Chuyên đề I tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản

1KIẾN THỨC CHUYÊN MÔN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN ĐỀ I TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I. Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản Việc môi giới bất động sản (BĐS) dựa trên cơ sở nào? Người môi giới là ai? Họ phải thực hiện những hoạt động nào để phục vụ khách hàng? Trả lời những câu hỏi này hoàn toàn không đơn giản. Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: "chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng...) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh". Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau: - Xuất hiện quan hệ giữa các bên; - Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả; - Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên. Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung... Chúng ta có thể định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và nghề môi giới cũng vậy. Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi cho chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó. Tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS. Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào. Để hiểu được rõ về vấn đề này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, để có thể tiến dần đến bản chất của sự việc. Trước tiên chúng ta xem xét từ Môi giới. Có thể định nghĩa môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên. Tiếp theo là từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ 2rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới......................................... “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất... cũng liên quan. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới BĐS. Từ những tính chất đã kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, chúng ta có thể khẳng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS. II. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản Phần lớn nhưng người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ. Có thể hiểu rõ hơn bản chất của việc môi giới khi ta nhìn vấn đề theo hai mặt: bản chất và vai trò của sự việc. Cách nhìn nhận sự việc này sẽ không làm sự việc trở nên mâu thuẫn mà chỉ là nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau. Tổng thể hai cách 3nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ về khái niệm của việc môi giới BĐS. Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ. Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó. Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra. Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa. Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này. Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt: - Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân; - Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa. Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động này; - Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động; - Vị trí trong việc thu thuế. Thường là thuế đánh vào việc làm mới các BĐS, thuế bán BĐS, thuế giá trị gia tăng của BĐS…; - Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế. Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chức năng trên của mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực BĐS có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển. Thứ nhất BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Thứ hai, BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Thứ ba, BĐS là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán. Thứ tư, BĐS có giá 4trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Thứ năm, bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước. Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ và dịch vụ. Tính hợp lí của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây. Ví dụ cụ thể là sự dịch chuyển các xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước… Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn BĐS và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trong cả nước. Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản bao nhiêu, thì việc luân chuyển nguồn vốn BĐS, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiêu. Hơn nữa việc tạo ra các nguồn cung BĐS mới (dạng tài sản thu hút rất nhiều vốn) là quá tốn kém trong tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn. Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lí nhất có thể những nguồn BĐS đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học. Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS trên thị trường một cách hiệu quả hơn. Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới BĐS. Họ chính là "dầu nhớt" giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường BĐS vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả. Việc phát triển thị trường BĐS một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí BĐS của hệ thống kinh tế trước đây. Ngoài ra đây cũng là biện pháp để từng bước làm hợp lí việc quản lí và sử dụng nguồn tài sản BĐS và không gian, để giãn tập trung vào khu vực trung tâm. Thị trường BĐS hoạt động một cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho những người, mà việc sử dụng của họ là hiệu quả nhất. Làm sao tạo điều kiện cho họ có được một không gian hợp lí tại địa điểm thích hợp thông qua con đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê BĐS trên thị trường. Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng BĐS từ những người sử dụng kém hiệu quả hơn. Việc nhân rộng những thương vụ hiệu quả này thông qua sự tái sắp đặt sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Những kết quả trên sẽ có được nếu cơ chế thị trường hoạt động đúng hướng, dựa vào nhu cầu về BĐS của những người, tổ chức mà việc sử dụng BĐS của họ có hiệu quả cao, thông qua sự vận hành tự do và minh bạch của thị trường BĐS. Một điều tiên quyết là thị trường này cần được “chèo lái” một cách chuyên nghiệp bởi các nhà chuyên môn trong lĩnh vực định giá, quản trị, môi giới, tài chính và tư vấn BĐS. 5Như đã nhắc đến ở phần trên, BĐS chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế tại VN. Tuy vậy vị trí của chúng trong tổng sản phẩm quốc dân (GDP) vẫn còn rất thấp. Có thể nói rằng, khu vực BĐS chưa đóng vai trò cần thiết theo đúng nhiệm vụ của chúng trong nền kinh tế, nhưng chúng có tiềm năng lớn bên cạnh giả thiết rằng, nền kinh tế VN sẽ vẫn phát triển và sẽ phải cần tiếp tục thực hiện những sự thay đổi cơ cấu. Khu vực BĐS tại VN còn lâu mới đạt được tầm và vai trò cần thiết thực sự của nó trong nền kinh tế thị trường. Khi chưa đạt được điều này thì nó vẫn chưa thể đóng vai trò là một động lực căn bản thúc đẩy sự tăng trưởng nền kinh tế. Nền kinh tế VN đang tìm con đường để tăng trưởng một cách cân bằng và ổn định. Để có được điều này đòi hỏi phải cải cách nhiều mặt tốt hơn nữa, mặc dù nhiều sự thay đổi cơ cấu đã được thực hiện trong các khu vực sản xuất và thị trường tài chính. Chúng ta nhận thấy rõ hiện tượng hiệu quả kinh tế thấp của các khu vực thành thị, nơi mà vốn đầu tư vào BĐS bị xói mòn trong 50 năm qua với sự quản lí thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu nhạy cảm với các nguyên lý kinh tế, với nhu cầu thị trường và “mạch đập” của nền kinh tế thị trường. Việc các thành phố bị “chia năm xẻ bảy” đòi hỏi sự tái thiết quy hoạch trên diện rộng một cách khẩn trương và thận trọng. Vấn đề này cũng là nhiệm vụ của thị trường BĐS. Thị trường cần hoạt động một cách thận trọng từng bước, phù hợp với ngân sách và liên quan hữu cơ với những lĩnh vực khác. Việc này đòi hỏi quá trình tập trung cao trong việc tái sắp đặt nguồn vốn, chức năng và đối tượng chiếm hữu BĐS. Điều này sẽ trực tiếp làm tăng động lực quay vòng BĐS. Thị trường hoạt động lành mạnh sẽ bắt đầu bằng sự lựa chọn chức năng, địa điểm hợp lí với những người sử dụng hiệu quả. Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới BĐS sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường. Để nghề môi giới BĐS có thể phát triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao. III. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau: - Trước tiên: là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành. - Thứ hai: hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin - Thứ ba: hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới. - Thứ tư: hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất. - Thứ năm: hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp. 6IV. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các cá nhân, tổ chức cần hội đủ những điều kiện sau: 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; 2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; 3. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Những yêu cầu chuyên môn: Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện dịch vụ này. Những thương vụ được thực hiện trong thị trường BĐS thường thu hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn. Điều này có ý nghĩa không chỉ khi đối tượng để môi giới là một cao ốc thương mại - văn phòng mà đơn giản chỉ là một căn hộ nhỏ. Người mua thường đặt vào thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là vay tín dụng. Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới, tư vấn, định giá, hay bất kỳ một người nào khác hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị trường BĐS phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao. Hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng. Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình. Tầm quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, mang tính quyết định. Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà môi giới. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi được gì từ các nhà môi giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy cần phải nhấn mạnh về vai trò đặc biệt quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với mọi nhóm nghề nghiệp trong thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Ta có thể thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, bảo đảm tối 7thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Khách hàng khi đó luôn biết trước được rằng họ có thể mong đợi gì khi trả tiền cho dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ cần phải có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế tự do tác nghiệp đối với họ, mà là “bộ mặt”, lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là một cách tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hành động. Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những văn phòng môi giới, xoa dịu những bất đồng hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng. Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để thực hiện tốt nghề này bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra những vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung. Cần phải nhận thấy một thực tế rằng việc môi giới trong vòng quay của BĐS là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt được công việc này đòi hỏi kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội. Nhà môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất. Phạm vi những kiến thức cần thiết sẽ được đề cập đến ở phần sau. Trong mục này chúng ta cần phải cụ thể hóa lượng kiến thức cần thiết cho nhà môi giới thông qua việc thiết lập một chương trình đào tạo tối thiểu. Bởi vì khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung tạo ra những hoàn cảnh khác nhau nên nhà môi giới cần phải liên tục tự hoàn thiện mình. Thực tế những người tham gia thương vụ liên quan đến BĐS là họ đã đầu tư vào đó một khoản tiền lớn. Người môi giới khi giúp khách hàng đầu tư tiền cần phải chú ý đến điều này, và phải là người có trách nhiệm cao với lượng kiến thức bảo đảm để mang lại sự an toàn cho toàn bộ thương vụ. Trong tương lai gần, khi chúng ta thực hiện việc cấp chứng chỉ cho người môi giới cần phải quy định rõ những đòi hỏi và nguyên tắc sao cho chương trình đào tạo cung cấp đầy đủ những kiến thức cần thiết cho người muốn hành nghề môi giới. V. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản Có thể khẳng định rằng môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đối với một thị trường phát triển. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản quốc gia Hoa Kỳ, ở Việt Nam hiện có tới 80% giao dịch BĐS trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới tư nhân, môi giới tự phát, còn các công ty môi giới chuyên nghiệp thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong nhiều năm trở lại đây, đội ngũ "cò đất" hoạt động tuy không chuyên nghiệp nhưng cũng đã góp phần không nhỏ làm sôi động thị trường này. 8Nghề môi giới BĐS sẽ được phát triển mạnh trong một thị trường kinh doanh BĐS năng động. Hiện nay Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và qui định người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ. Đây là hành lang pháp lí thuận lợi để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS. Tuy vậy còn có rất nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan tác động đến vòng quay của BĐS trong thị trường. Để phân tích những tác động đến xu hướng phát triển của nghề môi giới BĐS, chúng ta cần xem xét những yếu tố cụ thể tác động đến thị trường quay vòng BĐS dưới đây. 1. Những tác động đến cầu: Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về BĐS. Tuy nhiên tại VN trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm. Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số. Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu BĐS... 2. Sức cung của bất động sản: Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại BĐS khác nhau. Sự tăng về số lượng BĐS, những dao động về BĐS dựa trên giá BĐS trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung vấn đề cung BĐS cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế. Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung BĐS cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế có lượng cung về BĐS lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định Cũng như cầu, cung BĐS phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính. 3.1. Chuyển đổi cơ cấu trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp (ở mức kỹ thuật cao hơn), dịch vụ và lưu thông phân phối. Hiện nay ở nước ta xu hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong nhiều năm tới. Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về BĐS liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng BĐS 9khác nhau trong từng ngành cụ thể. Ví dụ khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng, phân phối cũng như nhu cầu về khách sạn và nhà nghỉ. Sự phân bố về mặt địa lí của những hiện tượng trên sẽ diễn ra không đồng đều trong cả nước, dẫn đến sự tập trung về một dạng BĐS nào đó trong một vùng, làm sâu sắc thêm sự mất cân đối của thị trường BĐS. Từ