Bài giảng về định giá tài sản

1Bé m«n tµi chÝnh doanh nghiÖp Khoa tµi chÝnh - Häc viÖn Ng©n hµng M«n häc: §Þnh gi¸ tµi s¶n Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH Häc viÖn ng©n hµnG 2 MÔN ðỊNH GIÁ TÀI SẢN
Chương 1: Tổng quan về ñịnh giá tài sản .
Chương 2: Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản.
Chương 3: Các phương pháp ñịnh giá máy móc thiết bị .  Chương 4: ðịnh giá doanh nghiệp .
Chương 5: Tiêu chuẩn ñịnh giá . Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 3 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ðỊNH GIÁ TÀI SẢN Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1. ðối tượng ñịnh giá tài sản 2. ðịnh giá tài sản và sự cần thiết phải ñịnh giá tài sản 3. Các khái niệm liên quan ñến giá trị tài sản 4. Phương pháp ñịnh giá tài sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 5 1. ðỐI TƯỢNG ðỊNH GIÁ TÀI SẢN
ðối tượng ñịnh giá tài sản
Phân loại ñối tượng ñịnh giá tài sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 6  TÀI SẢN
Khái niệm: • Theo Viện Ngôn ngữ học • Theo ñiều 163 của Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 • Theo một số tài liệu nước ngoài • Theo chuẩn mực kế toán quốc tế Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 7 KẾT LUẬN
Thứ nhất : tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình
Thứ hai: khái niệm tài sản xác ñịnh cho một chủ thể nhất ñịnh - ñặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào ñó
Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể sở hữu hoặc sử dụng chúng Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 8  PHÂN LOẠI TÀI SẢN
Theo hình thái biểu hiện: bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình
Theo tính chất sở hữu có: tài sản công cộng và tài sản cá nhân
Theo khả năng trao ñổi có: tài sản là hàng hóa và tài sản không phải là hàng hóa Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 9
Theo công dụng và giá trị của tài sản ñược chia thành tài sản cố ñịnh và tài sản lưu ñộng
Theo khả năng di dời thì tài sản ñược phân thành ñộng sản và bất ñộng sản
→ Trong chuyên ngành thẩm ñịnh giá thì ñối tượng của ñịnh giá tài sản ñược nhắc ñến nhiều nhất bất ñộng sản và ñộng sản  PHÂN LOẠI TÀI SẢN Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 10 2. ðỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ðGTS
Giá trị tài sản
ðịnh giá tài sản
Sự cần thiết phải ñịnh giá tài sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 11  ðỊNH GIÁ TÀI SẢN
ðịnh giá tài sản là gì • Các cấp ñộ về ñịnh giá • Một số cách hiểu về ñịnh giá tài sản • Thống nhất cách hiểu ñịnh giá tài sản
Quy trình chung ñịnh giá tài sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 12  Quy trình chung ñịnh giá tài sản
Xác ñịnh các vấn ñề
Lên kế hoạch ñịnh giá
Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Phân tích tài liệu
Xác ñịnh giá trị tài sản cần ñịnh giá
Báo cáo ñịnh giá Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 13  Sự cần thiết phải ñịnh giá tài sản
Xuất phát từ nhu cầu ngày càng lớn về ñịnh giá tài sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta .
ðịnh giá tài sản là 1 nghề, sản phẩm của nền kinh tế thị trường giống như nghề kế toán và kiểm toán.
Xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới ñặc biệt là việc gia nhập WTO ñòi hỏi. Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 14 3. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN
Phân biệt giá cả và giá trị .
Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị tài sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 15  Giá trị thị trường và phi thị trường
Thị trường và phân loại thị trường
Giá trị thị trường
Giá trị phi thị trường Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 16  Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền trao ñổi ước tính về tài sản vào thời ñiểm thẩm ñịnh giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại ñó các bên hành ñộng một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 17  Giá trị phi thị trường  Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc ñánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 18  Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị tài sản
Mục ñích ñịnh giá tài sản
Các yếu tố khách quan Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 19  Môc ®Ých ®Þnh gi¸ tµi s¶n
ðịnh giá tài sản chuyển giao quyền sở hữu
ðịnh giá tài sản cho mục ñích tín dụng
ðịnh giá tài sản cho mục ñích ñầu tư
ðịnh giá tài sản trong doanh nghiệp
ðịnh giá tài sản nhằm ñáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 20  Các yếu tố khách quan
Các yếu tố mang tính vật chất
Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Các yếu tố mang tính kinh tế
Các yếu tố khác Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 21 4. PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ TÀI SẢN
Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n
Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 22  Nguyên tắc ñịnh giá tài sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Nguyên tắc ñóng góp
Nguyên tắc cung cầu Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 23 Chương 2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 24 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về bất ñộng sản 2. Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 25 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ðỘNG SẢN
Hiểu, ñặc ñiểm, phân loại và quyền lợi ñối với bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 26  Hiểu về bất ñộng sản
Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm( theo ñiều 174 Luật Dân sự 2005): • ðất ñai • Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất, cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó • Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai • Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh
Theo IVSC: • Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó. Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 27  ðặc ñiểm bất ñộng sản
Tính cố ñịnh về vị trí
Tính bền vững
Tính khác biệt
Tính khan hiếm
Có giá trị lớn
Tính ảnh hưởng lẫn nhau Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 28  Phân loại bất ñộng sản
Theo ñặc tính vật chất: • ðất ñai: ñất ñai tự nhiên • Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc • Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 29  Quyền lợi ñối với bất ñộng sản
ðối với ñất ñai • Sở hữu vĩnh viễn • Thuê theo hợp ñồng • Quyền sử dụng ñất
ðối với các công trình • Sở hữu vĩnh viễn • Thuê theo hợp ñồng Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 30  Thị trường bất ñộng sản
Hiểu về thị trường bất ñộng sản.
ðặc trưng của thị trường bất ñộng sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 31  ðặc trưng của thị trường bất ñộng sản
Có sự cách biệt giữa hàng hóa và ñịa ñiểm giao dịch
Mang tính khu vực
Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Cung BðS chậm co giãn khi giá cả thay ñổi
Hoạt ñộng của thị trường BðS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 32 2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thu nhập Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 33 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Các yếu tố cần ñiều chỉnh
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 34 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Các phương pháp xác ñịnh chi phí • Phương pháp thống kê chi tiết • Phương pháp so sánh thị trường
Mức giảm giá tích lũy
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 35 Phân biệt
Tuổi thực: thời gian ñã sử dụng ñến ngày ñịnh giá
Tuổi thọ kỹ thuật: thời gian sử dụng tối ña xét về mặt kỹ thuật
Tuổi thọ kinh tế: thời gian sử dụng tối ña xét về mặt kinh tế
Tuổi thọ kinh tế còn lại: thời gian sử dụng còn lại phát huy ñược hiệu quả kinh tế
Tuổi hiệu quả: thời gian s.dụng thực tế có hiệu quả Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 36 PHƯƠNG PHÁP THĂNG DƯ
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 37 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 38 Chương 3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 39 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về máy móc thiết bị 2. Các phương pháp ñịnh giá máy móc, thiết bị Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 40 1. TỔNG QUAN VỀ MÁY MÓC THIẾT BỊ
Hiểu, ñặc ñiểm, phân loại ñối với máy móc, thiết bị Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 41  Hiểu về máymóc, thiết bị
Theo từ ñiển Tiếng Việt • Máy: Vật ñược chế tạo gồm nhiều bộ phận, thường là phức tạp dùng ñể thực hiện chính xác công việc chuyên môn nào ñó. Các bộ phận của máy kết hợp theo một trình tự nhất ñịnh có mối quan hệ hài hoà nhau • Thiết bị: Tổng thể nói chung những máy móc, dụng cụ, phụ tùng cần thiết cho một hoạt ñộng nào ñó
