Đảm bảo tín dụng

dạn hơn trong việc tổ chức lễ khởi công, mở bán đợt mới cũng như giới thiệu sản phẩm đến người mua. Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) đã công bố báo báo nghiên cứu thị trường bất động sản Đà Nẵng quý 1/2012. Theo báo cáo này, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng trong quý 1/2012 cho thấy sự thay đổi rất nhỏ về mặt giá cả, trong đó giá bán phân khúc hạng sang giảm nhẹ 2%, phân khúc trung cấp tăng 2%. Trong quý 1 có tổng cộng 30 căn hộ được bán, trong đó 70% thuộc phân khúc trung cấp. Các giao dịch này chủ yếu rơi vào các sản phẩm trung cấp nằm dọc biển và trung tâm thành phố.Mặc dù chỉ là một dấu hiệu nhỏ, nhưng cũng là một tín hiệu quan trọng cho thấy những chuyển biến của thị trường khi có thêm 1% của nguồn cung hiện tại được giao dịch. Cũng như các nơi khác, ở Đà Nẵng có rất nhiều giao dịch đã bị chấm dứt hợp đồng từ phía chủ đầu tư, tuy nhiên đây chỉ là các trường hợp mang tính cá biệt.Các hợp đồng này được thay thế bởi các giao dịch mới trong quý. Điều đáng quan tâm nhất là sự gia tăng trong cả nhu cầu và giao dịch ghi nhận từ các chủ đầu tư sau khi lãi suất giảm xuống trong tháng ba. Các giao dịch đã diễn ra cho thấy người mua quan tâm nhiều đến các căn hộ đã hoàn thành, sắp hoàn thành hoặc đảm bảo được tiến độ thi công. Với thị trường đất nền, trong quý 1/2012, với nguồn cung không đổi cho thấy sự chần chừ do dự của các nhà đầu tư trong việc đưa vào thị trường các sản phầm mới. Mặc dù vậy, vẫn có nhiều nguồn tin cho rằng các nhà chủ đầu tư đang cân nhắc tận dụng sự kiện lễ hội bắn pháo hoa quốc tế tại Đà Nẵng với sự bùng nổ về số lượng khách du lịch trong quý tới để chào bán các sản phẩm mới. Thị trường chứng kiến sự dịch chuyển nhẹ trong giá chào bán, với các mức giá cạnh tranh. Trong quý vừa qua, giá đất nền giảm nhẹ từ 0% - 7%. Tuy nhiên, so sánh với mức giá cùng kỳ năm 2011, mức giá hiện tại giảm từ 10% - 40%. Việc giảm giá này chủ yếu do các nhà đầu cơ và một số người mua tạo ra với lý do cần nguồn vốn cho các mục đích khác. Nhìn chung thị trường khá yên ắng trong quý 1/2012 do các nhà đầu tư đang chuyển hướng nguồn vốn đầu tư vào các kênh khác. Tuy nhiên, điều này cũng lưu ý rằng cơ hội đang mở ra cho những người mua với mục đích ở tại thành phố, với nhiều sự quan tâm và giao dịch tăng lên cho các sản phẩm với mức giá giao động từ 1,0 – 1,5 tỷ đồng. Vì nguồn tài chính cho những người mua với mục đích ở là có sẵn nên nhu cầu này được mong đợi sẽ tiếp tục ổn định. Thị trường đất nền dự kiến sẽ hồi phục dần từ nửa cuối năm trở đi khi các giao dịch sẽ sôi động hơn nhờ lãi suất vừa được hạ. 2- Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.  Có nhu cầu về mặt hàng bạn bán và nhận thức được nhu cầu đó.  Vừa có quyền mua, vừa có khả năng thanh toán.  Đưa ra quyết định trong thời gian tương đối ngắn.  Tin tưởng vào bạn và công ty bạn.  Sẵn sàng lắng nghe. Những khách hàng tiềm năng nhất thường hội tụ đầy đủ 5 yếu tố trên.Khách hàng nào có ít những đặc điểm này, thì khả năng mua hàng của họ càng thấp. - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. Vị trí của lô đất và căn nhà thích hợp để ở lâu dài, chính vì vậy nếu khách hàng muốn sử dụng cho các mục đích khác thì cần phải xem xét lại. - Nhu cầu, sức mua về tài sản. Với vị trí như trên cộng thêm trong thời điểm định giá, thị trường bất động sản ở trong tình trạng đóng băng, chính vì vậy mà dù có nhu cầu nhưng sức mua sẽ không lớn vì không đủ vốn và khách hàng kỳ vọng thị trường có chuyển biến tích cực hơn. B5- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Đối với thẩm định bất động sản có các phương pháp thẩm định như sau: - Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) - Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành) - Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán) - Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) Chúng ta sẽ ngiên cứu từng phương pháp thẩm định để lựa chọn phương pháp thích hợp với tài sản thế chấp này. 1. Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi nhất ở Việt nam và các nước trên Thế giới vì nó không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; nó phản ánh về thực trạng thị trường và dễ được thừa nhận về mặt pháp lý Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định mà nó dựa trên các giao dịch trẹn thị trường để cung cấp dấu hiệu về giá trị. Phương pháp này đòi hỏi các thẩm định viên phải có cơ sở dự liệu các bất động sản đã giao dịch trên thị trường và có điều kiện tương đối giống so với bất động sản cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích sự khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định để điểu chỉnh thích hợp, từ đó đưa ra giá trị về BĐS cần thẩm định . Phương pháp này thích hợp nhất cho các tài sản có tính đồng nhất như: căn hộ chung cư, các dãi nhà liên kế xây dựng cùng 1 kiểu, nhà ở, văn phòng cao ốc; Đất trống. 2. Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. 3. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. 4. Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó . 5. Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. Sau khi xem xét, so sánh giữa các phương pháp thấy rằng trong trường hợp định giá bất động sản là nhà ở như trường hợp này thì sử sụng phương pháp so sánh trực tiếp là thích hợp nhất và đây cũng là phương pháp duy nhất được sử dụng. Theo tiêu chuẩn định giá số 7, việc so sánh định giá tài sản được thực hiện như sau: Sau khi xem xét, tìm hiểu về thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian gần đây, nhóm định giá nhận thấy: có hai lô đất có vị trí cũng như diện tích gần như là tương đương với lô đất cần định giá đang được giao dịch trên thị trường vào thời điểm định giá. Cụ thể như sau: - Lô đất cần định giá: - 2 lô đất so sánh: - Dựa trên các tiêu chuẩn so sánh giữa lô đất cần định giá với hai lô đất so sánh, từ đó có những điều chỉnh như sau: + Theo Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh, TP Đà Nẵng quy định về giá đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng: 91,6m2 x 1.800.000 đ/m2 = 164.880.000 + giá nhà, đất theo giá thị trường: 10.000.000 đ/m2 + đơn giá xây dựng tại thời điểm thẩm định: 4.000.000 đ/m2 + theo bảng xây dựng giá của OCB là 8.000.000đ/m2 + đơn giá xây dựng đề xuất: 2.500.000 đ/m2 - Kết luận: +Giá đất: 91,6m2 x 8.000.000 đ/m2 = 732.800.000 đ + Giá nhà: 120,0m2 x 2.500.000 đ/m2 = 300.000.000 đ + Tổng giá trị: 1.032.800.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ, không trăm ba mươi hai triệu, tám trăm ngàn đồng. B6- Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” Phương pháp thẩm định giá: theo tiêu chuẩn số 07 – phương pháp so sánh - giá trị thẩm định tài sản thế chấp: + Giá đất: 91,6m2 x 8.000.000 đ/m2 = 732.800.000 đ + Giá nhà: 120,0m2 x 2.500.000 đ/m2 = 300.000.000 đ + Tổng giá trị: 1.032.800.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ, không trăm ba mươi hai triệu, tám trăm ngàn đồng chẵn). MỤC LỤC I. Cơ sở lý thuyết ....................................................................................................................... 1 1.1. Đảm bảo tín dụng .......................................................................................................... 1 1..1.1. Cơ sở pháp lý: ............................................................................................................. 1 1.1.2. Khái niệm: ..................................................................................................................... 1 1.2. Khái niệm và vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm bảo ...................................... 1 II. Quy trình thẩm định giá ....................................................................................................... 2 2.1. Các bước thực hiện trong quá trình thẩm định giá. .................................................. 2 2.2. Quy trình thực hiện chi tiết. .............................................................................................. 3 III. Phân tích hồ sơ thẩm định giá bất động sản ................................................................... 8 3.1. Tổng quan về bất động sản ................................................................................................ 8 3.1.1. Khái niệm bất động sản ................................................................................................ 8 3.1.2. Đặc điểm bất động sản ................................................................................................. 8 3.2. Quy trình thẩm định giá Bất động sản thế chấp cho một khoản vay cụ thể tại OCB .......................................................................................................................................... 10 B1- Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá. .................................................................................................................. 10 B2- Lập kế hoạch thẩm định giá. ....................................................................................... 11 B3-Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. ................................................................... 12 B4- Phân tích thông tin. ...................................................................................................... 12 B5- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. ................................................................ 15 B6- Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. .................................................................. 19 MỤC LỤC.................................................................................................................................... 20