Đề tài Bước đầu xây dựng mô hình các bước giải phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng khu Đô thị mới tại Hà Nội

Lời nói đầu ! Đô thị hoá đang là vấn đề mà bất cứ quốc gia đang phát triển nào cũng đang dành thời gian và không ít tiền của để giải quyết. Dẫu biết rằng, Đô thị hoá là con đường tất yếu phát triển của mọi quốc gia, song mỗi nước lại có quá trình Đô thị hoá không giống nhau, do vậy mỗi nước sẽ có cách giải quyết khác nhau. Ơ Việt Nam trong vài năm gần đây, quá trình Đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và T.P Hồ Chí Minh. Thủ đô Hà Nội đang có bộ mặt thay đổi từng ngày. Theo chính sách của Đảng và Chính phủ, hàng loạt các khu Đô thị mới mọc lên từng ngày nhằm phục vụ cho sự phát triển kinh tế của đất nước đồng thời nhằm thoả mãn nhu cầu ngày một cao của một bộ phận tầng lớp dân cư. Song, đi đôi với quá trình Đô thị hoá, hàng loạt các mặt trái của vấn đề này đang đặt ra cho các cấp chính quyền và các ban nghành chức năng, chẳng hạn như: quy hoạch, biến đổi đời sống dân cư, giá đất, giá nhà, tệ nạn xã hôi...Và vấn đề đầu tiên và trước hết là có được mặt bằng, có được diện tích đất để xây dựng các khu Đô thị mới. Trong giới hạn của một chuyên đề thực tập tốt nghiệp , mặc dù đang có rất nhiều vấn đề đặt ra trong quá trình Đô thị hoá ở Hà Nội, nhưng trong giới hạn khả năng cho phép, tôi xin được đề cập đến vấn đề đang rất bức xúc và cấp bách đó là vấn đề giải phóng mặt bằng, với tên đề tài: “ Bước đầu xây dựng mô hình các bước giải phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng khu Đô thị mới tại Hà Nội”. Hy vọng, với đề tài này, sẽ có một quy chuẩn chung về giải phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng các khu Đô thị mới, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong quá trình Đô thị hoá đang diễn ra tại Hà Nội. Chương I: Lý luận về các vấn đề liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng I. Các khái niệm: 1. Đô thị: 1.1 Khái niệm: Đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp ( Từ điển Bách khoa Việt Nam). Đô thị là nơi tập trung dân cư, chủ yếu lao động phi nông nghiệp, sống và làm việc theo kiểu thành thị ( Giáo trình QHĐT, ĐH kiến trúc Hà Nội). Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghịêp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên nghành có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong tỉnh (Thông tư số 31/TTLD, ngày 20/11/1990 của liên bộ XD và ban tổ chức cán bộ của chính phủ ). Khái niệm về Đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế – xã hội, hệ thống dân cư. Mỗi nước có quy định riêng tùy theo yêu cầu và khả năng quản lý của mình. Việt Nam quy định Đô thị là những thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ, với tiêu chuẩn và quy mô dân số cao hơn, nhưng cơ cấu lao động phi nông nghiệp thấp hơn. Điều đó xuất phát từ đặc điểm của nước ta là một nước đông dân, đất không rộng, đi từ một nước nông nghiệp lên CNXH… Và cũng thể hiện sự nhận thức đầy đủ hơn về mối quan hệ giữa lực lượng sản xuất trong điều kiện cụ thể ở nước ta. 1.2 Đặc điểm kinh tế – xã hội của Đô thị: Đô thị là nơi tập trung nhiều vấn đề và có tính chất toàn cầu: - Vấn đề môi trường: Tốc độ gia tăng quá nhanh về công nghiệp hóa và đô thị hóa dẫn đến phá hủy một phần hệ môi trường sinh thá, gây ô nhiễm… trong khi khắc phục các sự cố rất chậm chạp, không đầy đủ vì nhiều nguyên nhân khác nhau trong đó nguyên nhân quan trọng là tài chính hạn chế và nhận thức không đầy đủ. - Vấn đề dân số: Tốc độ gia tăng quá nhanh về dân số và dân số Đô thị, hai hướng chuyển dịch dân cư diễn ra song song. Theo chiều rộng: từ nông thôn vào thành thị, từ nước kém phát triển đến nước phát triển, từ thành thị ra ngoại thành. Theo chiều sâu: Chuyển dịch cơ cấu lao động từ các hoạt động nông nghiệp sang hoạt động phi nông nghiệp ngay trong lòng nông thôn. - Vấn đề tổ chức không gian và môi trường: Quy mô dân số Đô thị tập trung quá lớn so với trình độ quản lý, dẫn đến không điều hòa nổi, gây bế tắc trong tổ chức môi trường sống Đô thị. - Vấn đề giao thông: Tại các Đô thị lớn, vấn đề tắc nghẽn giao thông, tai nạn giao thông, bụi khói, tiếng ồn đang là vấn đề nhức nhối và cấp bách cho chính quyền Đô thị. Có rất nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải quyết vấn đề trên. Tuy nhiên, để lựa chọn từng giải pháp phù hợp với tình trạng, điều kiện hiện có của từng Đô thị là không đơn giản bởi lẽ nó có liên quan đến sự phát triển bền vững của Đô thị. - Quan hệ thành thị và nông thôn luôn tồn tại, ngày càng trở nên quan trọng: Khi muốn tìm hiểu hoạt động của thành phố, chúng ta lại phải nghiên cứu vùng nông thôn. Chúng ta sẽ không hiểu thành phố hoạt động như thế nào nếu không biết đến những ảnh hưởng qua lại giữa thành phố và vùng nông thôn, khi hệ thống địa giới hành chính bắt đầu được hình thành. - Hệ thống thị trường Đô thị với những đặc trưng riêng biệt: Vì thành phố là nơi tập trung đông dân với hoạt động sản xuất chuyên môn hóa cao, nên nhu cầu cung cấp, trao đổi hàng hóa, hay tiêu dùng cũng rất cao. Cung và cầu gặp nhau trên thị trường Đô thị (thị trường Đô thị là một hệ thống hoặc địa điểm, ở đó diễn ra việc mua bán, trao đổi hàng hóa và dịch vụ.). - Đô thị mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả về cơ sở vật chất, kinh tế, văn hóa, xã hội…Thành phố Hà nội được xây dựng cách đây hàng nghìn năm. Nền văn hóa đó được kế thừa và phát triển với bản sắc dân tộc Việt Nam. 2. Đô thị hóa và các khu Đô thị mới: 2.1 Khái niệm về Đô thị hóa: Đô thị hóa chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau, vì vậy có thể nêu khái niệm dưới nhiều góc độ. Trên quan điểm một vùng: Đô thị hóa là một quá trình hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu Đô thị. Trong ngôn ngữ báo chí hàng ngày, chúng ta thường gặp các cụm từ “ tốc độ Đô thị hóa “, “ trình độ Đô thị hóa “ nhằm mô tả diễn biến, tình trạng của quá trình. Tốc độ Đô thị hóa có thể được hiểu theo hai nghĩa. Trên góc độ thống kê, người ta so sánh quy mô tăng thêm trong một thời kỳ nhất định. Trên góc độ kinh tế xã hội, người ta có thể hiểu nó như là tỷ lệ dân số Đô thị trong tổng số dân ở một thời điểm nhất định. Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hóa là quá trình biến đổi về sự phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải Đô thị thành Đô thị. 2.2 Hình thức biểu hiện: Mở rộng quy mô diện tích các Đô thị hiện có trên cơ sở hình thành các khu Đô thị mới(KĐTM), các quận, các phường mới là hình thức phổ biến với các Đô thị của Việt Nam trong điều kiện kinh tế còn hạn chế. Việc hình thành các KĐTM, các quận, phường mới được xem là hình thức Đô thị hóa theo chiều rộng và là sự mở đường của quan hệ sản xuất cho lực lượng sản xuất phát triển. Với hình thức này dân số Đô thị và diện tích Đô thị tăng nhanh chóng. Sự hình thành các ĐTM để phát triển đồng đều các khu vực, các ĐTM được xây dựng trên cơ sở các khu công nghiệp và các vùng kinh tế là xu hướng tất yếu của sự phát triển. Hiện đại hóa và nâng cao trình độ các Đô thị hiện có là quá trình nhanh chóng, thường xuyên và tất yếu của quá trình tăng trưởng và phát triển. Các nhà quản lý Đô thị và các thành phần kinh tế trên địa bàn Đô thị thường xuyên vận động nhằm làm giàu thêm cho Đô thị của mình. Quá trình Đô thị hóa đòi hỏi họ phải biết điều tiết, tận dụng tối đa những tiềm năng sẵn có và hoạt động có hiệu quả và trên cơ sỏ hiệnđại hóa trong mọi lĩnh vực kinh tế – xã hội ở Đô thị. Cả hai hình thái đều dẫn đến hiện tượng dân số Đô thị tăng nhanh. Sự thay đổi về hành chính dẫn đến những người dân hôm qua còn là nông dân, hôm nay trở thành người thành thị, cộng với sự nhập cư ồ ạt vào các Đô thị cũ với cơ sở hạ tầng sẵn có đã cung cấp cho Đô thị nguồn nhân lực dồi dào, là cơ sở cho các doanh nghiệp sản xuất mới ra đời, doanh nghiệp cũ mở rộng quy mô sản xuất… nhưng nó cũng tạo ra những mất cân đối về cung cầu lao động việc làm và các vấn đề khác trong Đô thị. 2.3 Khái niệm và sự cần thiết khách quan của việc xây dựng các KĐTM 2.3.1 Khái niệm: Khu Đô thị mới là khu Đô thị có diện tích tương đối lớn đang được phát triển tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng, các công trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở. Các khu ĐTM thường được gắn với một Đô thị hiện có hoặc với một Đô thị đang hình thành. Trên phương diện pháp luật, KĐTM phải ranh giới và chức năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2.3.2 Sự cần thiết khách quan: Các khu Đô thị mới trên thực tế được hình thành và phát triển tại các khu vực gần Đô thị cũ, khi các điều kiện của Đô thị cũ đã quá tải, không đáp ứng được yêu cầu cuộc sống của dân cư, cũng như yêu cầu phát triển Đô thị thể hiện qua một số mặt như: + Sự thiếu đất xây dựng làm giá nhà và đất tăng vọt, gây nên tình trạng thiếu nhà ở, thiếu điều kiện để xây dựng các công trình trong Đô thị hiện hữu. + Hệ thống hạ tầng quá tải gây nên tình trạng ách tắc giao thông, thiếu nước, vệ sinh môi trường không đảm bảo, trong khi đó việc cải tạo quá tốn kém hoặc khó khăn. + Cơ cấu đất Đô thị cũ không đáp ứng được nhu cầu phát triển mới * Xây dựng các Khu Đô thị mới nhằm đáp ứng các mục tiêu sau: + Hình thành và phát triển những Đô thị mới độc lập trong hệ thống Đô thị quốc gia. Do ở những khu vực mới có quỹ đất xây dựng dồi dào, giá đất được chính phủ duy trì ổn định, tạo sự thu hút việc xây dựng nhiều công trình mới thuộc mọi thành phần kinh tế. Hệ thống giao thông được xây dựng mới thuận lợi cho việc đi lại và giao lưu, tạo điều kiện cho Đô thị mới hình thành ổn định và phát triển độc lập + Tạo dựng Đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế gồm: một hệ thống các công trình nhà ở, nơi làm việc, cửa hàng và các công trình dịch vụ. Đô thị mới thu hút dân cư trong Đô thị cũ đến sống và làm việc trong điều kiện tốt hơn, giảm mật độ dân cư Đô thị cũ, hỗ trợ cho việc giải quyết ách tắc giao thông, đồng thời có điều kiện bảo tồn và cải tạo Đô thị cũ. + Hình thành các Đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm tạo điều kiện công ăn việc làm mới, tiếp thu các công nghệ hiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế. + Phát triển Đô thị theo một chiến lược dài hạn, có kế hoạch và định hướng tránh việc tự phát, tản mạn và sử dụng đất không hợp lý, tạo điều kiện bảo vệ đất nông nghiệp. + Quản lý và tập trung ở mức độ cao có hiệu quả các nguồn đầu tư của chính phủ và của các thành phần kinh tế khác phục vụ cho sự phát triển của Đô thị *Vị trí xây dựng các khu Đô thị mới: Quá trình Đô thị hóa đã có những tác động đến việc lựa chọn vị trí xây dựng các khu Đô thị mới. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường và có sự hợp tác quốc tế hiện nay, sự lựa chọn vị trí của các thành phố được tiến hành trên cơ sở phán đoán về sự lựa chọn ví trí của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế. Bởi vì, một Đô thị mới thực sự là Đô thị khi có các doanh nghiệp. Tuy nhiên, các kinh nghiệm thực tế cho thấy có 4 điểm để xây dựng và phát triển các khu Đô thị mới là: + Xây dựng các khu Đô thị mới ở vùng ven đô, gắn với 1 Đô thị hiện có nhằm tiếp tục mở rộng Đô thị đó theo các hướng phát triển thuận lợi nhất. + Xây dựng các Đô thị mới trong vùng ảnh hưởng của Đô thị lớn, gồm các Đô thị hạt nhân và Đô thị đối trọng. + Xât dựng các Đô thị mới ở các vùng đang phát triển hoặc kém phát triển nhằm khai thác hợp lý tài nguyên, khoắng sản và gắn với việc hình thành các cụm, khu công nghiệp mới, từ đó tạo ra động lực thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế – xã hội các vùng đó. + Xây dựng các Đô thị mới trên nền các Đô thị cũ bị tàn phá do chiến tranh hoặc do thiên tai gây ra. Như vậy, trên góc độ vĩ mô các nhà kinh tế – quản lý Đô thị, các nhà quy hoạch Đô thị, cần biết các doanh nghiệp và các tổ chức lựa chọn vị trí của mình như thế nào để tạo ra các khu Đô thị mới có khả năng cạnh tranh cao. Việc lựa chọn sai vị trí sẽ dẫn đến tình trạng Đô thị hoang vắng, kém hiệu quả hoặc không theo kế hoạch dẫn đến lẵng phí các nguồn tài nguyên. 3. Công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án xây dựng các Khu Đô thị mới 3.1 Khái niệm: Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong lĩnh vực xã hội, chính trị trên pham vị quốc gia. Các yêu cầu ngay càng hoàn thiện về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, khu vui chới giải trí, thể dục thể thao…), cơ sở sản xuất (quy hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp) và mở rộng đô thị chỉnh trang dân cư đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp, khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn thất, nhất là trong những trường hợp không tự nguyện. Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không xử lý tốt sẽ trở thành lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề náy trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà còn để lại nhiều hậu quả xã hội nặng nề không xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng, đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là nội dung không thể né tránh của phát triển và chính nó là một yếu tố quyết định của tiến bộ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực. Công tác giải phóng mặt bằng không chỉ là việc thu hồi đất nhằm phục vụ các dự án phát triển của chính quyền Đô thị (các dự án phát triển có thể về kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng...) mà nó còn là bài toán về một loạt các vấn đề liên quan như : giá trị đền bù, tái định cư, công ăn việc làm, bình đẳng xã hội đang đặt ra cho các cấp chính quyền Đô thị phải trực tiếp giải quyết. Như vậy, có thể hiểu công tác giải phóng mặt bằng đó là hệ thống các quyết định của chính quyền Đô thị nhằm thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển mà vẫn đảm bảo được vấn đề công bằng đối với các hộ gia đình, chính quyền, vùng có liên quan. Hệ thống quyết định của chính quyền là những văn bản mang tính pháp lý nhằm triển khai công tác giải phóng mặt bằng xuất phát từ quyết định thu hồi đất, đền bù các công trình trên đất, giải tỏa, bàn giao mặt bằng cho dự án đến việc hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất, và có thể bao gồm cả những văn bản có liên quan đến việc giải quyết những vấn đề phát sinh hậu giải phóng mặt bằng (ví dụ như : việc làm, an ninh, xã hội, thu nhập, ổn định cuộc sống…). Mục đích của công tác giải phóng mặt bằng là: + Tạo ra quỹ đất để làm mặt bằng tiến hành triển khai thực hiện dự án trong đó có dự án xây dựng phát triển các khu Đô thị mới. + Quy hoạch lại Đô thị, tạo điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn phục vụ cho việc tái định cư của người dân phải di dời ở các dự án giải phóng mặt bằng khác. 3.2 Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng: Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó không được đáp ứng thì con người không thể làm khoa học, văn hóa và hoạt động chính trị. Bài học của một số nước phát triển đã cho chúng ta một cách nhìn mới, đó là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu nhà ổ chuột của dân lao động- công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện. Đất nước chúng ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chúng ta không thể chỉ có những Đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn. Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có hiện tượng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình. Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đình không có chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được. Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng ở vấn đề ở mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển đất nước. Bản chất của việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong tình hình hiện tại có lẽ không còn phù hợp nữa mà nó còn phải đảm bảo lợi ích của những người dân phải chuyển, lợi ích đó là người dân phải di chuyển phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống, và tiện nghi bằng hoặc cao hơn chỗ ở cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển. Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để cho người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước. Chính vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ có nhiều khu Đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hóa mọc lên thì việc di chuyển, giải tỏa dân cư là không thể tránh khỏi, nhưng dù sao chúng ta phải có những chính sách mới phù hợp để một việc làm đạt được hai mục đích - đó là xây dựng những công trình mới và ổn định cho người dân phải di chuyển có chỗ ở tiện nghi và tốt hơn nơi ở cũ, đáp ứng các mục tiêu xây dựng đất nước. 3.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng: Sự hình thành và phát triển các KĐTM là hết sức cần thiết và quan trọng nhằm đáp ứng sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Một mặt nó là giải pháp hiệu quả để tạo thêm các công trình hạ tầng xã hội, đặc biệt là quỹ nhà ở vốn đã quá hạn hẹp trong các Đô thị, mặt khác chính bản thân nó lại trở thành nhân tố thu hút các nguồn lực thúc đẩy phát triển. Do đó dự án đi vào hoạt động một cách thuận lợi nhanh chóng bao nhiêu càng tốt bấy nhiêu. Nhưng để đi vào giai đoạn này thì trước hết phải triển khai công tác giải phóng mặt bằng. Nếu kéo dài thời gian GPMB hoặc phải đình chỉ đầu tư do cản trở về GPMB đều gây ra thiệt hại về lợi ích quốc gia, của chủ đầu tư và của chính người dân phải di dời. Thực tế ở Việt Nam hiện nay thì bản thân việc xây dựng các ĐTM một phần trong đó cũng là để xây dựng các khu tái định cư cho những người dân bị di dời do phải GPMB trong các dự án phát triển kinh tế – xã hội khác. Phát triển nhiều khu dân cư mới đồng bộ về cơ sở hạ tầng với nhà ở chất lượng tốt không chỉ dành riêng cho người bị giải tỏa mà cho cả những người có nhu cầu về nhà ở. Các dự án muốn triển khai được thì phải tạo lập được nơi ở mới cho người dân, ở nơi đó họ phải được sống trong những điều kiện tôt hơn ở nơi cũ. Như thế mới là tạo động lực để phát triển. Vì thế, công tác GPMB trong các dự án xây dựng KĐTM đóng một vai trò hết sức quan trọng, phải được quan tâm và thực hiện tốt của các cơ quan ban nghành có liên quan. 4. Những nội dung chủ yếu của công tác đền bù GPMB. 4.1 Điều tra hiện trạng khu đất quy hoạch dự án: 4.1.1 Phân loại đất quy hoạch dự án: + Đất Đô thị: Đất Đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn, được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, an ninh và vào các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có qui hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển dự án đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị. + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp. + Đất ở thuộc nông thôn: Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất ở để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình. 4.1.2 Hiện trạng sử dụng đất: + Các đặc điểm về tự nhiên: vị trí, giới hạn địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu, thủy văn. + Đánh giá tổng hợp về đất: Chủ yếu dựa vào quy hoạch khu đất và bản đồ địa chính sẵn có để đánh giá một số chỉ tiêu của khu đất như: diện tích đất ở, diện tích đất các khu công nghiệp, các khu công sở, cây xanh công cộng, đất đường, giao thông đồng thời xác định tính kinh tế của các khu đất. 4.1.3 Hiện trạng về dân cư xã hội: Xác định các số liệu về tình hình dân số, mật độ dân số, phân bố dân cư trên khu đất bị thu hồi từ đó làm cơ sở cho việc lập phương án di dời và táiđịnh cư. Về các chỉ tiêu như: số người cư trú, cơ cấu dân cư, số lao động, cơ cấu lao động, tình hình đời sống dân cư. 4.1.4 Hiện trạng về các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc: Hệ thống giao thông Hệ thống cấp thoát nước Hệ thống truyền tải điện Hệ thống thông tin liên lạc Các công trình kiến trúc, công nghiêp, kho tàng, trường học, bệnh viện… 4.2 Lập phương án thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất. 4.2.1 Nguyên tắc: Theo Nghị định số 22/ 1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 quy định việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc gia, lợi ích công cộng, nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất như sau: Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tùy từng trường hợp cụ thể người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất, giá trị đền bù không lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị hiện có của tài sản bị thu hồi. 4.2.2 Phương pháp tính mức đền bù thiệt hại về tài sản: Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền vơí đất được đền bù theo mức thiệt hại thực tế: Mức đền bù thực = Giá trị hiện có của nhà và công trình + Một khoản tiền bằng một tỷ lệ(%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình. Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị nhà, công trình theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình phá dỡ. Giá trị hiện có của nhà, công trình được định bằng tỷ lệ phần trăm giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, côn trình là mức giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực trực thuộc Trung ương ban hành theo mức quy định của nhà nước. Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND do tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù GPMB. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và phụ độc lập, mức đền bù thiệt hại được tính bằng giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của nhà nước. - Đối với nhà công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại không sử dụng được thì được đền bù thiệt hai cho toàn bộ công trình. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị của công trình bị phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa hoàn thiện công trình còn lại. - Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, lắp đặt vận chuyển và chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, lắp đặt, vận chuyển. - Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố, được đền bù từ 1.000.000đ đến 3.000.000 nếu di chuyển sang tỉnh khác thì được đền bù từ 3.000.000 đến 5.000.000. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuôc trung ương quy định. 4.3 Lập phương án tái đinh cư: 4.3.1 Nguyên tắc của việc bố trí tái định cư. Ưu tiên bố trí cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc diện đối tượng chính sách xã hội: Người có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh. Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để đền bù có hạn mức thì đền bù bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: Hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được đền bù bằng đất ít theo một tỷ lệ % thống nhất nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bù bằng đất tối thiểu với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2 , ở đô thị là 40m2 . Số chênh lệch về diện tích và giá đất được đền bù bằng tiền. Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định thì người giao đất ở mới tại khu tái định cư được giao bằng mức tối thiểu theo quy định và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành. 4.3.2 Yêu cầu của phương án tái định cư. Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định hoặc ủy quyền cho UBND quận huyện, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh quy