Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy Phôi & cán thép Đắk Ý

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động kinh doanh đầu tư đóng góp một phần không nhỏ trong sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Nó được coi như chìa khóa, tiền đề cho sự phát triển. Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là một khâu trọng yếu trong quá trình chuẩn bị dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư phụ thuộc vào công tác thẩm định có chất lượng cao hay không mà khâu quan trọng nhất xuyên suốt dự án đầu tư là thẩm định tài chính của dự án. Từ khâu thẩm định tài chính của dự án giúp doanh nghiệp có thể ngăn chặn các dự án xấu, bảo vệ các dự án không bị bác bỏ, xác định các thành phần của dự án có thống nhất với nhau hay không, đánh giá nguồn và độ lớn của rủi ro từ đó có cách thức để giảm rủi ro và chia sẽ rủi ro một cách hữu hiệu. Như vậy chất lượng thẩm định tài chính trực tiếp tác động lên các quyết định đầu tư là cấp phép đầu tư và hiệu quả của đầu tư vì thế mà nó đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đầu tư. Nhận rõ được tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất đối với sự phát triển kinh tế cũng như sau quá trình thực tập tìm hiểu tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi em đã chọn đề tài: ‘Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy Phôi & cán thép Đắk Ý )’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề là: Nghiên cứu cơ sở khoa học của thẩm định tài chính của dự án đầu tư. Tìm hiểu thực trạng của công tác thẩm định tài chính tại các công ty cổ phần ở Việt Nam mà tiêu biểu là công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Cát Lợi Phương hướng và kiến nghị nhằm thực hiện công tác thẩm định tài chính có hiệu quả hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tài chính, thẩm định kỹ thuật, thẩm định kinh tế xã hội, thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện đề tài đi sâu vào nghiên cứu:Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Cát Lợi. Chuyên đề lấy ví dụ : Thẩm định tài chính dự án xây dựng nhà máy sản xuất phôi & cán thép Đăk – Ý để minh họa cho quá trình nghiên cứu. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện chuyên đề ,các phương pháp được sử dụng đó là: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, toán học, thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu… 5. Kết cấu, nội dung của đề tài: Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo nội dung chuyên đề được chia thành 3 chương: Chương I: Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất- Những vấn đề cơ bản Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty Cát Lợi Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty Cát Lợi trong những năm tới Trong quá trình phân tích, do còn thiếu kinh nghiệm và hạn chế về mặt nhận thức chuyên đề thực tập của em không thể tránh khỏi sai sót. Em rất mong sự đóng ý kiến của các thầy cô để chuyên đề của em được ngày càng hoàn thiện hơn. Xin cảm ơn Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập. CHƯƠNG I: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT- NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN 1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Đầu tư có vai trò hết sức quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn liên quan tới rất nhiều các chủ thể khác nhau, trên nhiều phương diện và ở mức độ khác nhau. Đây là một trong những lí do quan trọng để tiến hành các hoạt động đầu tư theo dự án. Đó cũng lại là lí do giải thích có nhiều khái niệm về dự án đầu tư có sử dụng đất nhưng người ta vẫn chưa đưa ra một định nghĩa thật hoàn chỉnh và chính xác. Mỗi chủ thể liên quan đến hoạt động đầu tư dưới những góc độ khác nhau sẽ đưa ra xem xét những định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư.Theo luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định Dự án đầu tư có sử dụng đất còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ quan lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài. Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ thể hiện kế hoạch, chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, là tiền đề để ra quyết định đầu tư và tài trợ vốn. Xét theo góc độ này dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện dự án). Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính: Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức: + Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của một quốc gia. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội. + Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: Đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự án. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ các dự án. Các kết quả: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án Các hoạt động: :là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoach làm việc của dự án. Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án. 1.1.2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Trong thực tế, dự án đầu tư có sử dụng đất có vai trò hết sức to lớn đối với rất nhiều chủ thể kinh tế khác nhau. Dự án đầu tư là căn cứ, cơ sở tốt nhất giúp các nhà đầu tư, các ngân hàng thương mại, các cơ quan quản lí Nhà nước có thể dưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn. Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư là căn cứ để quyết định có đầu tư hay không, đầu tư theo kế hoạch như thế nào. Đồng thời đây cũng là tài liệu quan trọng nhất để nhà đầu tư có thể huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong trường hợp họ không muốn hoặc không đủ khả năng tài trợ cho dự án. Có thể đó là nguồn tài trợ từ các ngân hàng, các đối tác cùng góp vốn. Bên cạnh đó, dự án là cơ sở để xin phép nhập khẩu máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ hoặc hưởng các khoản ưu đãi của Nhà nước. Đối với các nhà tài trợ nói chung, với các ngân hàng thương mại nói riêng thì dự án đầu tư là một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xét có nên tài trợ cho dự án hay không. Trong trường hợp chấp thuận tài trợ, dự án là cơ sở tính toán khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn cũng như thu hồi vốn và lãi. Đối với các cơ quan quản lí Nhà nước, dự án đầu tư là cơ sở để xem xét, phê duyệt, cấp phép, và cấp vốn đầu tư. Dự án còn là cơ sở để giải quyết mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam. 1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất 1.2.1.1 .Khái niệm thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất Phần trên chúng ta đã xem xét khái quát về dự án đầu tư cũng như vai trò của nó. Nổi bật nhất đó là nó góp phần không nhỏ để ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Muốn vậy, một công việc không thể thiếu được đó là phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư. Vậy thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là gì? Thực chất đây là việc tổ chức xem xét, đánh giá một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả của dự án đầu tư có sử dụng đất để từ đó ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Đây là quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án là yếu tố không thể thiếu, tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Khi nói dự án đầu tư là cơ sở để quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án có nghĩa là dự án ấy đã được thẩm định một cách khách quan và chính xác. Tóm lại thẩm định là cơ sở để đưa ra quyết định có nên thực hiện dự án đầu tư hay không. 1.2.1.2. Mục đích, ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất: Mục đích cuối cùng của thẩm định dự án đầu tư là nhằm lựa chọn được dự án có tính khả thi cao, nghĩa là dự án đó thực hiện được, có hiệu quả và hiệu quả phải vững chắc.Vì thế có thể thấy những mục đích cụ thể mà công tác thẩm định cần đạt được: Đánh giá tính hợp lí của dự án dược thể hiện qua từng nội dung và cách thức tính toán của dự án. Đánh giá tính hiệu quả của dự án: hiệu quả về tài chính cũng như hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: tính hợp lí, hiệu quả, kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý của dự án… Các mục đích thẩm định nói trên có thể coi như bất kì một chủ thể nào liên quan đến dự án đều phải đảm bảo khi thẩm định. Song tùy từng chủ thể, từng dự án cụ thể mà mục đích này có thể được coi trọng hơn mục đích kia hoặc nội dung nào đó có thể bị xem nhẹ. Lí do là các quyết định của các chủ thể khác nhau căn cứ trên kết quả thẩm định là khác nhau. 1.2.1.3. Khái niệm thẩm định tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất Thẩm định tài chính của dự án có sử dụng đất là một nội dung kinh tế quan trọng trong dự án. Thẩm định tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc: - Đánh giá nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư - Xem xét các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi bắt đầu cho đến lúc kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. - Thẩm định độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chính được thể hiện: + An toàn về nguồn vốn huy động + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ + An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi. 1.2.2 Mục tiêu và vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất 1.2.2.1 Mục tiêu của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất là: Kiểm tra nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư. Kiểm tra tình hình, kết quả hoạt động kinh doanh của dự án để đánh giá khả năng sinh lời của vốn đầu tư, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi do của dự án… Thẩm định tài chính sẽ tập trung đi sâu phân tích khía cạnh tài chính của dự án để có được quyết định cuối cùng. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là chỉ quan tâm đến thẩm định tài chính mà bỏ qua các nội dung khác của thẩm định mà cần phải quan tâm đến tất cả các nội dung của thẩm định bởi đó là căn cứ cho thẩm định tài chính 1.2.2.2 Vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất Tùy thuộc vào chủ thể thẩm định thì sẽ có những quan điểm khác nhau và dựa trên các tiêu chí khác nhau để đánh giá vai trò của dự án đầu tư - Đối với chủ đầu tư: Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư không vì mục tiêu của các tổ chức và các cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng nhất Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định cũng là một nội dung được quan tâm. Các tổ chức này cũng muốn chọn những giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình. Ví dụ: Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, công việc quản lý thường đòi hỏi các phương pháp chăm sóc và nơi cư trú của bệnh nhân có giá rẻ nhất. Lực lượng quốc phòng lựa chọn những giải pháp có sẵn dựa trên cơ sỏ chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình - Đối với ngân hàng: Ngân hàng quan tâm đến kết quả tài chính, kết quả này phải minh chứng được khả năng trả nợ. Ngân hàng quan tâm đến lợi nhuận + Trích khấu hao: Đây là những khoản mà chủ đầu tư dùng để trả cho ngân hàng. - Đối với nhà nước nói chung: + Dự án sử dụng vốn ngân sách: Cơ quan quản lý quan tâm đến kết quả mà dự án mang lại + Dự án không sử dụng vốn ngân sách: Không thẩm định về mặt tài chính. Cơ quan quản lý không quan tâm đến kết quả mà dự án mang lại vì dự án không sử dụng vốn ngân sách của nhà nước. 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất 1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan Quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất Các yếu tố này ảnh hưởng lớn tới chất lượng thẩm dự án. Quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định phù hợp, khách quan, khoa học và đầy đủ là cơ sở đảm bảo cho công tác thẩm định tài chính đạt chất lượng tốt. Việc tổ chức thực hiện thẩm định tài chính dự án ngày càng được đòi hỏi cao hơn. Điều này sẽ gián tiếp ảnh hưởng tới chất lượng của công tác thẩm định. Nếu tiến hành thẩm định theo một quy trình khoa học, nghiêm túc thì đồng thời doanh nghiệp sẽ gắn kết các cá nhân , bộ phận trong công ty, phát huy tối đa nguồn lực, những điểm mạnh của mình và hạn chế được những rủi ro về chuyên môn cũng như đạo đức. Ngược lại, quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định không hợp lý, không đầy đủ trước hết sẽ gây khó khăn cho cán bộ thẩm định và sau đó làm giảm chất lượng công tác thẩm định. Khi đó doanh nghiệp không thể dựa vào kết quả thẩm định để đưa ra quyết định của mình, công tác thẩm định trở nên vô nghĩa và gây lãng phí cho doanh nghiệp. Nhân tố con người: không chỉ trong lĩnh vực thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất mà trong bất kì lĩnh vực nào, con người bao giờ cũng là nhân tố quyết định. Công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào những nhân viên trong doanh nghiệp đặc biệt là những người trực tiếp thực hiện công việc thẩm định tài