Đề tài Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á (NHTMCP Bắc Á)

LỜI MỞ ĐẦU Trong nền kinh tế mở của nước ta hiện nay, hệ thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng, nó được xem như là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Được tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là : đi vay để cho vay, nhưng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản. Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã được luật pháp quy định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫn còn chưa được đầy đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế. Trước tình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Do đó em chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á (NHTMCP Bắc Á)”. Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng. Đánh giá thực trạng vấn đề định giá,quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á. Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên. Phạm vi nghiên cứu Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các phương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm đảm bảo tiền vay. Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiên tại cơ sở thực tập: Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á, chi nhánh Hà Nội, Số 198 Lò Đúc, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Thời gian nghiên cứu: 5/2/2010 đến 28/4/2010 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu. Bố cục: Gồm 3 chương: Chương I: Tình hình định giá,quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á. Chương II: Cơ sở lý luận về định giá,quản lý và xử lý bất đông sản thế chấp. Chương III: Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá,quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á. CHƯƠNG I TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BẮC Á. I. MỘT SỐ NẾT KHÁI QUÁT VỀ SỰ RA ĐỜI VÀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BẮC Á. 1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Bắc Á ra đời và hoạt động trong bối cảnh chung của nền kinh tế đang chuyển mình đổi mới. Năm 1990, Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành 2 pháp lệnh ngân hàng (Pháp lệnh Ngân hàng Nhà nước và pháp lệnh về hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng). Nắm bắt thời cơ đó, Nghệ An một trong những tỉnh lớn ở cửa ngõ miền trung, các thành phần kinh tế đã và đang phát triển. Để thích ứng với sự phát triển của nền kinh tế và để đáp ứng về nhu cầu vốn cho sự phát triển, Tỉnh ủy Nghệ An đã có chỉ thị và trực tiếp chỉ đạo Ngân hàng nhà nước Nghệ An lập phương án cho ra đời ngân hàng thương mại cổ phần. Ngân hàng TMCP Bắc Á (BacA Bank) đã được thành lập trong thời gian đó. Vào thời điểm này đã có 32 ngân hàng TMCP đã được thành lập, nhưng chủ yếu tập trung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Quá trình thành lập đã trải qua nhiều giai đoạn: năm 1993 và năm 1994 là thời kỳ chuẩn bị vận động các cổ đông sáng lập, lúc đầu là 10 thành viên, sau nâng lên thành 35 thành viên, trong đó có 1 pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, 2 pháp nhân là công ty TNHH tham gia vốn ban đầu: Soạn thảo điều lệ của ngân hàng, lập phương án kinh doanh 3 năm đầu, lập danh sách cổ đông, chuẩn bị đại hội cổ đông bầu Hội đồng quản trị, ban kiểm soát, lựa chọn cử Tổng giám đốc điều hành. Ngày 01 tháng 9 năm 1994, ngân hàng chính thức được cấp giấy phép hoạt động của thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt nam số 052/GP/NN và giấy phép đăng ký kinh doanh của sở kế hoạch đầu tư tỉnh. Được thành lập dưới hình thức là Ngân hàng cổ phần chuyên doanh về tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng.Từ khi bắt đầu đi vào hoạt động Ngân hàng TMCP Bắc Á được coi là một pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập và được quyền tự chủ về tài chính, chủ động kinh doanh, có tài khoản mở tại Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng đã trang bị cơ sở vật chất và kỹ thuật khá tốt, hội sở khang trang hiện đại, có trụ sở chính tại số 117 Quang Trung, Thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An. Ngoài ra, có 01 văn phòng Hội sở tại số 60 Lý Thái Tổ, Thành phố Hà Nội và 07 chi nhánh ở Hà Nội, 01 chi nhánh Thanh Hóa, 01 chi nhánh Hà Tĩnh và 01chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh, 01 chi nhánh ở Cần Thơ, 01 chi nhánh Kiên Giang, 01 chi nhánh Hậu Giang với 52 phòng giao dịch trực thuộc và khoảng 720 cán bộ có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, năng động, nhiệt tình trong công việc.  Hiện nay, Ngân hàng Bắc Á là thành viên chính thức của Hiệp hội Thanh toán Viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu, Hiệp hội các Ngân hàng Châu Á, Hiệp hội các ngân hàng Việt Nam và Phòng thương mại Công nghiệp Việt Nam. Trong 15 năm hoạt động, Ngân hàng TMCP Bắc Á đã vinh dự được nhận cờ thi đua của Thủ Tướng Chính phủ, bằng khen của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về thành tích hoạt động kinh doanh và cờ thi đua của Ủy Ban Nhân dân tỉnh Nghệ An, là một trong 10 ngân hàng được chọn tham gia vào hệ thống thanh toán tự động liên ngân hàng. Cũng như nhiều ngân hàng thương mại khác, Ngân hàng TMCP Bắc Á được phép hoạt động trên các lĩnh vực như thu hút nguồn vốn, kinh doanh ngoại tệ, cung cấp các dịch vụ thanh toán cho toàn bộ nền kinh tế. Hiện nay, các dịch vụ mà Ngân hàng cung cấp khá đa dạng và phong phú, phần nào đã đáp ứng đầy đủ, kịp thời nhu cầu ngày càng đa dạng và phong phú của khách hàng. Bên cạnh đó, Ngân hàng luôn cố gắng tìm kiếm, phát triển các sản phẩm dịch vụ mới phù hợp với xu thế phát triển chung của toàn xã hội. Các hoạt động chủ yếu hiện nay của Ngân hàng bao gồm: Hoạt động huy động vốn. Huy động vốn ngắn hạn và dài hạn của mọi tổ chức thuộc thành phần kinh tế và dân cư bằng VND và ngoại tệ. Hoạt động tín dụng. Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân. Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác. Bảo lãnh cho các cá nhân, doanh nghiệp để thực hiện các nghĩa vụ của khách hàng đối với khách hàng của mình. Hoạt động dịch vụ. Thanh toán quốc tế và thực hiện chi trả kiều hối. Dịch vụ thanh toán Dịch vụ ngân quỹ, chi trả lương hộ doanh nghiệp. Kinh doanh mua bán ngoại tệ. Phát hành và thanh toán thẻ các dịch vụ liên quan đến thẻ. Các dịch vụ ngân hàng khác. Trụ sở chính của ngân hàng được đặt ở Thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An, là ngân hàng thương mại có doanh số hoạt động kinh doanh lớn nhất khu vực Miền Trung và có mạng lưới hoạt động trong tỉnh, thành phố kinh tế trọng điểm của cả nước, cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng như mở tài khoản nội tệ và ngoại tệ, nhận tiền gửi, đầu tư cho vay và bảo lãnh, là thành viên chính thức của hiệp hội thanh toán viễn thông liên ngân hàng toàn cầu, hiệp hội các ngân hàng Châu Á. Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, NHTMCP Bắc Á luôn chú ý mở rộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn. Cuối năm 1995, Thống đốc NHNN chấp thuận cho NHTMCP Bắc Á được phép mở thêm 3 chi nhánh trực thuộc Thành Phố Hà Nội.Tháng 6/1995, NHTMCP Bắc Á được mở thêm chi nhánh Đà Nẵng, tháng 12/2003 mở thêm chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh Sài Gòn, Kiên Giang. Năm 2005 NHTMCP Bắc Á mở thêm 2 chi nhánh ở Hà Nội. Đó là Chi nhánh Phương Mai và Chi nhánh Cát Linh. Hai chi nhánh này là Chi nhánh cấp II thuộc Chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á Hà Nội. Các hoạt động của 2 chi nhánh trên gồm : Nhận tiền gửi VNĐ và USD; cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh và tiêu dùng; dịch vụ thanh toán quốc tế qua phương thức mở L/C, nhờ thu…, tài trợ xuất nhập khẩu, bảo lãnh thanh toán, dự thầu, thực hiện hợp đồng…; dịch vụ thanh toán, chuyển tiền trong nước; kinh doanh ngoại tệ và các dịch vụ ngân hàng khác. Trong năm 2007, NHTMCP Bắc Á tiếp tục được phép mở thêm chi nhánh nữa đó là chi nhánh Thăng Long, chi nhánh Cầu Giấy, chi nhánh Quảng Trị, chi nhánh Hải Phòng, chi nhánh Quảng Ninh. Cũng trong năm 2007, NHNN đã chấp thuận cho NHTMCP Bắc Á được nâng cấp một số phòng giao dịch thành chi nhánh là phòng giao dịch Trần Hưng Đạo, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng Giao dịch Lò Đúc. Trong năm 2007, NHTMCP Bắc Á được NHNN cho phép mở thêm phòng giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội), phòng giao dịch Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chính của Ngân hàng), phòng giao dịch Tân Bình (trực thuộc chi nhánh Tp HCM), phòng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực thuộc chi nhánh Thăng Long), phòng giao dịch Âu Cơ (thuộc chi nhánh Hàng Đậu), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực thuộc chi nhánh Quáng Ninh). Đến tháng 2/2009 mở thêm chi nhánh Cần Thơ, NHTMCP Bắc Á mở chi nhánh tại các tỉnh Thừa Thiên Huế, Hà Tĩnh và Quảng Bình. Theo các công văn này, NHTMCP Bắc Á- chi nhánh Thừa Thiên Huế, có địa chỉ tại Khách sạn Hùng Vương, 105A đường Hùng Vương, thành phố Huế; Ngân hàng TMCP Bắc Á- chi nhánh Hà Tĩnh sẽ có địa chỉ tại tầng 1,tòa nhà trung tâm Thương mại Hà Tĩnh, 86, đương Phan Đình Phùng, thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh; Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á- chi nhánh Quảng Bình có địa chỉ tại 20 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình và cho tới tháng 11/2009 chi nhánh cấp II của NHTMCP Bắc Á gồm 6 tỉnh đó là: Cần Thơ, Nghệ An, Hà Tĩnh, TPHCM, Thanh Hóa, Hà Nội. Ở Hà nội có chi nhánh Kim Liên, Thái Hà, Hàng Đậu, Hà Thành, Thăng Long,Cầu Giấy và có phòng giao dịch: Cát Linh, Thái Hà, Phương Mai, Tuệ Tĩnh, Hàng Bông, Tây Sơn, Bạch Mai, Đội Cấn, Cống Vi, Khâm Thiên, Phố Huế, Tràng Tiền, Tràng Tiền, Hà Trung, Trấn Vũ, Hào Nam, Trần Quốc Hoàn, Lò Đúc, Âu cơ. Ở Thanh Hóa thì có chi nhánh Thanh Hóa và phòng giao dịch: Lê Hữu Lập, Nguyễn Trãi. Ở Nghệ An có phòng giao dịch Chợ Gia Vinh. Ở Hà Tĩnh: có chi nhánh Hà Tĩnh. Ở TPHCM có chi nhánh THCM và Phòng giao dịch: Hai Bà Trưng, Cách mạng Tháng 8, Phan Văn Tri, Huỳnh Tấn Phát, Lê Thạch, Triệu Quang Phúc, An Sương, Phạm Đặng Lưu, Bạch Đằng, và phòng giao dịch 3/2. Ở Cần Thơ: Có chi nhánh Đồng bằng Sông Cửu Long, Kiên Giang và có phòng giao dịch Yên Hòa. 2. Tình hình tài sản của Ngân hàng TMCP Bắc Á. Được thành lập và hoạt động từ năm 1994 theo mô hình NHTMCP, Ngân hàng TMCP Bắc Á đã có bề dày hơn 15 năm kinh nghiệm và trưởng thành, đến nay đã trở thành một thương hiệu mạnh mẽ trên thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam. Bắc Á cũng là Ngân hàng TMCP có doanh số hoạt động kinh doanh lớn nhất khu vực Miền Trung, có mạng lưới hoạt động tại các tỉnh, thành phố kinh tế trọng điểm của cả nước. Tổng tài sản tăng 96,83% từ 6,3 nghìn tỷ đồng tại thời điểm năm 2007 lên tới 12,4 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2009. Việc mở rộng mạng luới được thực hiện mạnh mẽ đặc biệt là các trung tâm kinh tế như Hà Nội và TPHCM. Sự tăng trưởng còn thể hiện ở kết quả kinh doanh với tăng trưởng lợi nhuận trước thuế lên đến 148,35% từ 164,6 tỷ đồng trong năm 2008 lên 244,2 tỷ đồng năm 2009. ngân hàng luôn đảm bảo đáp ứng nhu cầu ngoại tệ thanh toán cho khách hàng, thực hiện thành công và có hiệu quả các nhiệm vụ hoán đổi giữa đồng VNĐ và đồng ngoại tệ mạnh. So với mức vốn điều lệ khi mới thành lập là 20 tỷ đồng, đến năm 2007 la 400 tỷ đồng, đến cuối năm 2008 tổng vốn điều lệ của Ngân hàng TMCP Bắc Á đạt 940 tỷ đồng tăng 47 lần so với năm đầu thành lập và tăng 2,35 lần so với năm 2007 và đến cuối năm 2009 tổng vốn điều lệ của Ngân hàng tăng lên 2820 tỷ đồng. 3. Cơ cấu tổ chức của NHTMCP Bắc Á. Với mục tiêu xây dựng chiến lược kinh doanh mới theo định hướng khách hàng và nhằm tăng năng lực quản lý rủi ro trong thời gian tới. Trong những năm qua, Ngân hàng TMCP Bắc Á đã không ngừng xây dựng, đổi mới mô hình tổ chức theo chiều hướng tích cực, điển hình là có sự phân tách rõ ràng giữa hoạt động quản lý và hoạt động kinh doanh của Hội sở và các chi nhánh theo mô hình tổ chức hiện đại của các ngân hàng trên thế giới (xem sơ đồ 1) Mô hình tổ chức của Ngân hàng TMCP Bắc Á là sự kết hợp hài hòa giữa mô hình tổ chức của các ngân hàng cỡ lớn với cơ cấu tổ chức của ngân hàng vừa và nhỏ. Chính sự kế thừa có chọn lọc này, đã tạo ra một mô hình quản trị mới, không những phù hợp với quy mô hoạt động của các ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam mà thông qua đó Ngân hàng TMCP Bắc Á có thể vừa quản lý vừa điều hành, vừa sử dụng một cách tối đa mọi nguồn lực sẵn có của mình. ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG BAN KIỂM SOÁT HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN KIỂM TRA KIỂM TOÁN NỘI BỘ KHỐI BÁN BUÔN KHỐI TÀI CHÍNH KHỐI QUẢN LÝ RỦI RO KHỐI NGUỒN VỐN VÀ KINH DOANH NGOẠI TỆ BAN TỔNG GIÁM ĐỐC KHỐI BÁN LẺ BAN CÔNG NGHỆ VÀ TIN HỌC CÁC CHI NHÁNH TRỰC THUỘC KHỐI HỖ TRỢ TÁC NGHIỆP 4. Tổ chức nhân sự của Ngân hàng TMCP Bắc Á. Số lượng nhân viên của Ngân hàng TMCP Bắc Á đến nay có trên 700 người. Trong đó phần lớn là cán bộ nhân viên có trình độ đại học và trên đại học, chiếm 85%. Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh của ngân hàng, giúp ngân hàng đương đầu với sự cạnh tranh. Do đó những năm vừa qua ngân hàng đã quan tâm tới công tác nâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự. 5. Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Bắc Á. Trong vài năm trở lại đây, bối cảnh nền kinh tế thế giới gặp phải những biến động lớn như cuộc khủng hoảng giá dầu, giá vàng, nạn khủng bố thế giới, thiên tai, dịch cúm gia cầm H1N1, kinh tế thế giới suy thoái nghiêm trọng…nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn đạt ở mức 5%. Châu Á, mặc dù xảy ra nhiều biến cố và bị ảnh hưởng mãnh mẽ của nền kinh tế thế giới nhưng vẫn tiếp tục là khu vực có mức tăng trưởng cao và ổn định nhất thế giới, đặc biệt là khu vực Đông á, tốc độ tăng trưởng vẫn đạt ở mức trên 8%. Trong khi đó, nền kinh tế trong nước vẫn giữ được nhịp độ tăng trưởng bền vững, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội đều đạt và vượt mức kế hoạch đề ra. Tốc độ tăng trưởng sản phẩm trong nước ở mức 8,7% trong năm 2009, cao hơn mức 8,4% của năm 2008. Đây là kết quả của một quá trình kiên trì đổi mới cơ chế, chính sách tạo môi trường thông thoáng cho sản xuất kinh doanh. Trong bối cảnh của nền kinh tế, chính trị - xã hội ổn định, môi trường kinh doanh đã được cải thiện đáng kể theo xu hướng phù hợp với những tiêu chuẩn của thông lệ quốc