Bài giảng Quản lý bất động sản đô thị

GIÚP LẬP, THẨM ĐỊNH, QUYẾT ĐỊNH / XÉT DUYỆT VÀ CÔNG BỐ Cơ quan có thẩm quyền / trách nhiệm trong công tác Cấp độ quy hoạch/ kế hoạch Quy mô Lập2 (giúp lập) Thẩm định Quyết định/ xét duyệt Công bố Cấp quốc gia1 Chính phủ (Bộ3 TN&MT) Quốc hội Bộ TN&MT Chung Cấp tỉnh UBND cấp tỉnh (Sở TN&MT) Bộ TN&MT Chính phủ Sở TN&MT Chung Cấp huyện và cấp xã nơi đã có QHPTĐT UBND cấp huyện (Phòng TN&MT) Sở TN&MT UBND cấp tỉnh Phòng TN&MT Chung / chi tiết Cấp xã nơi chƣa có QH phát triển đô thị UBND cấp xã (CB địa chính xã) Phòng TN&MT UBND cấp huyện UBND cấp xã Chi tiết Căn cứ pháp lý Đ25-LĐĐ2003 Đ15-NĐ181 Đ19-20-21- NĐ181 Đ26-LĐĐ2003 Đ28- LĐĐ2003 Đ27-NĐ181 Khoản 5 - Đ25- LĐĐ2003 (1) Quy hoạch sử dụng đất các vùng lãnh thổ là một phần nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia (Điều 1 – khoản 1 – Thông tƣ 19/2009/TT-BTNMT). (2) Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó (Điều 27 – khoản 4 – Luật Đất đai 2003). (3) Bộ Quốc phòng và Bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng và an ninh. QUY HOẠCH – KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CHI TIẾT  Quy hoạch sử dụng đất chi tiết là quy hoạch sử dụng đất đƣợc lập chi tiết gắn với thửa đất (Điều 25 – Luật đất đai 2003);  Trong đó, bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết đƣợc thể hiện trên bản đồ địa chính (*);  Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đƣợc áp dụng bắt buộc trong trƣờng hợp lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã;  Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân (Đ18-NĐ181). (*) Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn, đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác nhận (Đ4 – K1 – Luật đất đai 2003). TỔ CHỨC LẤY Ý KIẾN CỦA NHÂN DÂN Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, trong thời hạn 30 ngày phải:  Giới thiệu dự thảo quy hoạch sử dụng đất đến từng tổ dân phố, thôn, xóm, buôn, ấp, làng, bản, phum, sóc;  Niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã;  Lấy ý kiến trực tiếp hoặc thông qua đại diện;  Lấy ý kiến của Thường trực HĐND cấp xã. Điều 18 – Nghị định 181 TRÌNH TỰ LẬP QH-KH SDĐ KỲ ĐẦU CẤP QG 1 • Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của cả nước 2 • Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất 3 • Đánh giá tiềm năng đất về nhiều mặt phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp; phát triển công nghiệp, đô thị và du lịch và định hướng dài hạn về sử dụng đất (20 năm) 4 • Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất; xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của từng vùng kinh tế, xã hội và tổng hợp thành bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 5 • Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trường 6 • Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 7 • Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện Điều 6 – Thông tƣ 19 TRÌNH TỰ LẬP QH-KH SDĐ KỲ ĐẦU CẤP TỈNH 1 • Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh của cả nước 2 • Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất 3 • Đánh giá tiềm năng đất về nhiều mặt phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp; phát triển công nghiệp, đô thị và du lịch và định hướng dài hạn về sử dụng đất (20 năm) 4 • Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất; xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của từng vùng kinh tế, xã hội và tổng hợp thành bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 5 • Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trường 6 • Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 7 • Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện Điều 9 – Thông tƣ 19 TRÌNH TỰ LẬP QH-KH SDĐ KỲ ĐẦU CẤP HUYỆN 1 • Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện 2 • Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất 3 • Đánh giá tiềm năng đất về nhiều mặt phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp; phát triển công nghiệp, đô thị và du lịch và định hướng dài hạn về sử dụng đất (20 năm) 4 • Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất; xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất 5 • Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trường 6 • Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 7 • Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện Điều 12 – Thông tƣ 19 TRÌNH TỰ LẬP QH-KH SDĐ KỲ ĐẦU CẤP XÃ 1 • Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã huyện 2 • Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất 3 • Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; mở rộng khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng của cấp xã về nhiều mặt và định hướng dài hạn 4 • Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất; xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất 5 • Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trường 6 • Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 7 • Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện; các giải pháp để xác định ranh giới ngoài thực địa đối với diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ - đặc dụng do cấp trên phân bổ xuống Điều 15 – Thông tƣ 19 TRÌNH TỰ LẬP KẾ HOẠCH SDĐ KỲ CUỐI 1 • Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình kỳ đầu 2 • Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất • Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; mở rộng khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng của cấp xã 3 • Xây dựng phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất • Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trường • Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 4 • Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện; các giải pháp để xác định ranh giới ngoài thực địa đối với diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ - đặc dụng do cấp trên phân bổ xuống Điều 7, 10, 13, 16 – Thông tƣ 19 TRÌNH TỰ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SDĐ 1 • Điều tra, phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố làm thay đổi cơ cấu 2 • Xây dựng phương án điều chỉnh phân bổ quỹ đất 3 • Xây dựng bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất Điều 8, 11, 14, 17 – Thông tƣ 19 THẨM ĐỊNH: NỘI DUNG THẨM ĐỊNH QH VÀ ĐIỀU CHỈNH QH SDĐ  Cơ sở pháp l ý, cơ sở khoa học;  Mức độ phù hợp của phương án với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực và các địa phương;  Hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường;  Tính khả thi của việc chuyển mục đích sử dụng đất, cơ sở khoa học các giải pháp. Điều 18, 20 – Thông tƣ 19 THẨM ĐỊNH: NỘI DUNG THẨM ĐỊNH KH VÀ ĐIỀU CHỈNH KH SDĐ  Tính phù hợp về số liệu giữa phương án phân bổ quỹ đất trong kế hoạch và quy hoạch;  Mức độ phù hợp của phương án phân bổ quỹ đất cho từng năm trong kế hoạch sử dụng đất với nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế, xã hội năm (05) năm, hàng năm của cả nước hoặc của địa phương và của các ngành;  Tính khả thi gồm khả năng đầu tư để thực hiện các công trình, dự án; khả năng