Chuyên đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản

Chuyên đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản 1. Pháp luật về kinh doanh bất động sản 2. Pháp luật về đất đai 3. Pháp luật về nhà ở 4. Pháp luật về dân sự 5. Pháp luật về đầu tư 6. Pháp luật về xây dựng 7. Pháp luật về thương mại 8. Pháp luật về doanh nghiệp Pháp luật về đất đai Luật đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Các nội dung chính của Luật đất đai liên quan đến Kinh doanh bất động sản Luật ĐĐ năm 1988 (chưa công nhận thị trường QSDĐ); Luật ĐĐ năm 1993 (công nhận đất đai có giá trị), Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 2001. Điểm mới của Luật đất đai năm 2003 (12 chương, 145 điều): Tăng cường phân cấp cho UBND các cấp giao đất, cho thuê đất; Phân cấp thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, Quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền hơn đối với đất đai. Phạm vi điều chỉnh - Quyền và trách nhiệm của Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai) - Chế độ quản lý và sử dụng đất - Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đối tượng áp dụng Các cơ quan nhà nước thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước; Người sử dụng đất; Các đối tượng khác có liên quan đến quản lý, sử dụng đất Một số khái niệm cơ bản Giao đất là việc NN trao QSDĐ bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Cho thuê đất là việc NN trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc NN cấp GCN QSDĐ lần đầu cho người đó. Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập QSDĐ do được người khác chuyển QSDĐ thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới. Thu hồi đất là việc NN ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao. GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của SDĐ. Sở hữu đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: + Quyết định mục đích SDĐ thông qua việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ; + Quy định hạn mức giao đất và thời hạn SDĐ; + Giao đất, cho thuê đất, thu hồi, cho phép chuyển mục đích sử dụng; + Định giá đất; + Điều tiết các nguồn lợi từ đất (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; + Trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; + Quy định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất  UBND cấp tỉnh quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND cấp huyện quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Các cơ quan trên không được ủy quyền. Lựa chọn hình thức sử dụng đất đối với trường hợp thực hiện DAĐTXD nhà ở để cho thuê Nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê. Nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê. Đất được tham gia TTBĐS Đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào TTBĐS. ( Chia đất làm 3 nhóm: đất NN, đất phi NN, đất chưa sử dụng và cho phép các loại đất này nếu được chuyển nhượng thì đều được tham gia TTBĐS) Điều kiện để đất tham gia TTBĐS Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất: không thu tiền sử dụng đất; có thu tiền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế: sử dụng đất thuê; nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở NN, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có HĐ; Tặng cho, thừa kế QSDĐ phải có văn bản; HĐ hoặc văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VP đăng ký QSDĐ; DN chuyển QSDĐ thì HĐ phải có công chứng. Khi chuyển QSDĐ, người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ theo PL. Luật nhà ở Pháp lệnh nhà ở năm 1991 (chưa quy định về quản lý nhà nước về nhà ở, sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, nhà ở đối với người người nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài, các giao dịch về tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, đổi nhà ở, uỷ quyền quản lý nhà ở...) Luật nhà ở năm 2006: 153 điều, 9 chương. Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Phạm vi điều chỉnh Quy định về: Sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở. QLNN về nhà ở Nhà ở trong Luật là CTXD với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Điều kiện để cấp GCN QSHNƠ Thuộc đối tượng được sở hữu nhà: - Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; - Người VN định cư ở nước ngoài; - Tổ chức, cá nhân NN. Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ. UBND cấp huyện cấp GCNQSHNƠ cho cá nhân. Yêu cầu của dự án phát triển nhà ở DAPTNƠ gồm: DAPTNƠ thương mại, DAPTNƠ xã hội, DAPTNƠ công vụ. DAPTNƠ phải phù hợp với QHXD, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương; Bảo đảm yêu cầu ĐTXD đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống HTKT, HTXH. Kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể; Phải được thẩm định khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng. CĐT phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Nếu thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì CĐT phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận. Chủ đầu tư DAPTNƠ thương mại Chủ đầu tư bao gồm: DN trong nước theo LDN; Nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư theo Luật Đầu tư; HTX được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật HTX. Điều kiện của CĐT DAPTNƠ thương mại: - Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; - Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% TMĐT của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% TMĐT của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Giá mua bán, cho thuê, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận trong hợp đồng. Nhà ở xã hội Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Cán bộ, công chức, viên chức. Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ NSNN Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ; Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc SHNN; Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Nhà ở xã hội DA phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với các dự án KĐTM, DAPTNƠ thương mại hoặc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn CĐT, phê duyệt các dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội: Là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. - Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua. - Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định để được cấp GCNQSHNƠ. Thời gian bảo hành nhà ở Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau: - Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng NSNN; Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện trên. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch 1. Trong giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có: - Có GCNQSH đối với nhà ở; - Không có tranh chấp về quyền sở hữu; - Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2. Trường hợp nhà ở cho thuê còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. 3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn theo quy định. Hợp đồng về nhà ở Phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại VN được CQNN có thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong GCNĐT và được ghi rõ trong GCNQSHNƠ. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam. Người VN định cư ở nước ngoài Người VN định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do UBTVQH quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người VN định cư ở nước ngoài không thuộc diện trên đã về VN cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. Bộ luật Dân sự 7 phần, 36 chương, 777 điều. 11 nguyên tắc cơ bản (Điều 4): Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận: - Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được PL bảo đảm, nếu không vi phạm điều cấm của PL, không trái với đạo đức XH. - Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên nào. - Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng) Vấn đề chung BLDS không quy định phạt vi phạm là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà các bên có thể thoả thuận về phạt vi phạm là một trong các nội dung của HĐ. Các biện pháp bảo đảm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp (phân biệt cầm cố và thế chấp: cấm cố là bên cầm cố phải chuyển giao TS cho bên nhạn cầm cố giữ, thế chấp là bên thế chấp được giữ TS thế chấp) NLHVDS: Khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ DS. NLPLDS: Khả năng của cá nhân có quyền và nghĩa vụ DS. Khái niệm về bất động sản Bất động sản là các tài sản gồm: - Đất đai; - Nhà, CTXD gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, CTXD đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do PL quy định. Các quyền và nghĩa vụ dân sự liên quan đến BĐS Đăng ký quyền SH tài sản trong đó có BĐS Quyền đòi lại động sản phải đăng ký QSH hoặc BĐS từ người chiếm hữu ngay tình Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các BĐS Quyền sở hữu đối với các mốc giới ngăn cách các BĐS Quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ BĐS liền kề Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Quyền về lối đi qua BĐS liền kề Quyền về cấp, thoát nước qua BĐS liền kề Hợp đồng dân sự Hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng tặng cho tài sản Hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hợp đồng thuê, thuê lại QSDĐ Hợp đồng thế chấp QSDĐ Hợp đồng tặng cho QSDĐ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ Giao kết hợp đồng Nguyên tắc: Tự do nhưng không trái với đạo đức XH; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Khi nào đề nghị giao kết HĐ có hiệu lực? Do bên đề nghị ấn định Nếu bên đề nghị không ấn định thì đề nghị giao kết HĐ có hiệu lực kể từ khi bên được đề nghị nhận được đề nghị đó. Pháp luật về Đầu tư Luật đầu tư năm 2005; Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư Nghị định 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 về đầu tư theo hình thức BOT, BTO, BT Phạm vi điều chỉnh Quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; Bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; Khuyến khích và ưu đãi đầu tư; Quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài. (Đây là Luật về thủ tục: đăng ký DAĐT, thẩm tra DA và cấp GCNĐT; Điều chỉnh DA; các hình thức ĐT: BCC, BOT, BTO, BT; xin ưu đãi ĐT; ĐT ra nước ngoài và cấp GCNĐT ra nước ngoài; quản lý ĐT, kinh doanh bằng vốn NN Đối tượng áp dụng Nhà đầu tư trong nước; Nhà đầu tư nước ngoài; Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động ĐT. Nhà đầu tư gồm: - DN thuộc các TPKT; - HTX; DN có vốn ĐTNN - Người VN định cư ở NN; - Người nước ngoài thường trú ở VN; - Các tổ chức khác theo quy định. Phân loại DAĐT DAĐT trong nước: Là DA của các DN mà Nhà ĐT trong nước sở hữu hơn 51% vốn điều lệ DA có vốn NN: Nhà ĐTNN sở hữu hơn 49% vốn điều lệ trở lên 1. DAĐT không phải làm thủ tục đăng ký: Là DAĐT trong nước; Có quy mô vốn ĐT dưới 15 tỷ đồng; Không thuộc danh mục lĩnh vực ĐT có điều kiện Các DAĐT phải đăng ký ĐT DA có quy mô vốn ĐT từ 15 tỷ đồng đến <300 tỷ đồng; không thuộc Danh mục ĐT có điều kiện. DA có quy mô vốn ĐT từ 15 tỷ đồng đến <300 tỷ đồng và không thuộc DA do TTCP chấp thuận CTĐT. DA có vốn ĐT NN có quy mô vốn ĐT từ 15 tỷ đồng đến <300 tỷ đồng, không thuộc DA do TTCP chấp thuận CTĐT. Dự án phải thẩm tra đầu tư DAĐT có quy mô vốn ĐT từ 300 tỷ đồng trở lên, không thuộc Danh mục ĐT có điều kiện; DAĐT có quy mô vốn ĐT dưới 300 tỷ đồng trở lên, thuộc Danh mục ĐT có điều kiện; DAĐT có quy mô vốn ĐT từ 300 tỷ đồng trở lên, thuộc Danh mục ĐT có điều kiện; DAĐT do TTCP chấp thuận chủ trương ĐT (Đ37 NĐ 108). Thẩm quyền cấp GCNĐT Ban Quản lý thực hiện việc đăng ký đầu tư, cấp GCNĐT đối với các dự án sau: - DAĐT trong KCN, KCX, KCNC, KKT, bao gồm cả các DAĐT đã được TTCP chấp thuận chủ trương đầu tư. - DAĐT phát triển kết cấu hạ tầng KCN, KCX, KCNC. UBND cấp tỉnh (Sở KHĐT): - DAĐT ngoài KCN, KCX, KCNC, KKT, bao gồm cả DAĐT đã được TTCP chấp thuận chủ trương ĐT; - DAĐT phát triển kết cấu hạ tầng KCN, KCX, KCNC đối với những địa phương chưa thành lập BQL KCN. Pháp luật về xây dựng Luật Xây dựng năm 2003; Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về QHXD NĐ 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình NĐ 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý DAĐTXDCT NĐ 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi NĐ 16/2005/NĐ-CP Một số khái niệm Hoạt động XD gồm: Lập QHXD, lập DAĐTXDCT, khảo sát XD, TKXDCT, thi công XDCT, giám sát TCXDCT, lựa chọn nhà thầu và các hoạt động khác có liên quan đến XDCT. CTXD bao gồm:CTXD công cộng, nhà ở, CT công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các CT khác. CĐT XDCT là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý và sử dụng vốn để ĐTXDCT. Báo cáo ĐT XDCT là hồ sơ xin chủ trương ĐTXDCT để cấp có thẩm quyền cho phép ĐT; DAĐTXDCT là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để XD mới, cải tạo, mở rộng CTXD, bao gồm: thuyết minh và TKCS Loại và cấp công trình Cấp CT xác định theo loại CT căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, VLXD và tuổi thọ CT Loại CT được xác định theo công năng sử dụng. Mỗi loại được chia thành 5 cấp: đặc biệt, cấp I……gồm: CT dân dụng: Nhà ở, CT công cộng. CT công nghiệp; CT giao thông; CT thuỷ lợi; CT HTKT. Quy hoạch xây dựng QHXD vùng: - BXD lập, thẩm định QHXD vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh, trình TTCP - UBND cấp tỉnh phê duyệt QHXD vùng thuộc địa giới HC do mình quản lý QH chung XDĐT: - BXD tổ chức lập đối với các ĐTM liên tỉnh, KCNC, KKT đặc thù, trình TTCP phê duyệt; - UBND tỉnh tổ chức lập đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2. BXD thẩm định và trình TTCP phê duyệt. Đ/v đô thị loại 3: lập và trình HĐND cùng cấp quyết định UBND cấp huyện: Đô thị đặc biệt, loại 4, loại 5 trình tỉnh phê duyệt Phê duyệt QH chi tiết XDĐT: - UBND tỉnh: Đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 - UBND huyện: loại 4, loại 5 Báo cáo đầu tư Các DA quan trọng quốc gia theo NQ 66/2006/QH11: CĐT lập BCĐT trình CP xem xét để trình QH thông qua chủ trương ĐT và cho phép ĐT Các DA khác CĐT không phải lập BCĐT Đ/v DA nhóm A không có trong QH ngành đã được phê duyệt thì CĐT báo cáo Bộ quản lý ngành bổ sung QH hoặc trình TTCP chấp thuận bổ sung QH trước khi lập DAĐTXDCT. Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng CT thuộc bí mật NN, CTXD theo lệnh khẩn cấp, CT tạm phục vụ XDCT chính; CTXD theo tuyến không đi qua đô thi nhưng phù hợp với QHXD được duyệt, CT thuộc DAĐTXD được duyệt; CTXD thuộc DA KĐT, KCN, KNƠ có QHCTXD tỷ lệ 1/500 đã được duyệt; CT sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình; CT HTKT quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có QHXD được duyệt. Thẩm quyền cấp GPXD UBND tỉnh cấp GPXD đối với các CTXD có quy mô lớn, CT có kiến trúc đặc thù, CT tôn giáo, các CTXD khác theo quy định của CP UBND huyện cấp: CT trong đô thị, các trung tâm cụm xã UBND xã cấp ở những điểm dân cư nông thôn đã có QHXD được duyệt + điểm dân cư do UBND huyện uỷ quyền. Thi tuyển thiết kế kiến trúc Trụ sở UBND từ cấp huyện trở lên; Công trình văn hoá, thể thao và công trình công cộng khác có quy mô cấp I, cấp đặc biệt; CTXD có kiến trúc đặc thù trong đô thị từ loại 2 trở lên như: tượng đài, cầu, trung tâm phát thanh, truyền hành, nhà ga đường sắt trung tâm, nhà ga hàng không quốc tế, CT được XD tại vị trí có ảnh hưởng quyết định đến cảnh quan kiến trúc, CT là biểu tượng về truyền thống VH-LS của địa phương; Người quyết định đầu tư quyết định việc tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc CTXD. Pháp luật về doanh nghiệp Luật Doanh nghiệp 2005: 10 chương, 172 điều. Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2005 về đăng ký kinh doanh Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 5/9/2007 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật DN Một số khái niệm cơ bản Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty. Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị QSD Đ, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty. Vốn điều lệ là số vốn do các thành viên, cổ đông góp hoặc cam kết góp trong một thời hạn nhất định và được ghi vào Điều lệ công ty. Vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập DN. Quốc tịch của DN là quốc tịch của nước, vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng ký kinh doanh. Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà DN phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh ngành, nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, CCHN, chứng nhận bảo hiểm TNNN, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác. Doanh nghiệp Là tổ chức kinh tế có tên riêng; Có tài sản; Có trụ sở giao dịch ổn định; Được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật Các loại hình DN:Công ty Nhà nước; Công ty cổ phần; Công ty TNHH 2 thành viên trở lên; Công ty TNHH 1 thành viên; Công ty hợp danh; DN tư nhân Bên cạnh loại hình DN còn có: HTX, Hộ kinh doanh. Vốn pháp định Ngành, nghề kinh doanh phải có VPĐ, mức VPĐ cụ thể, cơ quan có thẩm quyền QLNN về VPĐ, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận VPĐ, hồ sơ, điều kiện và cách thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo các quy định của pháp luật chuyên ngành. DN phải chịu trách nhiệm về tính trung thực và chính xác của số vốn được xác nhận là vốn pháp định khi thành lập DN. DN có nghĩa vụ bảo đảm mức vốn điều lệ thực tế không thấp hơn mức vốn pháp định đã được xác nhận trong cả quá trình hoạt động kinh doanh của DN. Đối với DN đăng ký kinh doanh hoặc đăng ký bổ sung ngành, nghề phải có vốn pháp định thì việc ĐKKD hoặc đăng ký bổ sung ngành, nghề kinh doanh phải có thêm xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, trừ trường hợp vốn chủ sở hữu được ghi trong bảng tổng kết tài sản của DN tại thời điểm gần nhất lớn hơn hoặc bằng nước vốn pháp định theo quy định. Người trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận. Chứng chỉ hành nghề CCHN là văn bản mà CQNN có thẩm quyền của Việt Nam hoặc hiệp hội nghề nghiệp được Nhà nước uỷ quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành, nghề nhất định. CCHN được cấp ở nước ngoài không có hiệu lực thi hành tại Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành hoặc Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác. Ngành, nghề kinh doanh phải có CCHN và điều kiện cấp CCHN tương ứng áp dụng theo quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan. Đối với DN kinh doanh ngành, nghề phải có CCHN theo quy định của pháp luật thì việc ĐKKD hoặc đăng ký bổ sung ngành, nghề kinh doanh đó phải thực hiện theo quy định dưới đây: - Đối với DN kinh doanh ngành, nghề mà PL yêu cầu Giám đốc DN hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có CCHN thì Giám đốc của DN hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh đó phải có CCHN - Đối với DN kinh doanh ngành, nghề mà PL yêu cầu Giám đốc và người khác phải có CCHN thì Giám đốc của DN đó và ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của PL chuyên ngành đó phải có CCHN. - Đối với DN kinh doanh ngành, nghề mà PL không yêu cầu Giám đốc hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có CCHN thì ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của PL chuyên ngành đó phải có CCHN. Tổ chức, cá nhân người nước ngoài lần đầu tiên đầu tư thành lập doanh nghiệp tại VN Trường hợp DN dự định thành lập có sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài hơn 49% vốn điều lệ thì phải có dự án đầu tư và thực hiện đăng ký đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong trường hợp này, doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (gọi tắt là GCNĐT); Trường hợp DN dự định thành lập có sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không quá 49% vốn điều lệ thì việc thành lập DN thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Nghị định số 88/2006/NĐ-CP. Việc đăng ký đầu tư trong trường hợp này áp dụng theo quy định tương ứng đối với dự án đầu tư trong nước. Pháp luật về thương mại Luật Thương mại năm 2005 Nghị định 37/2006/NĐ-CP về hoạt động xúc tiến thương mại Hµng hãa bao gåm: +