Chuyên đề Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Lời mở đầu Nhằm phát triển Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàu đẹp góp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa thủ đô để Thủ đô Hà Nội xứng đáng là thủ đô của một nước 100 triệu dân,trong những năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển mạnh mẽ trên nhiều lĩnh vực văn hóa, kinh tế, giáo dục…Hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, các công trình phục vụ trong lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học và kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu đô thị mới…đã và đang được xây dựng và phát triển. Nhu cầu đất đai cho các dự án này ngày càng lớn đã tạo ra sức ép rất lớn cho công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt thì tiến độ dự án mới nhanh . Nhưng trên thực tế vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng, mà còn tác động rất nhiều đến chất lượng và giá thành công trình. Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm lại phụ thuộc phần lớn vào chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện bị giải toả. Các phương án bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là bồi thường bằng tiền, bồi thường bằng đất ở hay bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư…Với truyền thống trồng lúa nước, tâm lý an cư lạc nghiệp, người dân luôn muốn được đền bù bằng nhà, đất hơn là đền bù bằng tiền vì có ổn định chỗ ở thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn. Vì vậy, bên cạnh việc đền bù bằng tiền, Nhà nước đã chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư nhằm bố trí các hộ dân bị giải toả vào các khu tái định cư tập trung đảm bảo cho các hộ dân có chỗ ở ổn định, đảm bảo tái định cư theo quy hoạch, đảm bảo các cơ hội duy trì thu nhập sau khi bị di chuyển chỗ ở, và ổn định cuộc sống của người dân. Nhận thấy tầm quan trọng của quỹ nhà đất tái định cư đối với tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng,được tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến vấn đề này em xin chọn đề tài : ”Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên đề thực tập của mình với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội, đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu tư, phát triển quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: -Phương pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu tính tất yếu của quá trình đô thị hoá và giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng sự phát triển của các đô thị. - Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác giải phóng mặt bằng, công tác chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. So sánh các kết quả và đưa ra kết luận cụ thể giữa khả năng đáp ứng và nhu cầu. -Phương pháp dự báo:dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu và thực trạng chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội để đưa ra những dự báo cho những năm tiếp theo Chuyên đề bao gồm các phần chính sau đây: Chương I: Sự cần thiết và vai trò của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng. Chương II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội. Chương III: Giải pháp thúc đẩy phát triển công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 1: Sự cần thiết và vai trò của công tác chuẩn bi quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ GPMB I. Sơ lược về vấn đề GPMB 1.GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia , mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi , nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội , chính trị trên phạm vi quốc gia. Trong quá trình phát triển của đát nước, sự xuất hiện và hình thành các đô thị là một điều tất yếu, khách quan, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị được xem là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao đọng phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, huyện. Đ ể hình thành và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị, điều này được xem là một phần của sự phát triển, thì luôn diễn ra quá trình phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các nghành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, dịch vụ, thương mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại…là đièu tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia cành phát triển, thì tỷ lệ đất chuyên dùng( đặc biệt là đất sử dụng vào các mục đích công nghiệp, du lịch, dịch vụ ) càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững, hài hoà, cân đối. Quy hoạch đô thị cần có một diện tích đất rất lớn. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH-HĐH, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu đặc điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng như cỏ sở hạ tầng xã hội, cãc khu vui chơi giải trí ….là rất lớn. Để có đất đai phuc vụ nhu cầu này nhà nước cần phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong và ngoài thành phố. Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng của một số loại đất, chủ yếu là từ đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và có những diện tích đất đang được sử dụng trên đia bàn thành phố nhưng nằm trong quy hoạch và chưa phù hợp thì cũng phải thay đổi lại. Công tác thu hồi đát để xây dựng các dự án theo quy hoach này được gọi là Giải phóng mặt bằng. Công tác này có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ thi công các dự án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều người sử dụng đất và cả lợi ích của nhà nước. Giả phóng mặt bằng làm thay đổi, di dời toàn bộ cuộc sống của người dân từ công việc sản xuất, kinh doanh đến các sinh hoạt hàng ngày. Vì vậy người dân chỉ sẵn sàng chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất mới khi mà họ thấy được lợi ích của mình không bị thiệt hại nhiều. Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiêt hại của nhà nước đối với người dân trong diện giải phóng mặt bằng. Đây là công việc khó khăn nhất trong GPMB vì để chấp nhận di chuyển đôi khi người dân không chấp nhận các phương án bòi thường của nhà nước và đưa ra các đòi hỏi vượt quá phạm vi cho phép của nhà nước. Vì vậy để có thể tiến hành GPMB nhanh chóng, đảm bảo tiến độ thực hiện cho dự án. Nhà nước cần đưa ra các chính sách, giả pháp quy định cụ thể vấn đề đền bù thiệt hại cho người dân. GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ thành một lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà cồn để lại nhiều hậu quả nặng nề không thể xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là nội dung không thể né tránh của phát triển, và chính nó là một yếu tố quyết định của tiến bộ xã hội và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực. 2. Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng 2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng. Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Vì vậy nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ đất nước. Nắm trong tay quyền định đoạt, nhà nước có quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất( có thu tiền hoặc không thu tiền SDĐ ), cho thuê đất, công nhận quyền sdđ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Người sdđ có quyền lợi dụng tính năng của đất phục vụ lợi ích cho mình, đồng thời phải sử dụng đất theo đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, trong đó người sử dụng đất có nghĩa vụ “ Giao lại đất trong khi nhà nứoc có quyết địnhthu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”. Khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì vô tình nhà nước đã vi phạm vào quyền sử dụng đất của người sử dụng, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người sdđ nên phải đền bù cho họ khi tiến hành thu hồi đất. Đền bù GPMB được hiểu là việc chi trả lại đầy đủ tương xứng những thiệt hại về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất đai, tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm những quy định về việc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho người có đất bị thu hồi. Trong điều kiện hiện nay, nước ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá đổi mới về mọi mặt kinh tế, văn hoá, xã hội. Bên cạnh đó, mục tiêu củng cố quốc phòng, an ninh để bảo vệ đất nước trước những âm mưu mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới. Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao, các công trình du lịch, dịch vụ, thương mại, phát triển đô thị…công trình an ninh quốc phòng là rất lớn. Nếu nhà nước không có những chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào múc đích quuốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, sẽ có nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không có chỗ ở, không có việc làm, công việc sản xuất kinh doanh bị ngừng trệ, đời sống của họ sẽ lâm vào khó khăn.Thực tế cho thấy, công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế –xã hội nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của ngừơi có đất bị thu hồi và người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế chính trị xã hội nói chung.Từ đó, quá trình thực hiện đền bù GPMB để thực hiện các dự án xây dựng luôn phải giải quyết, dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng là người được giao đất và người bị thu hồi đất. Người được giao đất ( Trong đó có cả các cơ quan nhà nước) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất. Trong khi đó người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi phải được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng; mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chíng sách đất đai của nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi xử lý sao công bằn cũng là một viếc hết sức khó khăn. Nghiên cứu tìm hiểu tận gốc rễ của vấn đề đền bù thiệt hại, GPMB đề ra một chính sách hợp lý, đủ chi tiết và dự kiến trước mọi tình huống để giả quyết hài hoà, thoả đáng quyền lợi của người được giao đất và người bị thu hồi đất là rất cần thiết, góp phần tạo động lực phát triển. Kể từ thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế ở miền Bắc cho đến trước khi có luật đất đai năm 1993, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các công trình của nhà nước, các chính sách về đền bù thiệt hại đã được ban hành, cụ thể là: Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của hội đồng chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Thông tư số 1792/Ttg ngày 11/01/1970 của phủ thủ tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, các hoa màu cho nhâ dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố. Do ở thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương án thực hiện. Đến khi nhà nước xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai tại hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết địnhvề đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sáhc GPMB hiện nay. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau: Điều 17: “ Đất đai… thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 18: “ nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn địnhlâu dài… Tổ chức, cá nhân…được chuyển quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quyết định của pháp luật”. Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản cho cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường.” Điều 58: “ Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành nhà ở, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được NN giao sử dụngthì theo quyết định tại Đ17 và Đ18” Đồng thời luật đất đai năm 1993 đã quy định nhànước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, NN còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Trong trường hợp thật cần thiết, nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại. Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. Luật quy định cụ thể các trường hợp bồi thườngvà tái định cư đảm bảo chỗ ở ổn định cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993đã đặt cơ sở pháp lý cho việc đền bù thiệt hại GPMB và cụ thể tại nghị định 90/cp ngày 17/08/1994 của chính phủ quy định về việc đền bù .thiệt hại về đấ khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Quy định khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại bằng đất hoặc được đền bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên sau 3 năm triển khai, khả năng thực hiện của nghị định này là rất hạn chế do: sau khi ban hành luật đất đai, về cơ bản đất đai đã có chúử dụng, đền bù thiệt hại bầng đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của chính phủ, nhưng giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá chuyển quyền sử dụng đất đai tại hầu hết các địa phương. Nhân thấy những bất cập trên, chính phủ đã ra NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 thay thế nghị định số 90/1994/NĐ-CP; về cơ bản có kế thừa một số quy định của nghị định số 90 và có một số quy định như tiền đền bù thiệt hại về đất vẫn theo quy định của chính phủ, nhưng được nhân với hệ số k, để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương; Quy định rõ hơn về vấn đề tái định cư; chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho người bị thu hồi đất. Tuy vậy, sau một thời gian thực hiện, nghị định 22/CP cũng đã có những hạn chế sau: Mặc dù giá dất tính đền bù được nhân theo hệ số K nhưng vẫn còn quá thấp so với thời giá thị trường, chưa có sự thống nhất về cách xác định giáất giữa các địa phương, chưa làm rõ trách nhiệm của UBND các cấp, các nghành, chủ dự án trong công tác GPMB, chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng… Vì vậy luật đất đai năm 2003 ra đời, chính sách về đèn bù thiệt hại GPMB & tái định cư đã được quy đinh rõ trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị định 197 ra đời thay thế cho nghị định 22?CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. 2.2.Phạm vi áp dụng và đối tượng được đền bù trong chính sách: Phạmvi áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại NĐ197/2004/NĐ-CP : Được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhaf nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng , an ninh, lợi ích quốc phòng, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Khái niệm này bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch, khu đô thị mới, khu dân cư tập trung và các dự án đầu tưhoặc phát triểnkhác đã được cơ quan nhà nứoccó thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác khong nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do UBND tỉnh, thành phố trrực thuộc Trung ương quyết định. Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB: - Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiênj bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư được tính vào vốn đầu tư cua dự án. - Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ ,tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của NĐ197/CP và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư vào VN thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nếu đẫ chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Phạm vi bồi thường hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất là: Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi; bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền vói đất và các chi phí đầu tư vào đất bị nhà nước thu hồi; Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghềvà hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất; hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Khi người sử dung đất bị nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nha ở; bồi thừong bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền