Bài giảng Tổng quan về thị trường bất động sản

Tổng quan về thị tr−ờng bất động sản Người thực hiện: TS . Trần Quang Huy Tr−ờng Đại học Luật Hμ Nội I. Khái niệm, đặc điểm BĐS vμ thị tr−ờng BĐS Muốn hiểu về BĐS thì tr−ớc hết cần phải biết thế nμo lμ tμi sản? 1.1. Khái niệm BĐS Vật có thực có thể hiểu lμ: Hoa lợi, lợi tức; Vật chính vμ vật phụ; vật chia đ−ợc vμ vật không chia đ−ợc; Vật tiêu hao vμ vật không tiêu hao; vật cùng loại vμ vật đặc định; Vật đồng bộ. Song, trong cách thức chia “vật có thực” thμnh các loại khác nhau, bất động sản vμ động sản lμ những khái niệm phổ biến vμ đ−ợc pháp luật trên thế giới đề cập. Theo Điều 163 BLDS năm 2005 thì tμi sản gồm: “Vật có thực, tiền, giấy tờ có giá vμ quyền tμi sản”. Vậy, vật có thực lμ gì? Khái niệm Bất động sản Theo điều 174 BLDS năm 2005 thì bất động sản đ−ợc hiểu lμ “ các tμi sản không di dời đ−ợc” bao gồm: 1. Đất đai 2. Nhμ ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tμi sản gắn liền với nhμ ở, công trình xây dựng đó 3. Các tμi sản khác gắn liền với đất đai 4. Các tμi sản khác do pháp luật quy định Đất đai + Phải lμ đất không di dời đ−ợc hoặc di dời đ−ợc nh−ng không đáng kể ( những ĐĐ có thể di dời nh− đất trồng cây cảnh, đất lμm vật liệu xây dựng không phải lμ BĐS ). + Phải lμ đất đai đã đ−ợc xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải đ−ợc đo l−ờng bằng giá trị ( căn cứ vμo số l−ợng vμ chất l−ợng đất đai như dt và phõn hạng đất) + Căn cứ vμo mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai đ−ợc phân loại thμnh các nhóm khác nhau. Nhμ ở, công trình xây dựng + Nhμ ở, công trình xây dựng không thể di dời hoặc di dời không đáng kể: Chung c− tại các khu đô thị mới, trung tâm th−ơng mại, khách sạn, văn phòng cho thuê… + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông; + Các tμi sản khác gắn liền không thể tách rời với nhμ ở, công trình xây dựng; + Các công trình đó phải có khả năng đo l−ờng vμ l−ợng hoá thμnh giá trị theo các tiêu chuẩn đo l−ờng nhất định. Các tμi sản khác gắn liền với đất đai + V−ờn cây lâu năm bao gồm cả cõy trồng và đất trồng cõy; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; + Các công trình liên quan đến khai thác tμi nguyên trong lòng đất Các tμi sản khác do pháp luật quy định • Luật pháp Việt Nam vμ các n−ớc trên thế giới đều ghi nhận một số tμi sản có thể di dời song vẫn đ−ợc coi lμ bất động sản: + Máy bay + Tầu biển + Tầu hoả Tại sao lại nh− vậy? Đặc điểm của BĐS Thứ nhất, BĐS lμ hμng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm vμ không thể di dời đ−ợc. + Các bất động sản gắn liền với ĐĐ, mμ ĐĐ cố định về vị trí, về không gian vμ diện tích; + Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị vμ giá cả BĐS, khả năng sinh lợi vμ môi tr−ờng đầu t− lμm ăn. Đặc điểm của BĐS Thứ hai, BĐS lμ hμng hoá có tính bền vững, lâu dμi + BĐS gắn liền với sự tr−ờng tồn của đất đai + Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toμ nhμ có độ tuổi rất cao, hμng trăm, hoặc thậm chí hμng ngμn năm đã qua. T h ứ t − , h μ n g h o á b ấ t đ ộ n g s ả n m a n g n ặ n g y ế u t ố t ậ p q u á n , t h ị h i ế u v μ t â m l ý x ã h ộ i Thứ ba, hμng hoá bất động sản mang tính cá biệt vμ khan hiếm Thứ năm, hμng hoá bất động sản chịu ảnh h−ởng lẫn nhau đặc biệt là quỏ trỡnh đụ thị hoỏ Thứ sáu, hμng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật vμ chính sách của NN z Chính sách vμ pháp luật về đất đai z Chính sách vμ pháp luật về KDBĐS z Chính sách vμ pháp luật về Doanh nghiệp, đầu t−. z Chính sách pháp