Theo IVSC: • Những TSHH không cố ñịnh bao gồm dây chuyền sản xuất, những máy riêng biệt hoặc cả cụm máy móc. Một cái máy có chức năng cụ thể và thực hiện một loại công việc nhất ñịnh. Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 42  ðặc ñiểm MM, TB
Có thể di dời ñược
MM, TB thường ña dạng phong phú
Tuổi thọ MM, TB không dài
Thay ñổi chủ sở hữu dễ dàng Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 43  Phân loại MM, TB
Phân loại theo ngành trong nền KTQD
Phân loại theo tính chất tài sản:
Phân loại theo mức ñộ cũ, mới của MM, TB Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 44 2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí
Phương pháp thu nhập Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 45 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Sử dụng công thức BERIM trong ñịnh giá
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 46 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 47 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 48 Chương 4 ðỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 49 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về giá trị doanh nghiệp 2. Các phương pháp ñịnh giá doanh nghiệp Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 50 1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
Giá trị doanh nghiệp
Các yếu tố tác ñộng tới giá trị doanh nghiệp
Quy trình ñịnh giá doanh nghệp Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 51 Giá trị doanh nghiệp
Doanh nghiệp và ñặc trưng của doanh nghiệp
Hiểu giá trị doanh nghiệp Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 52 Doanh nghiệp và ñặc trưng của doanh nghiệp
Doanh nghiệp là gì?
ðặc trưng doanh nghiệp • Giống như các hàng hóa thông thường khác • Không có hai doanh nghiệp giống nhau hoàn toàn: mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất • Doanh nghiệp là một thực thể hoạt ñộng • Doanh nghiệp hoạt ñộng vì mục tiêu lợi nhuận Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 53 Hiểu giá trị doanh nghiệp
Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho các nhà ñầu tư trong quá trình kinh doanh tại một thời ñiểm nhất ñịnh
Giá trị doanh nghiệp là mối quan tâm của 3 chủ thể : Nhà nước, nhà ñầu tư và nhà quản trị DN Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 54 Các yếu tố tác ñộng tới giá trị doanh nghiệp
Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh
Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 55 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh
Môi trường kinh doanh tổng quát • Môi trường kinh tế • Môi trường chính trị • Môi trường văn hóa - xã hội • Môi trường khoa học – công nghệ
Môi trường ñặc thù • Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng • Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp • Các hãng cạnh tranh • Các cơ quan Nhà nước Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 56 Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp
Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp
Vị trí kinh doanh
Uy tín kinh doanh
Trình ñộ kỹ thuật và tay nghề người lao ñộng
Năng lực quản trị kinh doanh Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 57 Quy trình ñịnh giá doanh nghiệp Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Xác ñịnh các vấn ñề
Lên kế hoạch ñịnh giá
Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Phân tích tài liệu
Xác ñịnh giá trị tài sản cần ñịnh giá
Báo cáo ñịnh giá 58 2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
Phương pháp giá trị tài sản
Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp so sánh Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 59 PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN
Phương pháp giá trị tài sản thuần
Phương pháp ñịnh lượng Goodwill Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 60 PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Ưu, nhược ñiểm
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 61 PHƯƠNG PHÁP ðỊNH LƯỢNG GOODWILL
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Ưu, nhược ñiểm
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 62 PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN
Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 63 PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG CỔ TỨC
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Ưu, nhược ñiểm
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 64 PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN THUẦN
Cơ sở lý luận
Các phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần
Ưu, nhược ñiểm
Ví dụ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 65 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Cơ sở lý luận
Các bước tiến hành
Phương pháp P/E
Ưu, nhược ñiểm
Ví dụ 66 Chương 5 TIÊU CHUẨN ðỊNH GIÁ Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 67 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1. Giới thiệu về tiêu chuẩn ñịnh giá IVSC 2. Giới thiệu về tiêu chuẩn ñịnh giá ASEAN 3. Giới thiệu về tiêu chuẩn ñịnh giá Việt Nam Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 68 Bé m«n tµi chÝnh doanh nghiÖp chóc c¸c b¹n søc khoÎ, h¹nh phóc vµ thµnh ®¹t! Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH