Đề tài Hoàn thiện chính sách và phương thức đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội

lời nói đầu Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nước và Thủ đô Hà Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế -xã hội. Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành và ngoại thành Hà Nội đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì giải phóng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính dặc thù, không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị- xã hội. Trong điều kiện quỹ đất cũng như các buồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai ( giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kiinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội....Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thnàh phố trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện Dự án. Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất mà mất đi tư liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống kê của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm qua là khiếu kiện về đất đai và đền bù, giải phóng mặt bằng . Theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội, thì chỉ trong thời gian 5 năm (1996-2000), Hà Nội có 6.300ha đất chuyển sang xây dựng đô thị và các công trình công nghiệp, dân dụng. Phần lớn diện tích đất này là đất hiện đang được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Theo quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001 thì diện tích đất nông nghiệp năm 2010 sẽ giảm so với năm 2000 là 10.200ha. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2002 của UBND Thành phố Hà Nội dự kiến trình Thủ tướng Chính phủ, tổng diện tích xin chuyển mục đích sử dụng vào các mục đích là 1.100ha, năm 2003 là 1.090 ha. Qua đó cũng đủ thấy vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách. Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô. Năm 2002, Thành phố Hà Nội gọi là năm đồng khởi giải phóng mặt bằng. Đến năm 2003 Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì là năm đồng khởi giải phóng mặt bằng, đặc biệt là các công trình trọng điểm phục vụ Sea Games 2003. Tuy nhiên, dù sao đi nữa, các chính sách này cũng có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng. Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời góp phần hoàn thiện các chính sách về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em mạnh dạn xin được thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách và phương thức đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội”. Y nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: Đề tài là công trình khoa học nghiên cưú một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện. Góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và trên thế giới. Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức đền bù thiệt hại của UBND Thành phố khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố. Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn. Mục đích nghiên cứu đề tài: Đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà UBND Thành phố Hà Nội áp dụng. Xác định và đề xuất hoàn thiện những hệ thống chính sách đố trên cơ sở phù hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố Hà Nội đã từng áp dụng về đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trước và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ). Phương pháp nghiên cứu đề tài: - Phương pháp thu thập xử lý thông tin, số liệu. - Phương pháp đánh giá phân tích tổng hợp. - Phương pháp duy vật biện chứng. - Phương pháp duy vật lịch sử. Nội dung nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu nội dung chính sách đền bù thiệt hại, tái định cư của Nhà nước và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện. Ngoài lời mở đầu và kết luận chuyên đề được chia làm 3 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng . Chương II : Thực trạng việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. chương i cơ sở lý luận về công tác đền bù tiệt hại giải phóng mặt bằng Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có đất đai làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp, xây dựng, dịch vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên liệu...để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Để chuẩn bị cho các dự án dầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội.Do vậy để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm đền bù thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất. I. định nghĩa về đền bù thiệt hại. 1. Đền bù thiệt hại ( bồi thường thiệt hại ) có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác . Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. 2. Đền bù thiệt hại ( bồi thường thiệt hại ) khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại điều 27 của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quy định trách nhiệm của người được Nhà nước cho phép sử dụng đất ( được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với người đang sử dụng đất nay bị thu hồi, bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác. Đền bù thiệt hại được hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của dự án. Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn bị thiệt hại về các tài sản gắn liền với đất như các công trình kiến trúc, vườn tược, cây cối, hoa màu....Vì vậy đền bù thiệt hại không chỉ là đền bù thiệt hại về đất mà còn đền bù thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất. Đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Về bản chất của đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc đền bù thiệt hại những tổn thất do việc Nhà nước có Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất. 3. Sự cần thiết phải đền bù thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng . Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm ngghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.” Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xa hội. Quỹ đất đâi của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế- xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mớicủa sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại. Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi íchcủa người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng. Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác đền bù thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy đinh của mình Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét đền bù thiệt hại tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân. II. các chính sách của nhà nước về đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án phát triển đã được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội đất nước. Những quy định áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( đền bù ) thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã được ban hành. Về hình thức văn bản: những văv bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ, Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành. Trên cơ sở phân chia theo giai đoạn sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai, thì đề tài phân chia giai đoạn nghiên cứu ra thành 2 giai đoạn ( trước năm 1998 và từ năm 1998 đến nay). A. Giai đoạn trước năm 1998. 1. Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 quy định thể tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc đền bù và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân cho việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý. Trong đó, nguyên tắc cơ bản nhất được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp giải quyết công ăn việc làm. Việc bồi thường được thực hiện bằng hình thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền bằng 1-4 sản lượng thường niên của đất trưng dụng. Đối với nhà cửa, vật kiến trúc... thì được giúp đỡ để xây dựng cái khác, đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch ....phải được bồi thường tiệt hại đúng mức. Đối với mồ mả, căn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của từng địa phương mà giúp họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển. Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế- xã hội, nhu cầu lấy đất xây dựng tăng lên, việc sử lý các mối quan hệ và các vấn đề liên quan khi Nhà nước thu hồi đất cũng phức tạp hơn. Nhiều văn bản mới đsã ra đời nhằm cụ thể hoá Nghị định 151/TTg. 2. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg ‘’quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu do nhaan dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố ‘’. Trên nguyên tắc ‘’phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân’’. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh hưởng, nếu như tại Nghị định 151/TTg có ghi ‘’chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất’’ thì tại thông tư này, Nhà nước đã thừa nhận quyền được đền bù thiệt hại thoả đáng của những người bị ảnh hưởng. Ngoài ra, Thông tư này đã quy đinh rõ mức đền bù thiệt hại về nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường.... 3. Luật đất đai năm 1988 không quy định cụ thể việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất ddos theo quy định của pháp luật”. Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 1988 không hướng dẫn nội dung về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp,đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.Thực chất đây lại là qui định việc thưc hiện nghĩa vụ với Nhà nuớc khi đuợc giao đất (mà sau này, khi thực hiện luật đất đai1993, được coi là tiền sử dụng đất) trong đó có phần nhỏ được phân bổ lại cho người bị thu hồi đất. 4. Quyết định số 186 /HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Căn cứ để tính mức thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Về chất lượng đất nông nghiệp căn cứ theo hạng đất tính thuế, về vị trí địa lý được chia thành 4 khu vực ( nội thành phố, thị xã, thị trấn, đất ven đô, đất ven đường giao thông và đất vùng nông thôn) . Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại thuộc địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương, nhưng không thấp hoặc cao hơn khung định mức. Tại quyết định này, mức đền bù còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài lâu dài hay tạm thời; đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi, đường sắt. Toàn bộ tiền đền bù nộp ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách Trung ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào việc khai hoang phục hoá... và định canh và định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không trả trực tiếp cho người bị thu hồi đát . Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xã hội. Bởi vậy yêu cầu dặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng hơn, nội dungh cụ thể hơn cvà quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn. Sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ra đời, công tác quản lý đất đai được thực hiện bằng hai biện pháp hành chính và kinh tế. Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể: Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất....Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hòi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và đền bù đất đai, tài sản gắn liền với đất. Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Điều 12 của Luật đất đai quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử5 dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian do Chính phủ quy định. Điều 27 của Luật đất đai có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi cíh quốc gia, lợi ích công cộng. Việc thu hồi đát phải được thông báo trước cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian,kế hoạch di chuyển, phươngán bồi thường thiệt hại.(Điều 28). tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu hồi. Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dăn, với quyền sử dụng thuộc Nhà nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn được trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Người sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, và vì lợi ích quốc gia công cộng, Nhà nước thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng có bồi thường tàI sản cho người sử dụng đất bị thu hồi. Do vậy trong giai đoạn này chính sách GPMB đã có bước phát triển mới, trong đó có việc Nhà nước sử dụng công cụ giá đất khi tính đền bù thiệt hại cho người sử dụng đaats khi bị thu hồi thể hiện nguyên tắc cơ bản trong công tác đền bù là bên cạnh lợi ích chung của Nhà nước, phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân. 5. Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở, quy định các vấn đề về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người dang thuê, kinh doanh nhà ở, mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh, quản lý Nhà nước các hoạt động mua bán kinh doanh nhà ở. Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định này, là 40% (đối với nhà một tầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so với khung gia scác loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá do Nhà nước quy định. Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có giaays tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thành phố số