Đề án Thực trạng phát triển nhà ở Hà Nội từ trước năm 1945 đến nay

Phần I: Lời mở đầu Nhà ở là một nhu cầu bức thiết của số đông dân cư, đặc biệt là người lao động. Không an cư thì khó lạc nghiệp. Tá túc trong nhà ổ chuột, trong các căn hộ chia vài mét vuông cho đầu người, sống trên kênh rạch ô nhiễm, các con hẻm lầy lội, thậm chí không có cả những cái vừa kể mà lay lắt ngày đêm trên lề đường , băng ghế công viên , hàng hiên , dạ cầu với số phận hẩm hiu của người nghèo – và rộng hơn –của nước nghèo . Thật dễ hiểu khi tình hình từng gia đình khấm khá hơn một chút , chỗ ở – tức nhà được ưu tiên cải thiện . Nhà ở chính là tiêu chuẩn dễ đo đạc nhất của tình trạng quốc gia , phồn vinh hay suy sụp , đang tăng trưởng hay tụt dốc . Hơn nữa , nhà ở còn ghi nhận tình hình xã hội rất trung thực : đời sống được cải thiện cho đông đảo hay cho riêng một số người . Hà Nội là thủ đô của nước ta với dân số xấp xỉ 2,5 triệu người, riêng 7 quận nội thành đã chiếm 52,67% dân số . Mật độ dân số ở nội thành cao với 15381 người/km2 . Đặc biệt khu phố cổ mật độ lên tới 70000 –80000 người/km2 . Còn khu vực ngoại thành mật độ khoảng 1386người/km2 . Hà Nội có quĩ nhà ở là 5,6 triệu m2 , bình quân 4,9 m2 /người . Nhiều nơi trong thành phố , người nghèo còn chưa có nhà ở hoặc diện tích ở còn quá thấp (<3m2/người) . Nhiều nhà ổ chuột , tạm bợ , môi trưòng sống không đảm bảo , nhiều nhà ở thiếu khu phụ , thiếu ánh sáng , dột nát .v..v.. Chính vì vậy nhà ở đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của các cấp chính quyền , các ngành , các tổ chức xã hội và đông đảo dân cư . Phần II – Nội dung: Tổng quan về nhà ở đô thị: 1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở: Trải qua một thời kì dài của thời nguyên thuỷ , con người sống chủ yếu dựa vào các hang động thiên nhiên . Trong thời kì đồ đá mới , sự sống đã bắt đầu có tổ chức và có sự liên kết . Từ khi bắt đầu có nền văn minh lúa nước , để tiện cho việc sinh sống , tổ tiên chúng ta đã tiến ra cư trú ở các vùng đất rộng lớn , từ trung du cho đến đồng bằng . Nhà ở đã bắt đầu được xây dựng. Mới đầu , nhà ở là hang động , tức là nơi che được mưa , nắng , gió , bão ... , là nơi trú ẩn để tránh được sự rình rập của thú dữ v..v. . Tiếp đó là dùng liếp che chắn thô sơ , rồi đến nhà ở có mặt bằng hình tròn hoặc xếp đá hoặc kết bằng cành cây . Khi cuộc sống du canh du cư chuyển sang định canh định cư ,con người đã biết lấy gỗ dựng nhà , dần dần vật liệu để dựng lên một khối không gian sống đã thay đổi , từ đất sét đã chuyển sang gạch nung v.v. Qua quá trình phát triển không ngừng của các hình thái kinh tế – xã hội , con người đã biết ý thức và hiểu được tầm quan trọng của nhà ở. Lúc này , nhà ở được hiểu là một sản phẩm hàng hoá đặc biệt , một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhưng có những đặc điểm khác với những loại hàng hoá tiêu dùng khác ở chỗ : - Lượng đầu tư một lần tương đối lớn do giá thành nguyên vật liệu cao , chi phí xây dựng tốn kém . Là bất động sản nên không thể di động và đưa đến bán khắp mọi nơi . Đồng thời nó được sử dụng trong một thời gian tương đối dài , do đó cũng không thể tuỳ tiện thay cũ đổi mới . Nhà ở là một khối không gian được đặt trên đất , có tính chất cố định về hình dáng , kiến trúc , quĩ đất và điều kiện địa lý . Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân , vừa là một hộ trong khu nhà ở đô thị nên có tính xã hội tương đối lớn . Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai . Trước đây , nhà ở chỉ đơn giản là môi trường sống , chỉ là để “ở” theo nghĩa một động từ rất đơn thuần . Nhưng ngày nay , nhà ở còn bao gồm cả môi trường cư trú . “ở” không phải chỉ để che được mưa nắng là đủ mà còn đóng góp tích cực vào cuộc sống , tạo cho con người điều kiện lao động , sản xuất , nghỉ ngơi , học hành và phát triển về tất cả mọi mặt . Môi trường sống là những nơi trong tự nhiên mà con người tìm thấy những điều kiện để tồn tại được . Còn môi trường cư trú là một cơ cấu có tổ chức của môi trường sống . Đô thị và làng mạc là hai môi trường cư trú lớn mà con người sống tập trung và có tổ chức . Điển hình là sự hình thành các đơnvị gia đình . Gia đình là một tổ chức tập hợp các thành viên có quan hệ huyết thống cùng sinh sống và làm việc , gắn bó với nhau . Mỗi một gia đình là một tế bào của xã hội . Sự độc lập của gia đình thể hiện ở nơi mà họ sống . Thông thường , mỗi gia đình đều có nhà ở riêng . Tại đó thường xuyên diễn ra các hoạt động như ăn , ở , mặc , đi lại , học hành , giải trí ... của các thành viên . Như vậy , nhà ở là một nhu cầu cơ bản , không thể thiếu được của con người. 2. Tiêu chuẩn nhà ở: Mỗi một ngôi nhà cần đáp ứng được tương đối đầy đủ các tiêu chuẩn về lượng, về chất , về thiết kế xây dựng . Cụ thể như sau : - Về lượng , không gian bên trong căn hộ được thể hiện bằng diện tích sàn và số buồng . Những yếu tố này phải thích hợp với qui mô nhân khẩu của mỗi gia đình . Về chất , mỗi căn hộ phải đảm bảo mức tiện nghi của chỗ ở về hướng buồng , thời gian được chiếu sáng , khả năng chống nhiệt , cách âm , chống ồn và trang bị vệ sinh . Trang bị vệ sinh thuộc về chất lượng cơ bản của chỗ ở, thể hiện ở các phòng có nước , phòng tắm ,... là những thiết bị không thể thiếu nhằm đảm bảo vệ sinh và sự sạch sẽ của con người. Chất lượng căn hộ còn thể hiện ở chất lượng xây dựng , cơ cấu kiến trúc , ở dụng cụ bếp nước , độ bền vững của ngôi nhà ( niên hạn sử dụng ) và mức độ chịu lửa v..v . Về mặt thiết kế kiến trúc phải bảo đảm được : Diện tích và khối tích các phòng bên trong căn hộ . Sinh hoạt độc lập cho mỗi thành viên gia đình . Sinh hoạt thuận tiện đối với các hoạt động kinh tế và xã hội chẳng hạn như gia đình được ở gần một trung tâm thương nghiệp , trường học , trạm đỗ xe công cộng ) ... hoặc nhu cầu sinh lý và vệ sinh như có đầy đủ ánh sáng mặt trời , đủ nước sạch và thoát nước bẩn rác rưởi nhanh chóng , có các diện tích phụ và sự yên tĩnh v.v.. Khả năng mở rộng căn hộ do không gian thường là không thay đổi trong khi gia đình luôn thay đổi ( chẳng hạn đẻ thêm , thành viên mỗi ngày một già yếu vv.. ) . Mặt khác , không gian sống cho một gia đình cũng không thể không thích hợp với sự biến động của các thành viên như sự tăng lên về tuổi thọ , tăng thêm về trẻ em , chăm sóc người ốm , sự thay đổi trong quan hệ xã hội của chủ gia đình . Không gian bên trong căn hộ còn phải gắn với không gian bên ngoài căn hộ nhằm giải quyết các nhu cầu như chỗ để xe , đồ vặt vãnh , chỗ chơi cho trẻ em , chỗ nghỉ cho người già , nơi sinh hoạt văn hoá và tinh thần cùng những công trình dịch vụ khác . Đánh giá một khu nhà ở , một toà nhà ở , không phải chỉ về số lượng căn hộ mà chủ yếu là về khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một chủ hộ và gia đình họ . Nếu nhà ở không thoả mãn được các tiêu chuẩn cơ bản trên thì sẽ gây nhiều khó khăn , căng thẳng cho các gia đình , chẳng hạn sự chật hẹp và ăn ở chung chạ có tác động mạnh đến làm việc , nghỉ ngơi , đến những vấn đề tâm sinh lí , sức khoẻ của mỗi ngườ i . 3.Phân loại nhà ở: Việc đánh giá , phân loại nhà ở phải dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở. Thông thường người ta phân biệt nhà ở theo vật liệu bền như đá , bê tông, gỗ tốt và vật liệu ít bền như tranh , tre , nứa, lá... Nhà ở còn được phân loại như nhà kiên cố , bán kiên cố , hoặc nhà tạm theo vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở. Theo qui định của Bộ Xây Dựng, tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau: Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng. Đối với loại nhà ở này được phân theo 4 cấp . Cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Bậc1: CLSD cao Bậc1:niênhạn sử dụng >100 năm 1 hay Bậc 2 Cấp II Bậc2: CLSD khá Bậc2:niênhạn sử dụng >50 năm Bậc 2 Cấp III Bậc3: CLSD TB Bậc1:niênhạn sử dụng >20 năm Bậc 3 Cấp IV Bậc4:CLSD thấp Bậc1:niênhạn sử dụng <20 năm Bậc 4 Đối với nhà biệt thự. Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt , có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mĩ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn ( không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng ). Biệt thự phân ra 4 hạng: + Hạng 1: Biệt thự giáp tường + Hạng 2: Biệt thự song đôi. + Hạng 3: Biệt thự riêng biệt + Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt. Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp,mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa, vệ sinh ; hạng 1 có thể mỗi tầng có 1 phòng tắm rửa, vệ sinh và hạng 4 cứ mỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng . Giải pháp kiến trúc , mĩ thuật, trang trí, hoàn thiện bên trong , bên ngoài ngôi nhà chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực : khung cột bê tông hoặc tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lượng cao, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt , chống nóng. Ngoài các cách phân loại trên , nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau để phân loại , đó là: - Diện tích sử dụng (m 2). - Hệ số cấp đô thị (K1). - Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2). - Hệ số tầng cao (K3). - Hệ số điều kiện giao thông (K4). Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giá thuê nhà ở của các tổ chức , cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ đối với Nhà nước của các tổ chức quản lí và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 4. Vai trò nhà ở: Nhà ở đô thị không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư đô thị mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị. Xét từ giác độ vi mô, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến cơ quan và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Xét từ giác độ vĩ mô, nhà ở đô thị có vai trò khá quan trọng trong quá trình tái sản xuất của đô thị vì sự phát triển của ngành công nghiệp nhà ở kéo theo sự phát triển của các ngành vật liệu xây dựng , thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng v.v.. Tóm lại : Một chỗ ở thích hợp là “ một sự riêng tư thích hợp, một khoảng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng và thông gió thích hợp cho việc đi làm và đi tới các công trình phục vụ ,tất cả với giá phải chăng .” Hiện nay, ở nước ta, chỗ ở thích hợp cho dân cư đô thị có nghĩa là diện tích nhà ở khoảng 8 m 2/ người; mái nhà làm bằng vật liệu lâu bền; không gian kiến trúc phù hợp với tập quán , sinh sống và tín ngưỡng của các tầng lớp dân cư, các dân tộc và các miền khác nhau; nhà đủ vững chắc để chịu được các tác động của bão lụt; có nước uống hợp vệ sinh, có nơi thoáng mát, quanh nhà và lối đi không bị bùn lầy nước đọng. Hơn thế nữa, chỗ ở thích hợp còn phải gần nơi không gian thoáng rộng, nhiều cây xanh và gần trường học để trẻ em tiện vui chơi, học hành, góp phần giữ gìn truyền thống gia đình Việt Nam là gia đình lớn gồm 3- 4 thế hệ chung sống. Kiến trúc nhà ở đô thị làm nên vẻ đẹp đô thị. Nó phụ thuộc vào môi trường xung quanh như cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa, lối đi, hàng rào, chiếu sáng ban đêm v..v.. Vẻ đẹp của từng ngôi nhà phải hài hoà với vẻ đẹp chung của quần thể công trình, của đường phố. Như vậy , nhà ở là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình ; là một trong những điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động, để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội. 5. Xu hướng phát triển nhà ở đô thị: Nhà ở là một vấn đề kinh tế – xã hội to lớn , một vấn đề của nhà nước . Vì vậy không một cơ cấu kinh tế xã hội nào lại không tự bắt buộc phải luôn luôn lo lắng đến các vấn đề kế hoạch hoá, qui hoạch hoá và thực hiện xây dựng nhà ở. Chính sách xây dựng nhà ở được đặt ra là nhằm lợi ích của sự phát triển kinh tế- văn hoá và xã hội. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, ruộng đất và tư liệu sản xuất là của chung của nhà nước và tập thể, nền kinh tế quốc dân phát triển có kế hoạch và cân đối, nhờ áp dụng những thành tựu khoa học kĩ thuật và dựa trên cơ sở của nền công nghiệp xã hội chủ nghĩa, với sự quan tâm lo lắng của Đảng, nhà nước đến con người là vốn quí nhất để phát triển kinh tế – văn hoá, việc xây dựng nhà ở và môi trường sống đã được tổ chức có kế hoạch để phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của đông đảo quần chúng lao động. Tuy nhiên , sự nỗ lực để có một căn hộ gia đình không phải không gặp khó khăn, có thể một mặt do nhu cầu của con người có nhiều thay đổi , ảnh hưởng của môi trường sống là nguyên nhân làm cho việc có được một căn nhà tốt trong một môi trường