tiền để tự lo chỗ ở mới.. Đối tượng được bồi thường bằng đất được quy định cụ thể tại NĐ 197/2004/NĐ-CP người bị nhà nước thu hồi đất, nêuc ó một trong những điều kiện ssau thì được bồi thừong. Chứng tỏ có: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định được xác nhận là không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ theo quy định của nhà nước… Về hạn mức bồi thường đất ở: Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đátt ở do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, nhưng không vượt qua diện tích đất bị thu hồi. Trong trường hơp đất ở bị thu hồi đất ở có thể được đền bù thêm một phần diện tích đất ở tuỳ theo quyết định của địa phương, phần còn lại thì được đền bù bằng tiền. NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy đinh nguyên tắc bồi thường tài sản gồm bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất; bồi thường cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bồi thường về di chuyển mồ mả; bồi thươngđối vơiứ công trình văn hoá, di tích lịch sử., nhà thờ, đình chùa, am , miếu; bồi thườngđối ới cây trồng vật nuôi; bồi thường cho người lao động do ngừng việc. Tài sản trên đất hợp pháp và có khái niệm hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản; tài sản trên đất bất hợp pháp sẽ được hỗ trợ 80%mức bồi thường hoặc không được hỗ trợ bồi thường tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của tài sản. Về mức tiền bồi thườngnhà và các công trình xây dựng trên đất bằng giá trị hiẹn tại cộng với một khoản tiền bằng tỷ lệ tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Ngoài bồi thường về đất và bồi thường về tài sản, NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy định các chính sách hỗ trợ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định cuộc sốngvà ổn đinh ssản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của dxã, phường, thị trấn và hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất. II. Sự cần thiết phải xây dựng nhà ở tái định cư trong Giải phóng mặt bằng. 1. Khái niệm tái định cư : Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất đai đã làm cho người dân tại vùng quy hoạch dự ánphát triển buộc phải di chuyểnchỗ ở. Điều này đã làm ảnh hưởng sâu sắc, làm đảo lộn cuộc sống của người dân. Vì vậy nhà nướcphải giải quyết các vấn đề bồi thường thiệt hại, di chuyển và tái địh cư cho những người bị ảnh hưởng. Tái định cư được hiểu là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lạicác tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyểnvà cuối cùng là toàn bộ các chương trình biện phápnhằm giúp những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống người dân. Tái định cư, như vậy, gồm hai quá trình riêng biệt nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau: Di dân và xây dựng lại cuọoc sống của người dân bị di dời. Tính phức tạp của tái định cư và sự phong phú, đa dạng của dự án khiến cho mục tiêu thực hiện tốt công tác này như một nhiệm vụ đầy khó khăn và ngày càng trở thành nhân tố trọng yếu trong thực hiện các dự án phát triển. 2. Công tác tái định cư: 2.1.Vai trò của công tác tái định cư: Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nước ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là việc đền bù giả phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ kiện cáo kéo dài ….gây khó khăn cho ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân. Trong đó công tác tái định cư cho người có đất bị thu hồi là vấn đề mà người dân quan tâm nhiều nhất. Vì không ít người khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn thêm. Nguyên nhân chủ yếu là: Đối với đặc thù là một nước nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị, và một phần đất đô thị nằm trong quy hoạch. Nếu nhà nước không có chính sách và uy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phồng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích kinh tế, sẽ có thêm nhièu hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không còn ruộng đất-tư liệu sản xuất chính-để nuôi sống gia đình và bản thân gia đình họ. Trong khi đó nghành nghề trong nông thôn chưa phát triển, trình độ, khả năng của người nông dân kông thể đáp ứng được với yêu cầu cao của nền sản xuất tiên tién trong đô thị, công nghiệp, du lịch, tình trạngmột số hộ dân không có nhà ở trong một thời gian dài, sự chênh lệch giá cả giữa nơi ở cũ và nơi ở mới; cơ sở hạ tầng kém hơn, sự phân tán về mặt xã hội… vì vậy nhà nước không thể để tình trạng thực hiện dự án mang lại lợi ích ccho một số người thì lại buộc một số cá nhân khác lâm vào tình trạng khó khăn, nghèo túng.Trong khi mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và nhà nước ta là dân giầu nước mạnh, xã hội công bằng văn minh. Trong chiến lược phát triển đất nướccó chiến lược phát triển nhà ở, nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của dất nước. Để thực hiện được điều này nhà nước cần phải có các chính sách và biện pháp thoả đáng giúp cho người bị ảnh hưởng bởi dự án lập lại cuộc sống của mình như khi không có dự án, ổn định đời sóng và thu nhập. Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng ta không chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại