Bài viết Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank

LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đang ngày ngày càng phát triển, kéo theo đó là các ngân hàng ngay càng phát triển và cạnh tranh ngày càng gay gắt. Để đạt được chất lượng của công tác thẩm định nói chung, và công tác thẩm định các dự án bất động sản nói chung thì ngân hàng cần phải luôn luôn thay đổi các chính sách, chỉ tiêu phát triển… của ngân hàng mình. Các dự án bất động sản thường là những dự án có nhu cầu vốn lớn, độ rủi ro cao vì vậy công tác thẩm định cần được đẩy mạnh nâng cao. Thẩm định dự án đầu tư giúp ngân hàng có kết luận về tính khả thi của dự án, hiệu quả kinh tế của dự án. Trong thời gian thực tập ở phòng thẩm định của ngân hàng Techcombank sinh viên Võ Thị Như Quỳnh đã lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ” Bài viết của em được chia làm 2 chương: - Chương 1: Thực trạng thẩm định các dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank - Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK. 1.1. Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. Được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, NH thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Techcombank được xem là NH cổ phần đầu tiên của Việt Nam trong bối cảnh nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu được đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội. Giấy phép ngân hàng số 0040/ NH-GP do Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam cấp ngày 6/8/1993 có thời hạn 20 năm kể từ ngày cấp. Thời hạn hoạt động được gia hạn lên 99 năm theo quyết định số 003/ QD- NH5 do Ngân Hàng Nhà nước Việt nam ban hành ngày 8 tháng 10 năm 1997. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng được chia thành các giai đoạn sau: Từ 1994 - 1995: - Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng - Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho việc thành lập các chi nhánh của NH tại các đô thị lớn. Năm 1996: - Thành lập chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng với sở dao dịch Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội - Thành lập phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc chi nhánh Techcombank ở Hồ Chí Minh. - Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng. Năm 1998: Trụ sở chính chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội. Thành lập chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng. Năm 1999: Techcombank tăng vốn điều lệ lên 80.020 tỷ. - Khai trương phòng giao dịch số 3 ở phố Khâm Thiên, Hà Nội. Năm 2000: Thành lập phòng giao dịch ở phố Thái Hà, Hà Nội. Năm 2001: - Tăng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng. - Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống Ngân hàng hàng đầu trên thế giới Temosnos Holding NV, về hệ thống triển khai phần mềm ngân hàng GLOBUS cho toàn bộ hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu của khách hàng. Năm 2002: Thành lập chi nhánh Chương Dương và chi nhánh Hoàn Kiếm, Hà Nội. - Thành lập chi nhánh Hải phòng, tại Hải Phòng. - Thành lập chi nhánh Thanh khê, tại Đà Nẵng. - Thành lập chi nhánh Tân Bình, tại TP Hồ Chí Minh. - là NH cổ phần có mạng lưới dao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội. Mạng lưới bao gồm hội sở chính và 8 chi nhánh cùng 4 phòng giao dịch tại các thành phố lớn trên cả nước. - Vốn điều lệ tăng lên 104.435 tỷ đồng. - Chuẩn bị phát hành cổ phiếu mới để tăng vốn điều lệ tăng lên 202 tỷ đồng. Năm 2003: Chi nhánh phát hành thẻ thanh toán F@stAccess- Connect24 (hợp tác cùng với Việtcombank) vào ngày 5/12/2003. - Triển khai thành công hệ thống Globus trên toàn hệ thống vào ngày 16/12/2003. Tiến hành xây dựng một biểu tướng mới cho ngân hàng. - Đưa chi nhánh Techcombank chợ lớn đi vào hoạt động. - Vốn điều lệ tăng 180 tỷ ngay 31/12/2003. Năm 2004: - Ngày 09/06/2004: khai trương biểu tượng mới của ngành ngân hàng. - Ngày 13/12/2004: ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và chuyển thẻ với Compass Plug. Năm 2005: - Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh phúc, Bắc Ninh, TP. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu. Đưa vào các phòng giao dịch như Techcombank Phan Chu Trinh ( Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều (Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung, Techcombank Trường Chinh (TP. Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa Nam, Techcombank Hàng Đậu, Techcombank Kim Liên (Hà Nội). 3/12/2005: nâng cấp phần mềm Globus sang phiên bản mới Tenemos T24 R5. 