luật về nhμ ở, xây dựng ổn định chính trị Môi tr−ờng đầu t− Phát triển kinh tế vĩ mô 2.1. KN Thị tr−ờng BĐS Khác biệt giữa BĐS vμ các hμng hoá khác T h ị t r − ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n Ng−ời bán Ng−ời CN Ng−ời CT Ng−ời TC Bên BL Ng−ời mua Ng−ời nhận CN Ng−ời thuê Ng−ời nhận TC Bên đ−ợc BL 2. KháI niệm, đặc điểm của thị tr−ờng BĐS 2.2. Các đặc điểm của thị tr−ờng BĐS Thứ nhất, tính cách biệt giữa hμng hoá với địa điểm giao dịch: ( nơi giao dịch có thể lμ chợ địa ốc, chợ hμng hóa BĐS ảo, không có sự cố định…) Việc hoμn thμnh một giao dịch về BĐS th−ờng diễn ra nhiều khâu nh−: + Đμm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau + Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực vμ độ chính xác của thông tin + Đăng ký pháp lý đối với BĐS + Quan hệ giao dịch không thể tiến hμnh trong một thời gian ngắn, thậm chí có thể rất dμi. Đặc điểm của Thị tr−ờng BĐS Thứ hai, Thị tr−ờng BĐS thực chất lμ thị tr−ờng giao dịch các quyền vμ lợi ích chứa đựng trong BĐS * Đặc điểm nμy do đặc tính tự nhiên của đất đai quyết định: + Đất đai không mất đi, không hao mòn + Ng−ời tham gia giao dịch quan tâm đến các quyền vμ lợi ích hợp pháp từ bản thân BĐS * Quan trọng lμ khả năng sinh lợi của đất đai vμ bất động sản z Thứ ba, thị tr−ờng bất động sản mang tính vùng vμ khu vực sâu sắc – Do đặc điểm lμ không thể di dời, cho nên BĐS gắn liền với một khu vực cụ thể ( có thể khu vực phát triển hoặc kém phát triển, sôi động hoặc kém sôi động ) – Mua bán bất động sản còn phụ thuộc vμo tâm lý, tập quán, thị hiếu z Thứ t−, thị tr−ờng BĐS lμ thị tr−ờng không hoμn hảo – Thông tin không đầy đủ vμ chính xác nh− các loại hμng hoá khác; – BĐS mang tính khu vực vμ vùng sâu sắc, nên không thể so sánh một cách phiến diện – Trong nhiều tr−ờng hợp giá cả không có tính cạnh tranh, thể hiện sự độc quyền của ng−ời bán khi nguồn cung hạn chế vμ khi thị tr−ờng sốt giá, giá BĐS bị đẩy cao ( giá ảo). – Khi thị tr−ờng đóng băng, nhμ đầu t− bán tháo hμng hoá nhằm tránh trả lãi ngân hμng, giá BĐS trở về với giá trị thực vμ lμ cơ hội cho ng−ời có nhu cầu thực về BĐS Đặc điểm của thị tr−ờng BĐS Đặc điểm của thị tr−ờng BĐS Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu vμ giá cả BĐS + Thời gian tạo ra hμng hoá th−ờng lâu hơn các hμng hoá khác ( thông tin về đất đai, dự án đầu t−, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nh−ợng, thiết kế thi công công trình… + Chính sách của Nhμ n−ớc có tác động rất mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị tr−ờng ví dụ Nghị định 181/NĐ-CP, siết chặt cho vay BĐS, quy định về huy động vốn theo khoản 1 Điều 39 Luật Nhμ ở. Đặc điểm của thị tr−ờng BĐS Thứ sáu, lμ thị tr−ờng khó thâm nhập + Hμng hoá BĐS th−ờng có giá trị lớn; + Ng−ời mua vμ bán th−ờng ít có kinh nghiệm; + Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp vμ không phải ai cũng nắm vững; + Tính minh bạch của thị tr−ờng không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý. + Ch−a hình thμnh những tổ chức môi giới, t− vấn chuyên nghiệp trong kinh doanh BĐS. Đặc điểm của thị tr−ờng BĐS Thứ bảy, thị tr−ờng bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật + Vì có giá trị lớn, nên việc mua bán, chuyển nh−ợng BĐS phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nhμ n−ớc. + Các hợp đồng về mua bán, CN, CT, cho thuê mua phải tuân thủ các thủ tục về đăng ký giao dịch. + Nhμ n−ớc bảo hộ các quyền vμ lơị ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng. + Kiểm soát tốt thị tr−ờng cũng góp