sống thích hợp cũng cần phải có thời gian và điều kiện kinh tế, khoa học kĩ thuật phát triển để giải quyết. Mặt khác , do yêu cầu của con người về mức ở phải được nâng cao và đòi hỏi phải giải quyết nhanh trong khi khả năng chưa cho phép. Đó chính là yếu tố chủ yếu nhất làm cho vấn đề nhà ở của con người là một vấn đề tồn tại lớn và lâu dài của xã hội. Ngoài ra , cũng cần thấy rõ tác hại của chiến tranh vì sự huỷ diệt của nó đã tàn phá biết bao làng mạc, thành phố và nhà cửa. Một yếu tố khác không kém phần quan trọng là mức tăng dân số (cơ học và tự nhiên ) , có thể là yếu tố này sẽ trở thành nguyên nhân cơ bản nhất gây ra nạn thiếu nhà ở nghiêm trọng. Để thấy được sự hợp lý , cần thiết của công tác hoạch định các chính sách đất đai đô thị chúng ta sẽ tiếp cận một khía cạnh khác không còn là mới mẻ nữa là các khu vực sản xuất nhà ở. Theo truyền thống , các nhà kinh tế học phân chia nền kinh tế thành hai khu vực : công cộng và tư nhân dựa trên sự sở hữu tư bản nằm trong tay nhà nước hay xã hội dân sự. Từ đó, nảy sinh một mô hình 3 khu vực bao gồm khu vực công cộng, khu vực tư nhân và khu vực bình dân để việc tìm hiểu các động thái của việc cung cấp nhà ở đô thị được đầy đủ hơn. Sự phân biệt về mặt lí thuyết giữa 3 khu vực này là rõ ràng mặc dù trên thực tế không phải lúc nào cũng như vậy. Khu vực công cộng ám chỉ những khu vực nhà ở được chính phủ hay các xí nghiệp , doanh nghiệp của nhà nước trực tiếp xây dựng. Khu vực tư nhân nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi những chủ thể phát triển phi chính phủ ; họ hoạt động trong hệ thống các qui tắc chính thức của nhà nước như : Công ty phát triển nhà , xí nghiệp kinh doanh nhà ... Còn thuật ngữ khu vực bình dân hay “ khu vực không chính thức” được sử dụng để mô tả toàn bộ nhà ở được xây dựng một cách độc lập với những khuôn khổ qui tắc của chính phủ như : khu đất ở lấn chiếm của dân nghèo , dân nhập cư trái phép ... Có một sự phân biệt quan trọng giữa các khu vực tư nhân và bình dân là mức độ tham gia hay kiểm soát của chính phủ trong việc tạo ra nhà ở. Ta hãy xem xét bảng sau để thấy việc cung cấp nhà ở và mối quan hệ của 3 khu vực với nguồn vốn và sự tuân thủ các qui tắc: Mức độ tuân thủ Nguồn vốn Nhà nước Tư nhân Theo qui tắc ( chính qui) KVCC KVTN Bất qui tắc ( phi chính qui) KVBD Điều được thừa nhận rộng rãi là nhà ở công cộng được sử dụng trước hết với mục đích bảo trợ về mặt chính trị hoặc phục vụ các viên chức chính phủ hơn là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người nghèo . Nguyên nhân chính là do giá cả tăng cao , do những đòi hỏi tiêu chuẩn hoá cao về loại hình nhà và vật liệu ; những hạn chế đối với các hoạt động tạo thu nhập của các hộ gia đình ; các khu vực ngoại vi của người nghèo khó hoà nhập vào nền kinh tế đô thị và sự tách biệt xã hội tăng lên. Nhà ở công cộng chỉ là khu vực sản xuất nhà ở mà chính phủ hoàn toàn kiểm soát nó , vì nhà nước có trách nhiệm sử dụng vồn cũng như qui định khuôn khổ điều tiết , việc quyết định đầu tư ( vào đâu ?, như thế nào ?, cho loại nhà ở nào ?) được thực hiện bởi những lợi ích tư nhân , mà sự quan tâm chủ yếu của họ có thể thu được bao nhiêu lợi nhuận từ sự đầu tư. Qui tắc có thể là cần thiết theo quan điểm của xã hội, trước hết vì lí do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng. Thứ hai là lí do công bằng , hoặc là để hạ thấp giá nhà ở thị trường , hoặc là mở rộng hơn quyền sở hữu nhà trong xã hội đô thị. Lí do thứ ba để điều tiết ngành công nghiệp nhà ở là khuyến khích sự phát triển của các thành phố có tiện nghi hơn và dễ sống hơn. Còn khu vực tư nhân, hiển nhiên đây là khu vực khó mà có thể khái quát đặc điểm của nó ngắn gọn như trong bảng trên . Đây là khu vực khó khăn nhất mà chính phủ có thể can thiệp vào vì nó là một phần của xã hội dân sự và được xác định là nằm ngoài tầm kiểm soát bởi các qui tắc của nhà nước. Hiện nay , thị trường nhà ở hoạt động rất sôi nổi, đặc biệt là ở khu vực tư nhân và khu vực bình dân. Tuy nhiên đã xuất hiện nhiều bất cập như thiếu đồng bộ giữa xây dựng nhà ở và kết cấu hạ tầng; môi trường ô nhiễm; vấn đề xã hội hoá; các thủ tục rườm rà, nặng về hành chính; vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước.v.v.. ở nước ta , những vấn đề trên ngày một nổi cộm và nóng bỏng. Đặc biệt là ở các đô thị lớn , trong đó phải kể đến Hà Nội – thủ đô của chúng ta. II.thực trạng nhà ở hà nội: Môi trường lịch sử và điều kiện nhà ở tại khu vực 36 phố phường: Khu vực 36 phố phường lần đầu tiên được nói đến vào năm 1464 trong sử kí của triều đình nhà Lê (1427-1789) . Ban đầu , tên của khu vực này xuất phát từ cách tổ chức của thành phố thủ đô bao gồm 36 đơn vị hành chính cơ sở gọi là Phường. Mỗi tên Phường được liên hệ hoặc là với việc buôn bán của phần lớn dân cư ở đó- chẳng hạn như Phường hội của những người thợ Nhuộm ( phường Hàng Đào) , Phường hội của những người thợ Bạc ( phường Hàng Bạc)... hoặc với vị trí địa lí hoặc một nét đặc trưng nào đó như phường Cửa Sông ( Hà Khẩu) và phường Câù Đông. Sau này, hầu hết các tên phường đều trở thành tên phố . Ngày nay, khu 36 phố phường là khu vực nằm ở trung tâm mang tính lịch sử của thành phố Hà Nội. Về mặt hành chính , khu vực này là một phần chính của quận trung tâm thành phố , quận Hoàn Kiếm , rộng 425 ha với số dân là 167.569 người bao gồm các thương nhân, thợ thủ công và công nhân viên nhà nước .Di sản của khu phồ cổ là những ngôi nhà ở có tên gọi là “ nhà ống” với kiểu kiến trúc có bố cục mặt trước nhìn ra đường phố rộng 3 - 4 m, dài 20 – 60 m . Dọc theo chiều sâu này là bố cục xen kẽ các khối nhà ở , phòng phụ và sân trong chiếu sáng. Các khu ở này phía ngoài là nơi buôn bán nên được chú ý tới mặt đứng, còn phía trong là những ống dài mạnh ai nấy làm, điều kiện vệ sinh môi trường kém , cây xanh rất ít , mật độ xây dựng rất cao, có nơi lên tới 80–90 %. Những dãy nhà có qui mô 2 – 3 tầng nhìn ra đường phố tương đối tốt . Ngược lại , những ngôi nhà 1 – 2 tầng ở phía sau đang ở trong tình trạng cũ nát , hư hỏng. Mật độ dân cư cao, diện tích ở bình quân đầu người dưới 3 m 2/ người, thậm chí có nhà 1,5 – 2 m 2/ người ( phố Trần Quí Cáp, phường Hàng Bạc), đặc biệt là mật độ dân số ở phường Hàng Bồ lên tới 128.000 người/km 2. Xưa kia , những ngôi