Chuyên đề Thị trường bất động sản

t động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác.- Vừa bán vừa mua; .*Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống.Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.*IV.4. Người môi giớiHọ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thịết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm sản giá cần quan tâm. *Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi glới mua bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước,Do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa vào hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản.*V. XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN**********V. 2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO *V.2.1. Điểm mạnh- Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư- Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hút đầu tư- Bờ biển dài, nhiều danh thắng- Lao động rẻ, chịu khóNguồn vốn vận hành vào nhiều hơn*V.2.2. Điểm yếuHạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn thông, tài chính, ngân hàng, )Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài nước, các thị trường khác)Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể, chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, )Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa được huy động; doanh nghiệp còn chưa có kênh liên kết để huy động vốn)*V.2.3. Cơ hộiCó làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn đầu tư vận hành vào nhiềuNằm trong vùng tăng trưởng nhanh của thế giới nên được quan tâm đầu tưChính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thếCon người, đất nước muốn vươn lên*V.2.4. Thách thứcCó thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước ngoàiCó giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ tầng giao thông, điệnNguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoàiLợi ích đầu tư rơi vào đâu?*V.2.5. Đánh giá tổng thểThuận lợi – Khó khăn:*VI. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN*V.1. Chức năng- Định hướng phát triển, điều tiết thị trường;- Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi;- Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội;- Ổn định kinh tế vĩ mô.- Kiểm tra, giám sát*V.2. Nhiệm vụ- Xây dựng và tổ chức thực hiện;- Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hướng phát triển nền kinh tế;- Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách;- Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia. *V.3. Phương thức- Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế;- Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế;- Tổ chức kiểm tra, thanh tra;- Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế.*V.4. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản*V.4.1. Những tác động thúc đẩyKinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnhMôi giới bất động sản đã trở thành một nghềChủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày được mở rộngQuy mô kinh doanh bất động sản ngày một lớn*Lợi ích đem lại từ kinh doanh bất động sản ngày một lớnQuy mô thị trường ngày một lớnThị trường ngày càng phát triểnSức mạnh của doanh nghiệp, của doanh nhân được tham chiếu qua năng lực sở hữu bất động sản, năng lực kinh doanh bất động sản*Dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân: + Quy mô dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Khả năng thu hút tài chính đầu tư bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Vị trí dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Quy mô dự án bất động sản và ănng lực quan hệ của doanh nghiệp, doanh nhân*Sức lan toả của kinh doanh bất động sản tới các hoạt động khác của doanh nghiệp, doanh nhân + Số lượng các nhà đầu tư bất động sản + Xuất thân của các nhà đầu tư bất động sản + Quy mô vốn của các nhà đầu tư bất động sản*V.4.2. Những tác động hạn chếKinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: + Vốn pháp định + Chứng chỉ hành nghề + Đối tượng được kinh doanh bất động sản*Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá: + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà + Chứng nhận về quyền tài sản*Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản + Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất) + Quyền được thuê đấtHạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án*Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏaHạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toảHạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toảHạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất*+ Thông tin về đất không rõ ràng+ Đối tượng tiếp cận không rõ ràng+ Chủ thể xử lý không rõ ràng*Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận:+ Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh)+ Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra+ Thời gian cấp giấy quá dài+ Không rõ đầu mối cấp giấy*Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài + Chỉ được thế chấp + Hạn mức cho vay đối với bất động sản của các ngân hàng thương mại + Các tổ chức tài chính chưa phát triển + Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp + Chưa có thị trường mua bán nợ*VII. GIÁ TRỊ VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN*VII.1. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sảnCơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau: + Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;+ Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;*+ Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê;+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;*+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua và người bán;+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.*VII.2. Các loại hình giá cả bất động sảnGiá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại thông dụng sau đây:+ Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);+ Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản hoá)*+ Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn)+ Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai. Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v... đối với giá bất động sản.*Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây:+ Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value); + Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value);+ Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value); + Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value); + Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);*+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);+ Giá dùng cho trước đích đầu tư (Value for Investinent Purpose); + Giá sử dụng hiện thời ( Curent use Value);+ Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo bất động sản;*+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);+ Giá tính thuế (Value for Taxation);+ Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase)*VII.3. Giá thành bất động sảnGiá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.*Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.*Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v...*Giá cả bất động sản thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ...)*