Đề án Giải pháp để hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản hiện nay

LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư BĐS có vai trò quan trọng trong sự phát triển của một quốc gia, là lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở hạ tầng kỹ thuật của nền kinh tế.Đầu tư BĐS cũng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Trong những năm vừa qua ,đầu tư BĐS ở Việt Nam có khi đem lại mức lợi nhuận vài trăm phần trăm cho nhà đầu tư nếu xét trong chu kỳ đầu tư giai đoạn từ 1-5 năm.Theo kinh nghiệm quốc tế , khi mức đô thị hoá của một quốc gia ở trong khoảng từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh nhất . Các thị trường BĐS trên thế giới còn phát triển nhanh và mạnh đến khi nào GDP đạt 8.000 - 10.000 USD/đầu người, (hiện Việt Nam mới chỉ đạt 800 USD/đầu người). Việt Nam hiện nay đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỉ lệ đô thị hoá 18% và dự kiến đạt 45% vào năm 2025.Do vậy thị trường BĐS Việt Nam tiềm năng còn lớn sẽ còn phát triển mạnh trong tương lai. Nhưng thực tế cho thấy: lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng nhiều(high return , high risk).Theo Donald Trump,ông trùm kinh doanh BĐS tạị Newyork - thị trường BĐS khốc liệt nhất thế giới , “Kinh doanh là phải đối mặt với rủi ro và luôn luôn có những rủi ro . Tôi sẵn sàng đón nhận những rủi ro hợp lý nhưng sẽ không chơi trò may rủi . Tôi kiểm soát rủi ro để một thất bại nhỏ không loại tôi ra khỏi cuộc chơi vĩnh viễn. Rủi ro lớn nhất trong cuộc sống là không sẵn sàng đón nhận rủi ro”. Vậy trong dự án đầu tư BĐS: rủi ro là gì? Chấp nhận rủi ro như thế nào? Đâu là rủi ro hợp lý? Kiểm soát rủi ro ra sao? Việc xem xét và khẳng định tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư BĐS phải được làm rõ về nhiều mặt trong suốt thời gian phân tích hoạt động của dự án (vòng đời của dự án) trước khi ra quyết định đầu tư thực hiện dự án. Trong số nhiều vấn đề của dự án được xem xét sẽ diễn ra ở tương lai và trong điều kiện các tác động không ổn như: thời gian, tài chính, hiệu quả kinh tế…thì yêu cầu cần phân tích rủi ro khi thẩm định dự án là hết sức cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu : Cơ sở lý luận về rủi ro và đánh giá các rủi ro khi thẩm định dự án đầu tư BĐS. Từ đó đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS hiện nay. Kết cấu nội dung đề án: Phần I Giới thiệu về vấn đề nghiên cứu PHần II Nội dung nghiên cứu : Rủi ro và đánh giá rủi ro Phần III Tổng kết vấn đề nghiên cứu và đưa ra một số đề xuất NỘI DUNG NGHIÊN CỨU I. Dự án đầu tư BĐS 1. Khái niệm,đặc điểm , yêu cầu của dự án đầu tư BĐS 1.1. Khái niệm Dự án là một tập hợp các công việc nối tiếp nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan Theo luât đầu tư năm 2005: “ Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung hạn và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể , trong khoảng thời gian xác định” Về mặt hình thức :dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai Trên góc độ quản lý :dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn , vật tư , lao động để tạo ra các kết quả tài chính , kinh tế xã hội trong một thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hóa :dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết củ một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh , phát triển kinh tế xã hội , là tiền đầ ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn . xét theo góc độ này dự án đầu tư BĐS à một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung Về nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết , được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới , mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐS nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai Như vậy,một dự án đầu tư BĐS gồm 4 thành phần chính: Mục tiêu của dự án: thể hiện ở 2 mức - Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của sự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của quốc gia thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội -Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư : là các mục tiêu cụ thể cần đat được của dự án thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án Kết quả : là những kết quả cụ thể , có thể định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án Các hoạt động ;là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra kết quả cụ thể nhất định . Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kê hoạch làm việc của dự án Các nguồn lực :về vật chất , tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án.Giá tri hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần thiết của dự án 1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS Tính mục tiêu: Dự án bao giờ cũng có một hoặc một số mục tiêu rõ ràng. Định hướng mục tiêu luôn được duy trì trong suốt dự án. Sản phẩm cuối cùng luôn được đánh giá xem có phù hợp, có đạt được mục tiêu không Có các hạn định rõ ràng - Dự án có phương pháp và lộ trình để có thể thực hiện, triển khai và hoàn thành vá có kế hoạch kiểm tra-giám sát đánh giá mức độ hoàn thành, căn cứ trên nhiệm vụ đề ra: lịch biểu được xác định trước ,các ngày bắt đầu, ngày kết thúc rõ ,các mốc được theo dõi và đem ra đánh giá. -Dự án có chu kỳ phát triển riêng, có các bước công việc được xác định từ trước (mặc dù có thể điều chỉnh) và thời gian tồn tại hữu hạn Sự giới hạn Giới hạn về nguồn lực. Giới hạn về kinh phí Giới hạn về thời gian. -Dự án có sự tham gia của nhiều bên như : chủ đầu tư , nhà thầu , cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư,cơ quan quản lý nhà nước -Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc , độc đáo -Môi trường hoạt động của dự án là “va chạm “,có sự tương tác phứac tạp giữa dự án này với dự án khác , giữa bộ phận quản lý này với bộ phận quản lý khác -Dự án có tính bất định và rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt động đàu tư phát triển Ngoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung ở trên dự án đầu tư BĐS còn mang đặc điểm riêng sau: -Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai , phụ thuộc vị trí địa lý , điều kiện tự nhiên , xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động.Sản phẩm của dự án chịu sự chi phối của yếu tố tập quán , thị hiếu , tâm lý xã hội mạnh hơn sản phẩm thông thường . -Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn , trong đó vốn dung để mua đất thường chiếm tỷ trọng cao -Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn , thời gian dài. II. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS 1. Khái niệm,đặc trưng , phân loại rủi ro 1.1. Khái niệm Rủi ro xuất hiện trong hầu hết các dự án. Về định nghĩa chính thống, rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay còn gọi là mức kỳ vọng. Sự chênh lệch này tạo ra rủi ro vì giới kinh doanh-đầu tư quan niệm rằng những bất trắc không thể lường hoặc kiểm soát được chính là bản chất của rủi ro. Trong đầu tư chúng ta đối diện với nhiều tình huống mà không thể biết được chuyện gì tốt xấu sẽ xảy ra. Những tình huống như vậy có người gọi là rủi ro có người cho là bất định. Tuy nhiên, hai khái niệm này không hoàn toàn giống nhau, hiểu được sự khác biệt này sẽ giúp chúng ta có cách hành xử hợp lý hơn. Phân biệt 2 khái niệm rủi ro và bất định: - Bất định( uncertainty): là tình huống ta không biết chắc chắn chuyện gì xảy ra cũng như khả năng xảy ra những biến cố này. Người ta không thể chỉ định rõ chuyện gì sẽ xảy ra, khả năng chắc chắn là bao nhiêu phần trăm.(không biết xác suất xảy ra). Doanh nhân khi đầu tư thì không chắc rằng dự án sẽ thành công hay thất bại hoàn toàn, nhưng anh ta tin rằng với nỗ lực của mình, có thể làm cho khả năng thành công cao hơn. Khi chúng ta đầu tư vào BĐS chúng ta không thể biết điều gì sẽ xảy ra trong tương lai nhưng chúng ta biết rằng nếu chúng ta hoạt động tích cực chúng ta sẽ làm tăng khả năng thành công của việc đầu tư này Những gì xảy ra trong thực tế chủ yếu là bất định, chúng ta không biết tất cả các khả năng có thể xảy ra cũng như xác suất xuất hiện của những khả năng này. Điều chúng ta thấy là có những biến cố xảy ra nhiều hơn, và đặc biệt là chúng ta có thể tác động để thay đổi xác suất xuất hiện cũng như kết quả của biến cố. Có một điều là đôi khi chúng ta lại nghĩ rằng đó là những tình huống rủi ro. - Rủi ro (risk) : là những tình huống có nhiều biến cố có thể xảy ra và ta biết xác suất xuất hiện và kết quả của các biến cố này Theo nhiều nhà phân tích, rủi ro chỉ phát sinh khi có một sự không chắc chắn về mất mát sẽ xảy ra (uncertainty about the occurrence of a loss). Với khái niệm về rủi ro này, nếu xác suất mất mát là 0 hoặc 1, thì không có rủi ro. ). Nói cách khác rủi ro là khả năng có sự sai lệch giữa sự kiện thực tế với những điều đã được dự kiến từ trước , mà sai lệch này lớn đến mức khó có thể chấp nhận được. Ví dụ, nếu một người nhảy từ tòa nhà cao 30 tầng xuống mặt đất thì cầm chắc cái chết.Mặc dù có chuyện mất mát về nhân mạng nhưng đây không phải là rủi ro vì hậu quả đã thấy trước. Tuy nhiên, nếu một vận động viên nhảy từ lầu cao xuống đất bằng dù thì người này có thể chết hay không chết. Trong trường hợp này có sự không chắc chắn về hậu quả, tức là có rủi ro trong hành động của người vận động viên nhảy dù này Sự khác biệt giữa rủi ro và bất định là khả năng chúng ta có thể tác động để thay đổi xác suất xảy ra các biến cố và kết quả của biến cố. Nếu chúng ta không làm gì cả thì đó là rủi ro, còn nếu chúng ta có thể tham gia làm hạn chế thiệt hại và tăng những lợi ích thì đó là bất định. Khi chạy mô phỏng trong phân tích rủi ro, người ta gán các phân phối xác suất cho các biến đầu vào để xem kết quả thay đổi như thế nào. Đây là cách chúng ta chuyển bài toán bất định thành bài toán rủi ro. Tuy nhiên cách làm này chỉ là giả định để mô hình toán có thể  thực hiện được, trong thực tế khó có thể xác định được các giá trị và xác suất một cách rõ ràng. Dù sao đi nữa, bằng cách làm này ta có thể hiểu được những khả năng và phạm vi xảy ra kết quả từ đó ra quyết định tốt hơn. Nói tóm lại, những giải thích ở trên chủ đích muốn nói lên một điều: Tương lai sẽ là bất định chứ không phải rủi ro. Nếu đã là bất định thì chúng ta có thể tác động tích cực nhằm làm giảm xác suất thiệt hại (tăng xác suất thành công), tạo ra nhiều biến cố tốt hơn và làm tăng giá trị cho tương lai. Ngược lại nếu không chủ động can thiệp chúng ta cũng sẽ chỉ phó mặc cho rủi ro xảy ra, và nhiều khi cũng sẽ làm cho kết quả xấu hơn. 1.2. Đặc trưng Tần số xuất hiện (xác suất xảy ra) Nói đến rủi ro không thể bỏ qua khái niệm về xác suất (probability) hay là khả năng xảy ra mất mát. Xác suất khách quan (objective probability) - còn gọi là xác suất tiên nghiệm (a priori probability) được xác định bằng phương pháp diễn dịch (deduction). Ví dụ như đồng tiền sấp hay ngửa thì xác suất của nó là 50%. Tuy nhiên , xác suất khách quan có lúc không thể xác định bằng tư duy logic. Chẳng hạn như không thể suy diễn rằng xác suất của một người đàn ông lái xe hơi có gây tai nạn hay không trong năm tới là 50% bởi còn nhiều yếu tố liên quan khác như độ tuổi, xe cũ hay mới... Tuy nhiên, bằng cách phân tích kỹ lưỡng những trường hợp tai nạn xe hơi trước đây, người ta có thể ước tính xác suất tai nạn theo lối suy luận quy nạp (inductive reasoning). Ngoài xác suất khách quan, có thể kể thêm xác suất chủ quan (subjective probability) là ước tính của từng cá nhân đối với khả năng xảy ra mất mát. Ví dụ như nếu có 1 triệu vé số bán ra chỉ có 1 người trúng thì xác suất khách quan là 1 phần triệu. Mặc dù vậy vẫn có nhiều người mua nhiều vé số vì xác suất chủ quan của họ cao hơn. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chủ quan như tuổi, giới tính, trình độ học vấn và cả óc mê tín dị đoan... Mức độ thiệt hại : Thể hiện mặt lượng của rủi ro ,là mức độ mất mát về vật chất và tinh thần có nguyên nhân từ rủi ro. Đặc biệt trong đầu tư BĐS giá trị đầu tư thường lớn nên khi xảy ra rủi ro thì tổn thất thường rất nghiêm trọng. Mặt khác các hiểm họa tự nhiên , sự cầm giữ của chính quyền , khủng hoảng kinh tế , sụt giá , cạnh tranh cũng làm tăng mức độ thiệt hại của rủi ro 1.3. Phân loại 1.3.1. Phân loại theo quá trình ra quyết định - Rủi ro trong chuẩn bị đầu tư: Liên quan đến chất lượng và hiệu quả của hệ thống thông tin , xử lý thông tin (dự báo ) lập mô hình - Rủi ro trong quá trình thực hiện đầu tư : rủi ro xảy ra khi bộ máy , năng lực tổ chức yếu ,điều phối họch định chính sách không được nhịp nhàng, ăn khớp giữa các khâu trên từng phần việc cụ thể , chậm trễ và kéo dài thời gian hoàn tất công trình . - Rủi ro trong quá trình hoạt động của dự án : Việc kiểm soát rủi ro phụ thuộc rất nhiều vào tài tổ chức , điều phối và quản lý các mặt hoạt động kinh doanh của nhân viên và bộ máy quản trị doanh nghiệp 1.3.2. Phân loại theo phạm vi - Rủi ro theo chiều dọc: Là rủi ro tại các bộ phận chức năng : nghiên cứu , thiét kế , sản xuất kỹ thuật.. - Rủi ro theo chiều ngang: Là những rủi ro liên quan đến nhiều bộ phận chuyên môn trong xí nghiệp như rủi ro vê pháp lý, môi trường , tổ chức … Trong đó rủi ro về môi trường là quan trọng hơn cả 1.3.3. Phân loại theo tính chất tác động - Rủi ro thuần tuý: Những rủi ro xảy ra do các yếu tố ngẫu nhiên , không lường trước được . Rủi ro thuần túy diễn ra khi không hề có khả năng được cuộc, mà chỉ có khả năng thua cuộc -Rủi ro động: Là những rủi ro liên quan đến sự luôn thay đổi, đặc biệt là trong nền kinh tế. Đó là những rủi ro mà hậu quả của nó có thể có lợi, nhưng cũng có thể sẽ mang đến sự tổn thất ( sự thay đổi về thị hiếu khách hàng có thể phù hợp với sản phẩm mà doanh nghiệp đang kinh doanh hay không, sự thay đổi về công nghệ kĩ thuật có phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp hay không, sự thay đổi đó có quá nhanh hay không? ...) -Rủi ro tĩnh: Là những rủi ro, mà hậu quả của nó chỉ liên quan đến sự xuất hiện tổn thất hay không, chứ không có khả năng sinh lời, và không chịu sự ảnh hưởng của những thay đổi trong nền kinh tế. Những rủi ro tĩnh thường liên quan đến các đối tượng: tài sản, con người, trách nhiệm dân sự. 3. Rủi ro của dự án đầu tư BĐS Phân tích về những yếu tố rủi ro của thị trường BĐS, bà Tạ Thị Ngọc Thảo, Giám đốc Công ty T.T.N.T cho rằng, dự án "treo" là một trong những rủi ro lớn nhất và phổ biến. Dự án treo đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúc trong xã hội. Để giải thích hiện tượng treo, không ít người đã đem “trăm dâu đổ đầu tằm", như: "tay không bắt giặc" (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi... Và "tằm" ở đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngành BĐS. Theo bà Thảo, ở nước ta hiện nay không chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dài dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc rồi... ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dự án; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp. Rồi lợi nhuận treo, có những dự án không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ ràng, cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng lỗ. Bà Thảo nêu một dẫn chứng ở một dự án cụ thể: Theo quy định của pháp luật, hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân tối đa là 3 ha, nếu quy mô của dự án là 50 ha thì cần đến khoảng 14 người đứng tên đất hộ. Thuận thảo thì trót lọt, nhưng nếu có ai đó động lòng tham thì phải tranh chấp, khiếu kiện... treo. Sau khi "lén" gom được khoảng 80% quỹ đất, chủ đầu tư mới chính thức xin chủ trương đầu tư với chính quyền địa phương, lập tức giá đất của 20% còn lại cao ngất trời. Vậy nguyên nhân của rủi ro dự án “treo” là do đâu ? Chúng ta hãy cùng xem xét các rủi ro chủ yếu mà một dự án đầu tư BĐS có thể gặp phải. 3.1. Rủi ro về phía chủ đầu tư -Rủi ro năng lực pháp lý BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia , các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội. Do đó BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Trong đầu tư nhất là lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù chỉ là nhỏ nhất cũng có thể giết chết nhà đầu tư…Rủi ro xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo quy định hiện hành . Các tài liệu chứng minh năng lực pháp lý của chủ đầu tư gồm: hồ sơ pháp lý , báo cáo hoạt dộng kinh doanh , tài liệu tham khảo khác -Rủi ro năng lực hoạt động kinh doanh Rủi ro về quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh khi lãnh đạo không đủ năng lực , trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo do tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế , phản ứng kém linh hoạt với các biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy có năng lực , trình độ chuyên môn tốt nhưng không có khả năng đoàn kết thống nhất nội bộ . Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc ra các quyết định không được chính xác . Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được thực hiện . Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém , phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽ cao hơn. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường... Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm... Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo "mốt". Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp. 3.2. Rủi ro về dự án - Rủi ro cơ chế chính sách Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai... Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư... Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước. Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch... Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư. Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối khi có tranh chấp xảy ra, Rủi ro kinh tế vĩ mô Giá của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như: *Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực * Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng * Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác * Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng * Mức giá bình quân các loại đất trong vùng * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Rủi ro lãi suất Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút. Mặt khác hoạt động đầu tư BĐS lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn , nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn . Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn . Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất.. Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực BĐS (tăng 85%). Cũng trong năm này, các NHTM cổ phần đã dồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản quá lớn (khối này chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay BĐS của toàn ngành). -Rủi ro tài chính: Độ an toàn về tài chính của dự án là nội dung cần xem xét trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư . Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái chính của dự án.Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn ,xảy ra ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh thì phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ đônghoặc các bên liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã ,đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả , có tích lũy và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án. Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong tổng mức đầu tư .Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án . Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát . Khi thẩm định cần