nhà ống này thuộc về từng gia đình , nhưng hiện nay số lượng gia đình trong mỗi ngôi nhà này đã tăng lên, có nhà chung sống đến 8 gia đình , mỗi gia đình 2 – 3 thế hệ , đôi khi cả 4 thế hệ cùng chung sống trong một không gian chật hẹp. Nguyên nhân là do có sự tập trung hoá các hoạt động thương mại nên kết quả là nhiều di tích lịch sử được chuyển thành các khu ở, cửa hàng hoặc nơi gia công, dẫn đến xâm hại nghiêm trọng tính chất lịch sử của khu vực.Mặc dù đây là khu vực được ấn định là khu bảo tồn nhưng một bộ phận dân cư ở đây rõ ràng là miễn cưỡng hợp tác với chính quyền thành phố trong các nỗ lực bảo tồn , vì họ không tin rằng sẽ thành công, do đó gần như chưa bao giờ có thể huy động được nguồn vốn có trong dân để khắc phục sự xuống cấp của môi trường xây dựng, cả nhà ở lẫn cảnh quan đô thị, và đặc biệt là tình trạng hết sức yếu kém của cơ sở hạ tầng kĩ thuật. Một vấn đề nữa mà khu vực phải đối mặt là do thiếu các qui tắc xây dựng có hiệu lực bao gồm các văn bản dưới luật cho các khu vực và các ngôi nhà ở đặc biệt nên đã tồn tại các điểm tương tự nhà ổ chuột nội thành, nằm ngay ở khu trung tâm chẳng hạn như ở các ngõ chợ của phường Đồng Xuân và Hàng Mã, Hàng Cháo , Hàng Thùng, Phùng Hưng..., những nơi như thế này tối tăm , bẩn thỉu và ngột ngạt, khu phụ thì hết sức “ phụ” , nấu ăn trong phòng ngủ, nhà tắm tự tạo bằng cách che chắn nilon, chiếu , mảnh gỗ..., nhà vệ sinh chỉ có 9,9 % hộ có, còn lại 21,8 % là chung nhà vệ sinh . Nhận xét: Ưu điểm : Việc chia thành những ống nhà giúp cho nhà nào cũng được tiếp xúc với đường phố một cách dễ dàng, thuận tiện cho việc buôn bán sinh lợi - đặc biệt trong điều kiện mở cửa nền kinh tế và nhu cầu của dân do sự tập trung dân quá tải ở đây. Nhược điểm: Do chất lượng kém, diện tích nhỏ hẹp , nhà có kết cấu quá cũ và xuống cấp nghiêm trọng , không có hướng mở rộng diện tích nhà mà số người ngày càng đông nên gây ra nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt trong từng gia đình Không tiết kiệm diện tích và vật liệu : giữa hai nhà người ta không ngăn bằng một tường mà mỗi nhà tự xây cho mình tường riêng, do đó vừa tốn diện tích vừa tốn vật liệu xây dựng tường, móng chịu lực lại kém. Mặc dù Nhà nước đã có biện pháp bảo tồn khu phố cổ ( không cho xây dựng mới ) , nhưng việc này vẫn còn tồn tại gây một tổng thể hết sức lộn xộn. Đây là một vấn đề nhức nhối của nhà nước nói chung và của ngành qui hoạch kiến trúc nói riêng. Đã có rất nhiều tiếng nói và giải pháp đặt ra nhưng áp dụng vào thực tế quả là một vấn đề hết sức khó khăn. 2. Khu vực “ Khu phố Pháp”: Với khoảng 80 – 90 khối nhà , khu phố được hình thành trong thời kì thuộc địa Pháp . Chính quyền thực dân đã tham gia vào nhiều qui hoạch liên tiếp cho khu Nam, Tây Nam và Đông Nam Hồ Hoàn Kiếm. Phía Nam Hồ Hoàn Kiếm là một khu mới hơn được xây dựng chủ yếu cho các cư dân Pháp . Các dãy nhà , công sở , cửa hàng... đã được xây dựng nhưng nhiều nhất vẫn là các villa, những toà nhà đứng riêng biệt khá uy nghi và nằm ở giữa các khuôn viên. Các villa ( biệt thự) chiếm phần lớn diện tích khu phố với khoảng 1000 cái, các villa còn lại trải dài ở phía Tây Nam và Nam thành phố. Hiện nay , ở khu vực này đã có sự biến đổi chức năng và không gian diễn ra với tốc độ nhanh , số lượng nhiều và trên diện rộng. Do sức ép về dân số (vào năm 1994, mật độ trung bình khu phố Pháp bao gồm 46 cụm trong 7 phường hoặc phần của phường trong quận Hoàn Kiếm có mật độ 280.000 người / ha ), nhu cầu sử dụng,nhu cầu về diện tích ở , một số lớn biệt thự , nhà ở từ thiết kế nhà cho một hộ với tiện nghi sử dụng tốt và khép kín nay đã chuyển sang thiết kế cho 5- 6 hộ cá biệt 10 - 15 hộ và dần dần hình thành một ngôi nhà chung cư cho nhiều hộ ở. Từ sau 1954,đã có sự phân nhóm các villa . Các villa của nhà nước đã được sử dụng để khắc phục bớt tình trạng thiếu nhà ở Hà Nội trong những năm 50 . Chúng được sử dụng làm nhà ở cho các công chức nhà nước từ cao đến thấp theo hợp đồng ( thuê nhà ). Ngoài ra nhà nước còn giao một số villa làm nơi ở cho các đại sứ , đại sứ quán nước ngoài và văn phòng cơ quan nhà nước. Loại hình sở hữu Năm Villa Tư nhân Hỗn hợp Nhà nước Tồng số 1986 53 20 362 435 1997 15 5 338 358 Tuy nhiên , chức năng cư trú của khu villa đã phát triển theo một động thái riêng của nó từ những năm 50 trở lại đây. Điển hình là khuôn viên các villa phần lớn đã biến mất , nhường chỗ cho những căn nhà tạm dùng để ở và dành cho các mục đích khác như cafe , cửa hiệu v.v.. Theo nguồn tư liệu của Koperdraat đã cho chúng ta biết sự thay đổi chức năng của các villa như sau: Loại Năm villa Dùng để ở Không dùng để ở Tổng số 1986 435 65 500 1997 358 136 494 Những câu hỏi được đặt ra : Tại sao lại có sự khác nhau rất rõ giữa các nhóm villa của tư nhân , hỗn hợp và của nhà nước trong việc thay đổi mục đích sử dụng từ dùng để ở thành không để ở, bản chất của sự thay đổi này là gì? Câu trả lời là do sự tự do hóa trong thời kì đổi mới đã bấm nút cho một thị trường bất động sản giả, đặc biệt là cho các công ty nước ngoài muốn đặt một chỗ ở Hà Nội. Những villa có vị trí thuận lợi ở trung tâm Hà Nội là mục tiêu chính trong nỗ lực này. Nhà nước đang cố gắng tìm hướng giải quyết bằng cách cố giải phóng các villa , để chờ các công ty “ giàu có” vào thuê, nhà nước tiến hành phân phối lại bằng việc đền bù về tài chính cho việc chuyển đi khỏi villa hay căn phòng. Kinh phí được tính toán có thể trả bằng tiền mặt trong trường hợp hộ gia đình phải di chuyển tìm được hướng giải quyết riêng cho nhu cầu nhà ở của mình. Điều này xảy ra trong lĩnh vực được gọi là nhà ở “ bình dân” hoặc nhà ở không chính thức. Và thực tế là rất ít cư dân trong villa chọn cách giải quyết này do tiền đền bù quá thấp không đủ để xây hoặc mua nhà mới. Giả sử các cư dân đều không muốn chuyển đến một căn hộ ở ngoại ô, khi đó nhà nước sẽ buộc họ di chuyển bằng sức mạnh của luật pháp như thúc ép, phạt , cưỡng chế v.v.. Tuy nhiên, việc chạy theo nhu cầu giữ lấy các villa đắt tiền trong khu phố có giá của chính quyền địa phương hiện nay đang gặp phải vấn đề là đang có xu hướng giảm vị trí đắc địa do sự xuống cấp , sự quá tải, chật chội v.v.. của ngôi nhà và đặc biệt là do sự xuất hiện các toà nhà cao ốc hiện đại , tiện nghi và đa dạng về công năng sử dụng ngay t