tế, hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Bắc Á vẫn giữ vững được tốc độ tăng trưởng, không chỉ hoàn thành kế hoạch đề ra mà ở một số chỉ tiêu còn vượt mức so với kế hoạch( xem bảng1) BẢNG 1: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Đơn vị: tỷ đồng CHỈ TIÊU 2007 2008 ±2007 2009 ±2008 - Vốn chủ sở hữu 450 1.031 129% 1.093 6,0% + Vốn điều lệ 400 940 135% 1.016 8,1% + Tự bổ sung 50 91 82% 77 -15,38% - Vốn huy động 6.144 10.845 76,51% 6.339 - 41,5% - Tổng tài sản 3.967 4.321 8,9% 6.995 61,9% - Tổng dư nợ 2.768 4.707 70% 6.481 37,7% + Tỷ lệ nợ quá hạn(%) 0.98% 1,27% - 1,8% - - Lợi nhuận trước thuế 79,629 164,064 106% 138,069 -15,84% (Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của BacA Bank 2007-2009) Với những kết quả trên, chứng tỏ hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Bắc Á trong những năm qua có những bước tăng trưởng ổn định và đang có những bước chuyển biến mạnh mẽ. Thể hiện trên một số lĩnh vực sau: 5.1. Hoạt động huy động vốn. Hoạt động huy động vốn chịu ảnh hưởng lớn bởi sự tác động của môi trường kinh tế, chính trị, xã hội. Mặc dù nền kinh tế thế giới và khu vực có những biến động mạnh, tác động không nhỏ đến sự ổn định của kinh tế Việt Nam, nhưng vốn huy động của ngân hàng vẫn tăng trưởng ở mức cao. Năm 2008, tổng vốn huy động của Ngân hàng là 10.845 tỷ đồng, tăng 76,51% so với năm 2007. Năm 2009, tổng vốn huy động chỉ đạt 6.339 tỷ đồng, trong đó: vốn huy động từ thị trường dân cư và doanh nghiệp đạt 3.663 tỷ đồng (tăng 62,4% so với năm 2007); vốn huy động trên thị trường liên ngân hàng đạt 2.676 tỷ đồng (giảm 5.911 tỷ đồng so với đầu năm). Vốn huy động trên thị trường liên ngân hàng giảm như vậy là do Ngân hàng đã thực hiện triệt để theo sự chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước trong việc giảm sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng vốn không mang tính ổn định và tránh sự đe dọa khả năng thanh khoản khi thị trường biến động phức tạp. Về cơ cấu nguồn vốn huy động, tiền gửi vẫn là nguồn huy động chủ yếu của Ngân hàng, chiếm tới trên 80% tổng nguồn vốn huy động (2007: 70 %; 2008: 87,3 %; 2009: 74 %). Không những thế, trong 3 năm gần đây, nguồn tiền gửi của Ngân hàng liên tục tăng trưởng, mức tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Bên cạnh đó, nguồn đi vay Ngân hàng Nhà nước và vay trên thị trường liên ngân hàng có xu hướng giảm. 5.2. Các mặt hoạt động dịch vụ khác Hoạt động dịch vụ ngân hàng tương đối ổn định, với tổng mức thu từ dịch vụ năm 2009 đạt 11,8 tỷ đồng, tăng 24% so với năm 2008. Tuy nhiên, thu ròng về dịch vụ chỉ đạt 6,1 tỷ đồng, giảm 15%. Cơ cấu thu dịch vụ chủ yếu còn là các dịch vụ truyền thống như thanh toán, bảo lãnh trong nước, thanh toán quốc tế…Nhìn chung các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng chưa đa dạng. KẾT QUẢ KINH DOANH Đơn vị: tỷ đồng Năm 2007 2008 2009 - Tổng doanh thu: - Tổng chi phí: 609,029 529,400 773,229 609,165 1.671,927 1.533,858 Lợi nhuận 79,629 164,064 138,069 (Nguồn: Báo cáo của Ngân hàng Bắc Á năm 2007 – 2009) Qua bảng số liệu trên cho thấy: Tổng chi phí năm 2008 là 609,165 tỷ đồng tăng 15,06% so với năm 2007, năm 2009 là 1.533,858 tỷ đồng tăng 151,8% so với năm 20078. Tổng chi phí của ngân hàng năm sau tăng hơn năm trước do ngân hàng mở rộng mạng lưới (năm 2009 thêm 12 địa điểm giao dịch), tuyển dụng mới hơn 200 cán bộ nhân viên, bổ nhiệm 4 Phó Tổng giám và nhiều vị trí cán bộ chủ chốt trong toàn hệ thống. Lợi nhuận trước thuế năm 2008 đạt 164,064 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần năm 2007. Lợi nhuận năm 2009 đạt 138,069 tỷ đồng, tỷ lệ giảm 15,8% so với năm 2008 và không đạt được chỉ tiêu kế hoạch. Tuy nhiên, với những biến động khó khăn của thị trường năm 2009 thì đạt được mức lợi nhuận trên và giữ vững ổn định trong hoạt động ngân hàng là một kết quả đáng khích lệ, ghi nhận sự nỗ lực, cố gắng vượt qua khó khăn của toàn thể cán bộ nhân viên Ngân hàng. Với ưu thế về cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ, bề dầy hoạt động mà kể từ khi thành lập cho đến nay, NHTMCP Bắc Á luôn là một trong những chi nhánh đứng đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần. Trước những khó khăn trên, ban lãnh đạo, chỉ đạo cán bộ công nhân viên phấn đấu thực hiện hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ đề ra. Nhờ có những biện pháp tịch cực cộng với sự chung sức đồng lòng của toàn thể cán bộ công nhân viên, đến cuối năm 2005, các chỉ tiêu kinh doanh chủ yếu đều hoàn thành và hoàn thành vượt mức kế hoạch, góp phần đưa hoạt động kinh doanh của NHTMCP Bắc Á đi đúng theo phương châm hoạt động là: “ phát triển- an toàn- hiệu quả”. Bên cạnh hoạt động kinh doanh,NHTMCP Bắc Á vẫn luôn dành sự quan tâm lớn tới các hoạt động xã hội và cộng đồng nhằm hướng tới một xã hội tốt đẹp hơn. Ngân hàng đã có những hoạt động thiết thực như: tài trợ xây dựng trường học, bệnh xá, xây cầu cho vùng sâu, vùng xa, ủng hộ đồng bào lũ lụt và người nghèo…Đặc biệt, NHTMCP Bắc Á hiện đang phối hợp với bảo tàng lịch sử quân sự và báo tiền phong phát động, tổ chức cuộc tìm kiếm, sưu tầm “kỷ vật kháng chiến” trên phạm vi toàn quốc trong 3 năm tới 2010-2012. Đây là một chương trình quy mô nhằm mục đích bảo vệ, phát huy những văv hóa vật thể, có ý nghĩa to lớn trong việc phục vụ công tác nghiên cứu khoa học, giáo dục truyền thống cho các thế hệ và giữ gìn bản sắc dân tộc. Ngày 20/5/2009, thống đốc NHNN đã có công văn số 3646/NHNN-CHN xác nhận NHTMCP Bắc Á đủ điều kiện hoạt động cung ứng các dịch vụ ngoại hối. Theo công văn này, NHTMCP Bắc Á đã đủ điều kiện hoạt động cung ứng các dịch vụ ngoại hối sau: Cung cấp các giao dịch hối đoái dưới hình thức giao dịch giao ngay, kỳ hạn, hoán đổi, quyền lựa chọn, hợp đồng tương lai và các giao dịch hối đoái khác theo hợp đồng thong lệ quốc tế. Huy động vốn, cho vay bảo hành bằng ngoại tệ dưới các hình thức theo quy định của NHNN. Phát hành, đại lý phát hành thẻ quốc tế. Cung cấp các dịch vụ chuyển tiền và thanh toán tiền (trong và ngoài nước); nhận và chi trả ngoại tệ Chiết khấu, tái chiết khấu giấy tờ có giá bằng ngoại tệ Ủy nhận cho tổ chức tín dụng khác và tổ chức kinh tế làm đại lý cung ứng một số dịch vụ ngoại hối, bao gồm dịch vụ đổi ngoại tệ, dịch vụ nhận và chi trả ngoại tệ và các dịch vụ khác. Cung cấp các dịch vụ ủy thác và quản lý tài sản bằng ngoại hối. Cung cấp dịch vụ NH đầu tư bằng ngoại hối ( mua, bán, sáp nhập, bảo lãnh và làm đại lý phát hành chứng khoán bằng ngoại tệ ) Cung ứng các dịch vụ tư vấn cho khách hàng về ngoại hối. Thực hiện các dịch vụ ngoại hối theo thong lệ quốc tế và phù hợp với pháp luật Việt Nam. Trong quá trình triển khai cung ứng các dịch vụ trên, NHTMCP Bắc Á có trách nhiệm chấp hành nghiêm chỉnh các quy định về quản lý ngoại hối hiện hành của Việt Nam và các quy định của pháp luật có liên quan đến dịch vụ cung ứng ngoại hối. Cùng ngày, Thống đốc NHNN đã có công văn số 3647/NHNN-CNH xác nhận NHTMCP Bắc Á đã đăng ký hoạt động cung ứng dịch vụ ngoại hối trên thị trường quốc tế bao gồm: Cung ứng dịch vụ thanh toán quốc tế Thực hiện các giao dịch mua bán ngoại hối trên thị trường nước ngoài. Trong 15 năm hoạt động NHTMCP Bắc Á đã vinh dư nhận cờ thi đua của thủ tướng chính phủ, bằng khen của