28/10/2005: tăng vốn điều lệ lên 555 tỷ. Năm 2006: Ngày 24/11/2006: tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ Trong năm này đã phát hành thẻ thanh toán quốc tế Techcombank visa. Năm 2007: - Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD. Trong năm này ngân hàng đã có những bước tiến vượt bậc về phát hành thẻ với tổng khối lượng thẻ từng loại đạt trên 200.000 thẻ mỗi loại. Đồng thời trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch rộng rãi thứ hai trong khối ngân hàng TMCP với gần 130 chi nhánh. Năm 2008: Tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng. - 03/2008: ra mắt thẻ tín dụng Techcombank visa Credit. - 05/2008: Triển khai máy gửi tiền tự động ADM - Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7) 1800 588 822, … - 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008 - 08/08/2008: Ra mắt Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank - 09/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp trẻtraotặng  Và đồng thời trong năm này Techcombank được nhân danh hiệu là “ Dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008 ” do sự bình chọn của độc giả đọc báo Sài Gòn Tiếp Thị bình chọn 1.1.2. Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 1.1.2.1. Hội đồng quản trị Gồm một chủ tịch, một phó chủ tịch thứ nhất, ba phó chủ tịch và năm thành viên là cơ quan quản trị cao nhất của Techcombank có nhiệm vụ chức năng định hướng các chiến lược phát triển cho ngân hàng trong cả ngắn hạn và dài hạn. 1.1.2.2. Ban kiểm soát Bao gồm một trưởng ban kiểm soát và bốn thành viên, có nhiệm vụ kiểm tra giám sát hoạt động của toàn bộ ngân hàng, các phòng ban. - Nhiệm vụ: Ban kiểm soát thay mặt đại Hội đồng quản trị giám sát đánh giá công tác điều hành, quản lý của Hội động quản trị và ban tổng giám đốc theo đúng các quy chế trong điều lệ công ty, các nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổ đông. - Chức năng: Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc cung cấp mọi hồ sơ và thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý công ty. Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lý và sự cẩn trọng từ các số liệu trong báo cáo tài chính cũng như các báo cáo cần thiết khác. Ban kiểm soát cũng có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị tiến hành họp Đại hội đồng cổ đông bất thường theo các nội dung và điều lệ của Ngân hàng. Ban kiểm soát có quyền yêu cầu tổng giám đốc đưa ra các giải pháp phòng ngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra, yêu cầu tổng giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù hợp để ban kiểm soát có thể thực hiện chức năng của mình. Có quyền giám sát hoạt động sử dụng vốn ngân hàng trong đầu tư. Có quyền tham gia các cuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết. Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi ích của cố đông và người lao động trong ngân hàng. Ban kiểm soát có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình. 1.1.2.3. Ban tổng giám đốc Gồm một tổng giám đốc, hai phó tổng giám đốc thường trực và sáu phó tổng giám đốc. Giám đốc là người đứng đầu, thực hiện quyền hạn và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm về hoạt động của ngân hàng. Giám đốc có quyền phân công ủy quyền cho các phó giám đốc giải quyết và ký một số văn bản thuộc thẩm quyền của mình. Phó giám đốc là người trợ giúp công việc cho giám đốc, phụ trách điều hành một số nghiệp vụ kinh doanh của ngân hàng và phải chịu trách nhiệm trước giám đốc và pháp luật về việc thực hiện các nghiệp vụ được phân công. 1.1.2.4. Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp - Chức năng: Giao dịch trực tiếp với khách hàng là doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng ngoại tệ và VND. Thực hiện các nghiệp vụ tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của Techcombank. Trực tiếp tiếp thị và bán các sản phẩm cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp. Tham mưu cho giám đốc, dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh. - Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng ngoại tệ và VND từ đối tượng khách hàng doanh nghiệp Tiếp thị, hỗ trợ chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ của Techcombank: Thanh toán xuất nhập khẩu, dịch vụ thẻ điện tử… Thẩm định các thông tin liên quan đến khách hàng, xem xét khả năng trả nợ và quyết định hạn mức tín dụng. Thường xuyên theo dõi tình hình sử dụng vốn của khách hàng, các thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ. Thực hiện việc lưu giữ các hồ sơ tín dụng, cập nhật thông tin của khách hàng nhanh và chính xác nhất. Tổ chức, theo dõi, đôn đốc công tác thu hồi nợ đến hạn hoặc quá hạn, đề xuất các phương án xử lý nợ quá hạn và tài sản đảm bảo, thế chấp, cầm cố… - Gồm có các phòng sau: + Phòng phát triển kinh doanh và thị trường + Phòng quản trị sản phẩm + Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Bắc và miền Trung + Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại mien Nam + Phòng kế hoạch doanh nghiệp vừa và nhỏ + Phòng kế hoạch doanh nghiệp lớn + Phòng dịch vụ và cơ sở khách hàng doanh nghiệp + Thị trường khách hàng doanh nghiệp vừa hộ gia đình 1.1.2.5. Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân - Chức năng: là phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng là cá nhân để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ. Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các tài sản tín dụng phù hợp với chế độ thể lệ hiện hành của Techcombank. Trực tiếp tiếp thị, quảng cáo và bán lẻ các sản phẩm cho khách hàng là cá nhân. - Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng VND hay ngoại tệ từ đối tượng là khách hàng cá nhân Tiếp thị, hỗ trợ và tư vấn cho khách hàng là cá nhân về các dịch vụ sản phẩm của Techcombank Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho khách hàng có nhu cầu giao dịch tín dụng và tài trợ thương mại Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo Thực hiện phân loại nợ cho từng khách hàng. Cập nhật phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của khách hàng đáp ứng yêu cầu của hoạt động tín dụng Điều hành và quản lý lao động, tài sản, tiền vốn huy động tại các phòng giao dịch, sở giao dịch, chi nhánh. - Gồm có các phòng: + Thị trường quản lý sản phẩm huy động dân cư + Thị trường dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân + Thị trường phát triển sản phẩm tín dụng cá nhân + Thị trường phát triển sản phẩm thẻ + Thị trường bán và dịch vụ chăm sóc khách hàng + Thị trường phát triển mạng lưới và kênh phân phối + Thị trường quản lý tín dụng cá nhân 1.1.2.6. Khối quản trị nguồn nhân lực - Chức năng: thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo theo chủ trương của Nhà nước và của Techcombank. - Nhiệm vụ: Thực hiện quản lý, tuyển dụng lao động Tổ chức thực hiện các công tác hành chính quản trị phục vụ cho hoạt động của hệ thống ngân hàng - Gồm có các phòng sau: + Phòng tuyển dụng + Phòng tiền lương và phúc lợi + Phòng quản trị thông tin và chính sách nhân sự + Thị trường đào tạo 1.1.2.7. Trung tâm nguồn vốn - Gồm có các phòng: + Phòng kinh doanh tiền tệ + Phòng quản lý đầu tư tài chính + Phòng giao dịch các thị trường hàng hóa + Phòng kinh doanh thị phần + Phòng kinh doanh ngoại hối + Phòng phát triển sản phẩm + Ban kinh doanh TreasuryHCM + Tổ hỗ trợ khách hàng interbank 1.1.2.8. Khối thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng - Chức năng: phê duyệt các dự án cần vay vốn, số vốn được vay và phòng ngừa những rủi ro có thể xảy ra - Các phòng: + Phòng quản trị rủi ro tín dụng + Phòng các mô hình quản trị rủi ro tín dụng + Phòng tín dụng HO + Phòng tín dụng miền Trung + Phòng tín dụng miền Nam + Phòng tín dụng dự án + Phòng tín dụng M.Banking miền Nam + Phòng giám sát tín dụng và quản lý các khoản vay có vấn đề + Phòng quản lý tài sản đảm bảo HO + Phòng giám sát tín dụng miền Nam Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank những năm gần đây. Bảng 1: Sự tăng vốn điều lệ của ngân hàng Techcombank Báo cáo thường niên năm 2008 Nhìn qua biểu đồ ta cũng thấy được. Số vốn điều lệ của ngân hàng đã có những bước tăng vượt bậc từ năm 2006 so với năm 2005, vốn điều lệ năm 2005 là 617 tỷ USD, còn năm 2006 là 1500 tỷ USD tốc độ tăng vốn điều lệ là 143,11%. Năm 2007 so với năm 2006 tốc độ tăng trưởng vốn điều lệ là 68%, năm 2008 so với năm 2007 tốc độ tăng vốn điều lệ là 44,46%. Nói chung từ năm 2005 - 2008 vốn điều lệ của ngân hàng đã không ngừng tăng, đây một phần nhờ vào năng lực quản lý của ban lãnh đạo ngân hàng Techcombank đồng thời có đội ngũ công nhân viên năng động, hoạt bát, linh hoạt, không ngừng trau dồi kiến thức, bên cạnh đó là sự đổi mới các công nghệ phần mềm tính toán giúp cho việc tính toán của ngân hàng ngày càng chính xác hơn tránh được những khoản nợ xấu và khó. Ngày 31 tháng 12 năm 2009, vốn cổ phần của ngân hàng là 5.400.416.700.000 đồng việt nam, mệnh giá mỗi cổ phần là 10.000 VNĐ. Ngân hàng có một hội sở chính, một văn phòng đại diện, một sở giao dịch, 50 chi nhánh , 137 phòng giao dịch trên cả nước và 3 công ty con. Bên cạnh đó số nhân viên ngân hàng là 5.548 nhân viên tăng 119,698% so với năm 2008. Ngân hàng Techcombank ngày càng phát triển bền vững, với chính sách và đường lối rõ ràng, đúng đắn Techcombank đã duy trì và lập khoản dự phòng chung bằng 0,75% tổng giá trị dư nợ cho vay khách hàng và tổ chức tín dụng được phân loại từ nhóm 1 đến nhóm 4. 1.2. Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 1.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 1.2.1.1. Đặc điểm, các loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. ◊ Khái niệm: Theo điều 181 bộ luật dân sự quy định: “ Bất động sản là những tài sản không thể di dời”, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với công trình, các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo luật pháp quy định. ◊ Đặc điểm của bất động sản: + Bất động sản có vị trí cố định về vị trí đại lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian + Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau. Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là: P = (I1- C1) - (I2-C2- K.r) Trong đó: I: thu nhập từ bất động sản C: chi duy trì BĐS K: vốn đầu tư xây dựng mới R: tỷ suất lợi tức. Nếu P> 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P<0 nên cải tạo xây dựng lại + Tính dị biệt: Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự có khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu, kiến trúc… do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động sản + Tính khan hiếm: Do bất động sản không có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạn đất đai và không gian phát triển và thời gian xây dựng. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu đất. + Tính ảnh hưởng: Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề và ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất khác + Nhu cầu vốn đầu tư lớn: Chi phí lớn cho các mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành. Kết cấu nguồn vốn đầu tư bất động sản gồm có ba phần: Vốn đầu tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tư chiến lược luôn được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn cho các chi phí thường xuyên. ◊ Phân loại thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản trong đó có một số cách sau: + Dựa vào trình tự tham gia thị trường: - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao có thu tiền, mua, cho thuê) gọi là thị trường đất đai. - Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp) - Thị trường bán và cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thức cấp) + Phân loại thị trường theo sự kiểm soát của nhà nước: - Thị trường chính thức hay là thị trường có kiểm soát - Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm ◊ Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản: - Nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được lượng hàng hoá bất động sản trên thị trường Nhân tố ảnh hưởng: + Quy mô, cơ cấu dân cư: nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức tăng lên theo mức diện tích bình quân. Các hoạt động dịch vụ tăng dần lên theo mức tập trung dân số + Thu nhập và nghề nghiệp: thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến cầu thị trường bất động sản. Khi thu nhập tăng lên nảy sinh nhu cầu mới và thị hiếu nhà ở khác nhau, các nhu cầu về bất động sản và các dịch vụ khác tăng lên + Đô thị hóa và quy hoạch: đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra cơ hội đầu tư mới mở ra cơ hội và kì vọng cho các nhà đầu tư bất động sản + Cung cầu bất động sản thay thế: cung và thuế nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà, các khu công nghiệp… + Phát triển cơ sở hạ tầng: tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư hoạt động kinh tế, tăng khả năng tiếp cận với bất động sản + Mốt và thị hiếu: trào lưu thói quen, xu thế của đám đông đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản rất lớn. Bên cạnh đó là phong tục, tập quán – đây là bản chất văn hoá đã in sâu vào trong thâm tâm từng người nhu cầu thích mua đất tự xây nhà, + Chính sách tiền tệ: Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán trên thị trường bất động sản, bên cạnh đó là tỉ lệ lạm phát, tỷ giá so với ngoại tệ mạnh… + Chính sách quản lý bất động sản: chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Mỗi chính sách của nhà nước đưa ra có thể làm thiệt hại hoặc tạo lợi thế cho các nhà kinh doanh bất động sản. Vì vậy nhà nước cần có chính sách quản lý hợp lý, phải hiểu được xu thế của thị trường… - Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường: Cung thị trường bất động sản là lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán ra thị trường tại một thời điểm với giá hợp lý. Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng: + Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể tăng cung bất động sản thuộc khu vực nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch, mở rộng đối tượng tham gia thị trường bất động sản… + Quy hoạch và kế hoạch: tăng cường mục đích sử dụng mới, quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo kì vọng phát triển cho thị trường bất động sản, các tiềm năng về sông hồ được khai thác một cách hợp lý + Sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là nhân tố cơ bản quyết định đến thị trường bất động sản, thay đổi điêù kiện bất động sản làm thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ra trên thị trường + Chi phí đầu vào và chi phí nhà ở: ảnh hưởng đến việc xây dựng công trình mới và tăng nhu cầu cải tạo sữa chữa 1.2.1.2. Vai trò và yêu cầu của công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản - Vai trò: Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kết luận về tính khả thi của dự án. Công tác thẩm định sẽ giúp ngân hàng tìm ra được những khách hàng đủ tiêu chuẩn về pháp lý cũng như tài chính để quyết định có đầu tư vốn hay không - Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thực hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn). Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất các cơ hội đầu tư có lợi. Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế. Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan trọng, quy mô và nguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công tác tổ chức thẩm định các dự án này cũng khác nhau. Chúng được tuân thủ theo các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước Để đáp ứng các yêu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm bảo các điều kiện sau: + Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem xét sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư. + Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích dự án trên cơ sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các quan điểm (trên giác độ chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…) + Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin và các vấn đề nghiên cứu. + Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự án nhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án. 1.2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. 1.2.2.1. Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. Quá trình thẩm định cho vay các dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank ngày càng phát triển. Công tác thẩm định các dự án bất động sản tại ngân hàng thường phức tạp hơn các dự án kinh doanh ở các lĩnh vực khác. Bởi các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài trong thời gian dài mới thu được lợi nhuận. Bảng 2: Bảng tỷ trọng giữa các ngành: Ngành Số lượng KH VNĐ USD Ngành sản xuất công nghiệp 4,422 10,531.45 2,200.3 Ngành nông lâm, thuỷ sản 655 3,867.55 1,071.1 Nhóm các ngành dịch vụ 1,934 2,061.01 414.14 Nhóm các ngành xây dựng, BĐS 1,384 2,618.16 76.16 Nhóm kinh doanh BĐS 16 145.7 72.76 Nhóm ngành khác 1717 985.54 60.43 Báo cáo phòng thẩm định của ngân hàng Techcombank Trong bảng trên thì dự án ngành sản xuất công nghiệp là lớn nhất với số dự án là 4.422 dự án, với số vốn vay VNĐ là 10.531.45, và 2,200.3 USD. Ngành xây dựng, bất động sản chiếm vị trí thứ 4 sau ngành sản xuất công nghiệp và ngành dịch vụ, nhóm ngành khác. Điều này chứng tỏ số dự án vay vốn bất động sản không lớn, nhưng so sánh vốn vay đối với các ngành khác thì dự án bất động sản chỉ đứng sau ngành sản xuất công nghiệp. Chứng tỏ, dự án vay vốn bất động sản uy ít nhưng vốn vay của nó rất lớn. Trong đó, các nhóm thuộc loại hình xây dựng, bất động sản là: Bảng 3: Bảng số lượng khách hàng trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản Ngành Số lượng khách hàng Xây dựng công trình giao thông, công cộng 475 Không sử dụng - Xây dựng nhà dân dụng – Công nghiệp nền móng 733 Kinh doanh bất động sản 57 Các hoạt động liên quan đến bất động sản khác 52 Nguồn phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank Nhìn qua bảng ta thấy được dự án xây dựng nhà dân dụng – Công nghiệp nền móng có số lượng khách hàng lớn nhất. Bởi hiện nay nhu cầu nhà ở rất lớn, muốn xây được nhà thì cũng cần một khoản tiền để xây dựng, bên cạnh đó là đất ngày càng hạn chế, đồng thời để có tiền mua nhà cũng rất lớn người dân thấy đủ túi tiền mình chỉ có nhà chung cư. Muốn nhà chung cư xây dựng lên được thì cần phải đấu thầu chọn nhà thầu có tiềm lực về kĩ thuật, tài chính… Nên nhu cầu vốn là rất lớn. Bên cạnh đó ta thấy ngân hàng Techcombank đã chia ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản thành 5 lĩnh vực gồm: kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà dân dụng – công nghiệp nền móng, không sử dụng, xây dựng công trình giao thông, công cộng và các hoạt động liên quan đến bất động sản. Sở dĩ chia theo các loại hình này là vì để lãnh đạo ngân hàng Techcombank dễ quản lý các dự án hơn, đồng thời các nhân