Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

193 CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM TS. Trần Kim Chung1 ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam. Phát triển thị trường bất động sản tùy thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó ở vào vị trí hàng đầu là chính sách của Nhà nước đối với thị trường này. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều bước thăng trầm, có giai đoạn phát triển quá nóng dẫn đến trì trệ rồi đóng băng, phải 2 - 3 năm sau mới phục hồi được. Việc nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và rút ra những bài học cho Việt Nam về chính sách phát triển thị trường bất động sản là rất quan trọng. Tham luận này, ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo gồm hai phần chính: - Phần thứ nhất trình bày một số kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát triển thị trường bất động sản. - Phần thứ hai trình bày một số bài học cho Việt Nam. I. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I.1. Khung pháp luật cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm của Cộng hòa Liên bang Đức Pháp luật bất động sản hiện hành dựa trên nguyên tắc công nhận quyền sở hữu tư nhân, cho phép được tự do và thường xuyên sử dụng cũng như khai thác các giá trị kinh tế vốn có của bất động sản. I.1.1. Phạm vi các quy định Phân loại bất động sản theo luật. Có ba hình thức sở hữu chung: Tài sản của hợp danh theo luật dân sự, Tài sản hôn nhân chung theo chế độ sở hữu, tài sản chung vợ chồng. Công trình và các phần hợp thành. Nhìn chung, quyền sở hữu một mảnh đất cũng bao gồm quyền sở hữu các công trình xây dựng trên mảnh đất đó. Thế chấp bất động sản. Ở Đức, thông thường người bán đất đưa cho người mua giấy uỷ quyền để nhận thế chấp tài sản đã bán. Về các yêu cầu đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước. Công chứng viên phải kiểm tra các giấy phép đối với việc mua một mảnh đất cũng như đối với mua một căn hộ I.1.2. Đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản Các bên tham gia thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: chính phủ với toàn bộ các quan chức cao cấp của 1 Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW    194 hệ thống này, pháp nhân, thể nhân công dân. Cơ quan giám định giá trị gọi là hội đồng giám định giá trị. Thực hiện các giao dịch. Việc mua, bán, thuê mướn được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả thuận. I.2. Quá trình cải Cách hệ thống địa chính - Kinh nghiệm của Cộng hòa Séc I.2.1. Số hóa hệ th g địa chính Chính phủ Séc chấp nhận quan điểm số hóa hệ thống địa chính vào cuối năm 1993. Theo quan điểm trên, trình tự ưu tiên được xác định: (i) Hoàn thành việc nối mạng máy tính tại tất cả các văn phòng địa chính vào năm 1994.(ii) Số hóa các hồ sơ chủ sở hữu vào năm 1998. (iii) Hoàn thành dữ liệu về chất lượng đất vào năm 1998. (iv) Hoàn thành các thông số xác định vào năm 1998. (v) Tăng dày các điểm khống chế trắc địa chi tiết. (vi) Số hóa các bản đồ địa chính mới hơn vào năm 2000. (vii) Số hóa bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2880 vào năm 2006. (viii) Chuyển dần hệ thống địa chính lên mức độ cao hơn về công nghệ thông tin. I.2.2. Tin học hóa hệ thống địa chính Việc vi tính hóa hệ thống địa chính là cách chủ yếu được biết đến để nâng cao tính hiệu quả của hệ thống. Vào năm 1994, tất cả các văn phòng địa chính đều đã được trang bị các mạng PC LAN và máy trạm đủ mạnh để thực hiện công việc đồ hoạ bằng máy tính. 1.2.3. Hệ thống địa chính nâng cao Trong năm 2001, “Hệ thống Thông tin Địa chính Nâng cao về Bất động sản” được triển khai. Quan hệ khách hàng/người phục vụ đã được lựa chọn. Truy cập dữ liệu địa chính từ xa. I.2.4. Sửa đổi Bộ Luật Dân sự và một số Luật khác Luật Đăng ký đất đai. Đăng ký theo kiểu điền sổ vào hệ thống địa. Đăng ký theo từng hồ sơ. Đăng ký dưới dạng ghi chú. Hệ thống địa chính là hệ thống mở đối với công chúng. Mọi người đều có quyền truy cập hệ thống và sao chép hoặc trích thông tin về pháp luật. I.3. Chính sách phát triển nhà I.3.1. Chính sách đầu tư phát triển nhà ở - Kinh nghiệm của Hồng Kông - Trung Quốc Hồng Kông (Trung Quốc) thiếu đất để xây dựng nhà ở, nhưng không vì thế mà Chính phủ Hồng Kông không chú trọng đến lĩnh vực nhà ở. Chiến lược phát triển nhà của Chính phủ Hồng Kông (Trung Quốc) được thực hiện theo bốn hình thức. (i) Tái phát triển. (ii) Tái định cư. (iii) Cải tạo và bảo tồn những khu nhà có giá trị văn hóa (nhà cổ, di tích lịch sử). (iv) Bảo tồn văn hóa địa phương. I.3.2. Chính sách đầu tư phát triển nhà ở - Kinh nghiệm của Singapore Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất thế giới. Thành quả đáng ghi nhận cụ thể là đến năm 1996, Chính phủ đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát  195 triển nhà. Do đó Uỷ ban phát triển nhà đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với hơn 650.000 căn hộ chung cư. Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay để làm sao mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập quỹ nhà ở trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trị trường. Những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ khuyến khích người dân không di chuyển sang các khu mới. Mặt khác, nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7/2003, Singarpore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Uỷ ban Phát triển nhà. I.3.3. Hệ thống đảm bảo nhà ở - Kinh nghiệm của Phần Lan Sau chiến tranh thế giới thứ hai, Phần Lan thiếu nhà ở và căn hộ nghiêm trọng. Năm 1949, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho dân, Chính phủ Phần Lan áp dụng hình thức cho vay của Nhà nước. Năm 1953 Chính phủ thành lập Văn phòng ARAVA để thực hiện công tác cho vay này. Nhiệm vụ chủ yếu của Quỹ này là bảo đảm tài chính cho tất cả những vấn đề liên quan đến nhà ở thuộc lĩnh vực quản lý của Văn phòng ARAVA. Quỹ Nhà ở Phần Lan nhận được sự hỗ trợ từ 4 nguồn vốn chủ yếu: Vốn vay không hoàn trả, phát hành trái phiếu, tài sản thế chấp của Nhà nước, vốn ngân sách và các nguồn vốn khác. Hình thức cho vay thông thường và cho vay có sự hỗ trợ về lãi suất do Văn phòng ARAVA cung cấp đều được dành để cho xây dựng nhà, căn hộ cho thuê. I.3. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh bất động sản I.3.1. Vai trò của Nhà nước trong kinh doanh bất động sản - Kinh nghiệm của Phillipines Một là, quy định về việc quy hoạch và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu chuẩn về xây dựng và mở rộng đất đai. Hai là, về xây dựng, cơ quan cung cấp nhà quốc gia được thành lập 1975 chịu trách nhiệm cung cấp nhà cho các gia đình có thu nhập thấp. Ba là, về tài chính, tập đoàn kinh doanh bảo hiểm và bảo hành nhà ở có trách nhiệm hỗ trợ các công ty tư nhân thực hiện các dự án cung cấp nhà ở cho những người có thu nhập thấp và trung bình... Trong Hiến pháp, Philippin đã ban hành Luật cải cách ruộng đất toàn diện và Luật Cải cách đất đai đô thị. I.3.2. Chính sách nhà ở đối với người thu nhập thấp - Kinh nghiệm của Thụy Điển Vào những năm 1900 - 1945, chính sách phát triển nhà ở được đặt ra chủ yếu dành nhà ở cho người nghèo. Giai đoạn 1945 - 1965, chính sách của Chính phủ chuyển đến quan tâm tới chính sách nhà ở với chất lượng tốt. Đến giai đoạn 1965 - 1975, Chính phủ đã tập trung xây dựng hơn một triệu căn hộ cho người dân thuê với mức giá ưu đãi. Thời kỳ 1975 - 1990, xu hướng tư nhân hóa nhà ở được thể hiện rõ nét.    196 Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng và phát triển nhà ở thông qua việc quy định, ban hành các chính sách cụ. Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá mua và thuê nhà ở mức phù hợp với các đối tượng có thu nhập khác nhau trong xã hội. Nhà nước luôn song hành các chính sách đã được quy định với các chính sách trợ giúp về kinh tế trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Chính phủ luôn cập nhật các thông tin về nhu cầu nhà ở trong nước cũng như quốc tế thông qua cơ quan quản lý nhà ở do Chính phủ thành lập. I.4. Chính sách phát triển bất động sản là khu công nghiệp - Kinh nghiệm của Nhật Bản I.4.1. Lập kế hoạch và cơ chế điều phối Trong hệ thống quản lý nhà nước của Nhật Bản, có 3 cơ quan chính quản lý hoạt động phát triển của các khu công nghiệp gồm: Bộ Thương mại và công nghiệp quốc tế (MITI), Cơ quan quản lý đất quốc gia (NLA) và Bộ Xây dựng (MOC). Kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng và thành lập các khu công nghiệp do các chính quyền địa phương chủ động lập dựa trên cơ sở các kế hoạch phát triển công nghiệp của cả nước và phát triển vùng của Chính phủ. Căn cứ vào kế hoạch phát triển các thành phố công nghiệp Technopolis, Chính phủ đã đề ra những nguyên tắc cơ bản để phát triển các thành phố công nghiệp “technopolis”. Dựa trên các nguyên tắc nói trên, các cơ quan địa phương soạn thảo các chương trình phát triển các thành phố công nghệ cao và được các cơ quan chính phủ thẩm tra để cho phép thực hiện. Chính phủ trung ương vào quá trình lập kế hoạch và xác định vị trí xây dựng các khu công nghiệp để đảm bảo phát triển bền vững. I.4.2. Một số cơ chế hỗ trợ phát triển khu công nghiệp Chính phủ Nhật Bản đã dành một lượng vốn đầu tư ngày càng lớn cho lĩnh vực này. Chính phủ đã áp dụng một số biện pháp khuyến khích và hỗ trợ các xí nghiệp theo các luật về phát triển công nghiệp vùng và các quy định của các chính quyền địa phương. Ngoài ra, để khuyến khích việc di chuyển các cơ sở công nghiệp ra khỏi khu vực IRE và phát triển các khu công nghiệp mới. I.5. Tổng quan về các kênh tài chính tiền bất động sản Trong thực tiễn phát triển, có rất nhiều kênh tài chính tiền tệ khác nhau: (i) Kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại. (ii) Kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng. (iii) Kênh tiết kiệm bất động sản. (iv) Kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản. (v) Kênh thông qua các quỹ đầu tư (Real Estate Investment Trust - REIT). Tại nhiều nước, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ thống tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại: (i) Tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà. (ii) Hệ thống thế chấp và tái thế chấp ngân hàng cung cấp cho người đi vay các khoản nợ dài hạn với lãi suất cố định. (iii) Kênh trái phiếu, cổ phiếu bất động sản được sử dụng để huy động vốn trên thị trường thông qua việc cổ phần hóa các bất động sản hoặc các công ty bất động sản. (iv) Kênh huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư.  197 I.6. Các chính sách phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm của Trung Quốc I.6.1. Hệ thống pháp quy đất đai bất động sản Khung khổ thể chế về thị trường bất động sản của Trung Quốc chủ yếu theo tín hiệu thị trường, có quan tâm tới người thu nhập thấp, bao gồm: (i) Luật Đất đai quy định việc công khai đấu thầu hoặc mua quyền sử dụng đất từ chính quyền; (ii) Luật quản l í bất động sản quy định các công ty có quyền kinh doanh bất động sản (do Bộ Xây dựng dự thảo); (iii) Pháp quy kinh doanh bất động sản; (iv) Luật Xây dựng quy định các yêu cầu về xây dựng; (v) Điều lệ về quản lí sở hữu do các khu vực quy định về tiền tệ, thuế, sở hữu; Luật giá. I.6.2. Vấn đề sở hữu Từ năm 1982, đất đô thị được xác định là quốc hữu. Hiện có 2 loại sở hữu: Sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể (đất nông thôn). Đất đai tại thành phố thuộc sở hữu nhà nước. Đất nông thôn có một bộ phận thuộc sở hữu tập thể. Tuy nhiên, ở nông thôn không có thị trường bất động sản. Giấy chứng nhận về đất do Bộ Đất đai và Tài nguyên cấp; Giấy chứng nhận về tài sản trên đất do Bộ Xây dựng cấp. Việc chuyển đổi sở hữu có 3 loại: (1) Đất canh tác; (2) Đất xây dựng và (3) Đất khác. Việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng thực hiện theo 1 quy trình. Nếu trưng dụng đất phải được phê chuẩn ở cấp quốc gia. Cho đến nay không có tình trạng mua gom đất nông nghiệp. I.6.3. Vấn đề quy hoạch Hiện Trung Quốc đã có quy hoạch tổng thể và chi tiết trên hơn 100 thành phố. Quy hoạch tổng thể và chi tiết của Thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội phê duyệt; Quy hoạch của các thành phố thuộc tỉnh do Tỉnh phê duyệt. Quy hoạch tổng thể là dài hạn, quy hoạch chi tiết được xem xét lại 10 năm 1 lần... Có 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: Toàn quốc, Tỉnh, Thành phố, Huyện, Hương (thôn, xã). Trung Quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất canh tác đến năm 2020 là 1,8 tỷ ha, theo đó coi đây là vạch đỏ, không được thấp hơn. I.6.4. Vấn đề tài chính, tiền tệ, bất động sản Tiền tệ, tài chính bất động sản tại Trung Quốc là một vấn đề phức tạp, đặc biệt là tiền chuyển nhượng đất đai. Các doanh nghiệp mua đất chỉ được mua trong 70 năm. Tiền trả cho mua đất chiếm khoảng 20 - 30% giá nhà. Tiền đất và tiền xây dựng chiếm khoảng 60 - 70% giá bán. I.6.5. Quy trình quản lý đất đai, đền bù, bồi thường Phân công giữa các Bộ: Đất đô thị do Bộ xây dựng quy định trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện. Đất nông thôn do Nhà nước quy định quy trình và thực hiện theo quy trình. Dự án bất động sản có thể không nên liệt kê vào lợi ích công cộng. Đền bù, giải phóng mặt bằng: Bồi thường được thực hiện theo một số nội dung. Thứ nhất, tại đô thị thì thực hiện theo nguyên tắc cùng đất cùng giá. Đối với sở hữu tập thể ở nông thôn thì thực hiện theo nguyên tắc từng mảnh đất có giá riêng. Đối với những mảnh đất lớn có thể khác nhau.    198 I.6.6. Chính sách giá và quản lí giá Trước 2004, giá đất do Nhà nước và doanh nghiệp thỏa thuận. Từ năm 2004 đất đai phải công khai đấu thầu. Năm 2006, Bộ Tài chính quy định số tiền từ đấu thầu đất phải nộp toàn bộ vào ngân sách. Giá đấu thầu công khai có tính đến giá đền bù và giá đầu tư hạng mục công cộng. Nhà nước quy định mức đền bù cho người dân và được tính vào dự toán và chi lại ngân sách. Việc đền bù do nhà nước làm. I.6.7. Vấn đề nhà Quy định rõ: Thời điểm được bán nhà chung cư, dự án. Nhà thương mại và nhà công nghiệp. Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Vấn đề nhà cho người thu nhập thấp được đặt ra và phân làm ba loại: (i) Loại nhà ở có giá thuê thấp. (ii) Loại nhà ở giá thấp (cũng còn gọi là nhà kinh tế). (iii) Nhà kết hợp (Nhà nước và người dân để giải quyết nhà ở). II. MỘT SỐ BÀI HỌC TỪ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI VIỆT NAM II.1.Về bài học chung Có thể quy tụ bài học chung thành 5 điểm: Thứ nhất, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển tuỳ thuộc vào đặc điểm và tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó pháp lý về nhà đất là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu. Thứ hai, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững của thị trường nhà đất. Việc xây dựng quy hoạch phải được xây dựng từng bước, khoa học, thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân. Thứ ba, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế-xã hội cho thị trường nhà đất, vừa là “bà đỡ” cho thị trường nhà đất. Trong một số trường hợp, nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường nhà đất, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho người dân những loại nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại. Thứ tư, để phát triển quỹ nhà ở, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch, tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Thứ năm, vấn đề tài chính và các chính sách tài chính của nhà nước cũng góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất. II.2. Bài học về chính sách phát triển thị trường bất động sản của nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường Có một số bài học có thể rút ra: (i) Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng trong cân đối, chống đầu cơ. (ii) Điều tiết vĩ mô cần hướng tới phát triển cân đối. (iii) Chú trọng điều tiết tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư thu lại phải cần đối nguồn này. (iv) Bảo đảm nhu cầu cơ bản cho người dân, trong đó có vấn đề nhà ở nếu không sẽ dẫn đến bất ổn trong xã  199 hội. (v) Phải lợi dụng hợp lí nguồn đất đai. (vii) Cải cách đất đai là yếu tố tốt trong phát triển thị trường bất động sản. (viii) Cần phải quy hoạch đất đai tốt. (ix) Xây dựng bất động sản là việc xây dựng có mục đích thương mại. (x) Xây nhà thương phẩm hóa thì phải thực hiện nguyên tắc ai có tiền thì mua được nhà, đồng thời xây nhà cho đối tượng thu nhập thấp là một việc rất cần thiết. (xi) Điều tiết vĩ mô trong bất động sản không mấy lạc quan. KẾT LUẬN Chính sách phát triển thị trường bất động sản là một phạm trù khá rộng lớn. Kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát triển thị trường rất đa dạng và phong phú. Việc lựa chọn các kinh nghiệm của các nước cũng có nhiều cách tiếp cận và rút ra nhiều bài học khác nhau. Những bài học này, có thể chưa phải là đã phủ trùm tất cả các vấn đề, nhưng đó là kết quả rút ra từ thực tiễn phát triển của quốc tế. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp. Chính sách phát triển thị trường bất động sản. Đề tài cấp nhà nước KX-01-13/06-10, 2009. 2. Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp. Chính sách phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam. Nhà xuất bản Tài chính. Hà Nội, 2009.