thực hiện việc thu hồi đất và các giải pháp. Điều 19, 20 – Thông tƣ 19 THẨM ĐỊNH: HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH QH-KH SDĐ Cơ cấu hội đồng thẩm định gồm đại diện của:  Cơ quan quản lý nhà nước,  Cơ quan chuyên môn,  Hội nghề nghiệp,  Các chuyên gia và các nhà khoa học có liên quan Điều 21 – Thông tƣ 19 XÉT DUYỆT: QUY HOẠCH – KẾ HOẠCH SDĐ CẤP TỈNH UBND cấp tỉnh nộp hồ sơ: tờ trình, Tminh, BĐ hiện trạng & quy hoạch Bộ TN&MT tiếp nhận Các Bộ, CQ có liên quan góp ý Bộ TN&MT tổng hợp UBND cấp tỉnh để hoàn chỉnh HĐND cấp tỉnh để thông qua Bộ TN&MT tiếp chuyển Chính phủ xét duyệt 10 ngày 3 ngày 15 ngày 10 ngày không định hạn không định hạn Điều 19 – Nghị định 181 XÉT DUYỆT: QUY HOẠCH – KẾ HOẠCH SDĐ CẤP HUYỆN* UBND cấp huyện nộp hồ sơ: tờ trình, Tminh, BĐ hiện trạng & quy hoạch Sở TN&MT tiếp nhận Các CQ có liên quan góp ý Sở TN&MT tổng hợp UBND cấp huyện để hoàn chỉnh HĐND cấp huyện để thông qua Sở TN&MT tiếp chuyển UBND cấp tỉnh xét duyệt 10 ngày 3 ngày 15 ngày 10 ngày không định hạn không định hạn Điều 20 – Nghị định 181 XÉT DUYỆT: QUY HOẠCH – KẾ HOẠCH SDĐ CẤP XÃ* UBND cấp xã nộp hồ sơ: tờ trình, Tminh, BĐ hiện trạng & quy hoạch Phòng TN&MT tiếp nhận Các CQ có liên quan góp ý Phòng TN&MT tổng hợp UBND cấp xã để hoàn chỉnh HĐND cấp xã để thông qua Phòng TN&MT tiếp chuyển UBND cấp huyện xét duyệt 10 ngày 3 ngày 15 ngày 10 ngày không định hạn không định hạn Điều 21 – Nghị định 181 CÔNG BỐ QH-KH SDĐ: THỜI HẠN CÔNG BỐ  Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đƣợc công bố công khai. Điều 28 – Luật Đất đai 2003 Trách nhiệm và hình thức công bố Cấp quốc gia Cấp tỉnh Cấp huyện Cấp xã Khu CNC – Khu KT AN- QP Chịu trách nhiệm công bố Bộ TN&MT Sở TN&MT Phòng TN&MT UBND cấp xã Ban quản lý Ø Công bố trên mạng thông tin QLNN của Chính phủ Tỉnh Tỉnh Ø Khu CNC – Khu KT Ø Trích đăng báo Báo ngày TW Báo địa phương Báo địa phương Ø Báo địa phương và báo ngành Ø Công bố tại trụ sở x x x (*) x Ø Đăng công báo x Ø Ø Ø Ø Ø (1) Điều 28 Luật đất đai 2003 (2) Điều 27 Nghị định 181 (3) Điều 24 Thông tƣ 19 (*) Bao gồm thông tin các các dự án, công trình đầu tư đã duyệt CÔNG BỐ QH-KH SDĐ: TRÁCH NHIỆM & HÌNH THỨC CÔNG BỐ QH-KH SDĐ: NỘI DUNG CÔNG BỐ  Quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;  Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;  Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Điều 24 Thông tƣ 19 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP “Việc lập quy hoạch sử dụng đất trên cả nƣớc hiện nay chỉ mang tính hình thức, tốn kém về nhân lực và tài lực.” Kết luận chung tại Hội thảo khoa học Hướng tiếp cận quy hoạch sử dụng đất lồng ghép tổ chức tại Hà Nội ngày 13/5/2009 NHÓM 5 CÁC VẤN ĐỀ TỒN TẠI  Các vấn đề chung;  Tồn tại về tổ chức thực hiện;  Tồn tại về số lƣợng;  Tồn tại về chất lƣợng; CÁC VẤN ĐỀ TỒN TẠI CHUNG  Nhận thức chƣa đồng đều, độ đồng thuận chƣa cao, vẫn còn ý kiến khác nhau về quy hoạch sử dụng đất. Do đó, phối hợp thiếu đồng bộ, còn thiên về hình thức;  Các quy trình kỹ thuật chƣa thật đồng bộ, mới chỉ chú ý đến các trình tự có tính hành chính, các định mức kinh tế- kỹ thuật mới thiên về quản lý nghiệp vụ quy hoạch mà chƣa xây dựng đƣợc hệ thống các chuẩn về sử dụng đất;  Tác động kinh tế - xã hội của các phƣơng án quy hoạch chƣa đƣợc, tính toán cụ thể và rõ ràng, thiếu cơ sở thị trƣờng, giá cả và phát triển xã hội;  Quy hoạch sử dụng đất chƣa thực sự trở thành “Bản Hiến pháp của đời sống”, tính phổ cập chƣa cao, có khi lại bị lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch để làm lợi cho cá nhân hay một nhóm ngƣời. TỒN TẠI VỀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN  Chiến lƣợc cơ bản của ngành liên quan đến quy hoạch sử dụng đất còn chắp vá, nhất là ngành nông nghiệp, công nghiệp, giao thông thuỷ lợi, xây dựng đô thị;  Để thu hút đầu tƣ, tăng nguồn thu ngân sách, nhiều tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tuỳ tiện;  Cơ chế kinh tế thị trƣờng thay đổi quá nhanh làm cho công tác quy hoạch sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong thực hiện chính sách đền bù;  Việc kiểm tra công tác quy hoạch sử dụng đất bị buông lỏng, nhƣ việc cho các chủ đầu tƣ thoả thuận với ngƣời sử dụng đất;  Chiều theo các nhà đầu tƣ và ý chí của các lãnh đạo dẫn đến việc có khu CN, làng nghề bỏ hoang, phải chuyển mục đích khác;  Tổ chức thực hiện quy hoạch thiếu thống nhất, đồng bộ giữa xây dựng, giao thông, nƣớc và môi trƣờng. TỒN TẠI VỀ SỐ LƢỢNG  Quy hoạch sử dụng đất mới thực hiện chủ yếu ở mức độ khái quát, mang tính định hƣớng;  Quy hoạch chi tiết cấp xã mới đạt 55%. TỒN TẠI VỀ CHẤT LƢỢNG  Tính định hƣớng của quy hoạch còn hạn chế, dự báo không sát với thực tiễn;  Tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất là hạn chế dẫn đến tình trạng quy hoạch treo;  Quy hoạch sử dụng đất chƣa gắn chặt chẽ với quy hoạch bảo vệ môi trƣờng;  Quy hoạch sử dụng đất chƣa đảm bảo quỹ đất dự trữ phát triển đô thị, hành lang, vùng đệm, hệ thống thu gom, xử lý chất thải;  Việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm và mang tính hình thức;  Hiện tƣợng tự chuyển mục đích sử dụng đất vì mục tiêu lợi nhuận còn phổ biến ở nhiều nơi. CÁC KHÓ KHĂN & VƢỚNG MẮC  Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia quá chi tiết, do tại Điều 23 của Luật Đất đai, Điều 12 và Điều 14 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất cả nƣớc cũng tƣơng tự nhƣ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện;  Nhiều trƣờng hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đòi hỏi phải thực hiện nhanh, kịp thời, nhƣng việc ban hành nghị quyết xét duyệt, điều chỉnh của Chính phủ đòi hỏi phải theo quy trình với thời gian khá dài;  Vấn đề môi trƣờng trong nội dung quy hoạch sử dụng đất mới chỉ dừng lại ở việc đánh giá phƣơng án quy hoạch có tác động đến môi trƣờng nhƣ thế nào mà chƣa xem xét chiều ngƣợc lại là môi trƣờng, biến đổi khí hậu có tác động nhƣ thế nào đến việc quy hoạch, bố trí sử dụng đất. VẠCH RA CÁC NGUYÊN NHÂN  Về pháp luật còn thiếu các quy định cụ thể và chi tiết về quy hoạch sử dụng đất đô thị; quy định chức năng quy hoạch sử dụng đất cho tổ chức cá nhân;  Hệ thống tiêu chuẩn, quy phạm: thiếu bộ chỉ tiêu định mức sử dụng đất; thiếu quy trình chuẩn quy hoạch sử dụng đất về mặt kỹ thuật;  Nhân lực: các cấp địa phƣơng không đủ cán bộ lập quy hoạch sử dụng đất; đào tạo thiếu định hƣớng, không có chuẩn về chƣơng trình; ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP  Hoàn thiện chủ trƣơng, chính sách có trọng tâm trọng điểm;  Nhà nƣớc tập trung chỉ đạo thống nhất thực hiện quy hoạch, phối hợp các lĩnh vực đất đai, xây dựng, giao thông và môi trƣờng;  Về Chính sách, chiến lƣợc: gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực;  Xây dựng chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể cho các ngành, lĩnh vực, địa phƣơng;  Kiểm soát chặt việc lấy đất chuyên trồng lúa, đất nông nghiệp khác có khả năng thâm canh, hiệu quả cao, đất có rừng, đất có mặt nước làm mặt bằng đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.