Đề tài Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

lời nói đầu Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nước và Thủ đô Hà Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế -xã hội. Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành và ngoại thành Hà Nội đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì giải phóng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị- xã hội của đất nước. Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai ( giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội....Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện Dự án. Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất mà mất đi tư liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống kê của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm qua là khiếu kiện về đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng .Qua đó cũng đủ thấy vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách. Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô. Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, các chính sách này cũng vẫn còn có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng. Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần hoàn thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em mạnh dạn xin được thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: Đề tài là công trình khoa học nghiên cưú một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và trên thế giới; Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức bồi thường thiệt hại của UBND Thành phố khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố;Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn. Mục đích nghiên cứu đề tài: Đề tài được hoàn thành với hai mục tiêu cơ bản là : - Đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà UBND Thành phố Hà Nội áp dụng. - Đề xuất hướng hoàn thiện những hệ thống chính sách đó trên cơ sở phù hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố Hà Nội đã từng áp dụng về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trước và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ). Phương pháp nghiên cứu đề tài: Trong quá trình nghiên cứu đề tài có sử dụng phương pháp thống kê để thu thập, sử lý các thông tin cũng như các số liệu, tài liệu thu thập được. Cùng với việc thu thập thông tin đề tài đã sử dụng phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp để rút ra những kết luận cần thiết. Kết hợp với phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử đề tài đã nghiên cứu vấn đề một cách toàn diện, và có sự kết nối theo thời gian, mục đích và có sự quan sát ở nhiều khía cạnh của vấn đề cần nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu của đề tài: Đề tài đã tập trung nghiên cứu nội dung chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư của Nhà nước và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện trong những năm qua. Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm 3 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng . Chương II : Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, Giải phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. chương i cơ sở lý luận về công tác bồi thường thiệt hạigiải phóng mặt bằng Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có đất đai làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp, xây dựng, dịch vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên liệu...để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội. Do vậy để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất. I.khái niệm, vai trò của công tác bồi thường thiệt hại 1. Khái niệm về bồi thường thiệt hại. Bồi thườngthiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác .Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Vì vậy bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất không chỉ là bồi thường thiệt hại về đất mà còn bồi thường thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất. Về bản chất của bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc bồi thường thiệt hại những tổn thất cho người đang sử dụng đất do việc Nhà nước có Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất. 2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng . Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế- xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.” Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng. Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy định của mình, Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét bồi thường thiệt hại tránh tình trạng bồi thường sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân. 3. Vai trò của chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách bồi thường thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuôn mẫu để khi Nhà nước thu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thường thiệt hại căn cứ vào đó để xác định đối tượng được bồi thường, không được bồi thường, tính mức bồi thường, giá bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của người dân trong vùng di dời.... Để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu không làm tốt các khâu trên thì chắc chắn công tác bồi thường thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được . Chính sách bồi thường thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về bồi thường thiệt hại như : đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức bồi thường, tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến bồi thường thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai,nhà cửa của các bên bao gồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư , đối tượng phải bồi thường), người sử dụng đất và Nhà nước. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực hiện các dự án cũng như sự phát triển của xã hội khi được đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Chính sách bồi thường thiệt còn là căn cứ để giải quyết các vướng mắc, khiếu kiện trong nhân dân, là thước đo phản ánh trình độ phát triển của xã hội thông qua một loạt các quy định của Nhà nước nhằm đáp ứng thoả mãn cả ba lợi ích, lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và lợi ích của người bị thu hồi đất. II. các chính sách của nhà nước về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án phát triển đã được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm, được thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Những quy định áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( bồi thường ) thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã được ban hành. Về hình thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ, Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành. 1.Về đối tượng phải bồi thường. Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản pháp quy đầu tiên quy định về việc trưng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các công trình của Nhà nước do vậy đối tượng phải bồi thường thiệt hại là Nhà nước. Trải qua thời gian, Chính phủ đã ban hành rất nhiều các Nghị định để thay thế bổ sung, nhưng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tượng phải bồi thường thiệt hại là các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất và cho thuê đất. Cho đến nay đối tượng phải thực hiện trách nhiệm bồi thường vẫn là Nhà nước (đối với các dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) và các đối tượng được Nhà nước giao đất và cho thuê đất (đối với các dự án phục vụ lợi ích kinh tế xã hội phát triển đất nước. 2. Về đối tượng được bồi thường Đối tượng được bồi thường thiệt hại được quy định cụ thể tại điều 6 của Nghị định 22/CP .Các trường hợp sử dụng đất và tài sản hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi sẽ được hưởng chính sách bồi thường. Các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải là một trong những người có giấy tờ theo quy định như : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.... Ngoài trường hợp có các loại giấy tờ chứng minh về tính hợp pháp, đối tượng được bồi thường còn là các đối tượng sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Phạm vi bồi thường thiệt hại được quy định gồm bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. 3. Chính sách bồi thường về đất. Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy định nguyên tắc cơ bản nhất được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp giải quyết công ăn việc làm. Việc bồi thường được thực hiện bằng hình thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lượng thường niên của đất trưng dụng. Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu do nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố”. Trên nguyên tắc “phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân’’. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh hưởng. Ngoài ra, Thông tư này đã quy đinh rõ mức bồi thường thiệt hại về nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường.... Luật đất đai năm 1988 tuy không quy định cụ thể việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật”. Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xã hội. Bởi vậy yêu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng hơn, nội dung cụ thể hơn và quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn. Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể: Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất....Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường đất đai, tài sản gắn liền với đất. Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Bồi thường cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu hồi. Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn được trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, là 40% (đối với nhà một tầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so với khung giá các loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá do Nhà nước quy định. Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thành phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m2/hộ (đối với các loại đất thuộc 4 quận nội thành cũ, từ vành đai 2 trở vào trung tâm); 180m2/hộ (đối với đất từ vành đai 2 trở ra). Đối với diện tích đất còn lại trong khuôn viên nhà thanh lý, hoá giá, thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất, nếu nằm trong hạn mức đất ở (bao gồm cả diện tích đất gắn liền với nhà thanh lý, hoá giá và diện tích trong khuôn viên còn lại); phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở. Đối với đất gắn liền với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thì phải nộp 10% tiền sử dụng đất và được phân bổ vào tiền nhà (gọi chung là tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ) cho cac tầng theo hệ số phân bổ theo từng tầng, cao nhất là 0,7 (đối với tầng 1) và thấp nhất là 0,02 (đối với tầng 5). Đối với đất của nhà 1 tầng, nhà ở nhiều tầng 1 hộ ở, nhà ở nhiều tầng có phân chia được diện tích đất sử dụng riêng biệt của từng hộ, nhà biệt thự (kể cả biệt thự nhiều tầng, nhiều hộ ở) phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở . Như vậy, đối với các trường hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thực hiện theo hướng : Nếu bị thu hồi đất thì việc bồi thường thiệt hại về đất sẽ là 60% tiền sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất); đối với phần còn lại không được bồi thường, vì nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP về miễn giảm tiền phải nộp khi nhận