thống đốc NHNN về thành tích hoạt động kinh doanh và cờ thi đua của UBNN tỉnh Nghệ An. Là một trong 10 ngân hàng được chọn tham gia vào hệ thống thanh toán viễn thông liên ngân hàng toàn cầu, hiệp hội ngân hàng Châu Á, hiệp hội các ngân hàng Việt Nam. Để có được thành công này, trước hết là nhờ chiến lược và định hướng đúng đắn của hội đồng quản trị, việc điều hành và quản lý của ban tổng giám đốc và sự nỗ lực của tập thể cán bộ công nhân viên trên toàn hệ thống. Đặc biệt là sự tin tưởng và ủng hộ của các cơ quan quản lý, đối tác, khách hàng và toàn thể các cổ đông. Ngân hàng TMCP Bắc Á đã và đang phấn đấu để luôn giữ vị trí một NHTM đa năng hàng đầu Việt Nam, từng bước tiến tới một vị thế chắc chắn trên thị trường tài chính trong khu vực cũng như trên toàn thế giới. Với những gì đã làm được chúng ta tin rằng Bắc Á sẽ cung cấp cho thị trường các sản phẩm, giải pháp, dịch vụ tối ưu, đem lại giá trị gia tăng tối đa cho khách hàng, mang lại lợi nhuận thỏa đáng cho các cổ đông và đóng góp tối đa vào công cuộc phát triển nền kinh tế nước nhà. II. TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHTMCP BẮC Á. Để có thể hiểu rõ nét về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Bắc Á, em xin lấy hoạt động cụ thể tại phòng thẩm định tài sản chi nhánh Hà Nội, số 198 Lò Đúc – Hai Bà Trưng – Hà Nội, làm minh chứng. 1.Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bắc Á. 1.1. Cơ cấu phòng thẩm định giá tài sản bảo đảm. Một trưởng phòng, một phó phòng. Số lượng nhân viên trong phòng 12 người Chất lượng nhân viên: Là những người có tình độ đại học và trên đại học. Đội ngũ nhân viên trẻ tuổi năng động và nhiệt tình. 1.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định giá. Thực hiện việc thẩm định giá và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản thế chấp. Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản thế chấp bảo đảm khoản vay. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong việc định giá tài sản thế chấp phù hợp với thực tế và bảo đảm an toàn cho ngân hàng. Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiên việc phân hạng tài sản thế chấp cầm cố. Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm nơi vay và thực hiện việc công chứng. Lập các văn bản thong báo việc thế chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật. Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá trong toàn hệ thống. Thực hiện việc mua bảo hiểm cho tái sản thế chấp. Sử dụng, thuê các kho bãi để quản lý tài sản cầm cố. Định kỳ tái định giá tài sản thế chấp cầm cố, kiểm tra thường xuyên và định kỳ kho bãi cũng như các tài sản cầm cố để đề xuất kịp thời các biện pháp xử lý các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng. 1.3. Cơ sở xác định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Bắc Á. Xác định giá trị tài sản theo giá thị trường hoặc giá tham khảo. Xác định giá trị tài sản theo sổ sách kế toán So sánh giá trị tài sản theo sổ sách và giá trị tài sản theo giá thị trường. Nếu giá trị tài sản tính theo sổ sách kế toán (hoặc giá quy định) lớn hơn giá trị tài sản theo giá tham khảo hoặc theo giá thị trường thì giá trị tài sản thế chấp cầm cố được xác định theo giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trên thị trường. Nếu giá trị tài sản tính theo sổ sách kế toán nhỏ hơn giá giá tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thj trường thì giá trị thế chấp được xác định theo giá trị tài sản tính theo sổ sách kế toán. Trường hợp đặc biệt khác thì phải được ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng quyết định. Các phương pháp định giá tài sản b