phần tăng thu cho ngân sách nhμ n−ớc từ thuế vμ lệ phí. Đặc điểm của thị tr−ờng BĐS Thứ tám, Thị tr−ờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị tr−ờng vốn. Thứ chín, thị tr−ờng BĐS lμ thị tr−ờng mμ việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị tr−ờng lμ vấn đề khó khăn vμ phức tạp II. Phân loại thị tr−ờng BĐS 1. Phân loại dựa vμo hμng hoá bất động sản trên thị tr−ờng ( dựa vμo loại hμng hoá BĐS ): + Thị tr−ờng đất đai + Thị tr−ờng nhμ ở + Thị tr−ờng bất động sản dùng trong dịch vụ + Thị tr−ờng BĐS dùng cho văn phòng, cho thuê; + Thị tr−ờng BĐS công nghiệp + Thị tr−ờng BĐS du lịch. Phân loại thị tr−ờng BĐS 2. Phân loại theo tính chất mối quan hệ gồm: + Thị tr−ờng mua bán; + Thị tr−ờng cho thuê vμ cho thuê lại; + Thị tr−ờng thế chấp vμ bảo hiểm Phân loại thị tr−ờng BĐS 3. Phân loại vμo trình tự tham gia thị tr−ờng + Thị tr−ờng sơ cấp ( Nhμ n−ớc giao đất, cho thuê đất tạo ra nguồn cung đầu vμo về đất đai BĐS cho doanh nghiệp, ng−ời dân ) + Thị tr−ờng thứ cấp ( nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán..) Phân loại thị tr−ờng BĐS 4. Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhμ n−ớc + Thị tr−ờng chính quy có kiểm soát + Thị tr−ờng phi chính quy không đ−ợc kiểm soát Iii. Vai trò của quản lý nhμ n−ớc Chính sách, pháp luật Môi tr−ờng đầu t− Cung cho thị tr−ờng Cầu cho thị tr−ờng 4. Tổ chức, xây dựng, hoμn thiện bộ máy quản lý NN đối với thị tr−ờng BĐS 3. Thμnh lập vμ kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS 1. Ban hμnh hệ thống văn bản pháp luật lμm cơ sở quản lý thị tr−ờng BĐS Thị tr−ờng Bất động sản 2. Xây dựng các chiến l−ợc, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị tr−ờng Vai trò của Nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS + Thị tr−ờng BĐS lμ nơi gặp gỡ giữa cung vμ cầu, lμ cầu nối giữa sản xuất vμ tiêu dùng. + (i) Lμ nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị vμ (ii) từ hình thái gía trị thμnh hiện vật. + Khi thị tr−ờng phát triển tốt sẽ tác động tích cực đến sản xuất, luân chuyển nguồn vốn vμ ng−ợc lại. Thứ nhất, phát triển thị tr−ờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển + Khi sản xuất phát triển thì bản thân thị tr−ờng BĐS lμ quá trình tăng vốn cho đầu t− phát triển; + Thị tr−ờng BĐS phát triển sẽ lμm cho tốc độ chu chuyển vốn nhanh, qua đó bổ sung vốn cho ĐTPT; + Các giao dịch về thế chấp, góp vốn liên doanh bằng BĐS lμ những giao dịch lμm tăng vốn cho ĐTPT. Thứ hai, phát triển thị tr−ờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t− phát triển + Thu thuế từ BĐS ( thuế thu nhập, thuế sử dụng đất NN, thuế nhμ đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất); + Thu phí vμ lệ phí từ giao dịch BĐS + Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhμ thuộc sở hữu nhμ n−ớc cho ng−ời đang thuê. Thứ ba, phát triển thị tr−ờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhμ n−ớc * Thị tr−ờng trong n−ớc trong mối quan hệ tác động lẫn nhau giữa thị tr−ờng vốn, thị tr−ờng lao động, thị tr−ờng hμng hoá, thị tr−ờng BĐS. * Hội nhập quốc tế ( môi tr−ờng đầu t− hấp dẫn sẽ thu hút nguồn vốn FDI vμo nhiều lĩnh vực, trong đó đặc biệt về BĐS, các chính sách đối với Việt Kiều, ng−ời n−ớc ngoμi về mua nhμ ở tại Việt Nam ). Thứ t−, phát triển thị tr−ờng BĐS góp phần mở rộng các thị tr−ờng trong vμ ngoμi n−ớc Thứ năm, thị tr−ờng BĐS góp phần vμo sự ổn định xã hội + Các chính sách hiện tại về đất đai có ảnh h−ởng rất lớn đến sinh hoạt, đời sống của ng−ời dân đặc biệt lμ giải quyết vấn đề nông nghiệp, nông thôn vμ nông dân; tham nhũng về đất đai, tranh chấp khiếu kiện về nhμ ở, ĐĐ lμ những vấn đề lớn cần phải giải quyết để ổn định xã hội. + Nạn đầu cơ, lũng loạn thị tr−ờng BĐS khiến cho thị tr−ờng phát triển lệch lạc méo mó, tình trạng nóng lạnh của thị tr−ờng lμm bất ổn trong phát triển kinh tế vμ nguy cơ ng−ời thu nhập thấp không thể mua đ−ợc BĐS để sử dụng. + Tăng c−ờng can thiệp của Nhμ n−ớc để ổn định thị tr−ờng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, ng−ời dân tiếp cận đất đai, nhμ ở để sản xuất vμ tiêu dùng, góp phần an tâm vμo các chính sách của Nhμ n−ớc. IV. Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tỏc động của cỏc yếu tố phỏp lý hiện hành Các yếu tố pháp lý hiện hμnh tác động vμo sự phát triển của thị tr−ờng BĐS theo 2 xu h−ớng : 4.1. Xu h−ớng tích cực 1. Việc ra đời các đạo Luật đất đai 2003, Luật XD năm 2003, Luật về nhμ ở năm 2005, BLDS năm 2005, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 … đã tạo cơ sở pháp lý để thị tr−ờng BĐS hoạt động có tổ chức; 2. Thủ tục hμnh chính về chuyển quyền SDĐ đã đ−ợc PL quy định rõ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia các giao dịch về BĐS; 3. Các giấy tờ xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng BĐS hợp pháp đã đ−ợc PL quy định vμ từng b−ớc hoμn thiện. 4. PL đã xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS; IV. Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tỏc động của cỏc yếu tố phỏp lý hiện hành 4.1. Xu h−ớng tích cực 5. PL đã xoá bỏ sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS ( tuy nhiên, điều đó không có nghĩa lμ sự cμo bằng giữa các chủ thể khác nhau về nghĩa vụ vμ quyền lợi ) 6. Quyền vμ nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh BĐS đ−ợc PL bảo hộ; 7. Xác lập các quy định về thμnh lập các tổ chức trung gian môi giới, hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị tr−ờng BĐS; z 8. Các quy định về giá đất, chính sách tμi chính liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS từng b−ớc đ−ợc sửa đổi, bổ sung vμ hoμn thiện IV. Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tỏc động của cỏc yếu tố phỏp lý hiện hành 4.2. Xu h−ớng phát triển không thuận lợi 1 . Sự không nhất quán giữa các đạo luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng BĐS; 2. Quy định về giá đất vμ các chính sách tμi chính về đất đai còn ch−a phù hợp; 3. Còn thiếu các đạo luật chống đầu cơ về BĐS một cách không hợp lý; 4. Các thông tin về BĐS trên thực tế khó tiếp cận; 5. Các thủ tục hμnh chính liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS còn phức tạp, r−ờm rμ, gây phiền phức cho nhμ đầu t−; 6. Ch−a xác lập đ−ợc cơ chế thích hợp để xử lý tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực từ phía cơ quan công quyền trong việc giải quyết các thủ tục liên quan đến kinh doanh BĐS; 7 . Tiến độ cấp GCNQSDĐ rất chậm IV. Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tỏc động của cỏc yếu tố phỏp lý hiện hành 4.2. Xu h−ớng phát triển không thuận lợi của thị tr−ờng BĐS 8. Ch−a có các quy định về phòng ngừa rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS; 9. Điều kiện thực thi các phán quyết của Toμ án trong giải quyết tranh chấp kinh doanh BĐS rất thấp; 10. Môi tr−ờng kinh doanh BĐS còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ cho các chủ thể kinh doanh BĐS; 11. Nhμ n−ớc chậm có các chính sách điều tiết linh hoạt sự phát triển của thị tr−ờng BĐS; 12. Mức độ hội nhập của thị tr−ờng BĐS Việt Nam còn thấp; Xin trân trọng cám ơn!