chính. Con người là nhân tố trung tâm chi phối mọi hoạt động thẩm định. Nhân viên thẩm định của doanh nghiệp là người quyết định các công việc như: lấy thông tin gì, ở đâu, chất lượng như thế nào, áp dụng các quy trình và phương pháp thẩm định nào? Từ đó cho thấy quy trình nội dung phương pháp thẩm định tài chính phải phụ thuộc vào trình độ khả năng của người thẩm đinh. Thực tế, không phải cứ áp dụng công nghệ tiên tiến nhất, nội dung chi tiết nhất là sẽ có được những kết quả tốt nhất của công tác thẩm định. Điều quan trọng hơn vẫn là trình độ và ý thức của cán bộ thẩm định. Do vậy, muốn nâng cao chât lượng công tác thẩm định thì điều đầu tiên là phải nâng cao năng lực và ý thức của cán bộ thẩm định. Cần có chính sách đào tạo chuyên môn, pháp luật, đạo dức nghề nghiệp cũng như đảm bảo chế độ chính sách, dời sống của cán bộ phụ trách công việc thẩm định. Thông tin và trang thiết bị thông tin: Đây là nội dung không kém phần quan trọng vì thực chất thẩm định là quá trình phân tích, xử lý các thông tin để đưa ra quyết đinh. Vậy thông tin chính là nguyên liệu của một quá trình ra quyết định và chất lượng thông tin phần nào đó quyết định chất lượng quyết định cho vay hay chính là chất lượng công tác thẩm định. Việc hỗ trợ tìm kiếm và xử lý thông tin bằng các phương tiện hiện đại cũng ngày càng trở nên quan trọng. Nó không chỉ giúp công tác thẩm định thêm chính xác mà còn nhanh chóng, kịp thời. 1.2.3.2 Các nhân tố khách quan: Các nhân tố khách quan cũng ảnh hưởng lớn tới công tác thẩm định. Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước: Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách là khuôn khổ định hướng cho hoạt động thẩm định đầu tư của các chủ thể liên quan chứ không chỉ riêng các doanh nghiệp. Điều này nhằm quản lý hoạt động đầu tư để phục vụ mục tiêu chung của xã hội. Khi các cơ chế chính sách của Nhà nước ngày càng hoàn thiện và đồng bộ, hợp lý thì công tác thẩm định của doanh nghiệp sẽ thuận tiện cũng như sẽ nghiêm túc hơn. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội: Điều này gián tiếp ảnh hưởng tới công tác thẩm định thông qua việc nâng cao sự hiểu biết và năng lực chung của các chủ thể trong nền kinh tế về việc lập cũng như thẩm định dự án đầu tư. Bên cạnh đó, khi nền kinh tế phát triển và vận hành hiệu quả thì mức độ công khai minh bạch ngày càng được đảm bảo, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định đạt kết qủa. Chủ đầu tư: Chủ đầu tư là nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất. Tất nhiên, yêu cầu khách quan là điều cần được đảm bảo và do đó không thể có sự ảnh hưởng từ áp lực về vị thế của chủ đầu tư đối với nhân viên thẩm định. Song ảnh hưởng muốn nói tới ở đây là việc chủ đầu tư có thái độ hợp tác và trung thực, kịp thời trong việc cung cấp thông tin hay không? Điều đó ảnh hưởng luôn tới công tác thẩm định vì thông tin do chủ đầu tư cung cấp là nguồn chủ yếu để doanh nghiệp tổ chức thẩm định. 1.2.4. Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất 1.2.4.1 Các nội dung thực hiện khi tiến hành thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất a, Dự tính tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án - Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Theo tính chất của các khoản chi phí, tổng mức đầu tư bao gồm: + Chi phí cố định gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác. Các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là các khoản chi phí gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra và vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư. Các chi phí này thường được thu hồi đều trong một số năm đầu dự án đi vào hoạt động. + Vốn lưu động ban đầu: gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu (cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm) đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính: Tài sản lưu động sản xuất Tài sản lưu động lưu động + Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án. - Phương pháp xác định tổng mức đầu tư Phương pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức: V= GXD+ GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình GXD:Chi phí xây dựng của dự án GTB: Chi phí thiết bị của dự án GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư GQLDA: Chi phí quản lý dự án GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK: Chi phí khác của dự án GDP: Chi phí dự phòng Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình Phương pháp 3: Xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tư đã thực hiện V= x Hi x HKV Trong đó: : Chi phí đầu tư xây dựng công trình hạng mục công trình tương ứng đã thực hiện thứ i của dự án Hi: Hệ số quy đổi về thời điểm xây dựng dự án : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tư thực hiện thứ i Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án. Phương pháp 4: Kết hợp các phương pháp trên để xác định tổng mức đầu tư Sau khi xác đinh được tổng mức chi phí đầu tư cần lập bảng tổng mức đầu tư phân theo các yếu tố cấu thành và xác định cơ cấu sử dụng vốn của dự án. Bảng 1: Tổng mức đầu tư đầu tư theo các yếu tố cấu thành Đơn vị: Triệu đồng Năm thực hiện Thành phần vốn đầu tư 1 2 … n I. Vốn cố định 1. Chi phí trước vận hành 2. Chi phí xây lắp và mua sắm - Chi phí xây dựng và lắp đặt - Chi phí mua sắm thiết bị - Vốn dự phòng II. Vốn lưu động - Vốn sản xuất - Vốn lưu thông Tổng mức đầu tư Để đảm bảo cho quá trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Việc xác định nhu cầu vốn đầu tư cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư dựa trên tiến độ thực hiện các công việc chủ yếu đã nêu trong phần phân tích kỹ thuật. Bảng 2: Tiến độ thực hiện đầu tư Đơn vị: Triệu đồng Tên công việc Chi phí vốn đầu tư 1 2 … n - San lấp mặt bằng - Xây dựng các hạng mục công trình - Mua sắm thiết bị - Lắp đặt các thiết bị công trình - Đào tạo công nhân - Sản xuất thử Tổng mức đầu tư b, Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án Sau khi thẩm định được tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy động vốn. Bước tiếp theo là thẩm định các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án. Để các nhà đầu tư có thể đầu tư dự án thì phải xem xét dự tính doanh thu hoạt động của dự án. Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài. Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động. Dự tính doanh thu của dự án được thực hiện theo bảng sau: Bảng 3:Bảng dự tính doanh thu Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm hoạt động 1 2 … n A. Doanh thu từ sản phẩm chính B. Doanh thu từ sản phẩm phụ C. Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm D. Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Tổng doanh thu chưa có thuế VAT Bảng 4: Bảng xác định kế hoạch trả nợ Đơn vị: Triệu đồng TT Khoản mục Năm xây dựng Năm trả nợ 1 2 … n 1 Vốn vay cố định và lãi vay - Nguồn 1 - Nguồn 2 2 Số dư nợ đầu năm 3 Trả nợ gốc hàng năm 4 Trả lãi vay hàng năm 5 Số dư nợ cuối năm 6 Tổng tiền trả nợ hàng năm c, Dự tính mức lãi lỗ của dự án Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dựa án. Bảng dự trù lỗ lãi được tiến hành theo bảng dưới đây: Bảng 5: Bảng dự trù lỗ lãi Năm Các chỉ tiêu 1 2 … n 1. Tổng doanh thu 2. Thuế giá trị gia tăng (VAT) 3. Doanh thu thuần (1-2) 4. Chi phí hoạt động 5. Khấu hao cơ bản 6. Trả lãi vay 7. Doanh thu chịu thuế (3-4-5-6) 8. Thuế thu nhập doanh nghiệp (6x % thuế suất) 9. Thu nhập sau thuế (7-8) Các tỷ lệ tài chính 1. Vòng quay của vốn lưu động 2. Lợi nhuận thuần/ doanh thu thuần 3. Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu 4. Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư Đơn vị: Triệu đồng d, Dự tính cân đối dòng tiền của dự án Quá trình thực hiện một dự án đầu tư thường kéo dài trong nhiều năm, trong các năm đó thường phát sinh các khoản thu và chi. Những khoản thu và chi trong từng năm của dự án đã tạo thành dòng tiền thu và chi của dự án. Dòng tiền ròng của dự án là mức chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án. Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế. Dòng tiền sau thuế được xác định = Dòng tiền ròng – Dòng thuế Xác định dòng tiền của dự án theo bảng sau: Bảng 6: Bảng xác định dòng tiền của dự án Đơn vị: Triệu đồng Năm Các chỉ tiêu 1 2 … n 1. Dòng tiền vào - Doanh thu sản phẩm chính - Doanh thu sản phẩm phụ - Doanh thu khác(giá trị thanh lý tài sản cố định, thu hồi vốn lưu động) Dòng tiền ra - Vốn đầu tư - Chi phí hoạt động hàng năm( Gồm chi phí hoạt động thường xuyên) 3. Dòng tiền ròng trước thuế 1.2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư a, Nhóm các chỉ tiêu đán