Nhà nước thu hồi đất, hộ B được đền bù toàn bộ diện tích theo đơn giá 220.00đ/m2. Cách xác định đơn giá đền bù có căn cứ vào chiều sâu của thửa đất là phù hợp với nguyên tắc định giá nhưng cần tiến hành đồng loạt trên tất cả các thửa đất bị thu hồi. Như trong trường hợp này để đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách đền bù thì thửa đất của hộ B cũng phải tính phân bổ theo chiều sâu như thửa đất tính cho hộ A. Ngoài các nguyên nhân trên, thông tin về chính sách - pháp luật đất đai chưa được quyền sâu rộng nên người dân vô tình vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng, những trường hợp như vậy, dự án không nên phân loại vào dạng đất hợp pháp mà nên coi đó là các trường hợp được coi là hợp pháp. Theo chính sách dự án không đền bù đối với diện tích đất thổ cư nằm trong hành lang giải toả vì phần đất này vẫn nằm trong quyền hạn sử dụng của người dân nhưng mục đích sử dụng bị hạn chế. Thực tế, diện tích đất nằm trong hành lang này đã bị giảm giá trị, song giá trị của nó vẫn cao hơn giá trị đất nông nghiệp. Điều chưa hợp lý ở đây là người dân vẫn phải đóng thuế sử dụng đồng bộ với việc phân hạng đất, khi tính thuế có áp dụng hệ số K (do chỉ có một mức thuế duy nhất 0,05 kg thóc/m2) nhưng khi tính đền bù thì không có đường trên cùng một đường phố hay tuyến đường tồn tại sự đột biến giá, đây là điều mà các dự án chưa thể giải quyết, vì mỗi tỉnh đều xây dựng một khung giá độc lập cho phù hợp với địa phương mình. Trong trường hợp như này đòi hỏi có sự can thiệp của Nhà nước nhằm giảm bớt những bất hợp lý này. Sử dụng hạng đất để tính thuế làm cơ sở pháp lý áp giá đền bù của các dự án là có cơ sở, nhưng trong quá trình sử dụng do có sự đầu tư cải tạo, bồi bổ đất đai nên độ phì, khả năng sinh lợi của đất có sự thay đổi nên tại thời điểm đền bù cần chú ý đến điểm này, nhất là đối với đất nông - lâm nghiệp. 3. Đề bù về tài sản Đơn giá đền bù cho tài sản trên đất hầu hết được người dân chấp nhận, một số dự án đền bù cho các công trình, cây cối hoa màu với mức giá cao hơn giá thị trường địa phương. Tuy nhiên, một số người bị ảnh hưởng có nhà từ cấp III trở lên cho rằng đơn giá đền bù thấp hơn giá thay thế (do bị tính khấu hao). Vì thế, cần quy định rõ ràng cách tính giá trị thiệt hại thực tế của nhà, công trình kiến trúc, cụ thể là cách tính tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà, công trình (Điều 17 Nghị định 22/CP) cũng như cách tính chi phí đã đầu tư vào đất trong trường hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu (một số dự án hỗ trợ 25.000đ/m2 cho các chi phí đã đầu tư vào đất là chưa phù hợp giữa những thửa đất có vị trí canh tranh tác thuận lợi, đất đai màu mỡ với những thửa đất xấu, xa kênh mương canh tác khó khăn). 4. Chính sách hỗ trợ và lập khu TĐC Tuỳ thuộc vào số lượng hộ bị ảnh hưởng bởi dự án và khả năng đất sẵn có. UBND cấp tỉnh chỉ đạo thiết lập các khu TĐC. Những người bị ảnh hưởng có đủ điều kiện được cấp đất sẽ được giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc có đủ điều kiện được cấp đất sẽ được giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc tập trũng. Khi tái bố trí đến các địa điểm chưa được chuẩn bị sẽ được hưởng đền bù để có thể xây dựng địa điểm mới bao gồm việc chuẩn bị đất đai và các dịch vụ thiết yếu như đường xá, điện, nước, điện thoại... Các khu TĐC cộng đồng sẽ được xây dựng với cơ sở hạ tầng và tiếp cận đầy đủ các dịch vụ. Khu TĐC gồm hai loại: chỉ dùng cho nhà ở hoặc dùng cho nhà ở và sản xuất nông nghiệp. Trong đó cần xác định theo các tiêu chuẩn: - Tiềm năng đáp ứng các yêu cầu của người TĐC - Dễ dàng liên hệ với các địa điểm cũ - nhất thiết phải có sẵn nguồn nước - gần các dịch vụ công cộng - điều kiện đất đai thích hợp. Trong trường hợp không có đất tập trung làm khu TĐC ở khu vực xung quanh, để giải quyết cho người bị ảnh hưởng