Chuyên đề Một số vấn đề về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội

Đề tài: Một số vấn đề về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở Thành phố Hà nội Lời nói đầu Đất nước ta đang trong quá tình CNH-HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế –xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Việc thu hồi, bố trí,sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên một cách khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết. Hiện nay một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án đầu tư được triển khai chậm là do công tác đền bù thiệt hại GPMB gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc. Các chính sách về đền bù thiệt hại GPMB, các văn bản hướng dẫn thực hiện của Nhà nước còn chưa đầy đủ, cụ thể, chưa công khai, hay thay đổi gây nhiều khó khăn cho việc xác định và phân loại mức độ đền bù, giá đền bù. Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa chú ý đến tính phức tạp của công tác đền bù GPMB. Việc tuyên truyền phổ biến các chính sách có liên quan đến công việc này chưa thực hiện tốt. Chưa có biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm mới cho người dân vùng di dời một cách cụ thể. Do đó đòi hỏi phải có các phương án đền bù thật sự hợp lý, công bằng đảm bảo mọi người dân đều thấy thoả đáng và phấn khởi thực hiện. Được sự đồng ý của các thầy cô hướng dẫn thực tập em đã xây dựng chuyên đề thực tập tốt nghiệp với mục tiêu: Nghiên cứu cơ sở khoa học của việc đền bù thiệt hại GPMB bao gồm bản chất, sự cần thiết, các nhân tố ảnh hưởng và các quy định của Nhà nước về việc đền bù thiệt hại GPMB . Nghiên cứu thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm tình hình thực hiện và những khó khăn, vướng mắc trong công tác này, từ đó đưa ra những phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện tốt công tác đền bù GPMB hiện nay và trong thời gian tới. Các phương pháp được sử dụng chủ yếu trong quá trình nghiên cứu là phương pháp thu thập xử lý thông tin số liệu ( phương pháp thống kê, phương pháp toán), phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Có thể nói công tác đền bù thiệt hại GPMB là một công việc quan trọng, có nhiều khía cạnh cần giải quyết. Trong phạm vi chuyên đề này chỉ đề cập đến một số vấn đề cơ bản trong công tác đền bù thiệt hại GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chuyên đề gồm 3 phần: Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học của việc đền bù thiệt hại GPMB. Phần thứ hai: Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở Thành phố Hà Nội. Phần thứ ba: Phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện có hiệu quả công tác đền bù thiệt hại GPMB ở Thành phố Hà Nội. phần thứ nhất - cơ sở khoa học của việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng bản chất của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 1. Khái niệm: Đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những chi phí tháo dỡ, di chuyển, bàn giao mặt bằng cho người sử dụng đất và người sở hữu tài sản trên đất ( nhà cửa, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu...) Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Bản chất: Về bản chất việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chính là việc đền bù những thiệt hại, những tổn thất do việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra. (Ví dụ: Từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất chưa sử dụng sang đất đô thị hoặc đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn sang đất chuyên dùng ). Luật đất đai năm 1993 quy định theo mục đích sử dụng đất như sau: + Đất nông nghiệp: Là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. + Đất lâm nghiệp: Là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất được sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi bảo vệ rừng, nuôi dưỡng phục hồi tự nhiên, làm giầu rừng và nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp. + Đất khu dân cư nông thôn: là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông thôn. Đất ở của mỗi hộ gia đình ở nông thôn bào gồm đất để làm nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống của gia đình. + Đất đô thị: Là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vào các mục đích khác. + Đất chuyên dùng: Là đất được xác định để sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp , làm nhà ở bao gồm: Đất xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi, đề điều, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, dịch vụ, đất sử dụng cho nhu cầu quốc phòng an ninh, đất dùng cho thăm dò, khai thác khoáng sản, đá cát đất làm muối, đất làm đồ gốm, gạch ngói, các vật liệu xây dựng khác, đất di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất có mặt nước sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp. + Đất chưa sử dụng: Là đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp, chưa được xác định là đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài. Việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là công việc hết sức quan trọng và cần thiết do đó cần phải có quan điểm đúng đắn, lành mạnh và tạo điều kiện để công tác này phát triển tốt hơn. iI. sự cần thiết phải có công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 1. Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những công việc hết sức cần thiết, không thể thiếu được và nó luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế - xã hội. - Sự phát triển kinh tế bao gồm sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng mọi mặt của nền kinh tế quốc dân. Hiện nay Việt Nam đang trong quá trình CNH-HĐH đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ diễn ra mạnh mẽ. Mặt khác chính sự phát triển của các ngành mà chủ yếu là hai nghành công nghiệp và dịch vụ nên việc chuyển các loại đất: nông nghiệp , lâm nghiệp, đất chưa sử dụng, đất khu dân cư nông thôn sang đất để xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng ( điện, đường, trường, trạm). Xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan.... là một tất yếu khách quan. Một đất nước phát triển, năng suất lao động cao, thu nhập cao, đời sống của người dân được cải thiện khi đó nhu cầu về vật chất và tinh thần sẽ thay đổi. Họ không chỉ muốn sống trong những ngôi nhà to đẹp, khang trang đầy đủ tiện nghi, có vị trí thuận lợi mà còn mong muốn ở khu vực mình sinh sống có đầy đủ những loại dịch vụ có thể giúp thư giãn nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng thẳng như công viên, vườn hoa cây cảnh, khu vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng, bở bơi, sân vận động...Hơn nữa cùng với sự phát triển kinh tế thì dân số cũng ngày càng tăng, quy mô gia đình một thế hệ chung sống ngày càng lớn do đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở của xã hội ngày càng gia tăng. 2. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước. - Luật đất đai năm 1993 điều 1 viết: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất". Điều 2 viết: "Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất". Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu riêng của một ai mà là của chung toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không phải của riêng một người mà nó là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội. Vì vậy Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Nhằm phát huy tốt hơn chứcc năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế-xã hội trong cơ chế thị trường,ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại. - Như vậy luật đât đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động vật thực vật và con người trên trái đất. Nó là cở sở của làng mạc, thành phố, các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa và các công trình kiến trúc khác phục vụ cho cuộc sống của con người, để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với nghành nông nghiệp không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động , là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng. Những điều nói trên cho thấy đất đai là tài sản vô cùng quý giá không thể thiếu được của mỗi con người, nó gắn chặt với lợi ích của mỗi con người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đât đai cũng như trách nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều hết sức đúng đắn. - Pháp lệnh nhà ở ngày 26-3-1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu mhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũng là một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người nghỉ ngơi, tránh nắng mưa gió bão, là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác đền bù thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu . Mặt khác bằng các quy định của mình Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét đền bù thiệt hại tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân. 3. Để thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai , xây dựng và phát triển nhà ở: Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở. Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất. Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội của đất nước và nó được cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở trong từng thời gian nhất định( 1 năm hoặc 5 năm). Thực hiện quy hoạch kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu vực, các vùng để phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau. Ví dụ: chuyển đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng sang đất ở, đất chuyên dùng. Như vậy việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng và phát triển nhà ở đã bao gồm cả việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 4. Để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở: ở bất kỳ một quốc gia nào trong một giai đoạn nhất định sự phát triển kinh tế - xã hội đều có những bất hợp lý. Ví dụ như chưa có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở nhưng do tốc độ, nhu cầu phát triển nảy sinh những vấn đề mới, những yếu tố mới trong vấn đề sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở do đó cần phải có sự điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cụ thể hoá bằng các dự án phát triển kinh tế xã hội liên quan. - Khi thực hiện các dự án đã nói ở phần trên như dự án mở rộng một con đường, dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp, dự án xây dựng khu nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thì việc sử dụng các khu đất mới hoặc việc lấy các khu đất đang sử dụng vào một mục đích cụ thể để sử dụng vào các mục đích khác là tất yếu xảy ra và việc đền bù thiệt hại GPMB lại là một yếu tố không thể thiếu được, thậm chí đóng vai trò quyết định tiến độ thực hiện các dự án nên phải rất cần chú trọng công tác này. III. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. 1. Chính sách của Nhà nước. Đây là một trong những nhân tố có tính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. Chính sách của Nhà nước là căn cứ pháp lý quan trọng dựa vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân vùng di dời. Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất, đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu các chính sách mà không đúng đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không được công khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được. 2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở: Qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu tố đất đai, nhà ở. Khi lập Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần phải xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Các nhà lập Quy hoạch, Kế hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó phải khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB. Mặt khác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải được công khai cho toàn dân biết. Có như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh những trở ngại không đáng có. 3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: - Công tác giao đất cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nếu công tác giao đất cho thuê đất được tiến hành nhanh chóng thì công tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng ngược lại, nó sẽ làm chậm quá trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư. Trong công tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp. - Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không. Trong công tác cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định. Do đó phải chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện. 4. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác. Vốn từ Ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng ( khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân. Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định. 5. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất). Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điểu chỉnh K. Hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định ( với điều kiện việc chuyển nhượng quyển sử dụng đất đã diễn ra phổ biến). Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận còn nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ( thị trường nhà đất ) đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính đề bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân. 6. Công tác tổ chức thực hiện: Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Nếu không có sự phối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu không có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương. Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếu đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp không có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên truyền vận động phổ biến chính sách của Nhà nước không được làm tốt thì công tác này không thể thực hiện tốt. Ngoài ra, còn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu hồi. Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì công tác GPMB sẽ nhanh chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác giải phóng mặt bàng sẽ rất khó thực hiện. IV. Những quy định của Nhà nước về việc đền bù thiệt hại GPMB. A. Những quy định chung: Những nội dung cơ bản của việc đền bù thiệt hại GPMB được quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục dích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như sau: 1. Đối tượng phải đền bù thiệt hại: Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản hiện có gắn liền với đất đó theo quy định của Nghị định này. 2. Đối tượng được đền bù thiệt hại: - Tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi được là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật. - Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất cuả tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ tướng Chính phủ. - Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của Nghị định này. 3. Phạm vi đền bù thiệt hại: - Đền bù thiệt hại về đất đai cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi. - Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất bị thu hồi. - Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. - Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển đổi nghề nghiệp. - Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di chuyển, giải phóng mặt bằng. B. Những quy định cụ thể. 1. Đền thiệt hại về đất: Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. b. Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất: Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với giấy tờ nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Bản án có hiệu lực thi hành toà án nhân dân về việc giải quết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. - Trường hợp không có các giấy tờ quy định ở các phần trên, người bị thu hồi đất được đền bụ thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau: + Đất đã sử dụng ổn đinh trước ngày 8/1/1988 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. + Được cơ quan có thẩm quyền Nhà nước giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH, CPCMLT CHMNVN và Nhà nước CHXHCNVN mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi. + Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đất đến ngày bị thu hồi. + Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/12/1980 hoặc có giấy