Bài thuyết trình - Bất động sản đầu tư

VAS 5BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Nhóm 9 Gv: Th.s Nguyễn Thị Ngọc Thủy Nhóm 9 * II. Nội dung chính của VAS 5 III. So sánh VAS 5 và IAS 40 IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn V. Bài tập thảo luận I. Giới thiệu chung về VAS 5 Nội dung trình bày Nhóm 9 * I. Giới thiệu chung về VAS 5 Ban hành đợt thứ 3 theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, thông tư hướng dẫn số 23 Mục đích của chuẩn mực này là quy định và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư Nhóm 9 * I. Giới thiệu chung về VAS 5 Khái niệm: Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. Nhóm 9 * I. Giới thiệu chung về VAS 5 Ví dụ: - QSD đất nắm giữ trong thời gian dài chờ tăng giá Nhà DN đang sở hữu để cho thuê Cơ sở hạ tầng cho thuê hoạt động BĐS CSH sử dụng cho các hoạt động kinh doanh BĐS mua để bán trong kì kinh doanh Bất động sản đầu tư Không phải là BĐS đầu tư Nhóm 9 * I. Giới thiệu chung về VAS 5 Nhóm 9 * II. Nội dung chính của VAS 5 Nhóm 9 * 1. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Nhóm 9 * 2. Xác đinh giá trị ban đầu Mua mới BĐSĐT Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu. Nhóm 9 * 2. Xác đinh giá trị ban đầu Trường hợp BĐSĐT tự xây dựng Nguyên giá là giá thành thực tế nhà thầu bàn giao và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng... Nhóm 9 * 2. Xác đinh giá trị ban đầu Chi phí phát sinh ban đầu Chi phí khi mới đưa BĐS vào hoạt động lần đầu Các chi phí không bình thường khác Nhóm 9 * 2. Xác đinh giá trị ban đầu Trường hợp mua BĐSĐT thanh toán theo phương thức trả chậm Định giá… Nhóm 9 * 3. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Nhóm 9 * 4. Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu Giá trị còn lại Nguyên giá Số khấu hao lũy kế Nhóm 9 * 5. Chuyển đổi mục đích sử dụng BĐSĐT BĐS CSH BĐS XD CSH triển khai bán CSH kết thúc sử dụng TS CSH bắt đầu sử dụng TS XD hoàn thành bàn giao CSH cho thuê HĐ Nhóm 9 * 5. Chuyển đổi mục đích sử dụng Ko sửa chữa, nâng cấp DN vẫn xem nó là BĐSĐT cho tới khi nó được bán Nhóm 9 * 6. Thanh lý Một BĐSĐT không được trình bày trên BCĐKT khi đã bán hoặc BĐSĐT không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không còn thu được lợi ích trong tương lai Việc thanh lý một BĐS ĐT có thể xảy ra khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho thuê tài chính Việc thanh lý tuân thủ VAS 06 và VAS 14 Ghi nhận lãi hoặc lỗ từ thanh lý vào thu nhập hay chi phí trên báo cáo KQHĐKD Khoản doanh thu từ việc bán BĐSĐT được ghi nhận theo giá trị hợp lý Nhóm 9 * 7. Trình bày trên BCTC Nhóm 9 * 7. Trình bày trên BCTC Nhóm 9 * 7. Trình bày trên BCTC Nhóm 9 * III. So sánh VAS 5 và IAS 40 - IAS 40 ban hành tháng 4 năm 2000, có hiệu lực từ 01/01/2001, được hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) sửa đổi và có hiệu lực từ 01/01/2005 VAS 05 ban hành ngày 30/12/2003 dựa trên IAS 40 đã điều chỉnh phù hợp với đặc điểm nền kinh tế của Việt Nam Do đó VAS 05 có những yếu tố không đồng nhất với IAS 40 Nhóm 9 * Giống nhau Nhóm 9 * Khác nhau Nhóm 9 * Khác nhau Nhóm 9 * Khác nhau Nhóm 9 * Khác nhau Nhóm 9 * IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn Tại sao phần trích khấu hao của tài sản bất động sản đầu tư lại ghi nhận vào TK 632? Cost model Fair value model TSCĐ hay BĐSĐT? Nhóm 9 * IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn Cost model Và Fair value model Fair value model về kế toán BĐS đầu tư giúp xác định chính xác giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư. - Tuy nhiên việc ghi nhận một BĐS theo giá trị hợp lý (fair value model) ở nước ta là rất khó vì thị trường BĐS ở nước ta không có được sự ổn định đáng tin cậy cần thiết nói một cách khác Việt Nam chưa thể xác định được giá trị hợp lý của TS… Nhóm 9 * IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn Tại sao phần trích khấu hao của tài sản bất động sản đầu tư lại ghi nhận vào TK 632? Trước năm 2003, BĐSĐT được coi là một khoản đầu tư tài chính khác. Việc hạch toán kế toán và lập BCTC cho các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí đều được ghi nhận vào hoạt động tài chính. Sau khi VAS 5 ra đời, Trong khi nắm giữ BĐSĐT này để cho thuê hoặc chờ tăng giá thì DN phải tiến hành trích khấu hao và hạch toán vào TK 632 - chi tiết chi phí kinh doanh BĐS. Bởi vì tài sản BĐSĐT này đang tạo ra doanh thu từ việc cho thuê nên hạch toán vào 632 là điều hợp lý - có doanh thu - có chi phí. Nhóm 9 * IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn TSCĐ hay BĐSĐT? Một số trường hợp việc xác định là TSCĐ hay BĐSĐT còn có nhiều ý kiến khác nhau... Vd: Cty có thuê 1 lô đât xây cao ốc mục đính làm văn phòng cho thuê lại. - TH1: Khi xây xong thì cho thuê thì cao ốc này được xem là TSCĐ phải ko? - TH2: Khi xây xong thì bán ngay thì cao ốc này được xem là BĐSĐT phải ko? Nhóm 9 * IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn Có ý kiến cho rằng: Khi xây xong rồi cho thuê thì là BĐS đầu tư Khi xây xong rồi bán thì đó là hàng hoá BĐS Nhóm 9 * IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn Có ý kiến cho rằng: Xây xong cho thuê là đã chính thức sử dụng TS đó như một phương tiện KD kiếm lãi lâu dài, nên nó là TSCĐ và phải trích khấu hao hàng tháng như 1 TSCĐ. Xây xong đem bán thì mới gọi là BĐSĐT vì DN không có ý định sở hữu và sử dụng nó để kinh doanh lâu dài. Nhóm 9 * Nhóm 9 * V. Bài tập thảo luận Nhóm 9 * V. Bài tập thảo luận Your comments ? Nhóm 9: Văn Đình An Ngô Quốc Bảo Lê Quang Huy Võ Đức Quốc Nguyễn Văn Tuệ