hợp pháp hoặc bất hợp pháp về đất đai chính quyền xã sẽ phân lô phân tán theo các tiêu chuẩn. - Các lô đất nên chọn ở vị trí cách nơi ở trước đây khoảng 3km - vị trí của đất phải gần quốc lộ hoặc đường tỉnh huyện - gần nguồn nước, điện, các dịch vụ công cộng. Nguồn đất sử dụng cho đền bù thiệt hại bao gồm: - Quỹ đất cộng đồng: đất do Nhà nước thu hồi: đất Nhà nước chưa sử dụng, đất khai hoang; đất dư thừa đối với các yêu cầu của dự án hạ tầng; đất 5% của xã; đất do ban đền bù TĐC thu hồi và các nguồn khác. Khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho thấy việc xây dựng các khu TĐC hầu như bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW. Trong đó vấn đề còn tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tâng khu TĐC, các biện pháp nhằm khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới. Nguồn đất xây dựng khu TĐC ở các đô thị loại I và loại II rất khan hiếm, mặc dù đã có chính sách xây dựng nhà ở ra vùng ven đô thị nhưng chưa được người dân chấp thuận, do có sự chênh lệch qúa lớn về các dịch vụ xã hội, những hộ với nghề nghiệp buôn bán thì hầu hết không lựa chọn phương án đổi đất lấy đất, còn ở khu dân cư nông thôn việc thu hồi đất làm ảnh hưởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao mới với quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được yêu cầu nhà phải có sân phơi, vườn cây, gang gũi họ hàng làng xóm, đi lại canh tác thuận tiện...Bởi vậy cần quy định rõ thêm dự án nào có tái định cư, dự án nào không có TĐC và quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp cho người bị thu hồi đất không bị thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau giải toả. Một trong những hạn chế của chính sách TĐC ở Việt Nam là chủ yếu tập trung vào đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất. Tên gọi của các Nghị định, chỉ thị, thông tư có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các chính sách này (QĐ 186/QĐBT, NĐ 90/CP và NĐ 22/CP đều có cùng tên gọi là Nghị định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất). Trên thực tế, chính sách này đã được cụ thể hoá vào điều kiện của từng địa phương, ví dụ Thành phố Hà Nội đã áp dụng một số biện pháp mà Hà Tây không có như: - Hỗ trợ đời sống (trợ cấp di chuyển và trợ cấp đời sống) hỗ trợ chuyển nghề đối với các hộ bị mất đất nông nghiệp vĩnh viễn - Thưởng tiến độ. Các khoản hỗ trợ của dự án tính theo m2, một mặt đảm bảo tính công bằng là mất bao nhiêu đất hợp pháp thì sẽ được đền bù bấy nhiêu, mặt khác sẽ là không công bằng trong các trường hợp. - Mất hết đất nông nghiệp nhưng không có ngành nghề phụ. Mất hết đất Nhà nước nhưng có ngành nghề phụ - Mất một phần đất nông nghiệp. Có thể minh hoạ bằng việc đền bù dcủa dự án đường 1 ở xã Ninh Hiệp (Gia Lâm) là một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhiều nhất, nhưng do xã không có nghề phụ là buôn bán vải, chế biến dược liệu, việc đồng áng hầu hết là đi thuê, nên với số tiền trên đền bù cộng với các khoản hỗ trợ đã đem lại một số tiền để người dân chuyển đổi nghề nghiệp. Bên cạnh đó Dương Hà - một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi khá lớn song người dân ở đây không có ngành nghề phụ. Về trước mắt, với số tiền đền bù xem như là có lợi nhưng nếu như chia đều cho 20 năm thì người dân không được là bao, việc tự xoay xở trong cơ chế thị trường để tìm một công việc phù hợp là hết sức khó khăn. Đó là chưa kể đến những trường hợp khi nhận tiền đền bù, người bị ảnh hưởng chỉ lo mua sắm, sửa sang nhà cửa chứ không chú trọng đến vấn đề tìm việc làm (xã hội xá - Gia Lâm - Hà Nội). Giữa các dự án khác nhau mà chính sách hỗ trợ như nhau là không hợp lý, vì đối với các dự án kinh tế thì căn cứ vào diện tích đất Nhà nước thì bị thu hồi sẽ được cử một người đi đào tạo nghề nghiệp, phương án này một mặt giảm bớt khoản tiền đền bù cho c